臺灣彰化地方法院民事判決114年度訴字第1354號原 告 張以明訴訟代理人 黃茂松律師被 告 莊江金續訴訟代理人 林世祿律師被 告 張先佑法定代理人 張主明
何舜琳訴訟代理人 張賴英美上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國115年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條定有明文。本件原告原起訴聲明為附表一之先位、備位聲明，及再備位聲明：被告莊江金續、張先佑（下各稱其名）應連帶給付原告新臺幣（下同）247萬1,755元，及自民國114年8月25日起自清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於訴訟中將附表一之備位聲明㈡，及再備位聲明之金額擴張為323萬1,040元（本院卷一第245、257至258頁），張先佑未異議，莊江金續雖不同意，惟此為原告請求之基礎事實同一，依上開規定，應予准許。又原告於訴訟中撤回附表一之先位、備位聲明，及將再備位聲明請求之金額減縮為298萬9,320元，張先佑尚未為言詞辯論，莊江金續表示同意（本院卷一第271、487至488頁），依上開規定，已生合法撤回及減縮之效力，先予敘明。
二、原告主張：原告與被告均為坐落於彰化縣○○市○○段00000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，其中莊江金續之應有部分為504000分之42000（換算土地面積為7.3608坪，下稱系爭權利範圍），系爭土地分割訴訟由本院113年度訴字第695號事件（下稱另案）審理中。被告明知土地法第34條之1規定，共有人出售應有部分予第三人時，應以書面通知其他共有人行使優先承買權，莊江金續於114年8月25日出售系爭權利範圍予張先佑，故意未通知原告是否優先承買，張先佑則幫助莊江金續配合辦理所有權移轉登記，影響原告於另案未能分配其所有之地上物占用系爭土地之範圍，受有無法承買系爭權利範圍之價差損失8萬1,320元、支出地上物拆除費用58萬元，及無法收取地上物出租予第三人之租金損失232萬8,000元，合計298萬9,320元。爰依民法第184條第1項、第185條之規定，請求被告應連帶給付原告298萬9,320元，及自114年8月25日起自清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告則以：㈠莊江金續：伊於另案中所提方案，與共有人即張先祐之父張
主明提出之方案不同，不可能與張先祐同謀而不利於原告。原告之前詢問伊是否出售系爭權利範圍後並未購買，張主明表示要買，為免伊於另案分割後需補償受分配人之土地價差，由張先祐出面購買並完成登記，實際上系爭權利範圍為張主明購買，原告並無優先承買權。伊出售系爭權利範圍之價格為323萬1,040元，並無地上物，而原告向巫姓家族之買賣價金，則包括土地及地上物。又原告之地上物係違章已遭查報，亦自行揣測另案分割之結果，否認原告受有其主張之損失等語，並聲明：原告之訴駁回。
㈡張先佑：莊江金續於114年5月28日電話詢問原告是否購買系
爭權利範圍，原告於之後2個多月未回應莊江金續，反而於同年6月14日向巫姓家族購買土地之應有部分，並提出新分割方案，可見原告無購買系爭權利範圍之意願。之後，張主明表示要購買，莊江金續以每坪43萬9,000元，總價323萬1,040元出售系爭權利範圍予張主明，張主明再贈與而登記在張先佑名下。就此，張姓家族可分得土地面積增至135.54平方公尺，原告見其所提分割方案（下稱甲案）已無優勢，法院採用伊所提分割方案（下稱乙案）之機率升高，便於114年11月間表明伊出售20坪土地予原告即撤回本件訴訟，可見原告提起本件訴訟之動機可議等語。
四、本院之判斷㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第184條第1項、第185條第1項前段分別定有明文。次按土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項亦有明文。
故共有人出賣其應有部分，他共有人依同條第4項規定即得主張以同一價格優先承購；而為保障他共有人此項先買特權，依同條第2項規定，出賣土地之共有人對他共有人負有事先以書面通知之義務，此為保護他人之法律。而土地法第34條之1第4項之規定，旨在防止共有土地或建物之細分，以簡化或消除共有關係，減少土地使用增加之成本，俾利共有土地或建物之管理與利用，行使優先承購權之人及對象限於共有人。部分共有人出賣共有土地，違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先承購權，倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，自得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任（最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨參照）。故出賣之共有人如有違反土地法第34條之1規定之通知義務，侵害他共有人優先購買權，致他共有人無從行使優先承購買而受有損害，他共有人得依侵權行為之規定請求損害賠償。又侵權行為之成立，須請求權人受有損害，且其損害係因行為人之故意過失不法行為侵害請求權人之權利，二者具有因果關係，始能成立，主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。
㈡莊江金續未通知原告行使優先承買權，原告得依侵權行爲法
律關係請求損害賠償：⒈原告主張其與莊江金續為系爭土地之共有人，莊江金續於114
年8月25日將系爭權利範圍出售登記予張先佑，未通知原告行使優先承買權，且已辦畢移轉登記等情，有土地登記申請書、系爭土地登記謄本爲證（本院卷一第33至39、77至78、83至89頁），堪予採信。又查，莊江金續於出售系爭權利範圍予張先佑時，依土地法第34條之1規定，應將相同條件以書面通知共有人即原告，惟莊張金續稱因原告無購買意願，伊將系爭權利範圍出售予張主明，登記於張先佑名下等語（本院卷一第175頁），足見莊江金續未將出售系爭權利範圍之買賣條件以書面通知原告，已違反土地法第34條之1規定之通知義務，依土地法第34條之1執行要點第13點第5項規定及最高法院裁定意旨，原告依侵權行爲法律關係請求張江金續負損害賠償責任，自屬有據。
⒉張江金續雖抗辯共有人張主明為實質買受人，伊無通知共有
人優先承買權之義務等語，惟土地法第34條之1規定之通知優先承買權義務，其立法目的在簡化或消除共有關係，減少土地使用增加之成本，俾利共有人土地或建物之管理與利用，莊江金續將系爭權利範圍以買賣原因移轉登記予張先佑，自土地登記之公示外觀，為共有人出售應有部分予第人，並無簡化或消滅共有關係，自應履行通知優先承買權之義務，使共有人得自行決定是否行使權利，其抗辯係實際上係出售予共有人張主明，無通知義務等語，尚無足採。又原告雖主張張先佑配合辦理移轉登記，為幫助人等語。惟查，張先佑非系爭土地之共有人，依法並無通知原告行使優先承買權之義務人，其受讓及登記系爭權利範圍，係買賣不動產之正常流程，尚難認定為幫助行為。原告並未證明張先佑故意使莊張金續不履行通知優先承買之義務，其主張張先佑為共同侵權行為人，負連帶損害賠償責任等語，自足採。
㈢原告請求之損害賠償部分⒈土地價差損失8萬1,320元⑴按損害賠償之債，則以實際受有損害為成立要件，倘無損害
，即不發生賠償問題（最高法院111年度台上字第32號判決要旨參照）。
⑵原告雖主張莊江金續出售系爭權利範圍（換算為7.3608坪）
之每坪價格約為43萬8,952元，低於其向巫姓家族購買價格每坪45萬元，受有價差損失8萬1,320元等語，惟查，經另案到場勘驗土地現況，系爭土地上有編號A至G等地上物，編號
A、B、C、D為原告所有，出租第三人使用；編號E為張主明所有，出租第三人使用；編號F、G、H為巫姓家族所有，出租第三人使用等情，有另案之勘驗筆錄及彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖可佐（本院卷一第153至161頁），此為兩造所不爭執。可見系爭土地上之地上物為原告、巫姓家族及張主明所有，並不包括莊張金續。則莊張金續出售所得價金，只有系爭權利範圍，並未包括地上物，依此計算，莊張金續出售之土地價金為每坪43萬8,952元（計算式：323萬1,040元÷7.3608坪）。又查，巫姓家族於系爭土地上有編號F、G、H部分地上物，已出租第三人，已如前述，原告與巫姓家族之不動產買賣契約書記載土地價金包括地上物等語，有買賣契約書可佐（本院卷二49至73頁），可見原告以每坪45萬元向巫姓家族購買內容，包括土地之應有部分及地上物，二者之價格就是否否包括地上物，已有不同，自難以莊江金續之售價為每坪43萬8,952元，原告之買價為45萬元等情，認為原告受有土地差額之損失，原告此部分請求，自屬無據。
⒉地上物拆除費用58萬元、租金損失232萬8,000元⑴按裁判分割共有物訴訟，為形成訴訟，其事件本質為非訟事
件，故法院定共有物之分割方法，不受當事人主張分割方案之拘束，而得依職權審酌各種情況決定之。
⑵原告雖主張因未買得系爭權利範圍，另案中無論適用甲、乙
案，均需拆除地上物及無法繼續收取租金，分別受有地上物拆除費用58萬元、租金損失232萬8,000元等語，惟查，原告及張先佑所提甲、乙案，依前揭說明，並不拘束法院，另案仍得職權審酌其他發揮土地效力之最佳方案，非僅得採用甲、乙案為最終分割方案。則原告主張因應有部分不足地上物占用之面積，需支出拆除地上物及未能繼續收取租金等費用，均非已發生之損失，原告此部分請求，亦無足採。
五、綜上，原告依侵權行法之法律關係，請求被告應連帶給付298萬9,320元及遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。至於原告請求傳喚證人謝雪瓊以證明於114年11月29日見面經過，及地上物之承租人張育瑞等人，證明租金收入多寡，及何人舉報系爭土地之違章建築等，均無必要，併此敘明。另原告具狀稱另案已定期開庭，無論採用甲、乙案，原告均需拆除上物受有損害，請求再開辯論等語，惟原告之損害已認定如前，且不影響判決結果，核無再開辯論之必要，附此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 李莉玲以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
書記官 謝儀潔附表一
一、先位聲明 ㈠確認原告就被告莊江金續所有坐落彰化縣○○段00000地號土地、權利範圍504000分之42000，有與被告張先佑買受相同條件之優先購買權存在。 ㈡被告張先佑與被告莊江金續於民國114年9月24日就坐落00-00土地、權利範圍504000分之42000(即彰化縣員林地政事務所114員土狀字第018007號）所爲以買賣爲登記原因之所有權移轉登記，應予塗銷。 ㈢被告莊江金續應就前項土地之權利範圍，依被告莊江金續與被告張先佑間買賣契約相同條件，與原告簽立買賣契約；並於原告給付新臺幣247萬1,755元之同時，將第一項土地權利範圍移轉登記予原告。 二、備位聲明： ㈠確認被告莊江金續與張先佑間就坐落00-00土地、權利範圍504000分之42000 (即彰化縣員林地政事務所114員土狀字第018007號）所爲所有權移轉登記之物權行爲，無效。 ㈡被告張先佑應將上開土地於民國114年9月24日以買賣爲登記原因所爲之所有權移轉登記予以塗銷。