臺灣彰化地方法院民事判決113年度重訴字第113號原 告即反訴被告 許正蒼訴訟代理人 陳忠儀律師
廖慧儒律師被 告即反訴原告 黃惠明法定代理人 黃明達訴訟代理人 蕭博仁律師
簡詩展律師上列當事人間請求交付房屋等事件，本院於民國114年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表一所示土地及建物暨增建部分房屋、附表二所示設備交付予原告。
被告應自民國113年4月1日起至交付前項土地、建物暨增建部分房屋及設備予原告之日止，按日給付原告新臺幣140元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣233萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣700萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項屆期部分，於原告每期以新臺幣47元供擔保後，得假執行；但被告如每期以新臺幣140元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求基礎事實同一者，或不甚礙被告防禦及訴訟終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。本件原告起訴時原聲明第一項：「被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段00000○0000地號土地及其上同段40建號建物暨增建部分房屋（下稱系爭不動產）交付原告」；嗣於民國113年9月18日本院言詞辯論期日提出書狀變更聲明為：「被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段00000○0000地號土地及其上同段40建號建物暨增建部分房屋及如附表二所示設備交付原告」（見本院卷第100頁）。經核原告所為前開變更訴之聲明，係基於兩造間就系爭不動產之買賣交易衍生爭執之同一基礎事實，其爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，得期待於在同一程序加以解決，避免重複審理，且無礙於被告防禦及訴訟終結，核與前開規定相符，應予准許。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條定有明文。又反訴之標的，如與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，此觀同法第260條第1項之規定自明。此所稱之相牽連，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言（最高法院108年度台抗字第24號民事裁定參照）。本件被告即反訴原告，在本訴訴訟繫屬中之113年11月14日具狀提起反訴，請求確認兩造間就系爭不動產之買賣契約關係不存在，反訴被告應將不動產所有權移轉登記塗銷（見本院卷第121頁）。經核被告提起之反訴，與原告所提之本訴，均涉及兩造就系爭不動產所衍生之同一紛爭事實，本訴與反訴間之原因事實及法律關係具有共通性或牽連性，相關訴訟及證據資料均可相互援用，基於訴訟經濟、紛爭解決一次性之考量，應認被告所提反訴與前揭規定，核無不合，亦應准許。
貳、實體部分
一、本訴部分㈠原告主張略以：原告於113年1月25日以總價新臺幣（下同）7
00萬元價格向被告購買座落彰化縣○○鄉○○段00000○0000地號土地及其上同段40建號建物及增建部分，即門牌號碼彰化縣○○鄉○○○路000巷0號房屋之系爭不動產，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及履約保證申請書，契約第9條第6項約定：「…雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾113年3月31日）同時甲方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾1日按買賣總價金萬分之2計付違約金賠償甲方…。」原告已依約將買賣價金匯款至被告之帳戶及履約保證專戶，被告亦已移轉系爭不動產之所有權予原告，然被告並未依約點交系爭不動產及如附表二所示系爭契約約定之設備予原告，屢經催討並未置理。原告係善意相對人，並已給付全部買賣價金，卻因被告遲延交付系爭房屋，原告迄今未能使用而受有相當於租金之損害。為此，爰依系爭契約第9條第6項約定及民法第348條第1項規定，請求被告交付系爭不動產及系爭設備予原告，並按日自113年4月1日起至交付前項不動產之日止給付1,400元之違約金。被告雖辯稱其無法理解買賣及移轉系爭房地所有權行為之社會意義，所為意思表示應屬無效等語。然被告之胞弟丙○○係於系爭契約簽訂後之113年4月16日始向法院聲請監護宣告，經臺灣士林地方法院113年度監宣字第274號裁准對被告監護宣告（下稱系爭監護裁定），兩造簽立系爭契約及辦理所有權移轉登記時，被告尚未受監護宣告，自屬有效。被告於締約時未受監護或輔助宣告，外人豈有可能得知，應認被告具有意思能力，所為法律行為有效，以保障交易安全。況且，被告係於簽約前之112年11月27日至南港同德郵局申辦帳戶，及於113年1月26日至北斗地政事務所辦理印鑑證明，按理承辦人員均會詢問基本資料、判斷是否意識清楚才會處理，被告既可辦妥相關資料，可徵他人無法自外觀辨識被告是否異常。再參以精神鑑定報告記載：「肢體外觀無異常、意識清醒情緒平穩、內容切題簡短」等語；關於出售系爭房地，被告稱是「賣給住隔壁的」等語，足見締約時被告並無外顯的精神異常。縱使嗣後被告受監護宣告，仍無從反推締約時被告係無意識或精神錯亂。故被告前開所辯，尚難認有據。被告另辯稱其係受證人己○○所為詐欺或脅迫而得撤銷其意思表示等語，然原告與己○○素眛平生，被告指述無論是否屬實，俱屬其自身與己○○間糾葛，與原告無關，原告係善意第三人，被告不得依民法第92條規定撤銷其意思表示等語。並聲明：⑴被告應將座落彰化縣○○鄉○○段00000○0000地號土地及其上同段40建號建物暨增建部分，及如附表二所示設備交付予原告；⑵被告應自113年4月1日起至交付前項不動產予原告之日止，按日給付原告1,400元；⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
㈡被告則以：被告自31歲時開始出現精神及行為異常，罹患妄
想型思覺失調症，為中度身心障礙，有臺北市立聯合醫院診斷證明書及門診病歷、身心障礙證明及重大傷病卡可證。被告多年來均無工作，仰賴親屬照料，與丙○○同住於臺北市南港區住所。系爭房地雖依被告父親指示登記於被告名下，然係供被告之親屬於中部休憩之用，權狀則由被告之親屬保管。詎證人己○○偶然發現被告名下有系爭房地，遂以蠅頭小利博取被告之信任，先哄騙被告購買其中古車及手機，再誘騙被告辦理民間借貸，復於112年12月12日至16日攜同被告前往泰國旅遊，將前開借貸款項餘額11萬元花用一空，再藉口旅遊期間被告積欠其旅費，逼迫被告出售房地。適原告聽聞房地將出售之訊息，乃於112年12月間某日與證人己○○就系爭房地議定買賣事宜，即預付20萬元匯款至被告之帳戶，然該筆款項旋遭己○○以仲介傭金等名目取走花用殆盡。又己○○惟恐計畫遭被告之親屬發覺，於112年12月間某日將被告之戶籍地址自台北市遷至系爭房屋，再於113年1月8日至23日期間略誘被告至越南以控制被告之人身自由，更恫稱買賣談好不能違約、若反悔將找黑道對其家人不利等語，被告因此心生恐懼只能配合己○○要求掛失房地權狀重新請領。己○○再於113年1月25日逼迫被告與原告簽立系爭契約，並於113年1月30日辦理系爭房地所有權移轉登記。系爭房地出售後，證人己○○於000年0月0日以抽取仲介傭金為由逼迫被告簽發面額245萬元之本票。被告之親屬係於113年2月23日報警協尋被告，經人告知系爭房地行將辦理點交，趕緊前往救回被告，始得知上情。被告已以存證信函通知原告關於被告因有身心障礙而無從為有效法律行為，並向法院聲請監護宣告准許在案。被告簽立系爭契約時確實心智缺陷、精神異常形諸於外，已達一般人簡單攀談即可感知之程度，且於簽訂契約前原告即先給付部分款項，然迄至簽約時被告仍未能提出所有權狀及印鑑章，及議定買賣條件時均由與被告非親非故之證人己○○全權處理、系爭契約上被告聯絡電話為己○○所有、住所即為系爭房屋地址，均可知悉與一般交易不動產常情有異，自難認原告為善意第三人，系爭契約及所有權移轉登記之法律行為係被告精神錯亂時所為，有無效之事由，及被告係受己○○詐欺、脅迫，簽立系爭契約時有民法第92條、第74條得撤銷事由，自得撤銷其意思表示，原告請求履約為無理由等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分㈠反訴原告主張略以：反訴原告罹患妄想型思覺失調症而領有
重大傷病卡，於96年6月間已經鑑定為中度身心障礙者，並於113年9月24日經法院宣告為受監護宣告人。且依台北市立聯合醫院松德院區精神科醫師李宜庭出具鑑定報告記載：「丁○○於31、32歲時即開始出現精神、行為異狀，近5年間認知功能障礙逐漸明顯，言談、思考內容貧乏，無法確切回答一己生日、無法回答、計算目前年齡，更需多次提醒方能正確指認其長姊黃碧霞、二弟乙○○之稱謂。丁○○對於一己『存在狀況』與外在『客觀現實』欠缺最基本之掌握，自無理由認為丁○○能辨識意思表示之效果」等語，可知反訴原告因精神疾病而有認知功能障礙，無法理解法律行為之意義及效果，故反訴原告分別於113年1月25日、同年月30日簽立之系爭契約及所有權移轉登記之法律行為，因受妄想型思覺失調病症影響而無法辨認其行為結果，反訴原告無法理解買賣及移轉房地所有權之社會意義，亦無法辨別利弊得失，而屬「意思能力欠缺」，類推適用民法第15條規定及依同法第75條之規定，所為法律行為無效。退步言之，系爭契約及移轉所有權之意思表示係第三人即證人己○○利用反訴原告精神及行為異常之狀態，先施以小利誘使反訴原告脫離家人，進而掛失房地權狀、虛遷戶籍、訛稱不如去越南或泰國置產，再以已經談好了不能違約、若違約將對其家人不利等語，詐欺及脅迫反訴原告於意思不健全情況下出賣系爭房地並為所有權移轉登記。且反訴原告之親屬阻止點交後，果於113年4月5日接到自稱竹聯幫中義堂幫派分子之不明人士恐嚇，足以推論反訴原告確有遭己○○及其同夥恐嚇脅迫之情形。再反訴原告精神異常顯露於外，一般人均可輕易察覺。再衡酌於本件買賣過程，與反訴被告協商交易之人為己○○，然處分不動產為重大財產行為，實難以想像會由毫無房仲專業、非親非故之第三人全權處理此類事務。復觀之己○○以見證人身分參與交易，契約書上聯絡電話係己○○之電話號碼，又反訴被告於簽約前之112年12月28日已預付買賣價金，然反訴原告於113年1月25日簽約時尚未備妥印鑑證明及相關權狀而須另行掛失補辦，在在可見本件交易過程有異常，反訴被告竟仍甘冒風險與反訴原告交易，當非善意的買賣相對人，反訴原告自得以被第三人詐欺或脅迫，且相對人係可得而知為由，依民法第92條規定撤銷買賣及移轉所有權之意思表示。再退步言，反訴原告罹病精神異常，日常生活仰賴親屬照料，名下並無系爭房地以外的財產，亦無從事不動產交易的相關經驗。又系爭房地市價粗估約1000萬元，另有價值數百萬元的裝潢及設備。然本件買賣及所有權移轉之行為，均係反訴原告處人身自由受他人所掌控而無法與親屬連絡的情形下做成，堪認為反訴被告利用反訴原告之心智缺陷、正處於他人控制下的窘境趁機漁利，即乘他人急迫、輕率或無經驗而為本件買賣及移轉所有權行為，且顯失公平，反訴原告亦得依民法第74條第1項規定，請求法院撤銷系爭契約及所有權移轉登記之行為等語。並聲明：⑴確認反訴原告與反訴被告間就系爭不動產於113年1月25日所訂立之買賣契約關係不存在；⑵反訴被告應將前項不動產於113年1月30日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。
㈡反訴被告答辯略以：反訴原告就其主張其係受詐欺或脅迫而
為意思表示，且為反訴被告所明知等情，應負舉證責任。兩造原先素昧平生，反訴被告對反訴原告之精神狀態一無所知，僅係聽聞母親轉述始得知鄰居有意出售系爭房地，為就近孝養母親遂承買系爭房屋。交易過程中，反訴原告行為表現並無異常，且有證人己○○陪同。至於反訴原告指述其與己○○間往來糾葛，反訴被告對此亦不知情。至於反訴被告於112年12月28日先行匯款20萬元至反訴原告之南港同德郵局帳戶，係協商時己○○表示得預付訂金保留承買權，反訴被告不疑有他而匯款20萬元，反訴被告係第一次購屋，且由友人陪同商議締約亦非罕見，尚難憑此遽謂反訴被告明知或可得而知反訴原告是否受他人詐欺或脅迫乙事。反訴原告主張依民法第92條規定撤銷買賣及移轉所有權之意思表示，並無理由。
反訴原告另依民法第74條第1項規定請求法院撤銷買賣契約，亦應由反訴原告就反訴被告有利用反訴原告之急迫、輕率窘境趁機漁利，依其情形顯失公平等情負舉證責任。然反訴被告原本出價550萬元，成交價格則為700萬元，並未明顯低於行情，且係經兩造協商後達成的共識。反訴被告對反訴原告與己○○間糾葛並不知情，主觀上對反訴原告精神失常、受他人控制之情事亦毫無所悉，遑論利用此情事，反訴原告請求法院撤銷買賣契約及所有權移轉之法律行為，與民法第74條規定之要件亦有未合，不應准許等語。並為答辯聲明：反訴原告之訴駁回。
三、經兩造整理及簡化爭點，結果如下（見本院卷第392至394頁，本院依判決格式調整文字）：
㈠兩造不爭執事項⒈原告向被告買受座落彰化縣○○鄉○○段00000○0000地號土地及
其上同段40建號建物暨增建部分（即門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○○路000巷0號房屋）之系爭不動產，兩造於113年1月25日簽訂不動產買賣契約書，見證人為己○○，買賣總價金700萬元，並約定原告負擔所有稅金、規費及地政士費用。
⒉系爭契約第9條第6項約定買賣標的雙方應於產權移轉登記完
畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾113年3月31日）同時甲方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買總價金萬分之二計付違約金賠償甲方。第14條約定乙方願意附贈甲方之設備項目（以簽約現況為主）：燈飾、床組、熱水器、洗衣機3台、瓦斯爐、沙發、冷氣、衣櫥、電視機、電冰箱、壁櫥、抽油煙機、吊廚、調理台（下合稱系爭項目設備），如需辦理過戶該費用由甲方負擔。
⒊買賣價金總計700萬元，原告就其中50萬元已給付予被告，其
餘650萬元全數匯入履保專戶內，原告就本件買賣契約價金給付義務業已履行完畢，被告亦將系爭不動產移轉登記予原告所有，然尚未將系爭不動產及系爭項目設備交付予原告。⒋被告自93年3月23日即領有重大傷病卡，重大傷病名代碼為295，並於96年6月經鑑定為中度身心障礙人士。
⒌被告之胞弟丙○○於113年4月16日向法院聲請裁定被告為受監
護宣告人，嗣經系爭監護裁定認被告為受監護宣告之人。該裁定之鑑定報告認為：「無理由認為被告能辨識意思表示之效果」。
㈡本件爭執事項⒈本訴部分：
⑴原告依民法第348條第1項、系爭契約第9條第6項及第14條之
約定，請求被告交付系爭不動產及系爭項目設備，並按日給付違約金，有無理由？⑵被告抗辯其於簽訂系爭契約及辦理所有權移轉登記時，受妄
想型思覺失調病症之影響，致不能分辨其行為將招致之效果，依民法第75條規定，系爭契約及所有權移轉行為均屬無效，有無理由？⑶被告抗辯其所為買賣及辦理所有權移轉登記之行為係受證人
己○○詐欺、脅迫而為，其已依民法第92條第1項規定以113年11月14日民事答辯暨反訴狀作為撤銷遭詐欺之意思表示，系爭契約及所有權移轉行為均屬無效，有無理由？⑷被告抗辯原告乘被告急迫、輕率、無經驗之下訂定系爭契約
及辦理所有權移轉登記，依當時之情形顯失公平，請求鈞院依民法第74條第1項規定撤銷兩造間買賣及辦理所有權移轉登記之法律行為，有無理由？⒉反訴部分：
反訴原告請求確認兩造間之系爭契約關係不存在，及請求反訴被告塗銷系爭不動產於113年1月30日以買賣為原因之所有權移轉登記，有無理由？
四、得心證之理由㈠本訴部分⒈兩造於113年1月25日與證人己○○相約至證人詹鴻志之代書事
務所洽談系爭不動產買賣並簽訂系爭契約，約定原告以700萬元買受系爭不動產及如附表二所示之設備，被告實收700萬元，由原告負擔一切稅捐費用，被告於簽約翌日至戶政事務所辦理印鑑證明，原告已給付系爭契約之全部價金700萬元，被告已移轉系爭不動產所有權登記予原告名下等節，為兩造所不爭執，並有系爭契約、履保帳戶明細等在卷為憑，堪以採信。然關於原告請求被告依約將系爭不動產及如附表二所示設備交付予原告乙節，被告則以系爭契約為無效或有得撤銷事由拒絕履行，茲就兩造主張有無理由，析述如下。
⒉被告主張系爭契約依民法第75條規定為無效，為無理由。
⑴按未滿7歲之未成年人及受監護宣告之人，無行為能力。無行
為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，此觀民法第13條第1項、第15條、第75條規定自明。上開規定旨在兼顧表意人權益及交易安全，成年人如未受監護宣告，除有心神喪失、無意識或精神錯亂而達喪失意思能力程度之情形外，所為之法律行為尚非無效。又所謂無意識，係指全然欠缺意思能力而不能為有效的意思表示而言；精神錯亂，則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言。準此，表意人行為時縱不具正常之意思能力，然未達上開無意識或精神錯亂之程度，仍難謂其意思表示無效（最高法院107年度台上字第1790號、111年度台上字第375號判決參照）。被告辯稱其於31歲時即罹患有妄想型思覺失調症，為中度身心障礙者，並領有重大傷病卡，系爭契約簽立時其係在精神錯亂狀態，意思表示應為無效等語。然被告係於113年9月11日經法院裁定為受監護宣告之人，有系爭監護裁定影本在卷可稽，則被告於簽立系爭契約時，既已成年且尚未受監護宣告，其意思表示是否有效，端視其有無心神喪失或精神耗弱至不能處理自己事務，或意思表示時是否在無意識或精神錯亂中所為之具體情事而定，此應由主張表意人喪失意思能力之一方即被告負舉證責任。
⑵查證人戊○○於本院審理時證稱：系爭契約簽訂時是兩造及證
人己○○約好一起到其事務所，簽約時包含其本人共4人在場，簽約時被告意識清楚、精神也不錯，簽約過程中沒有看出被告有受到威脅恐嚇或強迫的情況，簽約過程約2小時，這期間除了問被告己○○是誰之外，被告沒有跟其說過其他的話，其也沒有跟己○○聊天等語（見本院卷第306頁）。而兩造於113年1月26日即簽署系爭契約翌日，被告至彰化○○○○○○○○辦理印鑑登記及印鑑證明申請，係被告本人親自到場，經戶政人員多方核對及詢問本人資料以確認其意識及身分後始與受理，並經被告於申請書上親自簽名，上情有彰化○○○○○○○○114年3月14日彰北戶字第114001064號函及所附被告本身申請簽名之印鑑條影本在卷可佐（見本院卷第287、289頁）。
上情足認被告於簽約時及簽約後，按其外觀與常人無異，理應具有識別其法律行為之意思能力。參以系爭監護裁定卷內之鑑定意見書記載：鑑定時被告應答內容切題、簡短，顯示其受意思表示、為意思表示之能力應足應對日常生活之一般互動；惟被告對於一己「存在狀態」（如生日、目前年齡）與外在「客觀現實」（如胞姊、胞弟之稱謂）欠缺最基本之掌握，自無理由認為其能辨識意思表示之效果等語，有鑑定報告附於監護卷可佐。再酌以被告於114年7月23日本院言詞辯論期日由證人乙○○偕同入庭，當時被告可自行行走，略有跛行，經本院訊問被告本人是否認識帶其去賣房子之人己○○、有無結婚及子女、是否知道房子在哪、是否為其購買、現居住地等，被告尚可切題回答，此有言詞辯論筆錄在卷可佐（見本院卷第388至392頁）。再按其到庭時外觀及言語談吐觀之，其反應雖較常人略為緩慢，然此非無可能係因年齡較長之故，且其應答可見尚可明白事理，難認為精神狀態有明顯異常之外觀。本院綜觀前開事證，被告已成年，雖因罹患妄想型思覺失調症而領有重大傷病卡，於96年6月間經鑑定為中度身心障礙者，然締約時未受監護宣告，且其於鑑定時及本院訊問時，均顯示其知悉並理解買賣房屋之意思，已難推認其於簽約時欠缺意思能力而不能為有效意思表示。復被告並未提出其他具體證據證明其於締約時陷於無意識或精神錯亂之狀態，尚難遽為對其有利之認定，縱使其事後受監護宣告，亦難據以反推締約時其係在無意識或精神錯亂狀態下所為。職此，被告主張其欠缺意思能力而無法理解系爭法律行為之社會意義及辨別利弊得失，系爭買賣契約及所有權移轉之法律行為為無效云云，難謂有據。⒊被告主張系爭買賣契約係因證人己○○詐欺或脅迫所為，依民
法第92條規定撤銷意思表示，應無理由：⑴按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條定有明文。前開規定所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，而該條所稱詐欺，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言。所稱脅迫者，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖致為意思表示而言。又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決參照）。本件被告辯稱其受第三人詐欺或脅迫而為系爭買賣契約之意思表示，為原告所否認，依上開說明，自應由被告就其係受脅迫而為意思表示，或其係受詐欺而為意思表示，且原告就此係明知或可得而知等對其有利之事實，負舉證責任。
⑵證人己○○到庭證述略以：其跟被告認識五、六年，其有將車
輛賣給被告，但被告還沒付錢。本來系爭不動產賣掉之後，被告要去泰國、越南或澳洲買房子，所以跟被告一起出國，機票、飯店錢都是其支出並代墊預付。被告遷移戶籍是因為代書說辦自用住宅可以節省稅金。其協助被告賣房的過程就是跟左右鄰居放消息，結果鄰居的媽媽叫兒子也就是原告來，是其和被告一起跟原告接洽的，原告來我們就一起談，但是被告決定的。其不是仲介，之前沒有仲介過房屋買賣，就系爭契約其只是見證人。本件會收到245萬的傭金是包含賣屋的傭金以及其幫被告代墊的錢，因為被告買車的錢還沒付，且被告從離開家到外面每天都是其代墊被告的日常開銷，還有為了賣房故台北彰化往來，及代墊機票、住宿、被告植牙的錢等。兩造簽約之前不認識原告，價金是其跟原告說其先和被告討論，討論之後其直接向原告開價700萬元，並叫原告不要再殺價。本件買賣契約談成後，原告沒有給其錢，其跟被告間245萬元、買賣車、代墊費用這些，原告簽約時不知道，簽約之後其跟被告住在越南、泰國快一個月等語（見本院卷315至325頁）。證人乙○○到庭證述略以：其在113年4月5日有接到己○○打電話給其說車子領回去了，錢呢？然後就有自稱黑道的堂主跟小弟來跟其講電話，說最好是明天把被告交出來，不然就找兄弟來給其好看，還說會火燒房子等語，電話接通時對方有說是己○○，但其錄音沒有錄到。被告本身就是弱勢者也沒有工作能力，平常都是兄弟姊妹給被告錢，你只要看到被告就會知道這個人有問題，所以被告是受騙、詐欺脅迫而出售系爭不動產等語（見本院卷326至327頁）。
⑶被告固以其精神異常情形顯露於外，已達一般人於簡單攀談
均可感知的程度，議定條件時均由與其非親非故的證人己○○全權處理及盯場，契約書聯絡欄位登載連絡電話為己○○之手機號碼、地址為系爭不動產，原告於簽約前已預付部分買賣價金，然遲至簽約當日被告仍未備妥印鑑證明及權狀等，均與不動產買賣交易常情不同，原告明知交易過程有異常仍甘冒風險進行交易，自難認為善意相對人等語置辯。然查被告前開所述，至多僅說明原告對異常交易情形是否明知或可得而知，惟就系爭買賣交易過程究竟有何受詐欺或受脅迫之意思表示瑕疵事由，被告僅空泛指述證人己○○施以小惠博取被告好感後招攬其出國遊玩而積欠鉅額債務，而後恫稱不履行交易將對其家人不利，然就此並未能提出證人己○○確有詐欺或脅迫被告簽定系爭契約之具體客觀事證，且證人己○○業已證稱簽約前原告不知其與被告間之往來及債務關係等語，則就此已難為對被告有利之認定。又證人己○○所述雖顯有避重就輕之情形，且以房屋仲介而言，收取買賣價金近1/3之傭金顯然不合理，然證人己○○證稱該245萬元並非全為房屋傭金，尚包含代墊之款項等語，而此實為被告與己○○間之債權債務關係，核與原告無關。又證人乙○○雖證述有接到證人己○○及不明人士之恐嚇電話，縱令屬實，亦為系爭契約簽訂後之事，未能以此證明證人己○○有脅迫被告簽訂系爭契約之事實；且證人蔡明農就證稱己○○以電話對其恐嚇等情，已對己○○提起恐嚇告訴，經臺灣臺北地方檢察署檢察官以113年度偵緝字第2086號為不起訴處分，並經臺灣高等檢察署以114年度上聲議字第133號駁回再議處分，有上開偵查案件影卷在卷可佐，自亦難以證人乙○○之證述，作為認定被告受己○○脅迫之佐證。況於不動產買賣交易，無論是賣方自行處理或委由不動產經紀業者代為處理，或由親友、代書參與協助協商，均難謂與常情相違。觀諸本件締約過程，證人己○○係以被告友人身分陪同被告到場簽約並擔任見證人，原告尚無探究己○○與被告間實際關係之義務，縱使系爭契約以己○○之手機號碼為被告之聯絡電話，衡以己○○為陪同被告實際到場之人且擔任見證人，亦難謂有明顯異常情形。又原告固然先行給付部分買賣價金，然買賣不動產於簽約前支付斡旋金或簽約金等表示確有買受之意思，並非罕見；被告於簽約時固未備齊印鑑證明及交易文件等，然雙方已約定除簽約款外，下一期款項俟備齊過戶所需證件資料及完成用印程序、稅單核發後給付，被告僅須在斯時備齊相關文件即可。至於被告遷移戶籍至系爭不動產內，依證人戊○○證詞可知係為自用住宅優惠免繳土地增值稅，尚非不符常情。況如前所述，被告於申請印鑑證明、監護鑑定及本院訊問時，其外觀及反應明白事理、應答內容切題，足應對日常生活之一般互動，無從單以其外觀即明確知悉其有身心缺陷之情狀，難認僅以被告所述上開情狀，即認原告知悉或可得知悉被告是否遭己○○詐欺或脅迫之事實，遑論被告並未能證明己○○就本件買賣契約有何詐欺或脅迫之具體事實，尚難遽為對其有利之認定。職是，被告主張依民法第92條規定撤銷買賣及移轉所有權之意思表示，亦屬無據。
⒋被告依民法第74條規定請求本院撤銷系爭買賣契約及移轉所有權之物權行為，應無理由：
⑴按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條固有明文。惟法院依民法第74條第1項之規定撤銷法律行為或減輕給付，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院110年度台上字第534號判決參照）。上開規定所稱急迫，係指現有法益受到緊急危害或陷於立即且迫切之重大困境；所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言；所稱財產上之給付或給付之約定顯失公平，乃指給付與對待給付之間顯然欠缺衡平關係，並應依法律行為成立當時之客觀事實及社會經濟狀況等情形決之。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此觀民事訴訟法第277條前段規定即明。是主張行為人有利用他人之急迫、輕率或無經驗而為法律行為之主觀情事，且該財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，應負舉證責任。
⑵被告辯稱系爭契約及所有權移轉登記係在其無從與家人聯繫
商議之急迫、輕率、無經驗情況下做成，系爭不動產市價逾千萬元，尚不包含其法定代理人丙○○另行出資數百萬元之裝潢及動產等，原告係利用被告之身心缺陷、遭他人控制之窘境謀利，系爭買賣契約顯失公平，應予撤銷等語。然查，被告並未具體說明其簽立系爭買賣契約時有何緊急危害或迫切之情事，而被告此前固可能從未有不動產交易相關經驗，然尚難徒憑此情即認為被告對其行為結果未熟慮而不知其意思，而有前開法文所指之輕率、無經驗之情事。且依前述兩造締約過程，被告並無從外觀上明顯可見有身心缺陷而不能明白事理、無法正常互動之情狀，自難認為原告主觀上有利用被告之急迫、輕率、無經驗而乘機為法律行為之情事。況查被告提出之不動產交易實價登錄資料，系爭不動產周遭固有達千萬元之實價登錄資料，然屋齡均明顯低於系爭不動產，且不動產交易決定價格，不僅攸關該不動產之屋齡、位置、面積等因素，亦涉及契約當事人之主觀意願、資力及議價能力等，自難徒以周遭不動產有不同交易價格，遽謂有失公平。再被告提出之家電明細可見交易日期均為98年至105年間，與系爭買賣契約係於113年1月間簽立已間隔相當時日，再衡以固定資產耐用年數表其他機械及設備耐用年數為3年，堪認被告主張之由丙○○另行購置之動產之殘值亦屬有限。職是，被告未能證明原告主觀上知悉其有急迫、輕率、無經驗而為系爭契約之情事，該契約之買賣價金亦無明顯低於市場行情而顯失公平之情形，尚難認為本件有符合民法第74條暴利行為所定得撤銷之事由，應認被告此部分所辯，亦屬無據。
⒌從而，兩造就系爭不動產簽立系爭契約，嗣被告以其係精神
失常，及其係受證人己○○所為詐欺、脅迫而為意思表示，且本件買賣契約有暴利行為而顯失公平之情事，辯稱系爭買賣契約為無效或有得撤銷事由，均無理由。則系爭契約之法律關係有效存在，原告業已履行買賣契約之價金給付義務，自得依系爭契約第9條第6項、第14條約定及民法第348條規定請求被告履行契約。是原告請求被告將附表一所示之系爭不動產及附表二所示之設備交付予原告，為有理由，應予准許。⒍原告請求被告給付違約金，於按日給付140元之範圍內，為有理由：
⑴按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法
第250條第1項定有明文。次按約定之違約金額過高者，法院得依民法第252條規定減至相當之數額。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益等情形予以酌減。倘違約金屬懲罰性質者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，並得依民法第231條、233條規定請求債務人賠償因遲延而生之損害、給付遲延利息，就債權人之損害已有相當之填補，自應加以斟酌（最高法院110年度台上字第2810號、111年度台上字第2443號判決參照）。
⑵經查，系爭契約第9條第6款約定：「本約買賣標的雙方應於
產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾113年3月31日）…如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之二計付違約金賠償甲方…。」可知系爭契約明定若被告未依約於期限履行點交義務，，原告得依前開約定請求給付懲罰性違約金，則被告迄未辦理點交，原告請求被告給付違約金，即非無據。然審酌被告罹患妄想型思覺失調症，為中度身心障礙者，並領有重大傷病卡，且經法院裁定為監護宣告，有臺北市立聯合醫院診斷證明、門診病歷、被告身心障礙證明、重大傷病卡、監護宣告裁定等在卷可稽，及依監護卷內之鑑定報告記載：「被告對於一己「存在狀態」（如生日、目前年齡）與外在「客觀現實」（如胞姊、胞弟之稱謂）欠缺最基本之掌握，自無理由認為其能辨識意思表示之效果」，可知被告確實有某程度之認知功能障礙，參以兩造所主張之事實，均可見被告係因證人己○○之故而出售系爭不動產，被告因此爭執系爭買賣契約之效力，尚難謂刻意損及原告之權益，而被告固然尚未點交使原告直接占有系爭不動產，然房地所有權業已移轉登記予原告及本件違約之一切情狀，認原告請求按日給付懲罰性違約金1,400元應屬過高，應酌減為10分之1即每日140元【計算式：0000000×2/10000×1/10＝140】較為適當。職是，原告依系爭契約第9條第6款約定，請求被告自113年4月1日起至交付系爭不動產之日止，按日給付違約金140元，為有理由，應予准許；逾此數額則屬過高，難謂有據。
㈡反訴部分
反訴原告主張其精神異常為無行為能力，依民法第75條規定為無效，及其係受證人己○○詐欺或脅迫而為系爭買賣契約之意思表示，暨系爭買賣契約係乘其急迫、輕率、無經驗，且有顯失公平情事，具有得撤銷事由，並無理由，已如前述。從而，反訴原告請求確認系爭契約之買賣關係不存在，及反訴被告應塗銷系爭不動產於113年1月30日以買賣為原因之所有權移轉登記，均屬無據。
五、綜上所述，本訴原告依系爭契約第9條第6項、第14條約定及民法第348條第1項規定，請求被告將附表一所示之土地、建物暨增建部分房屋，及附表二所示設備交付予原告，暨自113年4月1日起至交付前開不動產及設備予原告之日止，按日給付原告140元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。又本訴兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院審核後認並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，另原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。反訴部分，反訴原告請求確認系爭買賣關係不存在及塗銷所有權移轉登記，為無理由，均應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均無礙於本院上開審酌，茲不再逐一論駁，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78、79條。中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
民事第一庭 法 官 范馨元以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
書記官 卓千鈴附表一土地標示 所有權人：甲○○ 編 號 土 地 坐 落 面 積 (㎡) 權利範圍 縣 市 鄉鎮市區 段 小 段 地 號 1 彰化縣 埤頭鄉 埔東段 33-24 64.00 1／1 2 彰化縣 埤頭鄉 埔東段 34-4 77.00 1／1建物標示 所有權人：甲○○ 編號 建號 基 地 坐 落 ------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權 利 範 圍 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 40 彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 ------------- 彰化縣○○鄉○○○路000巷0號 住商用；加強磚造；三層 第一層：47.52 第二層：65.23 第三層：64.32 騎樓：16.82 總面積：193.89 1／1附表二被告應交付之設備 編號 設備名稱 備 註 1 燈飾 2 床組 3 熱水器 4 洗衣機3台 5 瓦斯爐 6 沙發 7 冷氣 8 衣櫥 9 電視機 10 電冰箱 11 壁櫥 12 抽油煙機 13 吊櫥 14 調理台