臺灣彰化地方法院民事判決113年度訴字第964號原 告 施宜隆訴訟代理人 陳建勛律師被 告 許瑩柔即許月雲上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年4月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附圖所示編號A部分即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路000號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國113年5月8日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）6,000元。
本判決第1項於原告以350萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以1,050萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第2項於原告以每期2,000元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如每期以6,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告與原告於民國106年2月8日，簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由被告出售坐落彰化縣○○鎮○○段000000地號土地及其上同段○○建號房屋即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路000號（房屋範圍如附圖所示編號A部分，下稱系爭房屋，以上合稱房地），原告已給付全部買賣價款1,050萬元，被告於106年3月15日將系爭房地所有權移轉登記予原告。原告依系爭契約附加條款第1條將房地出租予被告，並於附加條款第2條約定被告於113年5月7日前以1,050萬元買回系爭房屋，期滿未買回時應將系爭房屋交還原告，如續約應另訂立租賃契約等語。惟被告未於113年5月7日買回系爭房地，為無權占用系爭房屋，應自系爭房屋遷出。又被告占用系爭房屋，屬無法律上之原因而受利益，原告則受有不能使用占用房屋之損害，自得向被告請求自113年5月8日起之每月相當於租金之不當得利6,000元。爰依民法第767條第1項前段、系爭契約附加條款第2條，擇一請求，及依民法179條之規定，並聲明如主文第1、2項所示。
二、被告答辯：伊於113年2月8日及4月8日簡訊通知原告買回系爭房地，也有寄存信函向原告表示買回房地，已跟農會約定好簽約後辦理貸款，但原告不同意更換辦理買回房地之代書黃永東，伊依買回權繼續占用系爭房屋。若認伊無權占用房屋，因原告僅給付系爭房地之買賣價金4,158,830元，其餘為原告強制伊代償兒子陳○○（原名陳○○）之債務6,317,108元及負擔未約定之費用24,062元，合計6,341,170元，伊自得以之抵銷占用系爭房屋之利益。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項㈠兩造於106年2月8日簽立系爭契約，約定被告以1,050萬元出
售系爭房地之所有權，被告已將系爭房地所有權移轉登記予原告。
㈡被告於106年2月8日點交房屋予原告，兩造於系爭契約約定被告最遲於113年5月7日可以1,050萬元買回系爭房地。
㈢兩造於系爭契約之附加條款，約定由原告自106年2月8日至11
0年2月7日提供系爭房屋予被告無償居住，自第5年即110年2月8日起被告應按月支付租金6,000元，被告自110年2月8日按月繳租至113年5月7日。（下稱附加條款第1條）㈣兩造於系爭契約之附加條款約定於113年5月7日期滿不買回時
，被告應將系爭房屋交還原告，如續約應另訂立租賃契約（下稱附加條款第2條），兩造於5月8日後並未訂新約。
㈤被告於113年5月8日將租金6,000元存入原告之帳戶，原告於6月14日退還被告。
四、得心證之理由㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，應由占有人就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。原告主張為系爭房地之所有權人，被告已出售並點交系爭房地予原告，被告占用系爭房屋如附圖所示A部分等情，為被告所不爭執（88、152、159頁），並有系爭房地謄本、房屋稅籍資料，及本院勘驗筆錄、現場照片及彰化縣鹿港地政事務所函復土地複丈成果圖等在卷可證（彰簡調卷第21至25頁、本院卷第159至173頁），堪予採信。則系爭房屋為原告所有，現為被告占用，應由被告舉證占用房屋之合法權源。
㈡又按所謂買回，係指出賣人於買賣契約保留買回之權利，以
返還其所受領之價金而買回其標的物，此為民法第379條第1項所明定，且依同法第380條規定，買回之期限，不得超過5年，如約定之期限較長者，縮短為5年。是買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件，如出賣人僅於買回期限內，向買受人表示買回其原出賣之標的物，並未將約定之買回價金提出，則買回契約尚未發生效力；且買回權僅得於約定之期限內行使，不得超過5年，期限自買賣成立時起算，逾期買回權即歸消滅。被告雖抗辯伊於113年2月8日及4月8日簡訊通知，及寄存信函表示買回房地，依買回權占用系爭房屋等語，惟查：附加條款第2條約定被告於113年5月7日前行使買回權，但系爭契約成立於106年2月8日，所約定之買回期限，依民法第380條之規定，買回期限因超過5年而縮短至111年2月7日，買回權需於111年2月7日前行使，逾期買回權歸於消滅，被告於113年2月間始以簡訊表明買回之意思，並未於111年2月7日前行使買回權，自難認有買回契約存在，則被告占用系爭房屋已無合法權源，妨害原告所有權之圓滿行使用，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，自屬有據。
㈢次按無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為
社會通常之觀念，所有權人得依不當得利法則，向無權占用其房地之人請求返還相當於租金之損害金。
⒈查被告自113年5月8日起無權占用系爭房屋，為無法律上原因
受有相當於租金之利益，致原告受有不能使用之損害，因被告同意以每月租金6,000元作為相當於占用系爭房屋期間本應支付之代價（本院卷第154頁），原告主張以此租金核算被告無權占有系爭房屋所受利益，係屬合理有據。
⒉被告雖抗辯其對原告尚有價金債權6,317,108元及費用債權24,062元可抵銷等語，惟查:
⑴系爭契約第3條約定：本契約成立後，由乙（指被告）先向甲
（指原告）先前借款6,317,108元整轉為定金，並充為價款之一部分等語，經證人黃永東證稱：契約書的本文是買賣兩方到伊事務所，是參考範本，逐條詢問他們意見…伊有念契約跟附加條款的內容，讓他們確認之後他們才簽名；17張支票是買賣雙方本來就有的借貸，是賣方開給原告，有講好要轉成訂金；（契約書第3條「本契約成立後...轉為定金」這個就是那17張支票，伊也有統計金額；17張支票是原告拿來，辦完房地過戶後被告有簽名拿回支票，所以被告才會在簽收處簽名等語（本院卷第241至244頁），並參考被告承認於統計金額文件簽名乙節，有文件在卷可佐（本院卷61頁），可見被告於出售系爭房地時，以其對原告所負返還6,317,108元之借款債務，與原告對其所負給付同金額之價金債務，互為抵銷，並將抵銷情況記載如系爭契約第3條約款內容，原告主張已給付價金6,317,108元，堪予採信。上開二債務一經抵銷即消滅，被告主張對原告尚有6,317,108元之價金債權存在，尚屬無據。至於被告稱其遭原告強制代償陳聖閔之債務，及系爭契約及文件遭原告或證人黃永東事後加添文字、用印等語，為原告及證人黃永東所否認，被告亦未提出證明以實其說，尚難採信為真。
⑵又證人黃○○證稱略為：代繳稅金148,700元是原告拿給伊去繳
；代繳算在價金裡，2月8日我有算出第41頁的計算式，這些相加就是148,700元等語（本院卷第243頁），參酌該計算式，除被告承認由其負擔之增值稅123,138元及分攤訂約費用半數15,000元外，尚有房屋稅2,304元、課稅證明2,000元、訂約1,5000元、清償等2500元、申報增值稅款等2,500元、測量等13,600元等費用，經證人黃○○證稱：房屋移轉前會有房屋稅，慣例是賣方繳，課稅證明是要報契稅跟移轉價值，訂約3,000元是伊協助買賣契約的費用，清償是因為許月雲跟新光銀行有貸款，清償之後去地政辦理塗銷抵押權手續費2,500元，申報增值稅款2,500元是代書費，測量13,600元是因為原本房屋只有二層，但現場是三層，要測量之後辦理自用住宅，這樣可以適用自用住宅申報增值稅。有跟被告講明這些費用都是他要支出等語，已說明房屋稅等項目支出原因，且被告亦於106年3月28日簽名確認收取代繳稅金148,700元為系爭房屋之買賣價金，有系爭契約可佐（本院卷第39頁），則被告已將增值稅等費用148,700元充作價金，其主張對原告尚有費用債權24,062元存在，亦不足採。
五、綜上，原告依民法第767條第1項前段，請求被告應將如附圖所示編號A部分即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路000號房屋騰空遷讓返還予原告，及依民法第179條之規定，請求被告應自113年5月8日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告6,000元，均有理由，應予准許。又原告依上述法律關係之請求既有理由，其另依附加條款第2條為請求，即無論述必要，附此敘明。又兩造陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯等攻防方法及卷附其他證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 4 月 25 日
民事第二庭 法 官 李莉玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 25 日
書記官 謝儀潔