臺灣彰化地方法院民事判決114年度訴字第1181號原 告 靉友之聲調頻廣播股份有限公司法定代理人 許育嘉訴訟代理人 陳盈光律師複 代理人 許金蓮律師被 告 林崑狄訴訟代理人 宋明政律師複 代理人 葉婉玉律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國115年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將彰化縣○○市○○○段0000○號建物（門牌號碼：彰化縣○○市○○路000號12樓）返還與原告。
二、被告應給付原告新臺幣62,836元，及自民國114年10月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告應自民國114年6月12日起至返還第一項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣4,639元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣154,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣462,200元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣21,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣62,836元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項於各期履行期屆至後，於原告按月以新臺幣1,546元供擔保後，得假執行；但被告就屆期部分各以新臺幣4,639元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：彰化縣○○市○○○段0000○號建物（門牌號碼：彰化縣○○市○○路000號12樓，下稱系爭建物）及其坐落基地即同段383地號土地（下稱系爭土地）分別為原告所有及共有，作為日常辦公使用。詎被告於民國113年3月31日深夜，以其董事長身分強行占用系爭建物，拒絕其他董事、監察人或經營團隊入內，顯非基於公司利益而占用。況被告自113年4月25日起，已卸任董事長職務，亦無其他合法占用權源，自屬無權占用。而被告自113年4月25日起，拒不返還系爭建物，受有相當租金之不當得利，致原告受有無法使用建物之損害，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭建物；暨依民法第179條、第184條第1項前段、第227條第2項、第544條及公司法第23條第1項等規定，擇一請求被告給付相當租金之不當得利或無法使用上開房地之損害等語，並聲明：如主文第1、2、3項所示；暨願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：許育嘉須依廣播電視法第14條第1項規定，經主管機關許可後，始能成為原告公司監察人，而代表公司進行訴訟。然原告盜用被告之印章，向國家通訊傳播委員會（下稱通委會）提出變更監察人申請，致通委會誤為許可之處分。被告業已就該行政處分提起行政爭訟，雖經臺北高等行政法院113年度訴字第1362號判決駁回，然已提起上訴，而尚未確定。既許育嘉之監察人資格尚有疑義，則應另行選定代表訴訟之人，否則原告提起本件訴訟程序不合法。另被告有無占用建物之權源，係以其是否具備董事長身分為斷等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠公司與董事間訴訟，除法律另有規定外，由監察人代表公司
，股東會亦得另選代表公司為訴訟之人，公司法第213條定有明文。查被告為原告之董事，而許育嘉為原告之監察人，有股份有限公司變更登記表可查（見本院卷第181頁）。又許育嘉前經選任為原告之監察人，且經原告向通委會提出變更申請獲准，有通委會函文存卷可稽（見本院卷第39至40頁），依上開規定，本件應以許育嘉為原告法定代理人。至被告辯稱原告盜用其印章，向通委會提出變更申請，通委會所為許可變更之處分，應予撤銷，許育嘉即非原告監察人，而未合法起訴云云。然許育嘉既經選任為原告之監察人，其與原告間即具委任關係，對外得代表原告對董事行使訴訟上權利。且被告所提行政訴訟，業經臺北高等行政法院113年度訴字第1362號判決駁回其訴，是被告辯稱原告未經合法代理，應裁定駁回其訴云云，為不足採。㈡原告請求返還房屋部分：
⒈以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其
物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院92年度台上字第312號判決意旨參照）。
⒉原告主張其為系爭建物所有人及系爭土地共有人，被告自113
年3月31日起占用系爭建物迄今等情，業據原告提出建築改良物所有權狀、建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本等件、建物現場照片及監視錄影畫面截圖等件為證（見本院卷第41至46、61、62、75至76、101頁），且為被告所不爭執，堪信為真正。又原告為股份有限公司，具獨立之法人格，就其財產具管理處分權限，是縱為公司董事或董事長，亦無權將原告所有之不動產供作己用，而排除原告之占有權能，是被告辯稱其有無占用建物之權源，應以其是否具備董事長身分為斷云云，顯無可採。被告復未說明並舉證證明其有何占用系爭建物之正當權利，則被告占用系爭建物，自屬無權占有。從而，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭建物，即屬有據。
㈢原告請求相當於租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判先例意旨參照）。查被告無權占用系爭建物，已如前述，是原告依民法第179條規定，請求被告自113年4月25日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，自屬有據。本件原告基於數項法律關係，請求本院任擇一為其有利之判決，本院既已依民法第179條規定准許之，自無庸再就原告其餘請求權基礎為裁判，併此敘明。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條、土地法第148條亦有規定。土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。查系爭房屋之114年課稅總現值為462,200元，有彰化縣地方稅務局房屋稅課稅明細表可參（見本院卷第25、26頁）。
又原告就系爭土地權利範圍為85/10000、該地面積為2,049平方公尺、113年申報地價為新臺幣（下同）5,425元/平方公尺，有土地登記第一類謄本可稽（見本院卷第61頁），是原告就系爭土地及系爭建物之最新申報地價總額為556,685元（計算式：85/10000×2,049×5,425＋462,200＝556,685，小數點以下四捨五入，下同）。
⒊查系爭建物臨彰化市林森路，距彰化交流道車程約2分鐘，交
通便利；又該屋鄰近精誠夜市、精誠高中，周圍多處住宅及商店，商業狀況繁榮，有地籍圖資網路便民服務系統截圖、Google網頁空拍圖可資佐證（見本院卷第105至111頁)。本院審酌上情，認原告請求以系爭建物房屋現值及系爭土地申報地價10％，計算相當於租金之不當得利之標準，係屬適當。是以，原告得請求被告給付自113年4月25日起至114年6月11日止，共計413日相當於租金之不當得利為62,989元（計算式：556,685×10％×413/365＝62,989）；原告請求被告給付62,836元，未逾上開範圍，應予准許。又原告請求被告自114年6月12日起，按月給付4,639元之不當得利（計算式：556,685×10％÷12＝4,639），亦屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭建物；暨依民法第179條規定，請求被告給付62,836元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年10月31日（見本院卷第85頁所附送達回證）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並請求被告自114年6月12日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告4,639元，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請准、免為假執行，經核均無不符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁。
六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 23 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 27 日
書記官 洪婉真