臺灣彰化地方法院民事判決114年度訴字第1165號原 告 黃偉倫訴訟代理人 李進建律師被 告 彰化縣政府法定代理人 王惠美訴訟代理人 魏光玄律師受 告知人 鄭培元上列當事人間請求確認優先購買權不存在等事件，本院於民國115年2月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣原告與受告知人前共有坐落彰化縣○○市○○段○○○段000地號土地以及同段431地號土地（下稱系爭土地），受告知人前開二筆土地各持有八分之一，而受告知人於民國（下同）111年間欲將其所有坐落系爭土地部分出賣，原告為共有人而依土地法規定有優先購買權，然依文化資產保存法（下稱文資法）第32條規定「古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地所有權移轉前，應事先通知主管機關；其屬私有者，除繼承者外，主管機關有依同樣條件優先購買之權。」被告主張因坐落系爭土地上有彰化縣政府所屬機關文化局審議之警察公廳舍（下稱系爭建物）為歷史建築，故主張有優先購買權，因而受告知人催告彰化縣政府文化局行使優先購買權，即被告亦有優先購買權，雖無優先權順序之分，然於受告知人通知被告所屬機關彰化縣政府文化局後，卻經與原告同為主張優先購買權利，後經彰化縣政府所屬地政機關辦理由被告買賣移轉登記。
二、原告前對於被告內部審議編定系爭建物為歷史建築有爭執，經原告提起行政訴訟，並由最高行政法院以111年度上字第539號判決駁回被告之上訴而告確定（附件六，見本院卷第141頁），被告收受上開判決後於113年6月21日重新召集專家學者審議討論，後決議確定系爭建物不具有文化資產價值而不指定古蹟、不登錄歷史建物、不登錄紀念建築（附件七，見本院卷第157頁）。如前所述，既系爭建物非屬歷史建築，則被告依文資法第32條規定主張系爭土地之優先購買權並不存在。
三、被告就系爭土地並無優先購買權，則其所行使之優先購買權不存在，而原告為系爭土地之共有人，依據土地法第34條之1規定主張優先購買權。又受告知人因被告就系爭土地之優先購買權並不存在，得依據民法第767條第1項中段規定提出塗銷所有權移轉登記，因受告知人怠於行使其權利時，原告為保全優先購買權之行使，得以自己之名義依據民法第242條前段規定代位受告知人向被告主張塗銷移轉登記。
四、並聲明：㈠確認被告彰化縣政府就坐落彰化縣○○市○○段○○○段00000000
0地號土地及同段0000-0000地號土地之優先購買權均不存在。
㈡被告彰化縣政府應將前項0000-0000地號土地與同段0000-0
000地號土地以買賣為原因，於民國111年10月26日所為之所有權移轉登記，應予以塗銷。
㈢確認原告對被告於民國111年9月28日與受告知人鄭培元所訂之買賣契約同一條件之優先購買權存在。
㈣訴訟費用由被告負擔。
貳、被告抗辯：
一、原告就本件訴訟並無法律上確認利益：㈠按，土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或
建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先承購權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記；又土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利而言，倘共有人已將其應有部分移轉與他人，該他人並依法取得所有權時，他共有人自無再以該原共有人為被告，提起確認優先承購之訴之餘地（最高法院65年台上字第853號、69年台上字第2946號判決意旨參照）。
㈡受告知人與被告間就系爭土地早已於111年8月15日即已簽
署不動產買賣契約書，並於111年10月26日以買賣為原因辦畢所有權移轉登記，完成物權權利移轉之全部法律要件，已依法取得合法所有權。但兩造間就系爭建物是否為歷史建築之行政訴訟於113年1月4日才由最高行政法院以111年度上字第539號判決駁回被告上訴而告確定，並直至113年6月21日系爭建物始經由審議會決議同意不指定古蹟、不登錄歷史建築、不登錄紀念建築。優先購買權之性質屬形成權，以書面為優先購買權行使之表示者，以該表示之通知到達為處分之共有人時發生效力，被告既已合法行使優先購買權，則被告已完成所有權移轉登記並取得所有權，為適法所有權人，交易行為係出於自前所有權人即受告知人與被告兩願合意所訂定及辦理物權移轉登記，具備法效意思，故無論歷史建築之認定是否日後經撤銷，均無動搖不動產物權移轉登記之效果，原告請求確認已經終結超過兩年以上之優先權是否存在，顯無任何確認利益。
二、土地法第34條之1第4項並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力（參照最高法院109年度台上大字第2169號民事大法庭裁定）。縱使共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦理移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力，他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效，而為塗銷其依法所為之登記。是以，因原告所行使之土地法第34條之1第4項優先承買權僅具債權性質，故無論原告是否有先行使優先權，或受告知人將系爭土地處分予被告是否出於對優先權存在與否之錯誤，原告依法均不得主張被告與受告知人間之買賣為無效。
三、並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
參、兩造不爭執事項：
一、原告與受告知人二人前為系爭土地之共有人之一。
二、受告知人與被告間就系爭土地早已於111年8月15日已簽署不動產買賣契約書，並於111年10月26日以買賣為原因辦畢所有權移轉登記。
肆、兩造爭執事項：
一、原告請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，有無理由？
二、原告請求被告塗銷系爭土地於111年10月26日以買賣為原因辦畢之土地所有權移轉登記，有無理由？
三、原告請求確認對被告於111年9月28日與受告知人鄭培元所訂之買賣契約同一條件之優先購買權存在，有無理由？
伍、本院判斷：
一、按土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先承購權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記；又土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利而言，倘共有人已將其應有部分移轉與他人，該他人並依法取得所有權時，他共有人自無再以該原共有人為被告，提起確認優先承購之訴之餘地（最高法院65年台上字第853號、69年台上字第2946號判決意旨參照）。
二、受告知人與被告間就系爭土地早已於111年8月15日即已簽署不動產買賣契約書，並於111年10月26日以買賣為原因辦畢所有權移轉登記，完成物權權利移轉之全部法律要件，已依法取得合法所有權。但兩造間就系爭建物是否為歷史建築之行政訴訟於113年1月4日才由最高行政法院以111年度上字第539號判決駁回被告上訴而告確定，並直至113年6月21日系爭建物始經由審議會決議同意不指定古蹟、不登錄歷史建築、不登錄紀念建築。優先購買權之性質屬形成權，以書面為優先購買權行使之表示者，以該表示之通知到達為處分之共有人時發生效力，被告既已合法行使優先購買權，則被告已完成所有權移轉登記並取得所有權，為適法所有權人，交易行為係出於自前所有權人即受告知人與被告兩願合意所訂定及辦理物權移轉登記，具備法效意思，故無論歷史建築之認定是否日後經撤銷，均無動搖不動產物權移轉登記之效果，原告請求確認已經終結超過兩年以上之優先權是否存在，顯無任何確認利益。
三、土地法第34條之1第4項並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力（最高法院109年度台上大字第2169號民事大法庭裁定參照）。縱使共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦理移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力，他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效，而為塗銷其依法所為之登記。是以，因原告所行使之土地法第34條之1第4項優先承買權僅具債權性質，故無論原告是否有先行使優先權，或受告知人將系爭土地處分予被告是否出於對優先權存在與否之錯誤，原告依法均不得主張被告與受告知人間之買賣為無效，並進而請求塗銷所有權移轉登記。
四、綜上，土地法第34條之1第4項規定，優先承買權僅具債權效力，原告對已移轉登記他人之土地，求為判決：㈠確認被告彰化縣政府就坐落彰化縣○○市○○段○○○段000000000地號土地及同段0000-0000地號土地之優先購買權均不存在。㈡被告彰化縣政府應將前項0000-0000地號土地與同段0000-0000地號土地以買賣為原因，於民國111年10月26日所為之所有權移轉登記，應予以塗銷。㈢確認原告對被告於民國111年9月28日與受告知人鄭培元所訂之買賣契約同一條件之優先購買權存在等語，均為無理由，應予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 3 月 5 日
民事第四庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 3 月 5 日
書記官 廖涵萱