臺灣彰化地方法院民事判決114年度訴字第1075號原 告 張志誠訴訟代理人 劉永仁被 告 陳萱瑜上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣189萬4,000元，及自民國114年9月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之60，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣63萬1,000元供擔保後得為假執行；被告如以新臺幣189萬4,000元為原告預供擔保後得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、程序方面：本件被告受合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告主張略以：
一、原告向被告購買坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地應有部分14分之3（下稱系爭土地），約定買賣價金為新臺幣（下同）180萬元，並於民國114年2月19日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約）。因系爭土地上原有抵押權人黃立程設定第一順位最高限額抵押權及預告登記，原告因此先後支付被告買賣價金171萬4,000元，以利其辦理塗銷抵押權登記及移轉登記事宜。惟系爭土地竟於114年3月7日因訴外人即被告債權人李聖文對被告所有系爭土地聲請清償債務強制執行（本院113年度司執字第83272號），而遭查封登記，致未能辦理移轉登記。經原告屢次催告，被告均未置理。因系爭土地遭查封致未能辦理移轉登記已屬給付不能。原告乃以起訴狀繕本之送達為解除買賣契約之意思表示，並依民法第259條第2款及系爭契約第3條第1項、第8條之約定，擇一請求被告返還已付價金171萬4,000元及違約金171萬4,000元共342萬8,000元等語。並聲明：㈠、被告應給付原告342萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
參、本院之判斷：
一、按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定，民事訴訟法第280條第1項、第3項分別定有明文。本件原告主張之事實，業據其提出系爭契約、系爭土地登記謄本、支票收據、現金簽收單等影本為證（本院卷第13-25頁）。被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀以供本院斟酌，原告此部分之主張，自堪信為真實。
二、原告請求被告返還已給付之買賣價金171萬4,000元部分：
㈠、按民法第256條規定，債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。債務人給付不能，以事實審法院裁判時為準，如事實審法院言詞辯論終結時，債務人處於給付不能之狀態，縱其不能之情形，將來或可除去，仍難謂非給付不能（最高法院70年度台上字第1840號判決要旨參照）。次按系爭契約第3條第1項規定：乙方（按即賣方之被告）如因中途發生土地權利糾葛致不能履行契約時，甲方（按即買方之原告）得解除本契約。第8條約定：乙方如不賣或違反或不依本契約履行應盡義務，甲方得解除本契約，乙方應退還已收買賣價款，賠償已收買賣價款同額之懲罰性違約金及負損害賠償責任。查依原告所提系爭土地登記第一類謄本記載（本院卷第49頁），系爭土地尚在在法院執行查封中，依土地登記規則規定，在法院撤銷查封前，登記機關不得辦理移轉登記，則原告主張系爭契約已處於給付不能之狀態，其得依上開規定或契約約定，以起訴狀繕本之送達為解除買賣契約之意思表示，即屬有據。又本件起訴狀繕本已於114年9月24日送達被告（本院卷第37頁），堪認系爭契約業經原告於114年9月24日合法解除。
㈡、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2項定有明文。又系爭契約第8條約定：乙方如不賣或違反或不依本契約履行應盡義務，甲方得解除本契約，乙方應退還已收買賣價款，賠償已收買賣價款同額之懲罰性違約金及負損害賠償責任。查系爭契約業經原告於114年9月24日合法解除，業據本院認定如前。又被告至114年3月6日已收取原告給付之買賣價金共171萬4,000元，亦據前述。則原告依民法第259條第2項或系爭契約第8條約定，請求被告返還已給付之買賣價金即171萬4,000元，當屬有據。
三、原告請求被告給付違約金171萬4,000元部分：
㈠、按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第251、252條分別定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院50年台抗字第55號、79年台上字第1915號民事判決先例意旨參照）。再違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號民事裁判意旨參照）。查系爭契約第8條後段約定「…乙方應退還已收買賣價款，賠償已收買賣價款同額之懲罰性違約金及負損害賠償責任」，該約定核屬違約金之性質，甚為明確，是原告援引上開條款，請求被告給付違約金，即屬有據。
㈡、原告雖請求被給付違約金171萬4,000元，惟依前揭說明意旨，本院自應依職權加以審酌是否過高。觀之系爭契約第8條約定一律以買受人已支付之價金總額為違約金數額，而未考慮違約當事人給付遲延、違約情形之嚴重程度，尚非公允合理。本院審酌被告係因與李聖文達成訴訟上和解未依約履行而遭李聖文聲請強制執行查封登記系爭土地，以及原告締約支出、可能利息損失，及系爭契約第9條特別約定：甲方同意乙方於過戶完成後起算六個月內可加價金10%……回購本標的，起過兩年本項協議終止」，及一般客觀事實、社會經濟狀況及義務違反程度、當事人所受損害情形等一切情狀，認原告請求被告給付價金總額171萬4,000元之違約金，尚屬過高，應予核減為買賣價金10%即18萬元為公平合理。故而，本件原告依系爭契約第8條約定，請求被告給付違約金，於18萬元內應屬有據，逾此請求即屬無據。
四、綜上所述，本件應認被告確已違反系爭契約約定，應負違約責任。從而，原告依兩造間系爭契約第3條第1項、第8條約定，請求被告返還已收取之買賣價金171萬4,000元及違約金18萬元共189萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年9月25日（本院卷第37頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
伍、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。本院並依職權酌定命被告預供相當擔保金額，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 11 月 6 日
民事第三庭 法 官 洪堯讚
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 114 年 11 月 6 日
書記官 李盈萩