臺灣彰化地方法院民事判決113年度訴字第982號原 告 高化華訴訟代理人 李淵源律師被 告 邱朝清訴訟代理人 盧江陽律師複代理人 盧世庭上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國114年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、被告邱朝清應將坐落彰化縣○○鄉○○段000000000地號土地上，如附圖所示編號A部分面積334平方公尺之建物拆除，並將該部分之土地交還原告及其他共有人。
貳、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）為原告與訴外人邱文明、邱旺財、江永瑞、邱寀蓁、邱錦重所共有（有土地登記第三類謄本可稽），被告邱朝清並無任何權源卻占有上開土地搭蓋如附圖所示編號A部分之建物。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第一項前段及中段定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第821條定有明文。爰依民法第767條第1項、第821條之規定請求判如聲明。
二、原告聲明：㈠被告邱朝清應將坐落彰化縣○○鄉○○段000000000地號土地上
，如附圖所示編號A部分面積334平方公尺之建物拆除，並將該部分之土地交還原告及其他共有人。
㈡訴訟費用由被告負擔。
貳、原告對於被告抗辯之陳述：
一、按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。又共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第八百二十條第一項規定管理權能之範圍，故共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意（最高法院100年度台上字第1776號民事裁判要旨參照）。既然共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意，則共有人以外之第三人對共有物之特定部分占用收益，自亦須徵得其他共有人全體之同意。系爭土地除原告以外之其他共有人雖均出具使用同意書同意將系爭土地之特定部分即附圖所示編號A部分給被告邱朝清管理使用，惟原告並未同意將附圖所示編號A部分給被告管理使用，則被告就附圖所示編號A部分占用收益即屬侵害他共有人之權利，原告自得本於所有權請求除去其妨害並請求向全體共有人返還占用部分。
二、被告所有如附圖所示編號A部分之建物於民國（下同）98年1月23日民法第818、820條修正前即已興建完成，而修正前民法第818條規定，各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。故共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，此有最高法院62年台上字第1803號判例要旨可參。又物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法物權編施行法第1條定有明文。修正後之民法第820條，係於98年1月23日修正，98年7月23日施行，遍查民法物權編施行法，就修正後之民法第820條並無任何特別規定。是系爭土地之其他共有人邱文明、邱財旺、江永瑞、邱寀蓁、邱錦重雖出具使用同意書同意將附圖所示編號A部分給現占有人即被告邱朝清管理使用，惟因上開使用同意書之出具日期分別為113年9月18日、113年9月19日、113年9月20日，基於法律不溯及既往原則，並保護民法修正前之既有秩序及維護法律之安定性，自應認為被告在民法修正前即無權占有系爭土地，不因民法第820條之修正而成為有權占有，故本件並無適用修正後民法第820條第1項規定之餘地，從而被告主張其占有使用附圖A部分已經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，應屬有權占有云云，自屬無據。
三、又按民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」，其目的乃為促使共有物之有效利用，增進社會經濟發展，就共有物之管理，採多數決原則。此項規定與民法第818條旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，尚有不同。是有關共有物之管理，基於私法自治原則，應優先依共有人之契約定之，如未經共有人全體協議訂立分管契約或為管理之約定，得依民法第820條第1項之規定，由共有人以多數決為之（最高法院111年度台上字第2096號判決要旨參照）。是以，共有物管理應優先依共有人之契約定之，之前有分管約定就要照契約，不能後面用多數決改變分管約定。系爭土地之原共有人邱騫、邱清林、胡正義、邱文明、邱財旺、江永瑞、江邱秀娥於民國84年間已就系爭土地之管理成立分管協議（有共有土地分管同意書可稽，鈞院卷第93頁），是有關系爭土地之管理自應依上開分管協議定之，而不得以系爭土地共有人過半數及應有部分合計過半數之同意行之。
四、況系爭土地之共有人自約定上開分管協議後雖有部分變動，惟共有人邱文明、邱財旺、江永瑞迄今仍未變動，則共有人邱文明、邱財旺、江永瑞自應受84年間約定之分管協議所拘束，而不得再以多數決之方式與其他共有人決定占用系爭土地之方式。從而出具使用同意書將系爭土地特定部分提供給被告占有使用之共有人邱文明、邱財旺、江永瑞及其應有部分自不能計入民法第820條第1項所規定之共有人數及應有部分比例。換言之，同意被告占有使用系爭土地特定部分之共有人僅有邱錦重及邱寀蓁，其2人合計之應有部分僅占系爭土地之18分之5，故被告主張其占有使用附圖A部分已經共有人過半數及其應有部分過半數之同意，應屬有權占有云云，自屬無據。
五、又共有物之管理，專指保存行為及改良、利用等行為而言，其中共有物之利用行為係以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質或用途，決定其使用收益方法之行為，倘程度上已達變更共有物原來之用益狀況，使共有人原有之用益權受剝奪，且回復原狀將有困難者，則屬同法第819條第2項所指共有物之變更之情形，尚非共有物之管理行為，即應依該條項規定得全體共有人之同意，尚不得依民法第820條第1項規定，以多數決為之（最高法院107年度台上字第1949號民事判決要旨參照）。查被告係占有系爭土地搭建面積達334平方公尺之鐵皮屋，而因系爭土地為特定農業區農牧用地，只適於農作而不適於搭建違章之鐵皮屋，是被告以搭建鐵皮屋占用系爭土地之方式，顯然已達變更共有物原來之用益狀況，使共有人原有之用益權受剝奪，且回復原狀將有困難之情形，而屬共有物用途之變更，自應依民法第819條第2項之規定得全體共有人之同意，尚不得依民法第820條第1項規定，以多數決為之。
六、此外，原告於113年3月25日法拍購買系爭土地時並不知悉系爭土地之多數共有人曾同意被告興建系爭房屋，且原告係以所有權人地位請求被告返還無權占有面積逾300平方公尺之土地，雖使被告所有鐵皮建物因而須遭拆除，但此原係無權占有使用他人土地者，於所有權人依法主張權利時所應容忍受之當然結果，不能僅以被告所有鐵皮建物將遭拆除，即認原告係以損害他人為主要目的。
參、被告抗辯：
一、按「共有物之出借或出租，係典型之利用行為而為管理權能之一環」，有最高法院81年度台上字第2013號民事裁判可資參照。次按民法已於98年1月23日修正公布(00年0月00日生效)第820條第1項規定「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」修正後已更改為以多數共有人決定共有物之管理利用，無須得共有人全體同意始得管理利用。又依民法物權編施行法第1條規定「物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」本件坐落彰化縣○○鄉○○段000地號共有人為原告應有部分2/6及訴外人邱文明應有部分1/6、邱財旺應有部分1/6、江永瑞應有部分1/18、邱寀蓁應有部分1/18、邱錦重應有部分4/18，除原告外，其餘共有人分別於113年9月18日、19日、20日同意借予被告使用(被證1)，係於98年7月23日修法公布後之共有人管理利用之事實，依上開規定，系爭479地號土地之多數共有人既已就彰化縣員林地政事務所複丈成果圖所示即附圖所示A部分土地之管理利用由被告使用，則被告使用附圖A部分土地，符合修正後民法第820條第1項規定經共有人過半數及其應有部分合計過半數之要件，故被告為有權占有，是本件原告請求拆屋還地，自屬無據。原告主張本件仍適用修正前民法第820條規定，顯與法令及事實不符，為不可取。
二、原告所引最高法院100年台上字第1776號民事判決，與本件案情不同，上開案件是在說明對特定部分之分管情形，而本件是多數共有人出借第三人被告之管理使用情形，案件完全不同。且依鈞院勘驗時已明確證明原告於民國113年3月14日(113年3月25日登記)向第三人拍賣取得之共有土地特定位置並非附圖所示A部分面積334平方公尺地方，有鈞院勘驗時拍攝現場照片可稽(見鈞院卷第103頁上面照片，如附件1)，足證被告占有附圖所示A部分既非共有人特定部分之分管地方，故原告引用上開民事判決為據，顯非允當，為不可取。
三、按司法院大法官解釋字第349號解釋意旨「應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違」，即分管契約為債權契約，不拘束分管契約之善意第三人。被告係於鈞院114年10月21日言詞辯論時，原告稱系爭土地之前共有人邱清林曾與其他共有人於民國84年間為向永靖鄉農會借貸而簽立分管契約，隨即被告向鈞院聲請閱卷，才於114年4月16日閱得共有人之分管圖，始知悉之前共有人曾簽立分管約定，然被告在此之前並不知共有人有分管情形，且被告自民國83年起即使用系爭土地，有台灣電力公司彰化區營業處函及彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書各一份為證（附件2），倘若被告知悉共有人之上開分管情形，何以未曾有共有人向被告告知分管情形，而任由被告繼續使用至今?故上開分管約定自不拘束被告，是原告主張以上開分管約定請求被告拆除地上物，為不可採。
四、末按最高法院89年度台上字第2606號民事裁判要旨「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條第二項定有明文。本件上訴人於拍賣取得一一八之一號等九筆土地所有權後，明知坐落其上之建物屬金○成公司所有，金○成公司占用該基地對上訴人並無正當權源，卻不訴請拆屋還地，反另向執行法院指封拍賣系爭建物，並就拍得價金取償，其行為顯已表示不行使拆屋還地請求權，並默示同意拍定人於該建物可使用之期限內繼續使用該基地，引起拍定人(即被上訴人)之正當信任，嗣後上訴人再本於民法第七百六十七條物上請求權提起本件訴訟，請求被上訴人拆除土地上之系爭建物，實屬權利之濫用，有違誠信原則，被上訴人此部分抗辯，非無理由，應認被上訴人可使用該基地至原建物滅失或不堪使用時為止。」準此，原告買賣時，已知系爭土地已有原告所稱之地上房屋存在。顯見其等於113年3月25日法拍購買時，已明知系爭土地上已有房屋之事實，顯已有多數共有人同意被告所有房屋可使用之期限內繼續使用該基地至明，揆諸上開判例意旨，原告再本於民法第767條第1項、821條規定物上請求權，請求被告拆除地上房屋，實屬權利之濫用，有違誠信原則，足徵被告可使用該基地至原建物滅失或不堪使用時為止。
五、被告聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免假執行。
肆、兩造爭執事項：
一、被告就系爭土地是否具有合法占有權源
二、原告以外之共有人所出具之土地使用同意書是否能拘束原告？民法第820條是否溯及既往，影響系爭土地使用同意書之效力？
三、系爭土地之原共有人於84年間成立之分管協議是否能拘束被告？
伍、兩造不爭執事項：⒈被告地上物確實占用系爭土地。
⒉系爭土地之原共有人邱騫、邱清林、胡正義、邱文明、邱
財旺、江永瑞、江邱秀娥於民國84年間已就系爭土地之管理成立分管協議。
陸、本院判斷：
一、按98年1月23 日修正公布並於同年7月23日施行之民法第820條第1 項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」，其目的乃為促使共有物之有效利用，增進社會經濟發展，就共有物之管理，採多數決原則。核與民法第818 條旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，尚有不同。而共有人對共有物使用收益方法之決定，屬共有物之管理範圍，自應依民法第820條第1項規定處理。是有關共有物之管理，基於私法自治原則，應優先依共有人之契約定之，如未經共有人全體協議訂立分管契約或為管理之約定，自得依民法第820條第1項之規定，由共有人以多數決為之，共有人關於共有物管理之約定或依上開條項規定所為管理之決定，對於為該約定或決定時之全體共有人均有拘束力，倘該管理之決定有顯失公平者，則屬同法第820 條第2項規定之問題（最高法院110年度台上字第2447號判決參照）。
二、被告地上物占用系爭如附圖邊編號A部分之土地，經本院於114年1月8日會同兩造及彰化縣員林地政事務所至現地勘驗屬實，並囑託該事務所製有如附圖所示之土地複丈成果圖在卷可稽，本件原告與其餘共有人間就系爭土地訂有分管契約，為兩造不爭執，復經本院向永靖鄉農會調閱相關之分管契約在卷，依民法第820條第1項規定，另參考上開最高法院判決意旨，自以分管契約優先適用，是被告抗辯其占用之土地獲其餘共有人同意使用已合於民法第820條第1項規定「以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」規定，抗辯主張其為有權占用，與上開法律應優先適用分管契約之規定不符，即無可採，被告為共有人外之第三人，其占用土地部分除與分管契約不符，並不能證明有其他之合法權源，應認定為無權占用，原告依據民法第767條第1項規定請求被告拆屋交地即無不合。
三、綜上，原告依據民法第767條第1項規定，求為判決：被告邱朝清應將坐落彰化縣○○鄉○○段000000000地號土地上，如附圖所示編號A部分面積334平方公尺之建物拆除，並將該部分之土地交還原告及其他共有人，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
五、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 6 月 30 日
民事第四庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 6 月 30 日
書記官 廖涵萱