臺灣彰化地方法院民事判決113年度重訴字第21號原 告即反訴被告 李鑄鋒訴訟代理人 陳振吉律師被 告即反訴原告 謝碧菁訴訟代理人 羅閎逸律師
田美娟律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣336萬元，及自民國113年2月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔53％，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣112萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣336萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條定有明文。又反訴之標的，如與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項亦有明文。此所稱之相牽連，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言（最高法院108年度台抗字第24號民事裁定參照）。經查，被告即反訴原告在本訴訴訟繫屬中之民國113年10月22日具狀提起反訴，經核其提起之反訴，與原告所提之本訴，均涉及兩造就買賣坐落彰化縣○○市○○段000○00地號土地及其上同段1644建號建物（即門牌號碼：彰化縣○○市○○○路00號，下合稱系爭房地）所衍生之同一紛爭事實，本訴與反訴間之原因事實及法律關係具有共通性或牽連性，相關訴訟及證據資料均可相互援用，基於訴訟經濟、紛爭解決一次性之考量，應認其所提反訴與前揭規定，核無不合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1項第3款定有明文。經查，被告即反訴原告起訴第一項聲明原為：反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）318萬1,770元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷二第39頁）；嗣變更為：反訴被告應給付反訴原告316萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷二第227頁）。核其所為訴之變更，係屬減縮應受判決事項，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、本訴部分㈠原告主張：兩造於112年8月27日簽訂不動產買賣契約書（下
稱系爭契約），約定原告向被告買受系爭房地，價金共計3,158萬元，並同時與訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）簽訂不動產買賣價金履約保證申請書。系爭契約第5條第2項約定，簽約時甲方（即原告，下同）應給付第一期款316萬元（即現金5萬及到期日112年9月15日面額311萬元本票【下稱系爭本票】1紙）；乙方（即被告，下同）應交付所有權狀正本，並應於112年9月15日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士（即訴外人周安妤）。系爭契約第10條第1項、第3項約定，除本約有特別約定外，兩造任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，他方有權主張解除契約；本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。原告於簽約日當場交付現金5萬元及系爭本票，然被告未依約將系爭房地所有權狀正本交付周安妤，亦未依約於112年9月15日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付周安妤。原告於112年10月20日已將第一期款現金餘額311萬元（下稱系爭311萬元）匯入僑馥公司指定之履約保證專戶（下稱履保專戶），被告仍未履行上開義務，原告遂依系爭契約第10條第1項約定，於112年10月26日以彰化南瑤郵局第69號存證信函（下稱系爭69號信函）催告被告應於函到7日內履行上開義務，被告於112年10月27日收受，然於催告期間屆滿仍未履行，原告遂依系爭契約第10條第1項、第3項約定，於112年11月14日以彰化府前郵局第227號存證信函（下稱系爭227號信函），向被告為解除系爭契約之意思表示，於112年11月15日送達被告生效。
爰依系爭契約第10條第1項、第3項約定，請求被告返還已收價金316萬元，另給付與已收價金同額之違約金316萬元等語。並聲明：⒈被告應給付原告632萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告則以：
⒈系爭契約第5條第2項約定，⑴簽約時甲方應給付第1期款（含
定金），⑵本款項應全數存匯入專戶，⑶乙方應交付所有權狀正本。該定型化條款約定乙方於簽約時交付所有權狀正本，應係於甲方簽約時已當場給付第一期款全部，而可預期甲方履約可能性較高之情形。而原告簽約時僅支付現金5萬元，尚有系爭311萬元未給付，則被告未於簽約時交付所有權狀正本符合交易常情，未違上開約定。
⒉系爭契約僅約定原告應於112年9月15日前付清系爭311萬元，
未約定被告於原告付清系爭311萬元時，應立即配合交付所有權狀正本，故被告交付所有權狀正本屬未定期限債務，原告未催告履行，被告自不負遲延責任。縱認被告於原告付清系爭311萬元時，負有交付所有權狀正本之義務，亦僅限原告於112年9月15日付清系爭311萬元之情，然原告未於112年9月15日給付系爭311萬元，被告自不負有於同日交付所有權狀正本之義務。是以，原告不得以此為由解除系爭契約，且兩造因此仍在系爭契約第5條第2項所定第一期款階段，被告自毋庸履行第二期款階段之義務即備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士，則原告於112年10月26日以系爭69號信函催告被告於函到7日內配合辦理第二期款階段之備證及用印義務，屬無效催告，其以此為由解除系爭契約亦屬無效。
⒊又依系爭契約第6條第6項約定，本約簽定後，甲方若遲延或
拒絕給付價款、不依約開具擔保尾款之本票，怠於辦理對保借款手續、借款資格不符合之情事，於甲方依約履行或補正前，應停止辦理繳稅、產權移轉登記等作業。原告固於112年10月20日將系爭311萬元匯入履保專戶，惟原告於112年10月20日尚遲延給付原定於112年10月2日應付之第三期款316萬元、112年10月13日應付之第四期款2,526萬元。而被告收受系爭69號信函，即回函通知原告出面協商後續付款事宜及簽署變更期款協議書。是以，依系爭契約第6條第6款約定，在原告依約履行（給付第三、四期款）或補正（簽署變更期款協議書）前，應停止辦理產權移轉登記之第二至四期階段之所有作業。原告既未依約履行或補正，被告依上開約定即有權拒絕配合辦理備證及用印手續，則原告以系爭227號信函解除系爭契約，應屬無據。
⒋另原告遲延給付系爭311萬元在先，並曾於112年9月19日向周
安妤表示「請直接幫我取消合約了」，於112年10月20日始將系爭311萬元付清，原告所為已變更系爭契約第5條第2項所定付款時程，致被告無所適從，難以確定何時應履行何義務，被告才會於原告給付系爭311萬元後，立即請訴外人即仲介江紹宇邀約原告出面協商後續付款事宜及簽署變更期款協議書，於收受系爭69號信函後，亦立即發函請原告出面協商、聯繫周安妤辦理後續事宜，收受周安妤所發存證信函後，被告亦於112年11月13日以台中永安郵局229號存證信函（下稱系爭229號信函）再通知原告出面商談後續事宜，詎原告對於被告通知未回應。由上開歷程可知被告繼續履約意思明確，反係原告相應不理，故原告以系爭契約第10條約定主張解除系爭契約屬權利濫用，有違誠信原則。縱認原告主張解除系爭契約為有理由，亦請審酌上開歷程，及原告未因系爭契約解除受有損害，反係被告因本件訴訟而無法處分系爭房地、須繼續給付貸款等情，將違約金酌減至零等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
二、反訴部分㈠反訴原告主張：反訴被告依約應於112年9月15日前交付系爭3
11萬元，惟其迄至112年10月20日始交付，並同時遲延第三、四期款之給付，且系爭契約原定付款時間已因反訴被告遲延而無從履行，依不動產交易慣例及系爭契約第6條第6項約定，於反訴被告補正前，應停止辦理繳稅、產權移轉登記等作業，故反訴原告只能依約催告反訴被告補正，即出面協商後續付款事宜及簽署變更期款同意書。反訴原告於112年10月21日通知反訴被告出面協商後續付款事宜及簽署變更期款同意書，惟反訴被告置之不理，嗣反訴原告於112年10月28日、112年11月13日分別以台中西屯郵局646號存證信函（下稱系爭646號信函）、系爭229號信函通知反訴被告出面協商，亦未獲理會。是以，反訴原告已於112年10月21日、112年10月28日、112年11月13日催告反訴被告，雖未定7日以上期間，然至反訴原告提起反訴已近一年，且反訴被告均無補正付款時間、繼續履約之意，屬經過相當期限仍不履行之情，爰依系爭契約第10條第1項、第2項約定及民法第254條規定，以民事反訴起訴狀送達反訴被告為解除系爭契約意思表示，並請求反訴被告支付與已收價金同額之違約金316萬元等語。並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告316萬元，及自民事反訴起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴被告答辯：
⒈反訴原告固曾於112年11月2日傳訊息予周安妤，然該訊息僅
片面要求周安妤於特定時間至特定處所，無關於交付所有權狀正本、過戶所需證件資料、進行用印手續等內容，故反訴原告主張其有通知周安妤領取系爭契約後續過戶相關資料應屬無據。且反訴被告並無出面協商及簽署變更期款協議書之義務，更遑論有系爭契約第6條第6項約定之適用。
⒉縱反訴被告遲延給付系爭311萬元，亦不影響系爭契約之履行
。依照系爭契約第5條第2項約定，稅單核發後5日內甲方應將第三期款存匯入專戶；若甲方需以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於產權過戶完成後3個工作天內，將核貸之款項轉存匯入專戶。由此可知系爭契約就反訴被告各期買賣價金之給付定有給付條件，各條件之成就，則須反訴原告依系爭契約提出過戶相關資料配合辦理。若反訴原告依系爭契約所定履行義務，系爭契約自可循約定內容依序進行，並無不能履行情事。系爭契約縱有不能履行情事，亦係因反訴原告未能依約提出所有權狀正本及一切過戶所需證件資料並完成用印手續所致，乃可歸責於反訴原告。
⒊至系爭契約第三期款、第四期款雖註記有大略給付日期，然
各期款之給付應優先依系爭契約第5條第2項所定給付條件辦理。是以反訴原告未依約交付所有權狀正本、備齊一切過戶所需證件資料並完成用印手續交付周安妤，系爭契約自無法辦理稅單核發、產權過戶等事宜，則系爭契約註記之第三、四期款給付日期雖已屆至，惟約定之給付條件均因反訴原告未依約履行義務而未能成就，反訴被告尚無給付第三期款、第四期款之義務，自無給付遲延之情。
⒋另反訴被告已於112年11月15日合法解除系爭契約，則反訴原
告並無依系爭契約第10條第1項約定、民法第254條契約解除之權利，其依系爭契約第10條第2項約定請求反訴被告給付316萬元之懲罰性違約金亦屬無據等語，資為抗辯。並聲明：
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第203-205頁；僅依判決格式調整文字及順序）：
㈠兩造於112年8月27日簽訂系爭契約，約定原告向被告買受系爭房地，價金共計3,158萬元。
㈡系爭311萬元繳款期限為112年9月15日。
㈢系爭契約第5條第2項約定付款方式如下：
⒈第一期款（簽約款）316萬元。簽約時甲方應給付第一期款 (
含定金)。本期款項應全數存匯入專戶。乙方應交付所有權狀正本。
⒉第二期款無。乙方應於112年9月15日備齊一切過戶所需之證
件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業。甲方最遲應於前開日期將第二期款存匯入專戶。
⒊第三期款（完稅款）316萬元。稅單核發後5日內甲方應將第三期款存匯入專戶。
⒋第四期款（尾款) 2,526萬元。若甲方需以買賣標的向金融機
構辦理貸款以支付尾款，應於產權過戶完成後3個工作天內，將核貸之款項轉存匯入專戶。
㈣原告於112年8月27日交付現金5萬元及系爭本票與周安妤。
㈤原告未於112年9月15日將系爭311萬元匯入履保專戶；係於112年10月20日將系爭311萬元匯入履保專戶。
㈥被告於112年10月11日以台中黎明郵局817存證信函（下稱系
爭817號信函）催告原告應於函到7日內給付系爭311萬元，及依系爭契約第5條第3項計算之違約金。
㈦原告於112年10月26日以系爭69號信函記載「台端應於112年9
月15日備齊一切過戶所需之證件並完成用印手續交付共同授權之特約地政士，惟屢經特約地政士周安妤請求台端配合辦理，均遭台端置之不理。...依系爭契約第10條第1項約定遂行催告，台端應於本存證信函送達7日內依約履行義務」，該函於112年10月27日送達被告。
㈧周安妤於112年10月27日以台中水湳郵局327號存證信函通知
被告備齊一切過戶所需證件資料（包括所有權狀正本、印鑑證明書等）並完成用印手續交付。
㈨被告於112年10月28日以系爭646號信函向原告表示為求圓滿
、公正解決紛爭，原告可於函到3日內與訴外人吳行榮聯繫，偕同律師、仲介、代書共商，以利後續處理。
㈩原告於112年10月30日以系爭71號信函催告被告於函到3日內依系爭契約履行義務，該函於112年10月31日送達被告。
周安妤於112年11月10日以台中漢口路郵局460號存證信函通
知被告於函到3日內通知周安妤前去收取所有權狀、印鑑證明書及報稅過戶移轉等相關文件用印之手續。
原告於112年11月14日以系爭227號信函通知被告解除系爭契
約，請求被告返還已給付之價金316萬元，並給付懲罰性違約金316萬元，該函於112年11月15日送達被告。原告提起本件訴訟時，被告仍未交付系爭房地所有權狀正本
。被告雖曾以113年6月6日113年豐逸字第105號律師函向原告及周安妤表示欲於113年6月12日交付所有權狀正本與周安妤等語，惟經周安妤以台中水湳郵局215號存證信函回覆因進入訴訟程序，無法單方收受所有權狀等文件等語。
原告遲延35日（即112年9月16日起至112年10月20日止）給付
系爭311萬元，依系爭契約第5條第3項約定，遲延違約金共計2萬1,770元。原告於113年12月20日以彰化府前218號存證信函檢付票面金額2萬1,770元郵政匯票與被告，以清償遲延給付系爭311萬元所生之違約金。
四、兩造爭執事項：㈠本訴部分⒈原告主張其依系爭契約第10條第1項約定，於112年11月15日
解除系爭契約，是否可採？⒉如⒈可採，原告請求被告返還價金316萬元，有無理由？⒊如⒈可採，原告請求被告給付懲罰性違約金316萬元，有無理
由？被告抗辯懲罰性違約金過高應予酌減，有無理由？㈡反訴部分⒈反訴原告主張其依系爭契約第10條第1項約定、民法第254條
規定，於反訴起訴狀繕本送達反訴被告時即113年10月24日解除系爭契約，是否可採？⒉如⒈可採，反訴原告請求反訴被告給付懲罰性違約金316萬元
，有無理由？
五、得心證之理由㈠本訴部分⒈原告主張其依系爭契約第10條第1項約定，於112年11月15日解除系爭契約為可採：
⑴按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號民事判決意旨參照）。次按雙務契約當事人之請求權係互相獨立，僅其實現因他方當事人行使抗辯權而互相發生牽連而已。雙方當事人均享有同時履行抗辯權，縱一方當事人未依債務本旨提出自己之給付，係就自己所負債務，應否負給付遲延責任之問題，仍非不得催告他方履行所負之債務，他方在未行使同時履行抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後，始能免責（最高法院96年度台上字第322號民事判決意旨參照）。再按民法第264條第1項規定之同時履行抗辯權，其作用在於暫時拒絕自己債務之履行，延緩他方債權之行使，他方當事人若已為對待給付或已提出給付，則此項抗辯權即歸消滅（最高法院109年度台上字第2776號民事判決意旨參照）。
⑵參以系爭契約第5條第2項關於第一期款約定（見本院卷一第2
2頁）：「第一期款（簽約款）：316萬元，⑴簽約時甲方應給付第一期款（含定金）。⑵本期款項應全數存匯入專戶。⑶乙方應交付所有權狀正本。（含現金5萬及9/15本票）。」，及系爭本票發票日為112年8月27日、到期日為112年9月15日，其上記載「僅供購屋簽約款擔保使用」等情（見本院卷一第35頁），堪認原告於簽約日即112年8月27日負有給付現金5萬元及系爭本票之義務，被告於同日負有交付所有權狀正本之義務，且二者係立於對待給付地位，應同時履行。則被告辯稱：交付所有權狀正本屬未定期限債務云云，自不可採。至被告另辯稱：原告未於簽約日給付316萬元，故伊不負有於該日交付所有權狀正本義務云云，亦核與上開約定意旨未符，否則原告於簽約日另簽有系爭本票擔保系爭311萬元之給付，即失其意義。是以，被告未於112年8月27日交付所有權狀正本，已屬未依約履行義務。
⑶又依系爭契約第5條第2項關於第二期款約定：「第二期款：
無，⑴乙方應於112年9月15日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業。⑵甲方最遲應於前開日期將第二期款存匯入專戶。」，及不動產交易常情，原告既已簽發到期日為112年9月15日之系爭本票，且系爭契約已約明原告「最遲」應於112年9月15日將系爭311萬元匯入履保專戶，堪認原告負有於112年9月15日前將系爭311萬元存匯入履保專戶之義務。而系爭契約固約定被告應於112年9月15日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付地政士之義務，惟探求兩造立約真意，通觀上開約定意旨，應指被告於原告給付系爭311萬元時，負有備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付地政士之義務，且二者亦係立於對待給付地位，含同時履行之意旨。
⑷酌以原告未於112年9月15日給付系爭311萬元，被告係以系爭
817號信函催告原告給付等節，有系爭817號信函在卷可參（見本院卷一第197、199頁），惟該函內容未表示如屆期未依約履行將解除系爭契約之意旨，則系爭契約仍存續。又原告於112年10月20日已將系爭311萬元匯入履保專戶等節，為兩造所不爭執，則揆諸前揭說明，被告同時履行抗辯權消滅，依系爭契約約定意旨，被告於原告給付系爭311萬元時負有備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付地政士之義務，否則將生遲延給付之責。則被告辯稱：僅原告於112年9月15日給付系爭311萬元，伊才負有交付所有權狀正本義務云云，自不可採。至於違約金之給付部分，尚不影響前開兩造各自之主給付義務。
⑸系爭契約第10條第3項約定：「除本約有特別約定外，兩造任
一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，他方有權主張解除契約。」，原告主張：伊已於112年10月20日給付系爭311萬元，並於112年10月26日以系爭69號信函催告被告履行備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付地政士之義務，該函於112年10月27日送達被告，被告未於函到7日內履行，伊遂於112年11月14日以系爭227號信函通知被告解除系爭契約，該函於112年11月15日送達被告等情，業據其提出系爭69、227號信函及回執為據（見本院卷一第45-60頁）。被告不爭執其於收受系爭69號信函7日內未履行該義務，惟辯稱：原告未催告伊交付所有權狀正本，伊不負遲延責任，兩造仍在第一期款階段，伊毋庸為第二期款階段之義務，原告以系爭69號信函催告伊為第二期款階段之義務，屬無效催告，其以此為由解除系爭契約亦屬無效云云。然交付所有權正本非屬未定期限債務，被告未於112年8月27日交付，已生遲延給付之責，其餘所負備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付地政士之義務，應於原告給付系爭311萬元時為之，均已如前述，故被告此部分所辯，不可採取。是以，原告主張已於112年11月15日解除系爭契約生效，自屬可採。
⑹被告另辯稱：依系爭契約第6條第6款約定，在原告依約履行
（給付第三、四期款）或補正（簽署變更期款協議書）前，應停止辦理產權移轉登記之第二至四期階段之所有作業，伊依上開約定即有權拒絕配合辦理備證及用印手續云云。查系爭契約第6條第6項固約定：「本約簽定後，甲方若遲延或拒絕給付價款、不依約開具擔保尾款之本票、怠於辦理對保借款手續、借款資格不符合之情事，於甲方依約履行或補正前，應停止辦理繳稅、產權移轉登記等作業。」；然系爭契約第5條第2項約定：「第三期款（完稅款）預定於112年10月2日：316萬元。稅單核發後5日內甲方應將第三期款存匯入專戶。第四期款（尾款）大約於112年10月13日撥款代償：2,526萬元。若甲方需以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於產權過戶完成後3個工作天內，將核貸之款項轉存匯入專戶。」，足徵第三、四期款之給付定有條件，即稅單核發後5日內、產權過戶完成後3個工作天內，而本件系爭房地買賣既尚未為稅單核發、產權過戶，原告自無從履行該等義務，難謂原告有何未履行給付第三、四期款而須補正之情，是被告此部分所辯，不可採取。⑺被告復抗辯：伊繼續履約意思明確，反係原告相應不理，故
原告以系爭契約第10條約定主張解除系爭契約屬權利濫用，有違誠信原則云云。惟以原告係依系爭契約約定，於被告違約後解除系爭契約，已論如上，自無權利濫用、違反誠信原則可言。被告此部分抗辯之詞，亦難採取。
⒉原告請求被告返還已給付價金316萬元為有理由：
原告既已解約生效如上，則其據系爭契約第10條第3項約定：「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」，請求被告返還已支付價金316萬元，自合理應採。⒊原告請求被告給付20萬元懲罰性違約金，為有理由，逾此範
圍之請求，為無理由：原告既已解約生效如上，則其據系爭契約第10條第3項約定，請求被告給付違約金，亦合理應採。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。
又約定之懲罰性違約金額是否過高，非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之（最高法院109年度台上字第1013號民事判決參照）。本院審酌被告抗辯：請審酌上開歷程，及原告未因系爭契約解除受有損害，反係被告因本件訴訟而無法處分系爭房地、須繼續給付貸款等情，將違約金酌減至零等語，及原告於本件交易過程確有遲延給付系爭311萬元之情，雖被告未依約備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付地政士，然至原告解除系爭契約前，數度傳送訊息、寄信函邀約原告或仲介出面協商後續付款事宜，有被告所提各該信函、對話紀錄截圖等在卷為憑（見本院卷二第81、85-93、97-100頁），認系爭契約約定違約金尚屬過高，應予核減為20萬元始為適當。
從而，原告依系爭契約法律關係，請求被告給付20萬元違約金，為有理由，逾此範圍之請求，即不適當。至被告辯稱：
應酌減至零云云，並無可採。
⒋綜上所述，原告主張其於112年11月15日合法解除系爭契約，
請求被告返還已支付價金316萬元、給付違約金20萬元均有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。㈡反訴部分：系爭買賣契約已經反訴被告合法解除，業如前述
。則反訴原告再主張解除契約，以反訴被告已繳價款316萬元作為懲罰性違約金，自無理由，難加准許。
六、綜上所述，本訴部分，原告依系爭契約法律關係，請求被告給付336萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年2月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。反訴部分，反訴原告依系爭契約法律關係，請求反訴被告給付316萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
七、假執行之宣告㈠本訴部分：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假
執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
㈡反訴部分：反訴原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
八、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述。另被告聲請傳訊仲介江紹宇為證人（見本院卷二第187、188頁），經核無必要，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：㈠本訴部分：民事訴訟法第79條。
㈡反訴部分：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 6 月 4 日
民事第三庭 審判長法 官 洪榮謙
法 官 羅秀緞法 官 謝舒萍以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 4 日
書記官 施惠卿 .