臺灣彰化地方法院民事判決114年度簡上字第55號上 訴 人 李玉蓮被 上訴人 江秋輝即金世代房屋仲介經紀企業社訴訟代理人 何桂妹上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於民國114年2月27日本院員林簡易庭114年度員簡字第11號第一審簡易判決提起上訴，本院於114年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即原告主張略以：上訴人前欲購買訴外人許國楨、許世賢、許展毓（下稱許國楨等3人）共有之坐落彰化縣○○市○○段000地號土地、同段711-9地號土地應有部分及同段240建號建物（即門牌號碼彰化縣○○市○○街000巷0號房屋，下稱系爭房屋；並與前開土地合稱系爭房地），遂於民國112年5月16日與被上訴人簽立不動產購買意願書，委由被上訴人居間仲介，並約定若成立買賣契約，上訴人應支付買賣價金百分之2作為服務報酬（下稱系爭服務契約）。嗣許國楨等3人同意以新臺幣（下同）760萬元價格出售系爭房地予上訴人，於112年5月27日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），同日兩造簽署金世代房屋服務費確認單（下稱系爭確認單）確定服務報酬為152,000元，系爭房地已交屋並移轉登記於上訴人，訴外人中華電信股份有限公司彰化營運處（下稱中華電信公司）設置之於711地號地面之箱涵電信手孔鐵蓋（含鐵蓋及管線，下稱系爭箱涵）與柏油地路面顏色接近，兩造看現場及鑑界時均未發現，許國楨等3人均未告知，上訴人於點交系爭房地時發現並告知被上訴人後，經被上訴人向中華電信公司反應業已處理，然上訴人迄未依約給付服務報酬。為此，爰依系爭確認單約定，請求給付服務報酬等語，並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人152,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴人即被告答辯略以：上訴人簽訂系爭買賣契約後，於112年7月18日委請鐵工至系爭房地施作立體花園鐵架時，始發現711地號土地上有中華電信公司設置之系爭箱涵，上訴人旋即聯繫被上訴人協助處理，詎遭被上訴人藉故推拖。中華電信公司事後雖有派員處理，然僅將系爭箱涵鐵蓋封閉，實際上並未移除其內配線，亦對上訴人表示不得自行開挖，如挖斷管線會向伊求償等語。被上訴人於110年12月前已開始仲介出售系爭房地，帶看屋應已超過百次，且被上訴人將廣告布條懸掛在系爭箱涵鐵蓋前方，理應知悉該處有系爭箱涵存在，卻故意對上訴人隱瞞此事，亦未在點交前移除系爭箱涵，有未盡調查及誠實告知義務，導致上訴人購買時未將瑕疵列入評估，致以較高價格購入系爭房地，亦造成上訴人另受有貸款利息93,331元、律師諮詢費5,000元、律師函15,000元，合計113,331元等損害，已違反買賣契約書第8條之約定，及民法第571條、不動產經紀業管理條例第24條之2第5款、第26條第1、2項之規定，上訴人自得拒絕給付服務報酬等語，並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、經兩造整理及簡化爭點，結果如下（見二審卷第42至44頁，本院依判決格式調整文字）：
㈠兩造不爭執事項⒈兩造於112年5月16日簽立不動產購買意願書，上訴人委由被
上訴人居間仲介向許國楨等3人購買系爭房地，並於系爭服務契約第5條約定若買賣契約成立，上訴人應支付總價款百分之2作為服務報酬。
⒉上訴人與許國楨等3人於112年5月27日就系爭房地以總價760
萬元價格成立系爭買賣契約，並於同年7月18日以買賣為原因，將系爭房地移轉登記於上訴人名下。
⒊兩造於112年5月27日簽立系爭確認單，確定買方仲介費總額152,000元。
⒋上訴人於112年7月18日請鐵工至現場勘查，發現系爭711地號
土地上有中華電信公司所設置之系爭箱涵電信手孔鐵蓋，上訴人旋即通知被上訴人處理。
⒌被上訴人於112年7月21日向中華電信公司申請移除系爭箱涵
。中華電信公司於同年月24日回覆該設施係在既成道路下設置，只能封閉箱涵鐵蓋無法移除線路等語。系爭箱涵目前已經掩埋封閉（原審卷第189頁）。
⒍上訴人委請元誠律師事務所發律師函與許國楨、許世賢、許
展毓等人，支出費用15000元（原審卷第187頁）。㈡本件爭執事項⒈被上訴人主張兩造於112年5月16日、同年月27日簽立不動產
購買意願書及系爭確認單，被上訴人已經完成居間買賣，上訴人應給付報酬152000元，有無理由？⒉上訴人主張不動產買賣契約書第8條約定賣方應擔保產權清楚
並無一物數賣或遭他人占用，且系爭房地經銀行估價僅665萬元，被上訴人為房屋仲介，依不動產經紀業管理條例第24條之2、第26條第1項、第2項之規定應詳盡調查及誠實告知責任，被上訴人未盡前開責任，造成其受有貸款利息93,331元、律師諮詢費5,000元、律師函15,000元，合計113,331元之損失，依民法第571條規定，上訴人得拒絕給付報酬，是否有據？
五、得心證之理由㈠按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對
人之行為，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條前段定有明文。次按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第24條之2第5款、26條第2項亦有明定。上訴人主張被上訴人故意未告知系爭房地存有系爭箱涵之瑕疵，未協助上訴人為必要之檢查，故無須給付仲介報酬等語，而居間人是否違反上開忠實義務，自應由委託人即上訴人就此有利之事實負舉證之責。
㈡查上訴人於原審自陳其於112年5月16日有去現場，有看到屋
外鐵架，但當時沒有走過去看，且角度有被遮住，所以當天沒有發現系爭箱涵；112年7月10日鑑界時只有注意鑑界的4個點，也沒有注意系爭箱涵等語（見一審卷第209至210頁）。佐以系爭箱涵修復前照片、上訴人所提出之地政鑑界後界釘位置及GOOGLE街景圖可知（見一審卷第17至18、129、133頁），系爭箱涵鐵蓋顏色確與柏油路面非常相近，711地號之界釘即在系爭箱涵旁，可認上訴人自己有到過現場，且鑑界當日系爭711地號之界釘就在系爭箱涵旁1至2公尺處，指界時勢必會看到系爭箱涵鐵蓋之情況下，仍均未發現有系爭箱涵坐落於土地上，應認系爭箱涵如非特別注意，確有可能因座落位置為屋外鐵架下方、道路邊緣且顏色與柏油路面非常相近而未能查覺。則被上訴人主張其於受上訴人委任前、後均未注意到系爭箱涵，是直到要點交系爭房屋時，經上訴人告知才知道等語（見一審卷第210、211頁），實非無據，自難認被上訴人僅憑仲介專業有應注意而未注意查知系爭箱涵之瑕疵，亦難認被上訴人有違反對於上訴人之忠實義務或善良管理人注意義務。上訴人亦未能提出其他事證證明被上訴人有何違反仲介之調查報告義務，則上訴人主張被上訴人有民法第571條及不動產經紀業管理條例第24條之2第5款之事由，其得拒絕給付服務報酬，自屬無據。
㈢另按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人
受損害時，由該經紀業負賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第1項亦有明文，然本件買賣契約業已履行完畢，且為兩造所不爭執（見不爭執事項2.），則系爭買賣契約並無不能履行委託契約之情形，上訴人自不得以此為由拒絕給付服務報酬。又系爭買賣契約書第8條約定：「賣方擔保本約買賣標的…並無…被他人占用…如有賣方應於尾款交付前負責清理完畢」；其他特約事項第3條約定：「賣方依房屋現況點交房屋與買方，不負瑕疵擔保責任」（見一審卷第81至82頁），可知買賣雙方約定係現況點交，且如有遭他人占用之情事，亦約定係賣方許國楨等3人應負責清理完畢，並非擔任仲介之被上訴人，則上訴人自無從依前開契約書之約定，拒絕給付被上訴人之服務報酬。上訴人另以其因未將系爭箱涵瑕疵之瑕疵列入評估，銀行就系爭房地僅估價665萬元，其以高額購買系爭房地受有損害等語，然不動產買賣價值影響原因多端，難認銀行估價價值較低確係因系爭箱涵之緣故，且被上訴人並無違反不動產經紀業管理條例第24條之2第5款或民法第571條之情事，已如前述，上訴人仍不能執此拒絕給付服務報酬。
六、綜上所述，上訴人之上訴並無理由，原審判決命上訴人給付被上訴人152,000元及自起訴狀繕本送達翌日即113年12月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核無不合，上訴意旨指謫原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，就不再逐一論列，附此敘明。
八、依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 6 月 20 日
民事第一庭 審判長法 官 陳弘仁
法 官 張亦忱法 官 范馨元以上正本係照原本作成。
本判決不得再上訴。
中 華 民 國 114 年 6 月 20 日
書記官 卓千鈴