臺灣彰化地方法院民事判決114年度訴字第1174號原 告 陳錫宗
陳錫欣共 同訴訟代理人 楊承頤律師複 代理人 柯忠佑律師被 告 賽樂有限公司上 一 人法定代理人 鄒伊忠被 告 陳麗玲上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告賽樂有限公司應將如附圖（即彰化縣彰化地政事務所民國115年1月15日土地複丈成果圖）所示之B建物回復原狀騰空遷讓返還予原告陳錫宗。
二、被告陳麗玲應將如附圖（即彰化縣彰化地政事務所民國115年1月15日土地複丈成果圖）所示之A建物回復原狀騰空遷讓返還予原告陳錫欣。
三、被告陳麗玲應給付原告陳錫欣新臺幣57萬5,000元，及其中新臺幣27萬5,000元部分自民國114年11月14日起；新臺幣30萬元部分自115年9月1日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
四、被告陳麗玲應自民國115年9月1日起至遷讓返還第2項建物予原告陳錫欣之日止，按月給付原告陳錫欣新臺幣2萬5,000元。
五、原告陳錫欣其餘之訴駁回。
六、本判決第1項於原告陳錫宗以新臺幣1,367元供擔保後，得假執行。但被告賽樂有限公司如以新臺幣4,100元為原告陳錫宗預供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第2項於原告陳錫欣以新臺幣14萬9,867元供擔保後，得假執行。但被告陳麗玲如以新臺幣44萬9,600元為原告陳錫欣預供擔保後，得免為假執行。
八、本判決第3項於原告陳錫欣以新臺幣19萬1,667元供擔保後，得假執行。但被告陳麗玲如以新臺幣57萬5,000元為原告陳錫欣預供擔保後，得免為假執行。
九、本判決第4項就到期部分於原告陳錫欣按月以新臺幣8,333元為被告供擔保後，得假執行；但被告陳麗玲按月以新臺幣2萬5,000元為原告陳錫欣預供擔保，得免為假執行。
十、原告陳錫欣其餘假執行之聲請均駁回。
十一、訴訟費用由被告賽樂有限公司負擔1％、被告陳麗玲負擔87％，其餘由原告陳錫欣負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告訴之聲明迭經擴張、縮減後，於民國115年9月30日言詞辯論期日變更為：
一、被告賽樂公司應將彰化地政事務所115年1月15日彰土測字第2587號土地複丈成果圖編號B所示建物回復原狀騰空遷讓並返還原告陳錫宗。
二、被告陳麗玲應將彰化地政事務所115年1月15日彰土測字第2587號土地複丈成果圖編號A所示建物回復原狀騰空遷讓並返還原告陳錫欣。
三、被告陳麗玲應給付原告陳錫欣新臺幣（下同）57萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
四、被告陳麗玲應自115年7月起至將第2項所示建物回復原狀騰空遷讓返還原告陳錫欣之日止，按月給付原告陳錫欣2萬5,000元，及給付各期到期日之翌日起均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
五、願供擔保，請准宣告假執行。核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張
（一）原告陳錫宗與被告賽樂有限公司（下稱賽樂公司）於112年9月28日簽訂房屋租賃契約，並經公證（下稱甲租約），甲租約約定由賽樂公司向陳錫宗承租坐落彰化縣○○市○○段000○00000○000○000○000地號土地上，即附圖編號B之未保存登記建物（下稱B建物），租賃期間自112年10月1日起至117年9月30日止；每月租金第一年2萬5,000元，第二年起2萬8,000元；用途為廠房。原告陳錫欣亦與被告陳麗玲於同日簽訂房屋租賃契約（下稱乙租約，與甲租約合稱系爭租約）。乙租約約定由被告陳麗玲向陳錫欣承租坐落同段333、341、342地號土地上，即附圖編號A之未保存登記建物（下稱A建物，與B建物合稱系爭建物）；租期同上；每月租金第一年2萬2,000元，第二年起2萬5,000元；用途為麻將桌製造倉庫。上開租約均約定，未經出租人書面同意，承租人不得轉租、出借或以其他變相方法由他人使用。
（二）詎料被告竟未將系爭建物作為廠房、麻將桌製造倉庫使用，而是分別開設麻將館及小吃店，顯然與系爭租約約定之使用用途不符，又被告於113年10月起均未給付租金，原告於114年3月27日以存證信函催告被告於7日內改正並給付欠租，被告逾期仍未給付，原告遂對被告為終止系爭租約之意思表示，系爭租約既已終止，被告自應將系爭建物騰空返還原告。另被告陳麗玲迄今仍未將系爭建物遷讓返還原告陳錫欣，原告陳錫欣自得請求其自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬5,000元，爰依民法第767條第1項、第455條、第179條提起本件訴訟。
（三）並聲明：如上所示。
二、被告答辯113年7月間凱米颱風及同年9月29日山陀兒颱風期間，系爭建物均嚴重漏雨。被告通知原告後，原告僅草率修補，至今仍有漏水。被告為此自行支出約32萬元修理機房器材，並曾表示願自行修繕後由租金扣抵，遭原告拒絕。被告於114年1月20日以存證信函表明：原告未修繕前，被告不給付租金，故被告拒付租金，有正當理由。又兩造簽約時，被告已告知原告要開設無人麻將館，原告對實際用途知情；此外，原告催繳之存證信函都無法正常寄送給被告，原告自不能以此終止系爭租約等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院判斷
（一）兩造於112年9月28日分別就系爭建物訂立系爭租約，租賃期間均係自112年10月1日起至117年9月30日止，甲租約約定每月租金第一年2萬5,000元，第二年起2萬8,000元；用途為廠房；乙租約約定每月租金第一年2萬2,000元，第二年起2萬5,000元；用途為麻將桌製造倉庫。被告於113年10月起即未繳納租金，被告賽樂公司將B建物作為開設麻將館使用，被告陳麗玲將A建物作為開設小吃店使用，系爭建物迄今仍未交還原告等情，有租賃契約書、現場照片為證（見訴字卷第38至51頁、第105至117頁），且為兩造所不爭執（見訴字卷第382至383頁），應堪信為真實。
（二）原告主張已合法終止系爭租約等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點應為：
1.系爭租約是否已經合法終止？被告以漏雨為由拒付租金，有無理由？
2.原告請求被告騰空遷讓返還系爭建物並回復原狀，有無理由？
3.原告陳錫欣請求被告陳麗玲給付57萬5,000元本息，及相當於租金之不當得利，有無理由？
（三）系爭租約是否已經合法終止？被告以漏雨為由拒付租金，有無理由？
1.承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付；承租人於其期限內不為支付者，如為房屋租賃，其遲付租金之總額達2個月之租額時，出租人得終止契約，民法第440條定有明文。次按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院109年度台上字第908號判決意旨參照）。又系爭租約第7條第2項（見訴字卷第40頁、第47頁）亦約定：
「乙方有下列情形之一者，甲方得終止租約：1.遲延給付租金之總額達二個月之租額，或其租金約定於每期首日支付而遲延給付逾二個月時，經甲方定相當期限催告而乙方仍不支付者。2.違反第四條或其他違反約定之方法使用租賃物時，經甲方催告改正而仍不改正者。」
2.經查，系爭租約約定之租賃期間均係自112年10月1日起至117年9月30日，核屬定期租約。又系爭租約約定系爭建物係作為「廠房」、「麻將桌製造倉庫」使用，然被告卻將之用以經營「麻將館」、「小吃店」，顯然係以違反約定之方式使用租賃物，且被告均自113年10月起未付租金。經原告於114年3月27日以存證信函，催告被告於函到後7日內改正及給付積欠之租金（見訴字卷第53至60頁）。上開存證信函均因招領逾期退回，被告並辯稱：未收到該等存證信函等語。然甲租約第10條約定：「雙方依本契約有通知、催告或為任何意思表示之必要者，應以公證書上所載之地址為準，其後若有變更者應以書面通知對方。」而甲租約之公證書上所載之被告賽樂公司地址為「彰化縣○○市○○路000號」（見訴字卷第34、41頁），被告賽樂公司亦未舉證證明曾以書面通知變更送達地址，是原告依約自應對該地址予以送達；又被告陳麗玲於115年7月15日言詞辯論時自承：當時我們住在彰化縣○○市○○路00000號等語（見訴字卷第279頁），故依前揭說明，原告分別向上開地址所寄發之存證信函，於被告受招領通知時（即114年4月1日，見訴字卷第69頁之信封影本），催告之意思表示已經到達。當時被告2人各已積欠113年10月至114年3月共6期租金，遲付總額已逾2個月之租額，且最早一期租金已遲延給付逾2個月；被告於所定期限屆滿後仍未給付，亦未就使用方法予以改正，原告乃於114年4月10日再次以存證信函，對被告為終止系爭租約之意思表示（見訴字卷第61至68頁），該等存證信函仍因招領逾期退回，但如前所述，仍以被告受招領通知時（即114年4月15日，見訴字卷第71頁之信封影本），終止租約之意思表示已經到達，堪認系爭租約業於114年4月15日經原告合法終止。
3.被告雖辯稱系爭建物漏水，原告未盡修繕義務，故得拒付租金。惟查，依民法第423條、第429條第1項規定，出租人於租賃關係存續中，固應保持租賃物合於約定使用、收益之狀態。惟依民法第430條規定及系爭租約第7條第3項約定，出租人經催告仍不修繕者，承租人僅得終止契約，或自行修繕而請求出租人償還費用，或於租金中扣除之，並未賦予承租人拒付租金之權利。又被告於言詞辯論時亦自承漏水部分並沒有自行修繕（見訴字卷第385頁），被告既未修繕，尚不得據此主張扣除該部分修繕費用而不付租金，故被告自113年10月後拒付租金，於法尚非有據，其抗辯尚非可採。
（四）原告請求被告騰空遷讓返還系爭建物並回復原狀，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、中段、第450條第1項、第455條前段定有明文。又系爭租約第9條約定：「1.於租賃關係消滅時，乙方應即將租賃物遷讓交還，不得向甲方請求搬遷費或其他任何費用。」（見訴字卷第40頁、第47至49頁）。本件系爭租約既已於114年4月15日經原告合法終止而消滅，被告自應將系爭建物回復原狀返還原告，其繼續占用系爭建物，即無正當法律上權源，是原告依上開規定，請求被告騰空遷讓返還系爭建物，洵屬有據，均應准許。
（五）原告陳錫欣請求被告陳麗玲給付57萬5,000元本息，及相當於租金之不當得利，有無理由？
1.積欠之租金部分：經查，被告陳麗玲自113年10月起即未繳納租金，業據本院認定如前，是其至乙租約經合法終止之日，共計積欠6個月又15日（即113年10月1日至114年4月15日）之租金，故原告陳錫欣依民法第421條、乙租約第3條約定，請求被告陳麗玲給付積欠之租金共16萬2,500元，為有理由。
2.相當於租金之不當得利：按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。查乙租約既經原告陳錫欣合法終止，被告於租賃關係消滅後，仍拒不遷讓並繼續占有使用A建物，即屬無法律上之原因而受利益，故原告請求被告應給付自114年4月16日至115年8月31日間相當於租金之不當得利41萬2,500元及自115年9月1日起至返還A建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬5,000元，自屬有據，應予准許，又原告請求115年7月至115年8月31日間相當於租金之不當得利，此部分業已算入上開准許之57萬5,000元內，核屬重複請求，應予駁回。
（六）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；法定週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查：
1.原告陳錫欣對於被告陳麗玲之租金請求權，係屬於給付有確定期限之金錢債權，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，原告陳錫欣就此部分（即16萬2,500元部分），併請求被告給付自起訴狀繕本送達之翌日即114年11月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，亦屬有據。
2.原告陳錫欣請求相當於租金之不當得利，核屬給付無確定期限之債權，故原告就相當於租金之不當得利，既經原告陳錫欣起訴及擴張聲明請求被告陳麗玲給付，而起訴狀繕本及民事變更聲明二狀繕本分別於114年11月13日、115年8月31日送達被告陳麗玲，有送達證書、中華郵政掛號郵件收件回執在卷可憑，被告陳麗玲迄今仍未給付，應自受催告時起負遲延責任。從而，原告陳錫欣請求被告陳麗玲就相當於租金之不當得利中之11萬2,500元自起訴狀繕本送達翌日起及30萬元自民事變更聲明二狀繕本送達翌日（即115年9月1日）起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息為有理由，應予准許，逾此部分，則非有據，應予駁回。
3.原告陳錫欣另請求115年8月31日後相當於租金之不當得利之各期給付到期日翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，然依前揭說明，相當於租金之不當得利債權屬於給付無確定期限之債權，此部分自不得未經催告逕行請求被告負遲延責任，故原告此部分之請求，核屬無據，亦應駁回。
四、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項、第455條、第179條規定，請求如主文第1至4項所示部分，為有理由，應予准許；逾此部分，均屬無據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請求准予宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額，均准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 10 月 22 日
民事第三庭 法 官 徐啓惟以上正本係照原本做成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 27 日
書記官 洪婉真