臺灣彰化地方法院民事判決114年度訴字第308號原 告 財政部國有財產署中區分署法定代理人 卓翠雲訴訟代理人 施志遠律師複 代理人 申惟中律師
蔡珮辰律師李明潔律師被 告 周茂生追加被告 宋家安上二人共同訴訟代理人 李淵源律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國114年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、追加被告宋家安應將坐落彰化縣○○鄉○○段000000000地號土地上，如附圖即彰化地政事務所114年10月23日彰土測字第2132號土地複丈成果圖所示，編號A部分面積776.03平方公尺鐵皮廠房及編號B部分面積148.97平方公尺之水泥地拆除。
貳、被告周茂生、追加被告宋家安應將上開占用土地返還原告。
參、被告周茂生應自民國113年10月起至返還前項占用土地之日止，按月給付原告新臺幣847元。
肆、訴訟費用由被告共同負擔。
伍、本判決原告以新臺幣40萬3,782元為原告供擔保後得假執行，但被告等如以新臺幣121萬1,347元 為原告預供擔保後得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前當然停止；當事人法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第170條、第175條第1項、第2項分別定有明文。查原告之法定代理人原為趙子賢，嗣於訴訟繫屬中變更為卓翠雲，卓翠雲並於民國（下同）114年8月21日具狀聲明承受訴訟，核與上開規定相符，均應予准許。
貳、原告起訴主張：
一、原告與被告周茂生間就彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）成立租賃關係，經查，追加被告宋家安曾向被告周茂生承租彰化縣○○鄉○○段000○○○○地○○000○000地號土地，於110年間出資興建廠房及鋪設水泥地（下稱系爭地上物），並由被告周茂生每月向追加被告宋家安收取新臺幣（下同）8,000元之租金，系爭地上物坐落系爭土地面積如彰化地政事務所114年10月23日彰土測字第2132號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A、B部分，上開事實業經被告二人於另案到庭證述明確（原證四，見本院卷第143頁），由此堪認系爭地上物應為追加被告宋家安所出資興建，並由其原始取得系爭地上物所有權。
二、依據原告與被告周茂生於000年0月00日簽立之租賃契約書（下稱系爭租約）第四條第（七）項約定，承租人不得擅自將租賃耕地之全部或一部轉讓、轉租或以其他方式提供他人使用（附件一，見本院卷第63頁），故被告周茂生未經原告同意，擅自將系爭土地出租予追加被告宋家安作為建築基地，已違反系爭租約，經原告以函文（原證一，見本院卷第15頁）向被告周茂生為終止系爭租約之意思表示後，系爭租約已於110年8月2日終止。
三、系爭租約經終止後，被告周茂生對系爭土地已無合法權源，是縱追加被告宋家安本於其二人間之租賃契約，而自被告周茂生處受移轉對系爭土地之直接占有，依前開說明，追加被告宋家安與原告間不成立占有連鎖關係，追加被告宋家安不得執其與被告周茂生間之租約，對原告主張為有權占有，其二人均屬無權占有系爭土地。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條亦有明文。再按對於物有事實上管領之力者，為占有人；地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第940、941條所明定。另按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
五、經查，系爭地上物既為追加被告宋家安出資興建，其即為系爭土地之直接占有人；而被告周茂生透過轉租關係持續收取租金，則為系爭土地之間接占有人。從而，原告依上開民法第767條第1項、第455條規定，請求追加被告宋家安拆除地上物，並請求被告二人將土地返還予原告，均屬有據。
六、無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。被告周茂生無權占有系爭土地並持續向宋家安收取每月8,000元之租金，被告周茂生因此受有利益，並致原告受有損害，原告依民法第179條規定，請求以系爭土地申報地價年息5%計算相當租金之不當得利即每月847元（計算式：申報地價220元×占用面積925平方公尺×年息率5%/12=847），遠低於被告周茂生實際收取之租金8,000元，應屬適當。從而，原告請求被告周茂生自113年10月起至返還系爭土地之日止，按月給付原告847元，自有理由。
七、並聲明：先位聲明：㈠追加被告宋家安應將坐落彰化縣○○鄉○○段000000000地號土地上，如彰化地政事務所114年10月23日彰土測字第2132號土地複丈成果圖所示，編號A部分面積776.03平方公尺及編號B部分面積148.97平方公尺之地上物拆除。㈡被告周茂生、追加被告宋家安應將上開占用土地返還原告。㈢被告周茂生應自民國113年10月起至返還前項占用土地之日止，按月給付原告新臺幣847元。㈣訴訟費用由被告等負擔。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告周茂生應將坐落彰化縣○○鄉○○段000000000地號土地上，如彰化地政事務所114年10月23日彰土測字第2132號土地複丈成果圖所示，編號A部分面積776.03平方公尺及編號B部分面積148.97平方公尺之地上物拆除。㈡被告周茂生應自民國113年10月起至返還前項占用土地之日止，按月給付原告新臺幣847元。㈢訴訟費用由被告周茂生負擔。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
參、原告對於被告抗辯之陳述：被告周茂生及追加被告宋家安均早已知悉本件案情，有充裕時間可預作準備，認為無給予兩年履行期間之必要。
肆、被告抗辯：
一、原告先位聲明雖有理由，追加被告宋家安為系爭地上物之事實上處分權人，惟因需拆除之系爭地上物面積龐大，且需時間另興建廠房，希望原告能給予兩年履行期間。
二、並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
伍、兩造不爭執事項：
一、追加被告宋家安為系爭地上物之事實上處分權人。
二、系爭地上物（包含廠房及水泥地）占用系爭土地之範圍及面積如附圖編號A、B所示。
陸、兩造爭執事項：本件有無給予被告兩年履行期間之必要？
柒、本院判斷：
一、按轉租契約係債之契約，原則上於承租人與次承租人間為有效，承租人違反民法第四百四十三條第一項規定，將租賃物轉租於他人，同條第二項既規定出租人得終止契約，則承租人未經出租人承諾，將非耕地之土地轉租於他人，自非當然無效，本院四十三年台上字第八六八號判例係指土地法第一百零八條及耕地三七五減租條例第十六條之耕地轉租情形，並不包括民法之一般土地轉租（最高法院98年度台上字659號判決參照）。次按租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權債務關係，亦僅存在於該特定當事人間，而轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，縱令出租人同意轉租（本件未得出租人同意），次承租人與出租人間亦無直接之租賃關係可言。又次承租人之使用租賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人，故定期租賃契約之承租人與第三人訂立不定期轉租契約者，苟出租人與承租人間於租期屆滿後未另定新約，自不能認次承租人尚得合法不定期繼續使用租賃物（最高法院83年度台上字第1328號判決）。
二、本件原告與被告周茂生就系爭土地訂有租約，被告周茂生又違法轉租給追加被告宋家安違法使用，蓋有如附圖編編號A鐵皮廠房及鋪設編號B水泥地，原告主張依系爭租約第四條第（七）項約定，承租人不得擅自將租賃耕地之全部或一部轉讓、轉租或以其他方式提供他人使用，故被告周茂生未經原告同意，擅自將系爭土地出租予追加被告宋家安作為建築基地，已違反系爭租約，原告於110年8月2日函知被告周茂生終止租約事，為被告不爭執，復有本院會同兩造於114年7月9日會同兩造至現場勘驗及囑託彰化縣彰化地政事務所製有複丈成果圖、勘驗筆錄及相關公函在卷可稽，原告之主張自堪信為真實，是原告主張依據民法第767條第1項前段、中段，請求追加被告宋家安拆除編號A部分鐵皮廠房及B部分水泥地後，應由被告二人將占用之土地返還原告，為有理由。
三、無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。被告周茂生無權占有系爭土地並持續向宋家安收取每月8,000元之租金，被告周茂生因此受有利益，並致原告受有損害，原告依民法第179條規定，請求以系爭土地申報地價年息5%計算相當租金之不當得利即每月847元（計算式：申報地價220元×占用面積925平方公尺×年息率5%/12=847），遠低於被告周茂生實際收取之租金8,000元，應屬適當。從而，原告請求被告周茂生自113年10月起至返還系爭土地之日止，按月給付原告847元，亦為有理由。
四、按民事訴訟法第396條第1項固明定判決所命之給付，其性質非長期間不能履行或經原告同意者，法院得於判決內定相當之履行期間。惟查兩造既約定被告應於110年8月2日前終止租約，被告已有較長時間履行準備，已逾4年餘期間，被告又未就上述之主張，提出具體事證供本院調查審酌，且原告表示不同意本院於判決內定相當之履行期間，是被告請求本院酌定履行期間，即屬無據。
五、綜上，原告先位之訴本於民法第767條第1項前段、中段規定，請求追加被告宋家安拆除附圖編號A部分鐵皮廠房、B部分水泥地，被告二人並應返還土地，另被告周茂生應給付相當租金之不當得利，為有理由，應予准許。又先位之訴有理由，備位之訴無庸審理。
六、原告陳明願供擔保請求宣告假執行，酌定相當金額宣告之，另被告部分職權宣告預供擔保免為假執行之諭知。
七、訴訟費用負擔之依據：民視訴訟法第78條、第85條第1項本文。中 華 民 國 115 年 5 月 20 日
民事第四庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 5 月 20 日
書記官 廖涵萱