臺灣彰化地方法院民事判決113年度重訴字第1號原 告 蘇振良訴訟代理人 李冠穎律師
陳世煌律師被 告 賴朝倉訴訟代理人 賴柔樺律師複 代理人 賴品翰上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落彰化縣○村鄉○○段000地號土地分割如附圖即彰化縣員林地政事務所收件日期文號民國113年7月26日員土測字第1228號、複丈日期民國113年8月2日土地複丈成果圖、附表二所示，並由被告按附表三所示之金額補償原告。
兩造共有坐落彰化縣○村鄉○○段000地號土地分割如附圖即彰化縣員林地政事務所收件日期文號民國113年7月26日員土測字第1228號、複丈日期民國113年8月2日土地複丈成果圖、附表二所示，並由原告按附表三所示之金額補償被告。
訴訟費用由兩造按附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查：原告原起訴聲明為：兩造共有坐落彰化縣○村鄉○○段000地號、面積575.38平方公尺土地，同段686地號、面積4317.63平方公尺土地（下分稱685地號土地、686地號土地，並合稱系爭2筆土地）准予分割（其分割方案待測量土地使用現況及函詢彰化縣員林地政事務所後，再行補陳）（見本院卷第11頁）。嗣於民國114年3月19日言詞辯論期日以言詞變更聲明為：兩造共有685地號土地分割如附圖即彰化縣員林地政事務所（下稱員林地政）收件日期文號113年7月26日員土測字第1228號、複丈日期113年8月2日土地複丈成果圖(下稱附圖)、附表二所示即編號A部分面積575.38平方公尺分歸被告單獨取得，並由被告按附表三所示之金額補償原告；兩造共有686地號土地分割如附圖、附表二所示即編號B部分面積1,364.37平方公尺分歸被告取得，編號C部分面積2,953.26平方公尺分歸原告取得，並由原告按附表三所示之金額補償被告（下稱原告方案）（見本院卷第427頁至第428頁）。核原告所為分割方案變更，則屬補充及更正事實上之陳述，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張略以：㈠系爭2筆土地為兩造共有，685地號土地之使用地類別為大村
都市計畫、其使用分區為農業區，686地號土地之使用地類別為農牧用地、其使用分區為特定農業區，應有部分比例各如附表一所示，兩造就系爭土地無不分割之協議，亦無依法令或使用目的不能分割之情形；原告所有同段116建號農舍坐落於686地號土地上，使系爭2筆土地有套繪管制之情形，然686地號土地套繪範圍僅有西側面積2,953平方公尺部分，其餘部分及685地號土地則為保留地面積，非農舍套繪範圍，且僅需將該套繪範圍部分分歸農舍所有人即原告即得為分割，惟兩造未能達成分割之協議，茲為促進土地經濟效益，有訴請裁判分割必要。
㈡現685地號土地、686地號土地東側，均由被告搭設網室棚架
種植葡萄使用，686地號土地西側則有系爭農舍等，原告方案審酌系爭2筆土地之使用現況、分割後符合農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定，且符合共有人意願；另依彰化縣大村鄉公所（下稱大村鄉公所）函文所示，系爭2筆土地依原告方案分割後，即得解除套繪管制，故認應依雋宸不動產估價師事務所（下稱雋宸估價師事務所）所為不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）未經套繪管制之鑑定找補方法即附表三互為補償方屬適切。爰依民法第823條、第824條規定，提起本件訴訟。並聲明：如前所述。
二、被告抗辯略以：其同意分割，且同意原告方案，惟認應以雋宸估價師事務所所為系爭估價報告之有套繪管制之鑑定找補即附表四互為補償；因依原告方案分割後，被告分得編號B部分，仍會受限套繪管制，而有重大不利影響，更會導致交易價格減損，且本件既係以現況分割，自應以系爭2筆土地現況上存有套繪管制現狀互為找補等語。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項規定可稽。又因共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判決參照）。
㈡經查：
⒈原告主張系爭2筆土地之共有人及應有部分比例如附表一「應
有部分比例」欄所示，685地號土地為大村都市計畫農業區，686地號土地之使用地類別為農牧用地、其使用分區為特定農業區；系爭2筆土地為（82）大鄉建字第3210號農舍即系爭農舍使用執照之基地面積，有經套繪管制，且無因物之使用目的不能分割情形，並無不為分割之約定等節，有系爭2筆土地登記第三類謄本、地籍圖謄本、大村鄉農會113年1月18日彰大鄉建字第1130000850號函附使用執照、戶籍謄本、系爭2筆土地登記第一、三類謄本、彰化縣（市）都市計畫土地使用區分（或公共設施用地）證明書、系爭農舍登記第一類謄本在卷可參（見本院卷第19-21頁、第23頁、第67-69頁、第47-51頁、第61頁、第63-65頁、第71頁、第73頁），應堪信為真實。又原告主張其與被告就系爭2筆土地未能協議分割，亦未經被告以書狀或言詞爭執，堪認原告有依上開規定，請求裁判分割系爭2筆土地之必要。
⒉685地號土地屬78年1月27日發布之大村都市計劃區域土地、
土地使用區分為農業區，686號土地使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地等節，有系爭2筆土地第一類登記登記謄本、彰化縣（市）都市計畫土地使用分區（或公正設施用地）證明書可參（卷第63-65、71頁）。又系爭2筆土地均坐落於彰化縣大村鄉，且均臨大崙路，均呈現方形；於686地號土地上有1筆5層樓磚造建物、1筆3層樓鐵皮建物、汽車車棚1處、機車車棚1處、圍牆2處，上開地上物均為原告所有，686地號土地東側則為被告種植所有之葡萄園；685地號土地均為葡萄園，亦為被告種植所有等節，業據本院函囑員林地政於113年5月13日會同本院、兩造至現場勘驗屬實，且有勘驗測量筆錄、照片、現況圖可參（卷201-208、213-2
19、227頁）。是系爭2筆土地利用情形，應屬可認。⒊系爭2筆土地分割如原告方案，並依附表三互為補償：
⑴本院審酌原告方案將685地號土地分歸被告取得，686地號土
地依附圖、附表二分歸兩造單獨取得，兩造取得土地均屬方正，且能取得其等地上物坐落基地，符合經濟效用，並與兩造意願相符。系爭2筆土地為（82）大鄉建字第3210號農舍使用執照之基地面積，並經套繪管制，有大村鄉公所113年1月18日彰大鄉建字第1130000850號函可參（卷47-51頁）；但依農舍竣工圖登載資料，農舍坐落地及配合耕地當時為加錫段377-3地號，使用面積為2,953平方公尺，685地號土地重測前為加錫段377-20地號土地，係於80年分割自同段377-3地號土地，原編定為特定農業區農牧用地，後因大村都市計劃於93年註銷編定；依當時准建規定、農業用地興建農舍辦法及實施區域計劃地區管理辦法，原告方案分割面積及建物保存登記面積符合興建農舍之該筆農業用地面積不得小於
0.25公頃，建築面積不得超過其耕地面積10％，最大基層建築面積不得超過330平方公尺，故原告方案其中編號A、B部分得解除套繪管制，於判決確定後，由該土地所有權人逕依變更使用執照程序解除套繪管制，或其餘超出規定比例部分之農業用地所有權人申請解除套繪管制，並為囑託塗銷註記登記等語，有大村鄉公所114年3月3日彰大鄉建字第1140003129號函可參（卷407-408頁）。員林地政本於上開大村鄉公所函文意旨，將於判決確定後依大村鄉公所函囑解除套繪管制事項以辦理農舍管制註記相關作業，且認原告方案使農舍所有權人與其實際坐落土地所有權人同屬一人，符合農業發展條例18條第4項規定等情，亦有員林地政114年3月10日員地二字第1140001508號函可參（卷419-420頁）。堪認依原告方案分割系爭2筆土地結果，合於法律規定。
⑵復因員林地政雖曾函覆本院：686地號土地為特定農業區農牧
用地，尚有1保存農舍，註記將轉載於分割後每1筆地號，有員林地政113年8月7日員地二字第1130005318號函可參（卷267頁）；但員林地政後已以前開函文函覆本院，將依大村鄉公所上開函文意旨，於判決確定後依大鄉村公所函囑解除套繪管制。堪認686地號土地依原告方案分割結果，被告分得之編號A、B土地於判決確定後即得解除套繪管制，是本院衡酌上開情形，認原告方案應以無套繪管制情形互為補償。則本院將原告方案囑託雋宸估價師事務所鑑定，系爭估價報告業已審酌系爭2筆土地使用分區、坐落位置、使用現狀、各共有人應有部分情形，據此估算無套繪管制、有套繪管制之各共有人就系爭2筆土地分割前後土地價值差異及找補明細即附表三、四，有系爭估價報告可參；兩造均無以言詞或書狀爭執系爭估價報告違反經驗、論理法則。堪認系爭估價報告以估算系爭2筆土地價值，作成鑑定報告，應屬可採。是本院參酌系爭估價報告，認原告方案按附表三所示金額互為補償，應屬公允。
四、綜上所述，本院審酌系爭2筆土地性質、各共有人意願、土地利用情形等，認將系爭2筆土地分割如原告方案即附圖、附表二，並各依附表三所示金額互為補償，為有理由，應予准許。
五、按民法第824條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權；該抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，民法第824條之1第4項、第5項定有明文。故法院為裁判分割時，就原物分割，並命金錢補償時，應就土地之金錢補償分別諭知，以明法定抵押權所擔保債權之範圍，於辦理共有物分割登記時，一併登記。經查：系爭2筆土地各共有人間應付或應受之補償金，業如前述，則如附表三所示受補償人對於附表三所示應補償人取得之土地，在如附表三所示之金額內，依民法第824條之1第4項、第5項之規定，均有法定抵押權，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
民事第一庭 法 官 劉玉媛以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
書記官 康綠株附表一：應有部分及訴訟費用負擔比例編號 共有人姓名 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 彰化縣○村鄉○○段000地號土地 （面積：575.38平方 公尺） 彰化縣○村鄉○○段000地號土地 （面積：4317.63平方 公尺） １ 賴朝倉 5045分之2000 5045分之2000 100分之40 ２ 蘇振良 50450分之30450 50450分之30450 100分之60附表二：原告方案土地地號： 彰化縣○村鄉○○段000地號土地（面積：575.38平方公尺） 編號 面積 分得土地之共有人 Ａ 575.38平方公尺 分歸被告單獨取得 土地地號： 彰化縣○村鄉○○段000地號土地（面積：4317.63平方公尺） Ｂ 1364.37平方公尺 分歸被告單獨取得 Ｃ 2953.26平方公尺 分歸原告單獨取得附表三：無農地套繪管制情形配賦表（幣別：新臺幣）土地地號： 彰化縣○村鄉○○段000地號土地（面積：575.38平方公尺） 應補償人賴朝倉 應補償金額合計 受補償人蘇振良 2,521,103元 2,521,103元 土地地號： 彰化縣○村鄉○○段000地號土地（面積：4317.63平方公尺） 應補償人蘇振良 應補償金額合計 受補償人賴朝倉 2,819,728元 2,819,728元附表四：有農地套繪管制情形配賦表（幣別：新臺幣）土地地號： 彰化縣○村鄉○○段000地號土地（面積：575.38平方公尺） 應補償人賴朝倉 應補償金額合計 受補償人蘇振良 2,521,103元 2,521,103元 土地地號： 彰化縣○村鄉○○段000地號土地（面積：4317.63平方公尺） 應補償人蘇振良 應補償金額合計 受補償人賴朝倉 5,035,162元 5,035,162元