臺灣彰化地方法院民事判決113年度訴字第574號原 告即反訴被告 陳照源訴訟代理人 劉雅榛律師被 告即反訴原告 陳照明訴訟代理人 梁原銘律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段000地號、使用分區為擬定鹿港福興都市計畫細部計畫案第二種保存區、面積116.12平方公尺土地，及其上兩造共有同段196建號（即門牌號碼彰化縣○○鎮○○街00○00號）、面積29平方公尺一層磚造住宅暨如附圖一及附表所示未辦保存登記附屬建物，應予合併變價分割，所得價金由兩造各分配二分之一。
本訴及反訴訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
壹、程序部分：被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第5項定有明文。可知在分割共有物之訴訟，共有人相同之數不動產之共有人為被告，以共有之他筆不動產建物與共有之本訴土地應合併分割為由，就他筆建物反訴請求分割共有物，即可認為本訴與反訴間有牽連關係，而應許由被告提起反訴，請求合併分割。本件原告（即反訴被告，下逕稱原告）就兩造共有之彰化縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）請求裁判分割，被告（即反訴原告，下逕稱被告）為上開土地之共有人，被告提起反訴就系爭土地上兩造共有之彰化縣○○鎮○○段000○號及如附圖一暨附表所示未辦保存登記附屬建物（下稱系爭建物）請求合併分割，依上開說明，應認與本訴之標的及其防禦方法相牽連，而得提起反訴。故本件應就被告請求分割系爭建物部分合併加以審理，先予敘明。
貳、實體部分原告起訴主張及反訴答辯：
㈠系爭土地為兩造所共有，上開系爭土地，目前有建物於其
上，因無法私下達成協議分割，復未訂有不分割契約，又查無不能分割之情事，因而原告自得依民法第823條第1項規定，請求分割系爭共有土地。
㈡被告為家中長子，原告乃次子，另有一名弟弟及姐姐，而
彰化縣○○鎮○○街00○00號房屋已由原告居住二、三十年以上，原告與配偶林若每結婚後，仍居住此地。之後弟弟讀二技畢業後，於結婚後搬到外面居住。嗣後哥哥（即被告）大學畢業，結婚後住大嫂娘家學中藥。原告堅持到傢俱業沒落後，便向父母表明自己也要出去闖蕩，父母說：「不行！家裡剩下你1個兒子，需留在身邊」。當時父母就要求原告蓋房子、需出資1/2的錢，故大約於81年增建000地號空地，蓋到3樓，1樓前面也整修，原告配偶並於○○街00號做家庭美髮，兼顧小孩與父母，因此原告與配偶共同居住於○○街00○00號房屋多年，此有戶籍謄本、市內電話裝機申請書、實際居住證明書可稽。增建部分後來亦有整修，亦由原告自行負擔，此有水電材料應收帳款對帳單可證。豈料被告卻於父母雙雙過世後，對原告提出不當得利訴訟，要求原告返還數十年之租金，遭駁回，當時被告不服提出上訴，經二審法官勸諭和解。系爭土地上之保存登記及未保存登記之建物，原告考量分割之便利，均同意拆除、不予保留。
㈢若依原告提出如附圖二所示方案，系爭土地採前後分割，
則前半部土地可連貫前面原告兒子所有同段000地號土地，形成完整使用空間性，可讓兩塊地連結價值，也能一次解決使用與通行問題，原告可用差額價金補貼被告。如依被告提出之附圖三所示方案，左右分割後續會造成出入口爭議和通行明顯增加雙方衝突。
㈣系爭土地與000地號土地購買價格差距甚大，此並非原告兒
子願意出如此高價購買，因當初原告擔心若不購買000地號，則兩造系爭土地將被擋住出入口，影響系爭土地價值及使用，故要求兒子購買。故若採被告方案，則000地號土地高額購買之損失是否被告願意負擔？全由原告負擔並非合理。爰依民法第823條請求分割系爭土地等情，並聲明：兩造共有系爭土地及其上系爭建物分割方法：如附圖二（即彰化縣鹿港地政事務所收件日期文號115年1月20日鹿土測字第69號土地複丈成果圖）所示：編號甲部分面積
58.06平方公尺土地及編號D部分面積0.75平方公尺、編號E部分面積29平方公尺、編號F使用甲土地部分面積28.57平方公尺等建物，分歸原告取得；編號乙部分面積58.06平方公尺土地及編號F使用乙土地部分面積5.67平方公尺、編號G部分面積47.15平方公尺等建物，分歸被告取得。
被告本訴答辯及反訴請求：
㈠倘若建物所有權人與建物所座落土地所有權人不一致，容
易衍生後續紛爭，為確保建物對所座落土地有使用權源、避免衍生後續紛爭、訴訟經濟，系爭土地、系爭建物有合併分割之必要，被告爰以反訴請求合併分割。
㈡本件系爭土地及建物應以被告所提如附圖三所示之方案，
以左右分割（即以○○段000地號土地臨○○街一側面寬取中間點、臨無名巷道一側面寬取中間點，兩點相連，將系爭土地、系爭房屋及增建分割為甲、乙兩部分）為原物分割，可使兩造分得土地均鄰○○街（即○○老街之一部分），兩造均能分得系爭建物近乎各半，具有使用、收益之公平性，且土地、建物未來均有改建、重建之可能而可確保土地之價值，且乙部分歸被告所有，將來行使袋地通行權通行000地號土地之面積較甲部分少，且依此方案被告同意兩造毋庸再互相補償。
㈢原告民事陳報狀羅列諸多與分割共有物無關的事情，其中
參雜並非事實且原告未盡舉證責任之事（例如系爭房屋後方增建全係兩造父母出資，並非原告出資1/2），以及去脈絡化之陳述（例如返還不當得利事件之訴訟標的乃系爭房屋至113年4月30日止之租金，且臺灣高等法院臺中分院113年度上移調字第110號調解筆錄第二點明文約定系爭土地、房屋「自113年5月1日起至系爭000地號土地及其上○○街86、00房屋分割確定之日止，如有出租，所收取之租金，由兩造各分取二分之一」），為免產生非基於事實之心證而影響判決之公平，被告謹簡短澄清。
㈣原告方案前後分割將使分得後方土地之人，只能通行寬度
約1.49公尺之A防火巷及寬度約2.01公尺之B後車巷，防火巷目的是防火而不是通行，喪失對土地通常使用之經濟效益，未來亦喪失改建、重建的可能，該分割方案乃顯失公平而不可採。
㈤不論依原告方案為前後分割或依被告方案為左右分割，系
爭土地與○○街中間都夾著000地號土地，○○段000地號土地面積僅2.11平方公尺，地形狹長欠缺單獨利用可能，現狀為階梯，形狀為三角形，且較寬的一側靠近甲部分、較窄的一側靠近乙部分，倘日後有禁止乙部分通行○○街之行為，乙部分得主張行使袋地通行權，並依法給付通行償金即可，惟此亦與本件分割方法之公平適當無涉。為免日後辦理登記時才發現本件有不能原物分割之情形，倘若本件依法不能原物分割，則備位聲明為變價分割。爰依民法第823條、民法第824條請求分割共有物等情，先位聲明：⒈兩造共有系爭土地及其上系爭建物分割方法：如附圖三（即彰化縣○○地政事務所收件日期文號115年1月20日鹿土測字第70號土地複丈成果圖）所示編號甲部分（面積58.06平方公尺）分歸原告取得；編號乙部分（面積58.06平方公尺）分歸被告取得；編號D使用甲土地部分面積0.03平方公尺、編號E使用甲土地部分面積15.15平方公尺、編號F使用甲土地部分面積16.26平方公尺、編號G使用甲土地部分面積23.82平方公尺，分歸原告取得；編號D使用乙土地部分面積0.72平方公尺、編號E使用乙土地部分面積13.85平方公尺、編號F使用乙土地部分面積17.98平方公尺、編號G使用乙土地部分面積23.33平方公尺，分歸被告取得。
⒉備位聲明：兩造共有系爭土地及其上系爭建物均變價分割，所得價金由兩造各分配1/2。
本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不可分割之期限者，不在此限；又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，當原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配予各共有人；又共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第2款、第5項分別定有明文。
㈡查原告主張系爭土地、地目建、使用分區為擬定○○○○都市
計劃細部計劃案第二種保存區、面積116.12平方公尺，為兩造共有，應有部分各1/2，被告反訴主張上開土地上有系爭建物為兩造共有，應有部分各1/2等情，業據兩造分別提出系爭土地及建物登記謄本為證（見本院卷第39、185頁），復經本院於113年12月5日會同彰化縣○○地政事務所人員至現場勘驗屬實，並製有勘驗測量筆錄、現場照片（見本院卷第225-261頁）及如附圖一所示之土地複丈成果圖在卷可考，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。兩造間既無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟就分割方法則不能獲致協議。從而，原告訴請分割系爭土地，被告反訴請求分割系爭建物，並訴請合併分割共有之系爭土地及建物，自無不合，應予准許。
㈢次查，系爭建物正面設有如附圖一所示編號D部分階梯，以
通行至編號C之○○街（寬度2.97公尺），建物後側臨編號A巷道（寬度1.49公尺），此巷道往西北連接編號B後車巷（寬度2.01公尺）、往東南至他人建物為死巷，系爭土地及建物正面毗鄰同段000地號土地，此土地為原告之子陳奕理所有（見本院卷第171頁），系爭建物之附屬建物如附圖一所示編號D部分階梯使用000地號土地面積為1.82平方公尺、編號F部分磚造鐵皮二層建物使用000地號土地面積0.66平方公尺，建物僅後方西北側有樓梯可通往二、三層樓等情，亦有勘驗測量筆錄及附圖一所示土地複丈成果圖足憑。㈣又查，系爭經保存登記之彰化縣○○鎮○○段000○號一層建物
，依建物謄本其他登記事項記載「使用執照字號：(55)彰建土(營)字第3041號」，惟已查無相關資料，此有彰化縣政府114年5月14日府建管字第1140190494號及同年9月30日府建管字第1140383198號函附卷可稽（本院卷第333、397頁），另彰化縣○○地政事務所114年10月7日鹿地二字第1140005572號函說明略稱：彰化縣○○鎮○○段000○號(55)彰建土(營)字第3041號為營建執照（非使用執照）向本所申辦，經本所函詢○○鎮公所及彰化縣政府，均函覆該建物無領有使用執照，故其建物測量成果圖使用執照欄應予刪除，該建物登記標示「使用執照字號：(55)彰建土(營)字第3041號」並予塗銷。該建物建築完成日期為55年11月30日，為○○都市計畫公布實施（60年8月24日）前興建之建物，且未領有使用執照，自無建築基地管制之情事等情，有該所上開函文在卷足考（本院卷第401、402頁）；又建築法第11條關於建築基地應保留法定空地之規定係於60年12月始公布實施，此與原告所提出之彰化縣政府113年6月26日府建管字第1130222851號函覆稱系爭土地無建築法第11條第3項及建築基地法定空地分割辦法相關規定之適用等語（本院卷第113頁）內容互核相符，可堪認定。
㈤另按法院裁判分割共有物，應斟酌共有人之應有部分比例
、各共有人之意願、土地之價值、現有使用狀況、經濟效用、對外通行問題、各共有人所分得之土地能否為適當之利用，及各共有人間有無符合公平之原則等因素為通盤考量，以定一適當公允之方法為分割。以下就兩造提出之分割方案說明比較：
⒈原告提出附圖二所示之分割方案，主張編號甲部分面積5
8.06平方公尺土地及編號D部分面積0.75平方公尺、編號E部分面積29平方公尺、編號F使用甲土地部分面積28.57平方公尺等建物，分歸原告取得；編號乙部分面積5
8.06平方公尺土地及編號F使用乙土地部分面積5.67平方公尺、編號G部分面積47.15平方公尺等建物，分歸被告取得，此分割方法將土地部分分為西南、東北二塊，兩塊土地固屬方整，惟西南即甲部分土地為建物正面，面臨較寬且熱鬧之○○老街，東北即乙部分臨建物後面巷道，巷道窄僅往東北可對外通行，離老街仍有一段距離，價值顯低，又保存登記之建物全部分配予原告，面路寬度達7.5公尺，價值顯然較高，而未保存登記建物之分割線與土地部分相同，亦分為西南、東北二部分，從附圖一所示編號F部分磚造二層鐵皮二層建物之後三分之二處分隔開，必須從一往二樓向上砌牆以定著於現有建物，並需鑿開二樓樓地板施作樓梯以通往二樓，並非簡單之工程，此分割方法分割出之二部分土地及建物之價值差距必大，實不公允，原告雖稱同意補償被告，然原告並未說明有何必然之原因，需由原告取得建物前方正面之甲部分土地及建物，而非被告，自難採用。
⒉被告反訴先位部分提出如附圖三之分割方案，土地及建
物以西南東北走向之分割線從中分開，編號甲、乙兩部分固均可面臨○○街及後側巷道，價值應較接近，然二部分之地形均過於狹長，顯較難利用，而建物部分之分割亦予土地分割線相同，建物自一樓至三樓全部需砌牆分開，分到乙部分土地及其上建物者亦須從一樓至三樓興建樓梯始得使用，工程不謂不浩大，且乙部分與○○街間尚隔有同段000地號土地，因其另一側已臨附圖一A部分巷道，並非袋地，則同段000地號土地所有人是否同意給予通行至○○街實有疑義，亦非妥適。
⒊衡上，兩造所提之分割方法均將導致兩造就該分得之建
物使用困難，且兩造前已因訟爭本有齟齬存在，建物施工時易互相箝制產生紛爭，實難發揮不動產之經濟效用，系爭土地及建物之利用價值勢必嚴重減損，故不宜原物分割，被告反訴備位部分主張以變價方式分割，應屬最佳之分割方案，將土地及建物合併變價拍賣，使土地及建物歸一人取得可免產生紛爭。從而，本院認為被告所提反訴備位之變價分割方法為適當，應堪認定。
綜上所述，本院審酌系爭土地及建物之性質、使用情形、經
濟效用及利益之均衡等情狀，認為系爭土地及建物以採合併變價分割由各共有人分配其價金（即變價所得價金按應有部分各二分之一之比例分配）之方式為分割，較為妥當，爰判決如主文第1項所示。
參、末按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1設有規定。本件為共有物分割事件，在性質上並無訟爭性，縱令兩造互易其地位，裁判結果仍無不同，故由其中一造負擔全部費用，顯有失公平，是本院酌量兩造之情形，認本訴及反訴之訴訟費用宜由兩造應有部分比例分擔，爰諭知如主文第2項所示。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 115 年 3 月 18 日
民事第三庭 審判長法 官 鄭舜元
法 官 鍾孟容法 官 黃倩玲正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 19 日
書記官 謝志鑫附表：未辦保存登記附屬建物附圖編號 使用000地號土地之面積（平方公尺） 使用000地號土地之面積（平方公尺） D（階梯） 1.82 0 F（磚造鐵皮二層建物） 0.66 34.24 G（RC造三層建物） 0 47.15