臺灣彰化地方法院民事判決113年度重訴字第111號原 告 農業部農田水利署彰化管理處法定代理人 徐瑞旻訴訟代理人 吳榮昌律師複代理人 陳傑明律師
王聖凱律師被 告 張家豐
葉日順林英嘉上三人共同訴訟代理人 張皓帆律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、被告張家豐應將坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地上如附圖所示編號B部分占用面積為56.7平方公尺之鐵皮增建建物拆除騰空，及將附圖所示編號A面積為90.86平方公尺、編號C面積為115.9平方公尺之彰化縣○○鎮○○段000○號(門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路000號)建物騰空遷讓，並將上開土地併同附圖所示編號D、D1、D2、D3空地面積共計407.93平方公尺返還予原告。
貳、被告張家豐、葉日順、林英嘉應連帶給付原告新台幣101,590元，及自民國113年7月30日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國113年7月15日起至清除第壹項所示之地上物並返還房屋、土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣33,860元。
參、訴訟費用由被告等連帶負擔。
肆、本判決原告以新台幣4,104,504元為被告供擔保後得假執行，但被告如以新台幣12,313,512元為原告預供擔保後得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、緣坐落於彰化縣○○鎮○○段0000地號土地(下稱系爭土地，原證1：土地登記謄本)及坐落其上之彰化縣○○鎮○○段000○號建物(原證2：建物登記謄本，門牌號碼原為彰化縣○○鎮○○路○○巷0號，整編門牌後為彰化縣○○鎮○○路000號，下與土地合稱系爭房地)為中華民國所有，原告為管理機關。原告與被告張家豐於民國（下同）106年8月8日就系爭房地簽訂土地及房屋租賃契約書(下稱系爭租賃契約)，租期自106年8月1日起至115年7月31日止，被告葉日順、林英嘉二人作為被告林家豐之連帶保證人，該租賃契約經臺灣彰化地方法院所屬民間公證人郭俊麟作成106年度彰院民公俊字第0879號公證書在案(原證3：系爭租賃契約及公證書影本)。然被告張家豐於租約存續期間內，未經原告同意經營特種行業，亦未經原告允許於系爭土地上搭建鐵皮棚架等地上物，面積為37.63平方公尺(原證4：現場照片圖，下稱系爭地上物)，經原告先以113年2月23日農水彰化字第1138562139號函(原證5)通知拆除地上物並完成改善未果，遭彰化縣政府於113年3月22日以府建使字第1130097594號函(原證6)對被告張家豐裁罰，原告復以113年4月9日農水彰化字第1138541543號函(原證7)通知被告張家豐已違反經營標的使用，將於113年4月16日起終止租約，並要求被告張家豐於113年4月30日進行系爭房地點交返還程序。詎料被告張家豐於113年4月30日上午未到場，亦未依約返還系爭房地(原證8：點交表)，又被告張家豐現既已未與原告存有租賃或使用借貸關係，亦非經登記之用益物權人，即屬無權占用系爭房地，原告本於所有人之權利，自得請求被告張家豐拆除系爭地上物，並騰空遷讓、返還系爭房地予原告，即如訴之聲明第一項所示之請求。
二、又被告張家豐現已無權占用系爭房地，即屬獲有相當於租金之利益，並使原告受有無法使用系爭房地之損害，原告爰依民法第179條、系爭租賃契約第九條、第十條之規定及最高法院61年台上字第1695號判例意旨，請求被告張家豐、葉日順、林英嘉連帶給付相當於租金之不當得利補償金。被告無權占用系爭房地之面積為409平方公尺，相當租金不當得利金額依系爭租賃契約之租金約定計算，應屬合理，又系爭房地之113年月租金依系爭租賃契約第十一條第8款之規定調整為33,860元(原證9：111年1月6日農水彰化字第1116562020號、111年1月13日農水彰化字第1116562035號函，111年2月1日至111年4月30日租金共計收101,580元，故調整後之月租金為101,580÷3個月=33,860元)。而原告請求被告張家豐無權占用期間係自113年4月16日起至113年7月15日止，被告三人應連帶給付原告相當於租金之不當得利金額為101,590元（計算式如附表一），即如訴之聲明第二項前段所示之請求。
三、於被告張家豐騰空遷讓、返還系爭房地予原告前，其無權占用系爭土地之狀態仍持續存在，揆諸上揭最高法院判例，即屬持續受有相當於租金之不當得利，原告得依法請求被告三人按月連帶給付占用系爭房地之相當於租金之不當得利。又被告自113年7月16日起至騰空遷讓、返還系爭房地之日止，應按月給付原告依據上開所示計算方式計算之月租金33,860元，即如訴之聲明第二項後段所示之請求。
四、原告聲明：㈠被告張家豐應將坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地上如附
圖所示編號B部分占用面積為56.7平方公尺之鐵皮增建建物拆除騰空，及將附圖所示編號A面積為90.86平方公尺、編號C面積為115.9平方公尺之彰化縣○○鎮○○段000○號(門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路000號)建物騰空遷讓，並將上開土地併同附圖所示編號D、D1、D2、D3空地面積共計407.93平方公尺返還予原告。
㈡被告張家豐、葉日順、林英嘉應連帶給付原告新台幣101,5
90元，及自起訴狀繕本送達至最後一位被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國113年7月15日起至清除第一項所示之地上物並返還房屋、土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣33,860元。
㈢訴訟費用由被告連帶負擔。
㈣原告願供擔保，請准予宣告假執行。
貳、原告對於被告答辯之陳述：
一、本件原告採公開招標之方式出租系爭房地，其後原告與被告張家豐於106年8月8日就系爭房地所簽訂之土地及房屋租賃契約書，應無違反民法第247條之1之規定：
㈠依臺灣高等法院臺中分院112年度上易字第172號判決意旨
表示：「查系爭投標須知、系爭契約等文件固為農田水利署預先擬定，其上並有限制上訴人行使物之瑕疵擔保請求權，免除農田水利署物之瑕疵擔保責任之系爭約款。惟系爭土地係以公開標租方式出租，於92、95及99年間先後辦理3次公開標租程序，招標公告上並載有『由投標人自行逕往現場勘查』、『其他規定事項詳載投標須知』等語，有改制前臺灣省臺中農田水利會之公告可憑，而上開3次招標之公告日期與開標日期均間隔7日以上，且已事先公告揭露投標須知內容，並載明『本租賃標的物按現狀交付，投標人請自行到現場勘查，得標後不得主張物有瑕疵，亦不得請求本會排除第三人之占有。』、『得標人於簽約時，應切結得標土地如為他人占用，願意自行排除，且如發生糾紛，願自行協調解決。』等項，上訴人於參與投標前，應有充足時間得詳細審閱系爭投標須知等文件，並至現場勘查系爭土地現狀，倘認其上條款對其不利，自可拒絕投標；又上訴人自承自92年起即承租系爭土地，則參以92年標租公告所附投標須知上即載有系爭約款，上訴人於約滿後，仍於95、99年間2次參與系爭土地之公開標租，並於105年5月13日再與農田水利署續訂租賃契約至111年5月23日止，且系爭租賃契約第十條亦載有：『……將土地按現狀點交乙方（即上訴人），乙方不得主張物之瑕疵，亦不得請求甲方排除第三人之占有。如乙方要求鑑界，甲方應配合辦理，惟所需費用由乙方負擔。……』之約款，堪認上訴人已斟酌系爭約款之內容，衡酌市場狀況，及經營風險評估，始多次參與系爭土地之公開標租並續訂租賃契約，其非處於資訊不完整之弱勢地位，難認有何不及知系爭約款之情事。又系爭約款雖約定投標人得標後不得主張物有瑕疵等情，惟審酌系爭投標公告及投標須知均已明確要求投標人逕往現場勘查，投標人勘查現狀後是否投標承租，本可自行評估，且上訴人依現況承租系爭土地，該區塊扣除南側被占用土地部分面積，無礙於上訴人長年承租土地供置物使用之締約目的，或超出上訴人風險控管範圍或處於資訊不完整之弱勢地位。上訴人已斟酌公告及租約內容、現況經營之風險，則農田水利署約定將系爭土地按現狀點交，尚難謂有顯失公平之情。據上，系爭約款尚無上訴人主張為其所不及知或無磋商變更餘地而顯失公平情事，上訴人嗣後主張本件有定型化契約條款顯失公平而無效之情形，依民法第247條之1為無效之主張，自無足取」，與本件情形大致相符，法律見解可供參照，合先敘明。
㈡系爭租賃契約第2條、第5條約定並未違反誠信原則及衡平原則：
⒈本件原告採公開招標出租系爭房地，且於102年7月5日以
彰水財字第1020008820號公告之公告事項第七點備註載明：「本案係現狀標租。…；地上物之清除及整地由得標人自行負責處理，不得向本會請求補償；如有侵占物，自行拆除。」，亦於公告中系爭1169地號土地備註欄中載明：「商業區(該筆土地部份被占用，以現況標租)」等語(原證10)。其後原告與被告張家豐簽訂之系爭租賃契約第四條、第五條亦明確記載：「本案土地係現狀出租，…。地上物之清除及整地由乙方自行負責，不得向甲方請求補償」、「乙方就本標的物依法容許使用之項目、範圍及限制，應自行向有關機關了解，甲方不負使用無瑕疵之擔保責任」等語，是以，原告既已明文公告現況情形，並要求締約者自行排除，則被告張家豐顯係斟酌公告及租約內容、現況經營之風險，並已自行了解系爭房地之現狀，方會同意與原告締約，並無顯失公平之情形。
⒉又系爭租賃契約雖約定承租人不得主張物有瑕疵等情，
惟本件招標之公告日期為102年7月5日，與開標日期102年7月23日間隔18天，且已事先公告揭露本件採現況出租，被告張家豐即非處於資訊不完整之弱勢地位，其於參與投標前，應有充足時間得至現場勘查系爭土地現狀，並斟酌公告、租約內容，及現況經營之風險，倘認現狀標租對其不利，自可拒絕投標。然被告張家豐仍參與投標並於102年7月29日簽訂租賃契約(後再於106年8月8日換約為系爭租賃契約)，則原告依約將系爭房地按現狀點交，應符合系爭租賃契約之債之本旨，系爭租賃契約約定將系爭房地按現狀點交，亦應無顯失公平之情。
故被告張家豐其後始爭執系爭建物於簽訂契約前即遭第三人占用，該事由應不可歸責於原告，據此主張系爭租賃契約第二條及第五條違反誠信原則及衡平原則而無效，並以106年8月至111年12月間之租金抵銷原告請求被告三人連帶給付相當租金不當得利部分，均無理由。㈢系爭租賃契約第6條、第7條及第8條第7款約定並未違反民法第247條之1規定：
⒈按臺灣高等法院臺南分院111年度重上字第76號民事判決
意旨：「國有財產區分為公用財產與非公用財產兩類，不論何種類之國有財產，均具有公益性之本質，而系爭終止約定條款即係表彰租賃國有非公用財產本質上之限制，有其必要性，且於上訴人參與投標前即已公告週知，上訴人當可自行評估將來履約過程之營收效益及可能面臨無法繼續營業之風險損失，據以綜合考量並作成是否參與投標及簽訂系爭租約之決定。⋯⋯。由此觀之，系爭租約就租賃雙方當事人主要權利義務之規範，並無嚴重失衡之情形，且依一般社會通念，系爭終止約定限制承租人不得向標租機關要求任何補償，尚未逾越合理風險控管程度。⋯⋯。是以，系爭終止約定條款並無民法第247條之1所稱按其情形顯失公平之情事，當非無效，雙方當事人均應受該約定之拘束，自不待言。」⒉又契約之終止，包括意定終止及法定終止，前者係指基
於契約約定之事由而生之終止權；後者則為當事人基於法律之規定而生之終止權。系爭租賃契約第11條第3款規定，乙方即被告張家豐若欲提前終止租約，其已繳納未到期之租金不得要求退還，並沒收保證金。依該條規定可知，被告張家豐應有系爭租賃契約之意定終止權，非如被告張家豐所稱僅由原告單方片面取得終止合約之權利，先予敘明。
⒊退步言之，縱原告就系爭房地有單方決定終止租約之權
利，惟依上開判決之意旨，本件原告採公開招標出租系爭房地，契約條款於被告張家豐參與投標前即已公告週知，被告張家豐當可自行評估將來履約過程之營收效益及可能面臨無法繼續營業之風險損失，據以綜合考量並作成是否參與投標及簽訂系爭租約之決定。且考量國有財產出租，涉及公有財物之使用收益與管理維護並涉及財政收入，並考量原告對公有財物維護與管理成本、預定財政收入編列等要素，將國有地租約定性為於該約定期間不許承租人任意終止、出租機關有權要求承租人完成約定租期之契約性質，尚難認有違反公平之情形。且依一般社會通念，系爭租賃契約之終止約定限制被告張家豐不得向原告要求任何補償，應尚未逾越合理風險控管程度，並未失公平。
⒋此外，被告張家豐投標後與原告於102年7月29日在臺灣
彰化地方法院所屬民間公證人郭俊麟事務所簽訂租賃契約並作成102年度彰院民公俊字第0508號公證書(原證11)，公證書即已清楚載明：「公證人詢問雙方到場人等後附契約租賃標的物之真意，雙方表示租賃標的物為『彰化縣○○鎮○○段0000地號土地全部及其他地上之建物(即附圖所載辦公室之位置，門牌為溪湖鎮員鹿路車頭巷7號)』全部出租，但目前如附圖所示斜線部分為被第三人占用之範圍，如承租人欲使用該部分，應自行依合法程序取得占有及使用之權利，出租人不負點交之責任」等語，故被告張家豐辯稱其於106年8月始發現云云，自屬無稽。而後，被告欲繼續承租，再於106年8月8日原告與被告張家豐在臺灣彰化地方法院所屬民間公證人郭俊麟事務所就系爭租賃契約作成公證書，上情均可認定被告張家豐就系爭租賃契約之內容已充分了解而無異議簽屬，願受系爭租賃契約之拘束，故現被告張家豐主張系爭租賃契約第6條、第7條及第8條第7款約定違反民法第247條之1之規定，應無理由。
二、被告已違反系爭租賃契約，原告終止契約合法有據：㈠按高雄高等行政法院102年度訴字第454號判決意旨：「本
件原告於位屬都市計畫住宅區之系爭建物經營優路那那小吃部，而該小吃部實際為擺設1臺卡拉OK，及提供小菜、啤酒供人唱歌營業，並非從事一般餐飲業務，為原告所自承在卷，並有聯合稽查紀錄表及現場廣告招牌、門牌、卡拉OK機台照片各1張可稽。又所謂『視聽歌唱業』，係指提供伴唱視聽設備、供人歌唱之營利事業而言。本件原告於系爭建物擺設1臺卡拉OK供人歌唱營業，自屬於都市計畫住宅區經營視聽歌唱業，違反都市計畫法高雄市施行細則第18條附表一住宅區項次12規定，應可認定。從而被告依都市計畫法第79條第1項規定，裁處原告6萬元罰鍰，並勒令停止使用，並無不合」。
㈡被告張家豐所經營之溪湖皇宮KTV小吃部，內部裝潢成4間
包廂，包廂內均擺設1臺卡拉OK，並提供小菜、啤酒供人唱歌營業，依上開判決意旨，應可認定被告張家豐所經營之溪湖皇宮KTV小吃部，並非從事一般餐飲業務，且依彰化縣政府113年3月22日府建使字第1130097594號函中明文表示，被告張家豐於系爭土地上經營特種行業，為彰化縣警察局列管治安要點等語(原證12)，是原告主張被告張家豐違反系爭租賃契約第7條約定而終止租約，應屬有據。
參、被告答辯：
一、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第227條、第334條、第423條分別定有明文。次按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247條之1定有明文。又依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利之約定，按其情形顯失公平者，僅該部分約定無效，並非全部契約均歸無效，此觀民法第247條之1規定即明（最高法院91年度台上字第1999號判決意旨可資參照）。
而定型化契約應受衡平原則限制，乃因締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，故應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益。是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等原則。而定型化契約條款是否顯失公平而為無效，法院應於具體個案中，全盤考量該契約條款之內容及目的、締約當事人之能力、交易經過、風險控制與分配、權利義務平衡、客觀環境條件等相關因素，本於誠信原則，以為判斷之依據，發揮司法對定型化契約條款之審查規整功能，而維憲法平等原則及對契約自由之保障（最高法院110年度台上字第1172號判決意旨參照）。末按，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。所謂權利濫用禁止原則，係指權利人權利之行使，應就權利人因權利之行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之(最高法院92年度台上字第1446號判決意旨參照)。
二、系爭土地及房屋租賃契約書全文內容，由原告事先以電腦打字擬定，並列印契約條款後，提供予被告張家豐簽訂，上開合約應屬原告預定用於同類契約之條款，僅契約期間及相關費用與被告磋商略有不同，核屬定型化契約，堪以認定。然揆諸前開說明，仍應視各契約條款內容有無顯失公平之情事，據以認定各契約條款該部分約定是否無效，並非逕認全部契約均歸無效。
三、揆諸兩造以系爭土地及房屋租賃契約書第二條約定「租賃期間：自民國106年8月1日起，至民國115年7月31日止，計玖年。租賃期間屆滿前，非經甲方同意，乙方不得要求退租。於甲方辦理該土地出售等處分行為時，乙方並無優先購買權，但甲方續辦出租時乙方享有優先承租權。」等語；第五條約定「乙方就本標的物依法容許使用之項目、範圍及限制，應自行向有關機關了解，甲方不負使用無瑕疵之擔保責任」等語；第六條約定「乙方未經甲方事先同意，不得在租賃土地上興建任何建物，乙方若需租賃土地上建造建物，應先取得甲方同意後並以甲方名義為起造人，向主管機關申請，由乙方出資興建，無償歸甲方所有，並以甲方名義辦理所有權登記。乙方對於該建物應給付租金(租金及租賃條件另議)，且由乙方負責管理、維護、修繕及承擔一切責任義務。乙方所興建之建物，倘為違章建築，其相關法律責任皆與甲方無關，倘致生公共危險或遭主管機關通報拆除，甲方不負任何責任。乙方所興建之建物，於租約屆滿或終止時，依甲方指示處理，甲方如要求乙方拆除，乙方應無條件拆除、回復原狀，並不得請求任何補償；或經甲方同意後，依現況無償點交甲方。如甲方不願點收而乙方又不拆除時，視為廢棄物，任由甲方處理，其處理費用由保證金扣除之」等語；第七條約定「乙方應按法令許可範圍內加以開發使用，做為經營餐飲業使用，於租約存續期間內，非經甲方同意，不得變更為其他用途使用，如乙方違反經營標的使用，甲方得終止租約，乙方不得請求任何賠償或補償。」等語；第八條第七款約定「租賃期間有下列各款情形之一時，甲方得終止租約，乙方不得請求任何賠償或補償。7.乙方其他違反本租約之行為」等語。則由前開約款內容可知，兩造於簽訂系爭土地及房屋租賃契約書時，僅由原告單方片面取得終止合約之權利，完全未慮及兩造關於合約之履行有無可歸責情形或係出於不可歸責事由，更無賦予被告張家豐可得終止合約之權利，顯係免除或減輕原告之責任，並使被告張家豐拋棄權利或限制其行使權利而屬重大不利益，有顯失公平之情形，則依前述民法第247條之1第1款、第3款、第4款等規定，系爭土地及房屋租賃契約書中，關於原告自行終止合約，被告張家豐不得請求賠償或補償，及原告就系爭標的物即建物，不負使用無擔保之瑕疵責任部分，應屬無效。
四、查原告所租賃之土地上建物，於兩造簽訂租賃契約前，即遭姓名年籍不詳之第三人占用，被告張家豐於租約訂定後(106年8月)始發覺上情，多次向原告表示請原告協助，原告均置若罔聞，由於系爭租賃契約第二條及第五條規定，被告張家豐即便無法使用該建物，仍無法向原告要求退租，因此於第三人占用系爭建物期間，被告張家豐僅得依約給付租金予原告，遲至111年底，該姓名年籍不詳之第三人才自行搬離，被告張家豐方得以使用收益該建物。據上可知，自系爭租賃契約訂立(106年8月)起至111年年底這段期間，被告張家豐均無法使用該建物，爰依前揭最高法院判決意旨所示，系爭租賃契約第五條「原告就系爭標的物即建物，不負使用無擔保之瑕疵責任」部分之條款，因違反誠信原則及衡平原則，應屬無效。且由於原告並未依照租賃契約之約定目的，提供合於債之本旨之租賃物予被告張家豐，就原告請求被告三人連帶給付相當租金不當得利部分，被告主張以106年8月至111年12月期間之租金總計176萬850元抵銷(計算式：每年租金325,080元x5年又5個月=1,760,850元)。
五、再者，由於系爭建物老舊無法直接使用(被證一)，被告張家豐為供做為餐飲業使用，於112年1月花錢就系爭建物加以整理裝潢，且原告所稱之違建部分業已自行拆除(被證二)。查系爭建物係合法經營熱炒小吃店，且有依法申請商業登記使用(被證三)，並有加保公共意外責任保險(被證四)，至於營業執照上載負責人為陳震鵬，係被告張家豐借用朋友名義登記，但實際使用人仍係被告張家豐，而該建物經裝潢整理後，現有4間包廂(被證五)，提供客人聚餐使用，因有提供客人可一邊吃飯、一邊唱歌，故外觀招牌才會寫「溪湖皇宮KTV小吃部」，並非被告於起訴狀所指謫之「經營特種行業」。是以，被告以該建物經營熱炒小吃店，符合系爭租賃契約第七條約定「可做為餐飲業使用」，原告以此為由終止租約，並無理由。爰此，原告起訴請求遷讓房屋、返還土地及建物及相當於租金之不當得利等，均無理由。
六、被告聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利益判決，被告願供擔保，請准免予假執行宣告。
肆、兩造不爭執事項：
一、彰化縣○○鎮○○段0000地號土地及坐落其上之彰化縣○○鎮○○段000○號建物為中華民國所有，原告為管理機關。
二、系爭房地現由被告張家豐使用中。
伍、兩造爭執事項：
一、原告主張終止租約是否有理由？
二、原告請求被告張家豐自系爭房屋（即彰化縣○○鎮○○段000○號建物，附圖所示編號A、C部分）遷出有無理由？
三、原告請求被告張家豐將坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地上如附圖所示編號B部分占用面積為56.7平方公尺之鐵皮增建建物拆除騰空有無理由？
四、原告請求被告張家豐將上開土地併同附圖所示編號D、D1、D2、D3空地面積返還予原告有無理由？
五、原告得否請求被告等給付相當於租金之不當得利101,590元，及自繕本送達翌日起至返還系爭房地止相當租金之不當得利？
陸、本院判斷：
一、按租賃期限屆滿後（本件為租約終止後），承租人繼續占用租賃物，除有民法第四百五十一條之情形外，係屬無權占有。出租人限期令承租人返還租賃物，僅為催告之意思通知，不能認係同意承租人於該所定期限前有權使用，並免其返還占用期間之不當得利（最高法院105年度台上字669號判決參照）。
二、查系爭建物占用之土地為商業區，有原告提出之土地登記簿謄本可稽，系爭租約第7條規定, 乙方（即被告張家豐）應按法令許可範圍內加以開發使用，作為經營餐飲業使用，又第6條規定乙方未經甲方同意，不得在租賃土地上興建任何建物，詎張家豐於租約存續期間內，未經原告同意經營特種行業，有彰化縣政府函（原證12）及相關照片可稽，另未經原告允許於系爭土地上搭建鐵皮棚架等地上物，面積為56.73平方公尺(見附圖)，經原告先以113年2月23日農水彰化字第1138562139號函(原證5)通知拆除地上物並完成改善未果，遭彰化縣政府於113年3月22日以府建使字第1130097594號函(原證6)對被告張家豐裁罰，原告復以113年4月9日農水彰化字第1138541543號函(原證7)通知被告張家豐已違反經營標的使用，將於113年4月16日起終止租約，並要求被告張家豐於113年4月30日進行系爭房地點交返還程序。詎料被告張家豐於113年4月30日上午未到場，亦未依約返還系爭房地(原證8：點交表)，又被告張家豐現既已未與原告存有租賃或使用借貸關係，亦非經登記之用益物權人，即屬無權占用系爭房地，原告本於所有人之權利，自得請求被告張家豐拆除系爭地上物，並騰空遷讓、返還系爭房地予原告，即為有理由。
三、被告雖以前詞置辯，惟查本件原告採公開招標之方式出租系爭房地，其後原告與被告張家豐於106年8月8日就系爭房地所簽訂之土地及房屋租賃契約書，應無違反民法第247條之1之規定：
㈠依臺灣高等法院臺中分院112年度上易字第172號判決意旨
表示：「查系爭投標須知、系爭契約等文件固為農田水利署預先擬定，其上並有限制上訴人行使物之瑕疵擔保請求權，免除農田水利署物之瑕疵擔保責任之系爭約款。惟系爭土地係以公開標租方式出租，於92、95及99年間先後辦理3次公開標租程序，招標公告上並載有『由投標人自行逕往現場勘查』、『其他規定事項詳載投標須知』等語，有改制前臺灣省臺中農田水利會之公告可憑，而上開3次招標之公告日期與開標日期均間隔7日以上，且已事先公告揭露投標須知內容，並載明『本租賃標的物按現狀交付，投標人請自行到現場勘查，得標後不得主張物有瑕疵，亦不得請求本會排除第三人之占有。』、『得標人於簽約時，應切結得標土地如為他人占用，願意自行排除，且如發生糾紛，願自行協調解決。』等項，上訴人於參與投標前，應有充足時間得詳細審閱系爭投標須知等文件，並至現場勘查系爭土地現狀，倘認其上條款對其不利，自可拒絕投標；又上訴人自承自92年起即承租系爭土地，則參以92年標租公告所附投標須知上即載有系爭約款，上訴人於約滿後，仍於95、99年間2次參與系爭土地之公開標租，並於105年5月13日再與農田水利署續訂租賃契約至111年5月23日止，且系爭租賃契約第十條亦載有：『……將土地按現狀點交乙方（即上訴人），乙方不得主張物之瑕疵，亦不得請求甲方排除第三人之占有。如乙方要求鑑界，甲方應配合辦理，惟所需費用由乙方負擔。……』之約款，堪認上訴人已斟酌系爭約款之內容，衡酌市場狀況，及經營風險評估，始多次參與系爭土地之公開標租並續訂租賃契約，其非處於資訊不完整之弱勢地位，難認有何不及知系爭約款之情事。又系爭約款雖約定投標人得標後不得主張物有瑕疵等情，惟審酌系爭投標公告及投標須知均已明確要求投標人逕往現場勘查，投標人勘查現狀後是否投標承租，本可自行評估，且上訴人依現況承租系爭土地，該區塊扣除南側被占用土地部分面積，無礙於上訴人長年承租土地供置物使用之締約目的，或超出上訴人風險控管範圍或處於資訊不完整之弱勢地位。上訴人已斟酌公告及租約內容、現況經營之風險，則農田水利署約定將系爭土地按現狀點交，尚難謂有顯失公平之情。據上，系爭約款尚無上訴人主張為其所不及知或無磋商變更餘地而顯失公平情事，上訴人嗣後主張本件有定型化契約條款顯失公平而無效之情形，依民法第247條之1為無效之主張，自無足取」，與本件情形大致相符，法律見解可供參照，合先敘明。
㈡系爭租賃契約第2條、第5條約定並未違反誠信原則及衡平原則：
⒈本件原告採公開招標出租系爭房地，且於102年7月5日以
彰水財字第1020008820號公告之公告事項第七點備註載明：「本案係現狀標租。…；地上物之清除及整地由得標人自行負責處理，不得向本會請求補償；如有侵占物，自行拆除。」，亦於公告中系爭1169地號土地備註欄中載明：「商業區(該筆土地部份被占用，以現況標租)」等語(原證10)。其後原告與被告張家豐簽訂之系爭租賃契約第四條、第五條亦明確記載：「本案土地係現狀出租，…。地上物之清除及整地由乙方自行負責，不得向甲方請求補償」、「乙方就本標的物依法容許使用之項目、範圍及限制，應自行向有關機關了解，甲方不負使用無瑕疵之擔保責任」等語，是以，原告既已明文公告現況情形，並要求締約者自行排除，則被告張家豐顯係斟酌公告及租約內容、現況經營之風險，並已自行了解系爭房地之現狀，方會同意與原告締約，並無顯失公平之情形。
⒉又系爭租賃契約雖約定承租人不得主張物有瑕疵等情，
惟本件招標之公告日期為102年7月5日，與開標日期102年7月23日間隔18天，且已事先公告揭露本件採現況出租，被告張家豐即非處於資訊不完整之弱勢地位，其於參與投標前，應有充足時間得至現場勘查系爭土地現狀，並斟酌公告、租約內容，及現況經營之風險，倘認現狀標租對其不利，自可拒絕投標。然被告張家豐仍參與投標並於102年7月29日簽訂租賃契約(後再於106年8月8日換約為系爭租賃契約)，則原告依約將系爭房地按現狀點交，應符合系爭租賃契約之債之本旨，系爭租賃契約約定將系爭房地按現狀點交，亦應無顯失公平之情。
故被告張家豐其後始爭執系爭建物於簽訂契約前即遭第三人占用，該事由應不可歸責於原告，據此主張系爭租賃契約第二條及第五條違反誠信原則及衡平原則而無效，並以106年8月至111年12月間之租金抵銷原告請求被告三人連帶給付相當租金不當得利部分，均無理由。㈢系爭租賃契約第6條、第7條及第8條第7款約定並未違反民法第247條之1規定：
⒈按臺灣高等法院臺南分院111年度重上字第76號民事判決
意旨：「國有財產區分為公用財產與非公用財產兩類，不論何種類之國有財產，均具有公益性之本質，而系爭終止約定條款即係表彰租賃國有非公用財產本質上之限制，有其必要性，且於上訴人參與投標前即已公告週知，上訴人當可自行評估將來履約過程之營收效益及可能面臨無法繼續營業之風險損失，據以綜合考量並作成是否參與投標及簽訂系爭租約之決定。⋯⋯。由此觀之，系爭租約就租賃雙方當事人主要權利義務之規範，並無嚴重失衡之情形，且依一般社會通念，系爭終止約定限制承租人不得向標租機關要求任何補償，尚未逾越合理風險控管程度。⋯⋯。是以，系爭終止約定條款並無民法第247條之1所稱按其情形顯失公平之情事，當非無效，雙方當事人均應受該約定之拘束，自不待言。」⒉又契約之終止，包括意定終止及法定終止，前者係指基
於契約約定之事由而生之終止權；後者則為當事人基於法律之規定而生之終止權。系爭租賃契約第11條第3款規定，乙方即被告張家豐若欲提前終止租約，其已繳納未到期之租金不得要求退還，並沒收保證金。依該條規定可知，被告張家豐應有系爭租賃契約之意定終止權，非如被告張家豐所稱僅由原告單方片面取得終止合約之權利，先予敘明。
⒊退步言之，縱原告就系爭房地有單方決定終止租約之權
利，惟依上開判決之意旨，本件原告採公開招標出租系爭房地，契約條款於被告張家豐參與投標前即已公告週知，被告張家豐當可自行評估將來履約過程之營收效益及可能面臨無法繼續營業之風險損失，據以綜合考量並作成是否參與投標及簽訂系爭租約之決定。且考量國有財產出租，涉及公有財物之使用收益與管理維護並涉及財政收入，並考量原告對公有財物維護與管理成本、預定財政收入編列等要素，將國有地租約定性為於該約定期間不許承租人任意終止、出租機關有權要求承租人完成約定租期之契約性質，尚難認有違反公平之情形。且依一般社會通念，系爭租賃契約之終止約定限制被告張家豐不得向原告要求任何補償，應尚未逾越合理風險控管程度，並未失公平。
⒋此外，被告張家豐投標後與原告於102年7月29日在臺灣
彰化地方法院所屬民間公證人郭俊麟事務所簽訂租賃契約並作成102年度彰院民公俊字第0508號公證書(原證11)，公證書即已清楚載明：「公證人詢問雙方到場人等後附契約租賃標的物之真意，雙方表示租賃標的物為『彰化縣○○鎮○○段0000地號土地全部及其他地上之建物(即附圖所載辦公室之位置，門牌為溪湖鎮員鹿路車頭巷7號)』全部出租，但目前如附圖所示斜線部分為被第三人占用之範圍，如承租人欲使用該部分，應自行依合法程序取得占有及使用之權利，出租人不負點交之責任」等語，故被告張家豐辯稱其於106年8月始發現云云，自屬無稽。而後，被告欲繼續承租，再於106年8月8日原告與被告張家豐在臺灣彰化地方法院所屬民間公證人郭俊麟事務所就系爭租賃契約作成公證書，上情均可認定被告張家豐就系爭租賃契約之內容已充分了解而無異議簽屬，願受系爭租賃契約之拘束，故現被告張家豐主張系爭租賃契約第6條、第7條及第8條第7款約定違反民法第247條之1之規定，應無理由
四、又被告張家豐現已無權占用系爭房地，即屬獲有相當於租金之利益，並使原告受有無法使用系爭房地之損害，原告爰依民法第179條、系爭租賃契約第九條、第十條之規定及最高法院61年台上字第1695號判決意旨，請求被告張家豐、葉日順、林英嘉連帶給付相當於租金之不當得利補償金。被告無權占用系爭房地之面積為409平方公尺，相當租金不當得利金額依系爭租賃契約之租金約定計算，應屬合理，又系爭房地之113年月租金依系爭租賃契約第十一條第8款之規定調整為33,860元(原證9：111年1月6日農水彰化字第1116562020號、111年1月13日農水彰化字第1116562035號函，111年2月1日至111年4月30日租金共計收101,580元，故調整後之月租金為101,580÷3個月=33,860元)。而原告請求被告張家豐無權占用期間係自113年4月16日起至113年7月15日止，被告三人應連帶給付原告相當於租金之不當得利金額為101,590元（計算式如附表一），即如訴之聲明第二項前段所示之請求，為有理由，又於被告張家豐騰空遷讓、返還系爭房地予原告前，其無權占用系爭土地之狀態仍持續存在，揆諸上揭最高法院判決，即屬持續受有相當於租金之不當得利，原告得依法請求被告三人按月連帶給付占用系爭房地之相當於租金之不當得利。又被告自113年7月16日起至騰空遷讓、返還系爭房地之日止，應按月給付原告依據上開所示計算方式計算之月租金33,860元，即如訴之聲明第二項後段所示之請求，亦為有理由。
五、綜上，本件原告於終止被告張家豐之租約後，請求被告張家豐拆除違法增建之地上物，及返還租賃物及相關租賃物坐落之土地，另請求返還相當租金之不當得利及其利息，其中被告葉日順及林英嘉為連帶保證人，就上開不當得利部分應負連帶責任，求為判決如主文第壹、貳項所示為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保請求宣告假執行或免為假執行，核無不合，均酌定相當金額宣告之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書。
中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
民事第四庭 法 官李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
書記官 廖涵萱附表一占用期間 月租金 日租金 使用月數 合計 113.04.16-113.04.30 33,860元 1,129元 15日 16,935 113.05.01-113.06.30 2月 67,720 113.07.01-113.07.15 15日 16,935 總計 101,590元