臺灣彰化地方法院民事判決113年度訴字第951號原 告 吳峻洋訴訟代理人 呂世駿律師被 告 魏傳義
魏傳正
魏銘儀魏銘萱共 同訴訟代理人 宋羿萱律師
廖健智律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國115年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）342萬8,900元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣於本院審理時，將聲明減縮為：被告應給付原告342萬8,900元，及自民事起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷二第72頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠彰化縣○○市○○段○○○○段000地號（面積：1,487平方公尺）、7
07地號（面積：1,487平方公尺）、708地號（面積：265平方公尺）等3筆土地（下合稱系爭土地）為被告共有，被告魏傳義應有部分均為2分之1，被告魏傳正應有部分均為100分之48（魏傳正嗣於民國113年8月14日以配偶贈與為原因，將系爭土地應有部分各100分之24移轉登記予訴外人即其配偶謝愛平），被告魏銘儀應有部分均為100分之1，被告魏銘萱應有部分均為100分之1。
㈡被告於113年4月3日與原告、林令宗、張榮林簽立一般委託銷
售契約書（下稱系爭委託銷售契約，其中魏銘儀、魏銘萱由魏傳正代理），委託原告、林令宗、張榮林銷售系爭土地，約定銷售單價為每坪35萬元、總價為3億4,289萬元，銷售期間自113年4月3日起至113年6月15日止。嗣原告覓得有意購買系爭土地之訴外人詹宏欽，詹宏欽委託訴外人即買方仲介楊翰、王柏松協商議價，經原告居間媒介磋商，詹宏欽同意以每坪35萬元購買系爭土地。
㈢被告與詹宏欽於113年4月25日就系爭土地買賣價金合意每坪3
5萬元、總價3億4,289萬元，且經原告交涉商議，坐落系爭土地上之加油站（下稱系爭加油站）所有權人勝景加油站有限公司（下稱勝景公司）亦同意由被告拆除系爭加油站，被告、詹宏欽、訴外人即勝景公司實際負責人魏詠得遂均在買方議價委託書（下稱系爭議價契約）及支票簽收單（下稱系爭簽收單）上簽名（魏銘儀、魏銘萱均由魏傳正代理，詹宏欽由王柏松代理），並約定於113年5月2日簽署買賣契約。
是以，被告與詹宏欽於113年4月25日已就買賣標的物即系爭土地及其價金意思表示合致，且亦達成由被告負責拆除系爭加油站之合意，系爭土地買賣契約已告成立。
㈣詹宏欽於113年5月2日提出土地買賣契約書（下稱系爭土地契
約）及其委由訴外人即僑馥建築經理股份有限公司特約地政士吳淑寬依系爭簽收單約定擬定之「第12條其他約定事項」（下稱其他約定事項），欲與被告為更具體、細節約定，詎被告一再藉詞拒絕簽名、欲自行以更高價格出售系爭土地，並拒絕給付原告依系爭委託銷售契約第6條第1項約定所計算之服務報酬342萬8,900元（計算式：3億4,289萬元×1％＝342萬8,900元）。既被告與詹宏欽就系爭土地買賣契約已成立，依系爭委託銷售契約第6條第1項約定、民法第568條第1項規定，被告負有給付服務報酬之義務。
㈤如認被告與詹宏欽就系爭土地買賣本約未成立，而僅成立買
賣預約，原告亦得依系爭委託銷售契約第6條第1項約定請求服務報酬，蓋系爭委託銷售契約第6條第1項約定之「買賣成交」係指買賣預約之成立，原告受託居間銷售系爭土地，詹宏欽已出價向被告買受系爭土地，並於113年4月25日依其與被告之合意提出1,000萬元議價金（定金）、簽立系爭議價契約及簽收單，原告已完成居間媒介義務。另被告嗣後反悔，拒絕由原告媒介與詹宏欽簽訂買賣本約，有違誠信原則，應參酌民法第101條第1項規定。
㈥林令宗、張榮林均同意上開服務報酬債權由原告單獨受領，
爰依系爭委託銷售契約第6條第1項約定、民法第568條第1項規定，擇一請求被告給付342萬8,900元等語。並聲明：⒈被告應給付原告342萬8,900元，及自民事起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告與詹宏欽就系爭土地之買賣價金、點交、付款方法等必
要之點意思表示未合致，買賣契約未成立。依其他約定事項第1項約定所示，系爭土地買賣總價為3億4,292萬9,300元，可見詹宏欽就系爭土地之買賣價金已由3億4,289萬元變更為3億4,292萬9,300元，與被告委託銷售總價相異；且系爭簽收單僅約定系爭土地須為可申請集合住宅建照之建地並鑑界點交，然其他約定事項第3、4項約定，系爭土地如面積增減、遭占用無法排除，被告須以每坪35萬元找補詹宏欽，且點交時建蔽率需為60％、容積率需為240％，如不符合須重新議價，該等約定影響買賣價金，且使買賣價金處於不確定狀態，可見被告與詹宏欽就買賣價金意思表示未合致。
㈡再者，其他約定事項第1項約定簽約款為2,000萬元，然系爭
支票面額僅1,000萬元，且原告及詹宏欽均未提出支票原本；另系爭簽收單僅約定系爭土地須為可申請集合住宅建照之建地、配合貸款、鑑界點交，然其他約定事項第2項約定，被告須負責拆除系爭加油站、解除加油站列管、出具土壤汙染評估報告及檢測資料，並以此作為第二期款之給付條件；且其他約定事項第5、6項約定，完稅款為總價款10％，尾款為總價款70％，不僅與不動產交易實務慣例即完稅款為總價款40％、點交款為總價款10％相異，且於被告履行諸多義務及負擔後，詹宏欽始須給付總價款70％，顯不利於被告，可見被告與詹宏欽就簽約款數額、付款方法意思表示未合致。況依系爭議價契約第6條第3項約定，詹宏欽於簽訂系爭議價契約3日內，應給付總價款5％即1,714萬4,500元作為定金，惟詹宏欽僅提供面額1,000萬元之系爭支票影本，自難認被告有簽訂買賣契約之義務。既被告與詹宏欽就系爭土地買賣契約必要之點意思表示未合致，買賣契約即未成立，原告無從請求被告給付服務報酬。
㈢縱認被告與詹宏欽就系爭土地已成立買賣契約，然原告、林
令宗、張榮林於113年4月25日未主動提供系爭支票原本供被告檢視，且系爭支票影本模糊、未記載受款人，有違交易慣例，原告未為被告利益把關，亦未就系爭簽收單所載顯不利於被告之事項說明，反旋即要求被告簽名。另被告於113年5月1日即告知須先審視買賣契約條款方能決定簽約與否，惟原告、林令宗、張榮林無視被告請求，於113年5月2日逕自前往魏傳義公司，強迫被告儘速簽約，而詹宏欽於該日所提其他約定事項與系爭簽收單所載內容相距甚遠，且增加諸多不利被告之負擔及義務，原告、林令宗、張榮林不僅未主動解釋該等約定事項，反而試圖蒙騙被告於當日即簽署，顯見原告未以善良管理人注意義務處理受任事務並違背忠實義務，依民法第571條規定，原告不得向被告請求給付服務報酬。另系爭委託銷售契約未約定被告分擔服務報酬之比例，被告係分別共有系爭土地，自應依其等應有部分比例享有權利及負擔義務，故原告請求被告平均分攤服務報酬亦屬無據等語。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷一第309-311頁；本院卷二第73頁；僅依判決格式調整文字及順序）：
㈠系爭土地為被告共有，魏傳義應有部分均為2分之1，魏傳正
應有部分均為100分之48，魏銘儀應有部分均為100分之1，魏銘萱應有部分均為100分之1。魏傳正於113年8月間以贈與為登記原因，將系爭土地應有部分各100分之24移轉登記予謝愛平。
㈡被告與原告、林令宗、張榮林於113年4月3日簽訂系爭委託銷
售契約（魏銘儀、魏銘萱由魏傳正代理），委託原告、林令宗、張榮林銷售系爭土地，約定銷售單價為每坪35萬元、總價為3億4,289萬元，銷售期間自113年4月3日起至113年6月15日止。依系爭委託銷售契約第6條第1項約定：「買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報酬，其金額為實際成交價額之1％（含稅）」，第7條第6項約定：「委託期間內，若乙方已覓得符合委託銷售價格之買方時，甲方應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約」。
㈢系爭委託銷售契約第13條違約罰則關於「甲方如有下列情形
之一者，視為乙方已完成仲介之服務，甲方仍應支付委託銷售價格百分之四之服務報酬，並應全額一次付予乙方」文字經劃線槓除；標題及其餘各款文字未經劃線槓除。
㈣原告、林令宗、張榮林、魏傳義、魏傳正、楊翰、王柏松、
魏詠得於113年4月25日在勝景遊覽汽車股份有限公司討論系爭土地買賣事項。原告、林令宗、張榮林提出系爭簽收單，系爭簽收單上之系爭支票非原本，而係經複印之影本。系爭簽收單載有「支票用途為購買彰化市○○段○○○○段000○000○000地號土地（含地上建物2634建號拆除）每坪新台幣參拾伍萬元整。買賣稅之負擔依政府規定雙方個自負擔。本土地須為可申請集合住宅建照之建地，配合貸款，鑑界點交」。被告、魏詠得於同日在系爭支票簽收單簽名（魏銘儀、魏銘萱由魏傳正代理為之，勝景公司登記負責人為訴外人張靖嫻，實際負責人為魏詠得，故由魏詠得簽名）。且系爭簽收單上已有詹宏欽簽名用印。
㈤被告、魏詠得於113年4月25日在系爭議價契約上簽名（魏銘儀、魏銘萱由魏傳正代理）。
㈥原告、林令宗、張榮林與詹宏欽於113年5月2日提出系爭土地
契約及其他約定事項與被告，被告並未在系爭土地契約及其他約定事項上簽名用印。
㈦原告於113年7月26日寄送彰化莿桐腳郵局存證號碼000035號
存證信函與被告；被告於113年8月2日以臺中東興路郵局存證號碼000564號存證信函回覆原告。
㈧林令宗、張榮林同意其等就系爭委託銷售契約服務報酬債權
由原告受領。
四、本院之判斷：㈠被告與詹宏欽就系爭土地未成立買賣契約：
⒈按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即
為成立，民法第345條第2項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項（最高法院79年度台上字第1357號、88年度台上字第3105號、80年度台上字第1883號判決意旨參照）。
⒉原告固主張：被告與詹宏欽就買賣標的物即系爭土地、價金
意思表示合致，買賣契約即成立云云（見本院卷二第91頁）。然系爭土地價金高達3億餘元，價金給付方法、系爭土地所有權移轉時程、違約處罰等，對於被告與詹宏欽權益影響均至關重大，揆諸前揭說明，並審酌上情，堪認系爭土地價金付款方法（即各期款數額、給付期程或條件）、所有權移轉登記時期、履約時程、違約處罰等，均屬系爭土地交易之重要事項，為系爭土地買賣契約成立之必要之點。再參證人楊翰於本院證稱：詹宏欽購買系爭土地係為興建社區型別墅，系爭土地有系爭加油站坐落其上，系爭加油站加盟期限至113年6月15日，但系爭土地須進行環保檢測及地質探勘，且需由被告為之，符合政府規定才能申請建築執照，這些事項於113年4月25日尚未做；詹宏欽希望能夠排除系爭加油站，系爭加油站之拆除及解除列管係詹宏欽所重視事項，如果無法排除系爭加油站，詹宏欽應該就不會購買系爭土地等語（見本院卷二第31-40頁），足認系爭加油站拆除相關事宜，同屬系爭土地交易之重要事項，為系爭土地買賣契約成立之必要之點。是原告上開主張，洵非可採。
⒊被告與詹宏欽就系爭土地價金付款方法、所有權移轉登記時期、履約時程、違約處罰等重要事項意思表示未合致：
⑴觀諸被告未簽署之系爭土地契約，第3條第2款約定略為：第
一期款（簽約款）2,000萬元，被告應交付所有權狀正本，第二期款（備證用印款）4,858萬元，被告應備齊一切過戶所需證件資料，第三期款（完稅款）3,434萬9,300元，第四期款（尾款）2億4,000萬元（見本院卷一第275頁），係就價金各期款數額、給付期程、履約時程為約定；另第4條、第8條各係就產權移轉及貸款作業、違約罰則為約定（見本院卷一第277-279頁）。再觀諸被告未簽署之其他約定事項，第2項約定：被告應負責於114年3月12日以前完成下列事項並負擔費用，①將所出售土地上之加油站及定著物全部拆除完畢；②加油站解除各項列管；③加油站住址上所設立之全部公司終止營業並辦理歇業登記，並向主管機關繳銷加油站經營許可執照（須符合建築管理、消防、環境保護等相關法令之審查規定）。被告亦應出具土壤污染評估調查及檢測資料均符合標準相關文件與詹宏欽留存。被告完成上列事項後3個工作日，詹宏欽即支付第二期款（連同簽約款補到總價款20％）（見本院卷一第287、288頁），係就付款條件為約定，且以系爭加油站之拆除事宜（含拆除、解除列管、終止營業、歇業登記、評估調查、檢測文件）為條件。
⑵然自被告113年4月25日簽署之系爭議價契約及簽收單以觀，
前者僅記載買賣標的物為系爭土地，詹宏欽願以3億4,289萬元購買系爭土地，並約定規費負擔（見本院卷一第33、35頁），後者僅有系爭支票影本，約定系爭支票係用於購買系爭土地（含地上建物拆除）、每坪35萬元，稅負各自負擔，及系爭土地須為可申請集合住宅建照之建地，配合貸款，鑑界點交（見本院卷一第37、39頁），均未就系爭土地價金付款方法（即各期款數額、給付期程或條件）、所有權移轉登記時期、履約時程、違約處罰等重要事項為約定。至證人楊翰於本院雖證稱：於113年4月25日有討論付款方法，詹宏欽頭期3成、貸款7成；被告於113年4月25日有重視付款方法，被告與詹宏欽就系爭簽收單所示內容達成合意云云（見本院卷二第35頁），然系爭簽收單僅泛載如上，難認係就系爭土地價金付款方法為約定，已如前述；況詹宏欽於113年5月2日所提其他約定事項，尚以系爭加油站拆除、解除列管等為條件，與系爭簽收單所示內容顯然有別，自難以被告簽署系爭簽收單之情及證人楊翰上開證述，遽認被告與詹宏欽於113年4月25日已就系爭土地價金付款方法達成合意。此外，原告復未提出其他證據證明被告與詹宏欽已就上開重要事項達成合意，自難認被告與詹宏欽已就此等買賣系爭土地必要之點意思表示合致。
⒋被告與詹宏欽就系爭加油站拆除相關事宜意思表示未合致：
⑴原告主張：被告與詹宏欽於系爭簽收單已約明系爭加油站由
被告拆除、系爭土地須為可申請集合住宅之建地，其他約定事項係就已約明事項為更具體細節之約定；魏傳義、魏傳正嗣亦有依約委由張榮林協助系爭加油站拆除事宜，並於覓得廠商後，由魏詠得委託翔興營造有限公司（下稱翔興公司）辦理拆除工程云云，固據其以系爭簽收單（見本院卷一第37、39頁）、翔興公司拆除工程報價總表、明細表（見本院卷一第301-303頁）、證人楊翰證述（見本院卷二第32-39頁）為憑。
⑵然觀諸翔興公司拆除工程報價總表、明細表，其業主名稱為
「魏董事長（原台亞大肚橋加油站）」、報價日期為113年7月1日，可知上開報價資料係翔興公司出具與系爭加油站經營者之拆除工程報價，而出具上開報價資料原因多端，況系爭加油站加盟期限僅至113年6月15日，亦經證人楊翰證述明確（見本院卷二第39、40頁），自無從以上開報價資料，遽謂被告與詹宏欽已就系爭加油站拆除相關事宜達成合意。
⑶又證人楊翰於本院固證稱：系爭加油站之拆除，被告與詹宏
欽於113年4月25日已就系爭簽收單達成合意，系爭簽收單為其他約定事項之草稿云云（見本院卷二第39、40、42頁）。
然系爭簽收單所載「支票用途為購買彰化市○○段○○○○段000○000○000地號土地（含地上建物2634建號拆除）每坪新台幣參拾伍萬元整...本土地須為可申請集合住宅建照之建地，配合貸款，鑑界點交」，核與其他約定事項第2項所示「賣方應負責於114年3月12日以前完成下列事項並負擔費用：①將所出售土地上之加油站及定著物全部拆除完畢；②加油站解除各項列管；③加油站住址上所設立之全部公司終止營業並辦理歇業登記，並向主管機關繳銷加油站經營許可執照（須符合建築管理、消防、環境保護等相關法令之審查規定）」、第6項所示「賣方四位地主，同意補償地上建物所有權人勝景加油站有限公司地上物補償費新台幣壹仟萬元整（該費用包括地上物拆除費、整地費、檢測費等）」（見本院卷一第287、289頁）顯然有殊，且無從以系爭簽收單所示每坪35萬元含地上物拆除、須為可申請集合住宅建照之建地等文字，即謂被告與詹宏欽已約定上開①至③事項由被告負責即負擔費用，並由被告補償1,000萬元與勝景公司，自難以被告簽署系爭簽收單之情，逕認被告與詹宏欽已就系爭加油站拆除相關事宜達成合意。另證人楊翰於本院證稱：簽署系爭簽收單時，聽說要補貼1,000萬元作為拆除費用，希望詹宏欽支付，詹宏欽同意等語（見本院卷二第39頁），復改稱：詹宏欽希望這些事情由被告處理，詹宏欽會配合被告付款，但拆除費用不是由詹宏欽支付，是由被告支付等語（見本院卷二第42頁），可見其證述有所矛盾，亦難以此即認被告與詹宏欽已就拆除費用之負擔達成合意。此外，原告復未提出其他證據證明被告與詹宏欽已就系爭加油站拆除相關事宜達成合意，自難認被告與詹宏欽就此等買賣系爭土地必要之點意思表示合致。
⒌綜上，被告與詹宏欽就系爭土地價金付款方法、所有權移轉
登記時期、履約時程、違約處罰、系爭加油站處理等必要之點意思表示未合致，則原告主張被告與詹宏欽就系爭土地已成立買賣契約云云，自不可採。㈡原告請求被告給付342萬8,900元，為無理由：⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。
⒉系爭委託銷售契約第6條第1、2項約定：「買賣成交時，乙方
（即原告、林令宗、張榮林）得向甲方（即被告）收取服務報酬，其金額為實際成交價額之百分之1（含稅）；前項乙方之服務報酬，於甲方與買方簽訂不動產買賣契約書時一次付清」，足認原告得請求居間之服務報酬，係以被告經由原告仲介而與買方就系爭土地成立買賣契約為前提，且於被告與買方簽訂不動產買賣契約書時，原告始得依上開約定請求給付全部服務報酬，是如被告就系爭土地未與買方成立買賣契約，原告即無從請求服務報酬。又被告並未經由原告仲介與詹宏欽就系爭土地成立買賣契約，已論如上，則原告依民法第568條第1項規定、系爭委託銷售契約第6條第1項約定，請求被告給付服務報酬342萬8,900元，自屬無據。⒊原告雖主張：被告嗣後反悔，拒絕由原告媒介與詹宏欽簽訂
買賣契約，有違誠信原則，應參酌民法第101條第1項規定云云。按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項固有明文，然被告與詹宏欽於113年5月2日前就系爭土地買賣必要之點意思表示未合致，業經本院認定如前，則被告於113年5月2日拒絕簽署系爭土地契約難認有何違反誠信原則；至原告所提錄音譯文，雖可知魏傳義曾稱魏傳正欲以每坪40萬元出售系爭土地（見本院卷一第327-331頁），然該通話時間係於113年7月2日，無法證明被告於委託銷售期間即113年4月3日起至113年6月15日止，有何以不正當行為阻止支付服務報酬之條件成就，則原告此部分主張，自無可取。
⒋原告另主張：縱認被告與詹宏欽就系爭土地買賣本約未成立
，而僅成立買賣預約，原告亦得依系爭委託銷售契約第6條第1項約定請求服務報酬，蓋系爭委託銷售契約第6條第1項約定「買賣成交」係指買賣預約之成立，原告受託居間銷售系爭土地，詹宏欽已出價向被告買受系爭土地，並於113年4月25日依其與被告之合意提出1,000萬元議價金（定金）、簽立系爭議價契約及簽收單，原告已完成居間媒介義務云云。然系爭委託銷售契約第6條第1項已約明原告於買賣成交時，得向被告收取服務報酬，且金額係以「實際成交價額」為計算，則同項所稱之「買賣成交」，自係指被告與買方成立買賣本約，而非買賣預約，是原告此部分主張，亦不足採。
五、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約第6條第1項約定、民法第568條第1項規定，擇一請求被告給付342萬8,900元，及自民事起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 2 月 12 日
民事第三庭 法 官 謝舒萍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 12 日
書記官 吳芳儀