臺灣彰化地方法院民事判決114年度簡上字第8號上 訴 人 林昌哲被 上訴人 池錦達訴訟代理人 池政育上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年11月15日本院彰化簡易庭113年度彰簡字第616號第一審判決提起上訴，本院合議庭於114年3月18日辯論終結，判決如下：
主 文
壹、上訴駁回。
貳、第二審訴訟費用確定為新台幣2,160元由上訴人負擔。事實及理由
壹、被上訴人於原審起訴主張及於本院答辯：
一、兩造於民國（下同）113年2月13日簽訂房屋租賃契約書（下稱租賃契約），約定由被上訴人將所有之門牌號碼彰化縣○○市○○街000號房屋一樓（下稱系爭房屋）出租上訴人，租期為113年2月13日起至114年2月13日止，每月租金為新臺幣（下同）2萬8,000元，並應於每月5日前給付，而水費、電費由上訴人負擔。
二、上訴人於113年4月起即未依約給付租金，以及尚有應由上訴人負擔之水費151元、電費994元未繳清，被上訴人遂於113年6月7日以郵局存證信函催告上訴人給付積欠之113年4月至113年6月租金及水費、電費，惟上訴人並未清償，故被上訴人以起訴狀繕本之送達終止兩造間之租賃關係；又上訴人於租賃關係終止後，仍繼續占有使用系爭房屋，遲至113年10月3日始將系爭房屋遷讓返還被上訴人。因此，被上訴人依民法第439條前段、第179條之規定，請求上訴人給付自113年4月1日起至113年10月3日止所積欠之租金及相當於租金之不當得利17萬800元、代墊之水費151元及電費994元，共計17萬1,945元，前經鈞院彰化簡易庭以113年度彰簡字第616號判決上訴人應給付被上訴人13萬1,812元及其利息。
三、系爭房屋之馬桶原為蹲式，上訴人於承租一個月後，即要求被上訴人將馬桶改為坐式，費用由房租抵扣，惟上訴人並未施作工程；況被上訴人確實不知道上訴人將系爭房屋之遙控器轉交被上訴人之鄰居。
四、被上訴人聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、上訴人於原審答辯及於本院上訴主張：
一、上訴人承租系爭房屋係為販售衣物、鞋子等商品，而非自住，並已陸續給付113年2月13日至113年5月12日之3個月租金8萬4,000元與被上訴人，惟系爭房屋之廁所裡老鼠、蟑螂、螞蟻一堆，導致女性顧客在廁所更衣時遭老鼠驚嚇而跑出，雖租賃契約有記載得由上訴人修繕廁所再自租金扣抵修繕費，但經上訴人委請工程行至系爭房屋估價後，工程行即表示「須挖管線、更改管線、會動到系爭房屋結構」，上訴人在無經工程行報價下，乃認為非上訴人能力所能處理，故上訴人遂向被上訴人多次反應，但被上訴人卻仍未改善廁所，僅要求上訴人自行處理，故上訴人在113年4月底即已無於系爭房屋營業，並於113年5月24日清空搬離系爭房屋，並委請賣玉米業者將系爭房屋之遙控器於翌日上午轉交給賣烤鴨、受被上訴人委託的「松仔」，但「松仔」嗣卻告知被上訴人拒收遙控器，足見兩造間之租賃關係已因被上訴人未改善廁所而經上訴人於113年5月24日合法終止，且113年5月13日至113年6月12日之1個月租金2萬8,000元已以上訴人所交付之押金2萬8,000元抵扣。
惟前經鈞院彰化簡易庭以113年度彰簡字第616號判決上訴人應給付被上訴人13萬1,812元及其利息，上訴人不服爰提起本件上訴。
二、上訴人承租系爭房係用以經營服飾業，嗣於最後一個月停業，雖不知道被上訴人是否有授權其鄰居，惟因上訴人難以聯繫，始將系爭房屋之遙控器轉交被上訴人之鄰居。又上訴人曾承諾系爭房屋之廁所會整修，卻從未處理，前經被上訴人委請工程行至系爭房屋估價後，費用甚高，故上訴人不敢擅自決定施作。
三、上訴人聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。
㈡前項廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。
㈢第一審、第二審之訴訟費用由被上訴人負擔。
參、兩造不爭執事項：兩造於113年2月13日簽訂房屋租賃契約書，約定由被上訴人將所有之門牌號碼彰化縣○○市○○街000號房屋一樓出租上訴人，租期為113年2月13日起至114年2月13日止，每月租金為2萬8,000元，應於每月5日前給付，而水費、電費由上訴人負擔。
肆、兩造爭執事項：
一、上訴人有無積欠租金？
二、兩造間之租賃關係是否已經被上訴人終止？
三、被上訴人請求上訴人給付租金及不當得利共計17萬800元，有無理由？
四、被上訴人請求上訴人返還代墊之水費151元及電費994元，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、兩造於113年2月13日簽訂租賃契約，約定由被上訴人將所有之系爭房屋出租上訴人，租期為113年2月13日起至114年2月13日止，每月租金為2萬8,000元，並應於每月5日前支付；嗣上訴人即依租賃契約第3條第1項前段、第4條之約定，交付相當於一個月租金之押金2萬8,000元及113年2月13日至113年4月12日之二個月租金5萬6,000元給被上訴人，已於113年10月3日點交系爭房屋與被上訴人等事實，已為兩造所自認（見原審卷第11、121、128、131、137至141頁），並有租賃契約、建物登記謄本在卷可稽（見原審卷第17至28、67頁），應屬真實。
二、上訴人於被上訴人終止租賃關係前有無積欠租金：㈠按承租人每月租金為2萬8,000元整，每期應繳納一個月租
金，並於每月5日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕；租賃契約第3條第1項前段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段亦有明定。
㈡上訴人固抗辯有給付113年4月13日至113年5月12日之一個
月租金2萬8,000元交付被上訴人，並再以押金2萬8,000元扣抵113年5月13日至113年6月12日之一個月租金等語（見原審卷第131頁），然已為被上訴人所否認（見原審卷第1
1、131頁），則依民事訴訟法第277條前段之規定，上訴人自應就此已給付租金之有利於己之事實負舉證責任。經查：
⒈上訴人雖辯稱有給付113年4月13日至113年5月12日之一
個月租金2萬8,000元給被上訴人等語（見原審卷第131頁），但其並未提出任何證據以實其說，而是僅空言抗辯（見原審卷第133至155頁），自非可信。
⒉上訴人曾給付押金2萬8,000元交付被上訴人一節，業如
前述，然依租賃契約第4條第2項之約定，押金係為擔保上訴人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還時，再依上訴人是否有債務不履行之情事，而決定押金是否發生抵充欠租或損害賠償之效力。因此，上訴人於被上訴人在113年7月11日終止兩造間之租賃關係時（理由詳如下述），既尚未將系爭房屋交還給被上訴人，而是於113年10月3日始點交系爭房屋予被上訴人，則兩造於113年10月3日前，自尚無從結算上訴人所應負之最終債務不履行損害賠償責任，倘於此時逕自上訴人所積欠之租金中扣除押金2萬8,000元，除無法確保上訴人會遷離系爭房屋及以原狀騰空返還系爭房屋外，亦將使被上訴人於上訴人發生應負損害賠償責任時，無法直接從押金2萬8,000元獲得保障，故本院認於113年10月3日前，尚不應將押金2萬8,000元用以扣抵上訴人所積欠之113年5月13日至113年6月12日之一個月租金2萬8,000元。
㈢綜上，上訴人既未證明其確曾給付113年4月13日起之租金
給被上訴人，且於113年10月3日點交系爭房屋予被上訴人前，亦尚不得以押金2萬8,000元扣抵所積欠之租金，則堪認上訴人於被上訴人在113年7月11日終止兩造間之租賃關係時，尚積欠被上訴人自113年4月13日至113年7月10日之租金。
三、兩造間之租賃關係是否已經被上訴人終止？：㈠按遲付租金之總額達2個月之金額，並經出租人定相當期限
催告，承租人仍不為支付，出租人得終止租約；租賃契約第14條第1款定有明文。
㈡上訴人於被上訴人在113年7月11日終止兩造間之租賃關係
時，尚積欠被上訴人自113年4月13日至113年7月10日之租金一節，業如前述，依租賃契約第3條第1項前段規定，上訴人本應於113年4月5日前給付113年4月13日至113年5月12日之租金2萬8,000元、113年5月5日前給付113年5月13日至113年6月12日之租金2萬8,000元、113年6月5日前給付113年6月13日至113年7月12日之租金2萬8,000元，可見積欠113年4月13日至113年7月10日租金之上訴人，並未依約依序於113年4月5日前、113年5月5日前、113年6月5日前給付租金，已遲付達三個月之租金共計8萬4,000元。㈢上訴人於113年6月5日已遲付三個月租金8萬4,000元之情，
業經本院說明如上；又依郵局存證信函、掛號收件回執、營業人登記資料所示（見原審卷第29、31、73、75頁），被上訴人嗣於113年6月7日有以郵局存證信函催告上訴人於該信函送達後三日內，給付積欠之113年4月至113年6月共計三個月租金8萬4,000元，而該信函已於113年6月11日送達至上訴人於租賃契約所留存之臺中市○○區○○街000號戶籍地（見原審卷第28、43頁），則上訴人自應於收受該信函後三日內給付積欠之租金8萬4,000元予被上訴人，然上訴人卻仍未於113年6月14日催告期滿前給付租金8萬4,000元交被上訴人，而猶積欠被上訴人租金達三個月未給付，嗣被上訴人以起訴狀繕本表示終止與上訴人間之租賃關係（見原審卷第11頁），並於113年7月11日送達至上訴人（見原審卷第49頁），核與租賃契約第14條第1款之約定相符，故兩造間之租賃關係已因被上訴人於113年7月11日合法終止而歸於消滅。
㈣上訴人固辯稱系爭房屋之廁所裡老鼠、蟑螂、螞蟻一堆，
導致其無法營業，且經其多次反應後，被上訴人亦拒絕修繕廁所，上訴人乃於113年5月24日搬離系爭房屋，並委請賣玉米者將系爭房屋之遙控器於翌日上午轉交受被上訴人委託之「松仔」，但「松仔」嗣告知其「被上訴人拒收遙控器」，足見兩造間之租賃關係已因被上訴人未改善廁所，而經其於113年5月24日合法終止等語（見原審卷第128、129、135至155頁），然已經被上訴人所否認（見原審卷第128、130頁）。經查：
⒈按房屋損害而有修繕之必要時，其應由出租人負責修繕
者，經承租人定相當期限催告，仍未修繕完畢，承租人得終止租約，系爭租賃契約第15條第1款定有明文。足見房屋損害而有由出租人修繕之必要時，須經承租人定相當期限催告出租人履行，出租人於期限內仍不履行時，承租人始得終止契約；而承租人所為之催告如未定期限，難謂與前揭約定要件相符，自不得依前揭約定終止契約。又終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之（最高法院101年度台上字第1294號判決意旨參照）。
⒉上訴人就系爭房屋之廁所有修繕必要一節，並無提出任
何證據以實其說，而是僅空言抗辯，已難遽信；再者，上訴人所辯廁所裡老鼠、蟑螂、螞蟻一堆等語，亦不排除可能係承租使用系爭房屋之上訴人怠於清潔所造成，而與被上訴人似無關聯；何況，上訴人已陳稱其承租系爭房屋係用以販賣商品，非自住，系爭房屋之前廳空間深度係可以停二台汽車的等語（見原審卷第129、130頁），則縱使廁所因髒亂而難以使用，上訴人亦可在可停二台汽車之前廳空間一角，搭設以布幕拉簾做成之換衣間供客人試換衣服，故尚難遽認廁所髒亂與上訴人經營不善間必存有因果關係。
⒊上訴人並未提出證據證明其確有定相當期限催告被上訴
人修繕系爭房屋之廁所，則依前揭說明，自無從認上訴人已依租賃契約第15條第1款之約定合法終止兩造間之租賃關係。
⒋關於「松仔」為被上訴人之代理人一節，已經被上訴人
所否認（見原審卷第128頁），且上訴人亦無提出任何證據證明此節，則自無從認「松仔」為被上訴人之代理人。因此，上訴人將系爭房屋之遙控器委請賣玉米者轉交非屬被上訴人代理人之「松仔」，實無從認已對被上訴人行使終止權，而得使租賃關係發生終止效力。
⒌綜上，上訴人上開所辯，並非可採，尚難認兩造間之租
賃關係已經上訴人於113年5月24日合法終止，故上訴人仍負有給付113年4月13日至113年7月10日租金之義務，且被上訴人亦得以上訴人未履行租金給付義務而合法終止兩造間之租賃關係。
㈤被上訴人請求上訴人給付自113年4月1日至113年10月3日之
租金及不當得利共計17萬800元，有無理由？⒈上訴人已給付113年2月13日至113年4月12日之共二個月
租金5萬6,000元給被上訴人，且上訴人於被上訴人在113年7月11日終止兩造間之租賃關係時，尚積欠被上訴人自113年4月13日至113年7月10日之租金等情，業如前述，可見上訴人在被上訴人於113年7月11日終止兩造間之租賃關係時，僅積欠113年4月13日至113年7月10日之租金，故被上訴人依民法第439條前段之規定，僅得請求上訴人給付自113年4月13日起至113年7月10日止，按月租金2萬8,000元計算之租金。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號、97年度台上字第294號判決意旨參照）。依前所述，兩造間之租賃關係已經被上訴人於113年7月11日合法終止而消滅，則上訴人自113年7月11日起，即已無占有使用系爭房屋之法律上原因，並致被上訴人受有無法使用系爭房屋之損害，依社會通常觀念，上訴人因無權占有系爭房屋而獲得相當於租金之利益；又上訴人既依租賃契約承租系爭房屋之每月租金為2萬8,000元，則被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人自113年7月11日起至113年10月3日點交系爭房屋止，按月給付相當於租金之不當得利2萬8,000元，應屬有據。
⒊按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故
租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。依前所述，兩造間之租賃關係已經被上訴人於113年7月11日合法終止而歸於消滅，且上訴人亦已於113年10月3日交還系爭房屋給被上訴人，則依前揭意旨，自應將上訴人所交付被上訴人之押金2萬8,000元用以抵充上訴人所積欠之一個月租金2萬8,000元。
⒋從而，經以每月2萬8,000元之金額計算及扣除押金2萬8,
000元後，被上訴人依民法第439條前段、第179條之規定，僅得請求上訴人給付自113年4月13日起至113年10月3日止之租金與相當於租金之不當得利共計13萬667元（2萬8,000元（5月＋20日/30日）－2萬8,000元＝13萬667元；小數點以下四捨五入）。
㈥被上訴人請求上訴人返還代墊之水費151元及電費994元，
有無理由？上訴人依租賃契約第5條之約定，應負擔113年2月13日至114年2月13日之租賃期間使用系爭房屋之水費及電費，而上訴人於113年7月11日租賃關係消滅前，所應負擔之113年2月至113年5月之水費151元（70元＋81元＝151元）、113年2月16日至113年4月14日之電費994元等，共計1,145元，已由被上訴人代為繳納一節，有租賃契約、台灣自來水公司繳費證明、台灣電力公司113年4月繳費憑證存卷可憑（見原審卷第19、21、35、37頁），而上訴人亦已自認積欠被上訴人水費及電費1,145元（見原審卷第145頁），則被上訴人為上訴人代墊本應由上訴人負擔之水費及電費1,145元，已使上訴人無法律上原因而受有水費及電費1,145元債務受清償之利益，並致被上訴人受有金錢上之損害，故被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人返還代墊之水費及電費1,145元，核屬有據。
四、綜上所述，被上訴人依民法第439條前段、第179條之規定，請求上訴人給付13萬1,812元（租金與相當於租金之不當得利13萬667元＋水費及電費1,145元＝13萬1,812元），及自113年10月28日（見原審卷第127頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
原審判決核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項及第78條定有明文，本件上訴人上訴為無理由，第二審訴訟費用即裁判費2,160元，應由上訴人負擔，爰判決如主文第2項所示。
六、據上論結，本件上訴為無理由，並依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 7 日
民事第四庭 審判長 法官 王鏡明
法官 謝仁棠法官 李言孫以上正本系照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 4 月 7 日
書記官 廖涵萱