臺灣彰化地方法院民事判決114年度訴字第1240號原 告 江正德被 告 卓建家
卓榮美
卓雪美上三人共同訴訟代理人 許恒輔律師上列當事人間請求給付委任報酬事件，本院於民國114年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告卓建家、卓榮美、卓雪美3人（下稱被告3人）與其他卓氏家族地主共19人（下稱19名地主），前與原告及訴外人王文坤簽定包含8筆農地、7筆建地及其他交通用地共計22筆土地之委任契約，由原告及王文坤為19名地主處理前開土地之終止租約及出售程序（下稱系爭委任契約）。原告已代理19名地主處理選任遺產管理人並支出規費、登報費用及雜費、向溪州鄉公所申辦租約及出租人變更、及補償農地承租人之優先購買權、租約補償及無權占有補償約定等，使8筆農地已可辦理出售程序。然民國114年3月3日被告卓建家之代理人卓宗樺以「已出售之七筆建地拒絕補蓋公契印鑑章」為由，向原告表示19名地主在此之前與原告及王文坤之中間人團隊簽立之所有委任合約書除建地部分外其餘一概作廢，並要求原告簽立原證7之承諾書（下稱系爭承諾書）。原告怕其一時衝動影響已出售之七筆建地違約被罰款，只好接受卓宗樺的勒索，卓宗樺既代表19名地主表明與原告所簽之其他委任合約書一概作廢，等同代表19名地主終止委任關係，則依民法第548條第2項，因原告已將農地部分整理至可安然出售登記之狀況，則原告得主張原約定6%報酬之一半即3%之報酬，依實價登入價格每坪新臺幣（下同）11,200元，8筆農地總面積為8,100坪，被告3人對各筆土地之應有部分各為1/15，故請求被告3人應各給付原告181,400元【計算式：11200*8100*1/15*0.03=181400】。並聲明：被告卓建家、卓榮美、卓雪美各應給付原告181,400元。
二、被告則以：原告與王文坤係與被告3人在內之19名地主簽立委任契約，由19名地主共同委任原告、王文坤銷售土地，此為共同債務，而依已銷售之建地之委任報酬給付方式，係自履保專戶內一次給付原告，非各地主自行依應有部分比例給付傭金予原告，故原告如欲請求報酬，僅得向全體地主共同請求總額，不得向各地主分別請求，原告僅對於被告3人提起本件訴訟，當事人適格顯有欠缺。且依系爭承諾書可知，原告已承諾除建地買賣部分外，其餘系爭委任契約內容全部作廢，既已作廢，原告自不得依系爭委任契約請求給付報酬，況系爭承諾書已明載：「不得向地主方等19人作不利主張」，原告自不得再請求給付委任報酬。原告固稱系爭承諾書係遭地主代表卓宗樺之逼迫所簽，然原告為專業土地仲介掮客，從事土地整合仲介達十餘年以上，有充足智識、經驗考慮是否接受地主方之條件，縱依原告所述，卓宗樺亦僅對原告表示地主方之意思，並無詐欺或使原告陷於錯誤、脅迫等情事，原告空言稱卓宗樺有對其勒索或違反誠信原則，顯然無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律
另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同，民法第271條定有明文。被告固辯稱系爭委任契約之報酬依建地出售後之給付方式，是從履保專戶內一筆直接撥付予原告，並非各地主分別給付等語，然此僅為建地之委任報酬支付方式，系爭委任契約並無明確約定應由19名地主共同一次給付委任報酬，是應認本件原告起訴請求委任報酬應為可分債務，先予敘明。㈡查系爭承諾書記載：「承114年3月3日具承諾書人王文坤，同
意以下附帶決議：1.本案之地主方等19人，在此之前與第三方、中間人團隊王文坤等人簽立的所有委任、協議等合約書，一概作廢。僅保留建地買賣交易繼續有效，其餘一概作廢。2.並且，在本案交易完成，第三方、中間人團隊，包含但不限於王文坤、江正德...等人，不得向本案之地主方等19人作不利主張。以上。具承諾書人：王文坤（王文坤、江正德、蕭宏居3人簽名用印）見證人：黃金燦地政士（黃金燦114/3/8簽名用印）地主方代表：卓建家（卓宗樺代）簽名用印。中華民國114年3月3日」。依前開記載可知，系爭承諾書明確約定王文坤之仲介團隊（包含原告）與19名地主間之所有委任或協議之合約書，除保留建地買賣繼續有效外，其餘均作廢。而到庭之兩造均不爭執原告與王文坤僅與19名地主簽立1份委任契約即系爭委任契約，僅是因為部分地主在台北所以分成2份契約簽，系爭委任契約委託之內容即包含系爭承諾書所指之建地（見本院卷第116頁），則系爭承諾書僅是就系爭委任契約之委任事務範圍減少至僅餘建地部分，並非終止全部委任契約之意，而原告固請求終止後之委任農地部分報酬，然系爭承諾書明確約定除建地部分以外，其餘全部作廢，王文坤與江正德亦不得再對19名地主為不利主張，則系爭委任契約除建地部分既經簽約之兩造合意終止，原告再起訴請求被告3人給付委任報酬，自屬無據。況系爭委任契約第4條明確約定：委任期間內乙方不得請領車馬費或請求甲方補貼任何雜支費用。並約定本件委任之報酬，於「建地、農地、交通用地出售」後，依每筆土地出售價格6%，付乙方作為委任報酬（見本院卷第21頁）。則原告並未完成出售農地，自不得向被告3人請求給付委任報酬。
㈢原告固稱系爭承諾書係地主方片面終止，利用一個人不蓋章
，讓建地無法移轉作為勒索，這樣其他共有人會受到損害，所以伊就簽名了，伊認為違反誠信原則等語（見本院卷第77頁），然查，原告就主張被告卓建家之代理人卓宗樺係以勒索方式單獨、片面提出系爭承諾書，違反誠信原則等情，原聲請通知王文坤、見證人黃金燦地政士到庭作證，然原告當庭捨棄通知證人到庭，復未提出其他證據憑佐，則原告空言指稱被告卓建家之代理人違反誠信原則勒索原告簽立系爭承諾書，未能舉證以實其說，自難採信。原告與王文坤既已簽立系爭承諾書同意除建地以外之委任協議等合約書一概作廢，亦不得再對19名地主為不利主張，依系爭承諾書，原告自不得再另向被告3人請求處理農地之委任報酬。
㈣原告另稱卓宗樺無權代表19名地主簽立系爭承諾書，要求被
告提出卓宗樺得合法代理19名地主之授權文件等語，被告就此則表示僅為口頭約定等語（見本院卷第116至117頁）。查，系爭承諾書上簽名之人僅有原告、王文坤、訴外人蕭宏居、見證人黃金燦地政士、地主方僅有地主方代表卓宗樺代被告卓建家簽名用印，確無其餘地主之用印。然原告如主張因卓宗樺未經合法授權代理19名地主簽立系爭承諾書故系爭承諾書無效，則依原告前開主張系爭承諾書就除建地部分外，未經合法終止，而系爭委任契約係約定受任人須完成出售始給付委任報酬，原告迄今未完成出售農地之行為，自不得對被告3人請求農地部分之委任報酬，原告前開主張，仍屬無據，未能准許。
四、綜上所述，原告請求被告3人各給付處理農地之委任報酬181,400元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均無礙於本院上開審酌，茲不再逐一論駁，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
民事第一庭 法 官 范馨元以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
書記官 卓千鈴