臺灣彰化地方法院民事判決113年度訴字第783號原 告 祭祀公業賴思義法定代理人 賴保卿
賴添丁賴泉鎮賴春炎
賴晉新原 告訴訟代理人 黃耀南律師被 告 蔡樟訴訟代理人 劉淑華律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國114年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣○村鄉○○段000地號土地上如附圖即彰化縣員林地政事務所113年8月8日員土測字第1307號土地複丈成果圖所示編號A面積186.12平方公尺之建物及編號B面積92.72平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣1,301,253元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣3,903,760元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠坐落彰化縣○村鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）為原告
「祭祀公業賴思義」（下稱原告公業）所有，被告使用之未辦保存登記3層建物及2層建物（下合稱系爭建物）占用系爭土地如附圖即彰化縣員林地政事務所113年8月8日員土測字第1307號複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A、B部分（附圖所載編號A、B之現況為樓房，本判決均以建物稱之），為無權占用，致使原告受有損害，為此，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，提起本訴請求被告拆屋還地。原告公業僅於民國111年1月6日與被告簽立租約出租系爭土地柏油路面部分供通行，然該租約已經終止，兩造間並無任何租賃關係存在。至被告雖辯稱原告公業原管理人賴隨等人曾經將系爭土地出租予第三人汪金溝及汪天賜，汪金溝及汪天賜將土地使用權讓與台隆塑膠工業有限公司（下稱台隆公司），及由賴江火於83年11月3日將系爭土地出租予被告，其就系爭土地有租賃關係存在等語，原告否認上情，亦未授權將土地使用權利轉讓台隆公司，且賴隨、賴掽獅、賴吉、賴趖、賴正湖5人至遲於50年5月19日死亡，迄至110年9月3日為止，原告公業並無管理人，從未自行或授權他人出租系爭土地予被告，賴江火並非原告公業之代表人，被告所提出之83年11月3日協議書為無效契約，自不得拘束原告，是兩造間並無租賃關係存在。若兩造間原有租賃關係存在，被告豈有於111年1月間再向原告公業承租柏油路面之必要，亦徵被告辯稱有租賃關係存在等語，並非事實。
㈡原告公業並未授權賴江火、賴加連、賴昭益、賴東逸、賴樹
發等人收取租金，縱使被告確有繳付租金給賴江火等人，亦與原告無關。且系爭土地110、111年度地價稅分別為新臺幣（下同）19,055元、20,118元，若每年租金僅24,000元，顯然過低。原告公業並未實際受領租金，被告給付之款項從未進入原告公業之帳戶，被告提出繳付租金之存摺係「媽祖會」帳戶，並非原告「祭祀公業賴思義」。且原告公業與思義堂係不同組織各自獨立運作，原告公業並無堂主職位，被告所稱之堂主應是「媽祖會」，緣由係多年前媽祖進香接天香需要堂號，遂取名思義堂並設置匾額，當時「媽祖會」堂主係賴江火、賴加連、賴昭益3人，職務係處理進香及廟會活動相關事務，105年間由賴樹發擔任會長、賴東逸為執行長，媽祖會與原告公業為不同組織體，況賴江火、賴加連、賴昭益雖是原告公業派下員，賴樹發及賴東逸現非原告公業派下員，亦可知渠等非依原告公業授權收取租金。至於被告提出賴進代製作之「思義堂帳冊」，從該帳冊支出摘要可知其費用支出係關於媽祖進香之開銷，與原告無關，原告從未委託他人收取系爭土地租金，賴進代亦未曾將租金款項交付原告公業管理人，若「思義堂帳冊」與原告有關，豈可能任由帳冊、存摺、印章交給媽祖會堂主賴壬棍保管，而非原告公業管理人。
㈢被告辯稱思義堂公媽廳所在地「彰化縣○村鄉○○村○○○巷00○00
號」內有6個祭祀公業，派下員名冊、管理人及監察人均相同，收入及支出混同等語。然其中5個公業已經向大村鄉公所申報准予備查，僅祭祀公號賴清渠尚未完成申報，該6個公業均是財產及收支各自獨立的不同組織體。被證15之收支表係因應5大祭祀公業第1屆第3次派下員大會製作之簡式收支表，無從逕認有帳目混合情形。至於證人賴東逸雖稱所收取之租金係用於祭祀之用，然原告公業無論過年、重陽節、清明節、祖先忌日或清明掃墓祭祖，均未曾團拜，都是由派下員自備牲禮、鮮花、水果供品等至公廳或公墓祭拜，賴進代帳冊記載鮮花、水果、燒香、掃墓等，是用在媽祖會年節慶典或媽祖生日，概與原告無關，不能以此證明收取之租金係由原告使用。又被告主張之高等法院臺中分院111年度上字第539號民事判決（下稱另案判決）理由欄記載思義堂歷來有將租金收入等以配當金名義分配予公業派下員，主張公業確有分配賴江火所收取之租金予派下員等語，然另案係關於「祭祀公號賴清渠」，並非原告公業，所收取租金係三七五租約之租金，並非系爭租金，且由賴進代製作之思義堂帳冊亦未記載分配系爭土地租金予原告公業派下員，堪認被告此節所辯，不足採信。另被告自陳其向台隆公司購買系爭建物，又稱其無事實上處分權，顯有矛盾，且被告買受辦理稅籍登記為納稅義務人，又改裝為套房出租，均可徵其有事實上處分權。此節所辯無非為規避拆屋還地責任，自無可採。㈣並聲明：被告應將坐落彰化縣○村鄉○○段○000地號土地上如附
圖所示編號A部分面積186.12平方公尺之3層樓建物，及編號B部分面積92.72平方公尺之二層樓加蓋鐵皮之建物拆除，將土地騰空返還予原告；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以㈠原告公業前管理人賴隨等5人曾將系爭土地即重測前黃厝段犁
頭厝小段144地號土地及同段144-2地號土地出租予訴外人汪金溝、汪天錫2人，後來汪金溝、汪天錫2人於64年7月19日將土地使用權轉讓予台隆公司，有承租耕地使用權轉讓契約書可佐。台隆公司原本在毗鄰之同段982地號土地上有工廠，乃於系爭土地上興建鋼筋混凝土造之系爭建物，其中3層樓建物即門牌彰化縣○村鄉○○村○○○路000號。嗣訴外人張椿堂向台隆公司購買同段982地號土地，台隆公司遂將系爭建物交給張椿堂使用，後張椿堂再將982地號土地出售予被告，同時將系爭建物使用權再讓與被告。被告取得系爭建物使用權後，就3層樓建物辦理房屋稅籍登記為納稅義務人，然系爭建物之起造人係台隆公司，被告僅有使用權，並無事實上處分權。
㈡被告於83年11月3日與當時原告公業之代表人賴江火簽立協議
書承租系爭土地及同段144-2地號土地，自83年迄今均有按期繳納租金，並約定被告繳納78年至83年間之租金取得系爭建物之使用權。其中83年至92年期間租金係由賴江火收取，93年至101年由賴加連收取，102年至105年由賴昭益收取，106年由賴東逸收取，107年至110年由賴樹發收取，有收據、轉帳紀錄、支票影本為證。被告自83年起均有按期繳納土地租金，堪認兩造間有不定期租賃關係存在，被告係基於租賃關係使用系爭土地，有正當權源，並非無權占用。原告雖否認有收取租金，然賴江火、賴加連、賴昭益、賴東逸、賴樹發等人均為堂主，自有權收取系爭土地租金。且依據賴進代製作之思義堂帳冊記載106年1月13日至112年12月31日期間收取中正東路年度租金24,000元、賴文隆佃農租金6,000元、賴其平佃農租金3,500元，及特別註記「ps.中正東路年度租金，自111年起改由賴思義祭祀公業收訖」字樣，可證原告確有收取租金作為思義堂公帳之用。再另案判決得心證理由欄記載「系爭公業之大帳冊記載派下壹佰貳拾壹名…配當金等語……36年決議所指「配當金額」為收租回來後計算分配給各房，只要是派下就可以分配」等語，及訴外人賴進代於上開訴訟中表示前管理人賴隨等5人死亡後每年除夕前1天都有發放配當金，亦可證思義堂確實有將租金收入等以配當金名義分配予原告公業派下員。
㈢原告雖稱其與同樣以思義堂作為公媽廳之祭祀公業賴思義、
祭祀公業賴恩義堂、祭祀公業賴思義堂、祭祀公業賴榮公、公業賴龍寅、祭祀公號賴清渠等並非同一，然前開祭祀公業派下員大抵相同，公業事務（例如土地、房屋重測、公款收支財務報表）及派下員權利義務（例如派下員如有往生者需辦理繼承者及子女需補列入派下員者）均由管理人賴泉鎮、賴保卿、賴春炎、賴晉新、賴添丁及監察人賴進代、賴昌正統一發布消息，並合併於1張公告張貼於恩義堂公告欄以通知派下員全體，依據所張貼公告之公款收支財務報表內容，其中公業費用、租金收入、賣地收入、退稅收入、律師費、代辦費、工程費項目等收入及支出均有混同記載之情形（被證15），僅財產清單不同。則被告歷來均有繳納租金作為思義堂公款，可證兩造間確有租賃關係存在。被告基於租賃關係使用系爭土地，為有正當權源，並非無權占用，原告請求拆屋還地洵屬無據。並為答辯聲明：原告之訴駁回；若受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經兩造整理及簡化爭點，結果如下（見本院卷二第203至205頁，本院依判決格式調整文字）：
㈠不爭執事項
1.坐落彰化縣○村鄉○○段○000地號之系爭土地為原告公業所有。被告使用之系爭建物分別占用系爭土地如附圖即彰化縣員林地政事務所收件日期文號113年8月18日員土測字第1307號土地複丈成果圖所示編號A部分面積186.12平方公尺及編號B部分面積92.72平方公尺。
2.兩造於111年1月6日簽立租賃契約，約定由被告承租系爭土地其中長約19.3公尺、寬約6.92公尺，合計約133.6平方公尺之柏油路面土地，並約定租金每年40萬元、租期為10年，自111年1月10日起至121年1月9日止，另約定被告應將系爭建物清空點交予原告。被告僅兌現第1期即111年度之支票，另起訴請求確認本票債權不存在，經本院員林簡易庭112年度員簡字第210號判決確認本票債權不存在、原告應返還本票予被告。原告已依判決返還本票予被告，前開租用系爭土地柏油路面之租賃契約，已經因被告未兌現支票而終止租賃契約。
3.原告公業於日治時期成立，前管理人為賴隨、賴掽獅、賴吉、賴趖、賴正湖等人。其中賴正湖於24年1月10日死亡，賴趖於33年11月21日死亡，賴吉於35年1月21日死亡，賴掽獅於35年11月21日死亡，賴隨於50年5月9日死亡。嗣於110年8月30日原告公業向公所申請選任賴保卿、賴晉新、賴泉鎮、賴春炎、賴添丁等人為「祭祀公業賴思義」之管理人，經公所以110年9月3日彰大鄉民字第1100014017號函准予備查。
原告公業現任管理人為賴保卿、賴添丁、賴泉鎮、賴春炎、賴晉新5人。另原告公業尚有設置監察人，目前監察人為賴昌正、賴進代2人。原告公業有大村鄉農會戶名「祭祀公業賴思義」、帳號0000-00-000000-0號帳戶。
4.賴江火、賴加連、賴昭益為原告公業派下員，證人賴東逸、賴樹發現並非原告公業目前登記在案的派下員。
5.祭祀公業賴思義、祭祀公業賴恩義堂、祭祀公業賴思義堂、祭祀公業賴榮公、公業賴龍寅之公廳位置均為「大村鄉大橋村思義堂」即門牌號碼彰化縣○村鄉○○村○○○巷00號及53號，前開祭祀公業派下員均相同。祭祀公號賴清渠之公廳則位於大村鄉南勢村員大路9號。
6.被告持有被證1之由台隆公司與訴外人汪金溝、汪天錫簽立、約定汪金溝、汪天錫將其承租系爭土地之使用權讓與台隆公司之承租耕地使用權轉讓契約書影本。
7.被告與訴外人賴江火於83年11月3日書立被證2之協議書，其上載明「承租地座落大村鄉黃厝段犁頭厝小段144號丁種建築用地面積0.0873公頃同段144-2號旱捌則0.0291公頃等二筆」、「以後每年租金800台斤以農會價格為計算價格付于乙方收訖」等字。被告有依前開協議書履行，並給付83至110年的租金由訴外人賴江火、賴加連、賴昭益、賴東逸、賴樹發等人受領。
8.被證13之思義堂帳冊係由訴外人賴進代製作，內容係記載媽祖會思義堂於106至110年度收支狀況，其中各年度均有「中正東路年度租金24000」之記載，帳冊末頁有「PS中正東路年度租金自111年起改由賴思義堂祭祀公業收訖」之記載。
9.被告於使用系爭建物後，就其中3層樓建物部分有辦理房屋稅籍登記，門牌為彰化縣○村鄉○○○路000號，納稅義務人為被告。
㈡爭執事項
1.原告主張其為系爭土地所有權人，被告無正當權源占用系爭土地如附圖所示編號A部分面積186.12平方公尺及編號B部分面積92.72平方公尺，為無權占用，依民法第767條第1項規定，請求被告拆屋還地，有無理由？
2.被告辯稱其前向思義堂承租系爭土地，均有按時給付租金與思義堂，與原告公業就系爭土地有不定期限租賃關係存在，並非無權占用，原告不得請求拆屋還地，是否有據？
3.被告辯稱依被證1之承租耕地使用權轉讓契約書，其就系爭建物只有使用權，並無事實上處分權，原告不得請求其拆屋還地，是否有據？
四、得心證之理由㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號民事判決參照）。查原告為系爭土地所有權人，有土地登記謄本在卷可佐，復為被告所不爭執，則揆諸前揭說明，被告主張系爭建物就占用系爭土地有合法權源，自應負舉證之責，先予敘明。
㈡被告辯稱與原告間就系爭土地有不定期限租賃關係存在，並
非無權占用，並提出承租耕地使用權轉讓契約書及協議書為憑（見本院卷一第75至79頁）。查被告提出之訴外人汪金溝、汪天錫與台隆公司之承租耕地使用權轉讓契約書為影本，原告業已否認其形式真正，被告並未舉證證明該私文書之真正，已難憑採。且上開轉讓契約書之當事人為汪金溝、汪天錫與台隆公司，見證人為訴外人張金鐘，並非原告或原告之代表人所簽立，縱使該文書為真正，亦無從認定是否合法轉租，自難為對被告有利之認定。再按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。被告所提出與賴江火所簽立之協議書（下稱系爭協議書），約定由被告承租大村鄉黃厝段犁頭厝小段144號丁種建築用地（即重測後大村鄉福興段979地號土地）、同段144-2地號土地，其上雖載出租之乙方為祭祀公業賴思義管理人賴隨等五人所有權、代表人賴江火等語，然原告之原管理人賴隨等5人，於50年5月9日前均已死亡，迄至110年8月原告始選任賴保卿、賴晉新、賴泉鎮、賴春炎、賴添丁等人為「祭祀公業賴思義」之管理人報公所備查，此為兩造所不爭執，則在此其間，原告並無管理人，自不可能由有權限之人授權賴江火代為簽立協議書並收取租金，則賴江火以其為原告代表人與被告簽立系爭協議書並收取租金，即屬無權代理，尚未經原告承認，對原告不生效力。㈢被告雖辯稱簽立系爭協議書後，對被告收取租金之賴江火、
賴加連、賴昭益、賴東逸、賴樹發等人均為思義堂堂主，自有權收取系爭土地租金，且思義堂帳冊可證原告確有收取租金作為思義堂公帳之用，及另案判決中記載有將租金作為配當金分配予各房，可證思義堂確實有將租金收入等分配予原告公業派下員，原告自應承認系爭協議書等語。查證人賴東逸到庭證述略以：我有向被告收取系爭土地之租金，我沒有在原告擔任職務也沒有經過原告授權，我向被告收取租金是因為原本沒有祭祀公業成立、也沒有管理委員會，長輩都往生後成立思義堂媽祖會，由媽祖會會長跟會計去開立大橋村思義堂的帳戶，帳戶用為思義堂、媽祖會收租金後統一管理，帳冊內記載媽祖會進香等開支是媽祖會花出去的錢，跟原告無關，當時沒有祭祀公業。我當初是在思義堂媽祖會擔任總幹事，然後跟會長賴樹發受賴家子孫的委託收取租金，租金支票兌現後款項交回去給媽祖會的會計賴進代。土地是賴家祖先給被告承租，不是我出租的，帳冊內記載系爭土地租金自111年改由賴思義堂祭祀公業收取，是因為賴家祖先以前沒有成立祭祀公業，111年由他們成立後接手管理。清渠公的租金也是一樣賴家的土地出租給他人，我去收租金，收取後一樣作為祭祀處理等語（見本院卷二第28至33頁）。證人賴樹發證述略以：我於107、108至110年間擔任媽祖會的會長，收取租金是給媽祖會，但是款項是與思義堂共用，是同一個帳號，用於思義堂每月輪值燒香、公墓拜拜掃墓、媽祖會進香等，思義堂跟祭祀公業沒有關係，收回的租金由媽祖會的財務長統一處理。我沒有將租金分配給原告的派下員或交給原告，我是交給媽祖會，帳冊內紀錄的原告都還沒有成立，所以跟原告沒有關係等語（見本院卷二第34至39頁）。依證人所述，渠等是以媽祖會總幹事及會長之名義向被告收取租金，收取之租金亦是繳回媽祖會之會計，縱使依被告所述，媽祖神尊與原告之祖先牌位共同供奉於原告的公媽廳，也無從認定媽祖會與原告為同一權利主體關係而得代原告收取租金。證人賴樹發、賴東逸雖證述媽祖會約106年間成立，成立後就由媽祖會之會長或總幹事收取租金，原告祭祀公業都還沒有成立等語，然原告祭祀公業於日治時期業已成立，僅是多年無管理人，並非晚於媽祖會之成立時間，此有土地登記簿上記載可知。又被告所提出之思義堂帳冊，雖經證人證述是思義堂、媽祖會共同使用，除用於媽祖相關進香活動外，也有用於思義堂祭祀拜拜等，然依證人賴樹發證述大橋村思義堂跟原告公業沒有關係等語（見本院卷二第38頁），可知無論思義堂、媽祖會與原告公業均非同一主體。則思義堂堂主或媽祖會會長、總幹事，如非受原告公業所託，自無權收取租金，是亦無從徒憑被告有交付租金之事實，推論兩造間有租賃關係存在。另證人均證述並未收取被告租金後以配當金之方式發放予原告派下員等語，被告雖以另案判決辯稱思義堂有將租金以配當金名義分配予派下員，可證被告繳付之租金確用於原告公業等語，然另案判決中所指之公業為祭祀公號賴清渠，並非原告公業，且祭祀公號賴清渠之公廳與原告公廳位置不同、派下員亦非相同，則縱使祭祀公號賴清渠確有將收取之租金作為配當金發放予派下員並記載於大帳冊內，亦與原告無關。則被告主張與賴江火訂立之系爭協議書，並歷年繳租予賴江火、賴加連、賴昭益、賴東逸、賴樹發等人，與原告間有不定期限租賃關係，因收取租金之人並未受原告授權，亦未能證明收取之租金係交付予原告甚或用於原告公業，被告既未給付租金與原告公業，自無法據以反推兩造間有租賃關係存在，則被告未能證明系爭建物占有使用坐落之系爭土地有合法權源，原告訴請系爭建物之所有權或事實上處分權人拆屋還地，自屬有據。
㈣被告雖辯稱對於系爭建物僅有使用權而無事實上處分權等語
，然查，被告自陳於83年間與賴江火簽訂系爭協議書，並約定被告繳納78年起至83年間之租金以取得系爭建物之使用權，應可認被告自認約於78年間即開始使用系爭建物。被告雖稱系爭建物為台隆公司興建，其僅取得使用權等語，惟如僅有使用權，理應有約定使用期限，然被告使用系爭建物迄今已逾30年，未見與台隆公司間有返還之約定。況被告取得系爭建物之使用權後自行辦理3層樓建物之房屋稅籍並登記為納稅義務人，而台隆公司亦未見就此有何爭執，應認被告就系爭建物確有事實上處分權，始能自行辦理房屋稅籍登記。且觀之被告於111年1月6日就系爭土地上之現況柏油路面向原告承租之租賃契約書，除約定承租土地為系爭土地柏油路面、每年租金金額外，尚約定被告於111年3月1日前將系爭建物清空點交予原告，有租賃契約書在卷可佐（見本院卷第177至178頁），被告如就系爭建物並無事實上處分權，如何能與原告約定會將系爭建物清空點交予原告。被告固辯稱當時會簽立該租賃契約書，是因為原告把路都圍住了，如果不簽約的話就要馬上把路圍起來，被告雖然害怕也有報警，但還是簽名了等語（見本院卷二第202頁），然系爭租賃契約書上尚有被告方委任之律師用印，難認被告簽立系爭租賃契約書有何受強暴脅迫之情形，是應認被告對於系爭建物確有事實上處分權，而非僅止於使用權而已。被告對於系爭建物既有事實上處分權，而系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號A面積186.12平方公尺及編號B面積92.72平方公尺並無正當權源，原告訴請被告拆屋還地，自屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被告對於系爭建物有事實上處分權，而系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號A面積186.12平方公尺及編號B面積92.72平方公尺無正當權源，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告拆除系爭建物並返還占用土地，應予准許。又兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併予宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經審酌結果，與判決之結果不生影響，爰不一一論列。又被告固於言詞辯論終結之日提出書狀聲請調閱另案卷宗及以言詞聲請通知賴進代到庭作證，然無論思義堂或媽祖會有無向被告收取租金及租金用於何處，惟思義堂或媽祖會與原告公業並非同一主體，業如前述，本案事證已臻明確，核無調查必要；況被告於言詞辯論終結之日，始為上開調查證據之聲請，亦屬逾時提出攻防方法，而有礙訴訟之終結，應予駁回，均併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 9 月 22 日
民事第一庭 法 官 范馨元以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 22 日
書記官 卓千鈴