臺灣彰化地方法院民事判決114年度訴字第607號原 告 張瓊月訴訟代理人 朱俊穎律師
葉芸君律師黃郁婷律師被 告 李煜凱訴訟代理人 吳榮昌律師
王聖凱律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國114年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落彰化縣○○市○○段00地號土地上，如附圖所示編號A部分、面積116平方公尺及坐落同段31地號土地上，如附圖所示編號A1部分、面積33平方公尺之鐵皮屋拆除，將上開土地返還原告。
二、被告應自民國113年12月1日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣3萬元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣226萬7,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣680萬1,696元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第二項於各期履行期屆至後，於原告按月以新臺幣1萬元供擔保後，得假執行；但被告就屆期部分各以新臺幣3萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：㈠坐落彰化縣○○市○○段00○00○0000地號土地（下合稱系爭3筆土
地，單稱地號土地），原為訴外人李存修所有，嗣於民國111年6月6日將30、31地號土地贈與原告。李存修自97年起，將「31、31-1地號土地之全部，以及30地號土地約96平方公尺部分（前半段深度約9公尺半）」，出租予被告，被告經李存修同意後，在30、31地號土地上興建如附圖所示編號A部分、面積116平方公尺及編號A1部分、面積33平方公尺之鐵皮屋1座（門牌號碼為彰化市○○街00號，下稱系爭鐵皮屋）。李存修與被告其後每5年換約一次，最近於112年3月31日續訂租約，約定租賃期限為112年4月1日起至117年3月31日止，每月租金新臺幣（下同）3萬元（下稱系爭租約）。㈡詎被告於111年8月21日與訴外人沈庭宇簽訂土地租賃契約書
，自同年9月1日起違反系爭租約第5、10條約定將系爭鐵皮屋及「31地號外6公尺內之攤販區」出租與沈庭宇；復未經李存修同意，擅自侵入使用其所有門牌號碼彰化縣○○市○○路0段000號房屋（未辦理保存登記、稅籍編號00000000000，下稱332號房屋），而違反系爭租約第13條約定，依系爭租約第14條約定，該租約當然終止。縱不生當然終止效力，李存修亦已於113年11月19日寄發存證信函表示終止系爭租約，並經被告於同年月22日收受。李存修於114年3月13日死亡後，由原告單獨繼承系爭租約之一切權利義務，爰依系爭租約第11條、民法第455條、第767條第1項前段、中段等規定，請求被告拆除系爭鐵皮屋並返還土地，及依民法第179條、第184條第1項前段等規定，擇一請求被告按月給付相當於租金之不當得利或損害賠償3萬元等語，並聲明：如主文第1、2項所示；暨願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：系爭租約為租地建屋契約，其單純轉租系爭鐵皮屋，與轉租系爭3筆土地有別，並未違反系爭租約第5條約定，不構成終止租約之事由。況伊於111年8月21日將系爭鐵皮屋出租與沈庭宇後，李存修於112年3月31日仍以相同條件續訂系爭租約，顯見李存修對系爭鐵皮屋之使用現況不為反對，伊自未違反系爭租約第5條約定。原告非屬「31地號外6公尺內之攤販區」之所有權人，伊亦未將其供第三人使用，亦無違反系爭租約第10條約定。再者，系爭鐵皮屋並無浴廁，伊自97年起向李存修承租系爭3筆土地後，即經李存修同意，在332號房屋增設水塔，並申請自來水使用。伊長期以來使用332號房屋內浴廁及水塔，足見李存修已有同意伊使用，亦未違反系爭租約第13條約定。縱原告得終止系爭租約，113年11月19日所寄發存證信函，非依李存修委任意旨而寄發，且所載理由未及於系爭租約第13條，自不生終止之效力。而系爭租約第7條、第11條約定係使伊得選擇以使用狀態返還，或拆除系爭鐵皮屋後返還，並非賦予原告選擇權，是原告請求其拆除系爭鐵皮屋係屬無據等語置辯，並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回；②如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第178、179、245頁，並依判決格式調整用語及修正文字）：
㈠系爭3筆土地原為李存修所有；李存修於111年6月6日將30、3
1地號土地，以贈與為原因，移轉登記為原告所有；於113年1月22日將31-1地號土地，以買賣為原因，移轉登記為訴外人李侃衡（為原告及李存修之子）所有。㈡李存修自97年起，將「31、31-1地號土地之全部及30地號土
地約96平方公尺部分（前半段深度約9公尺半）」，出租予被告。
㈢被告於97年間簽約後，98年6月以前，經李存修同意，在30、
31地號土地上，興建系爭鐵皮屋。㈣李存修與被告其後每5年換約一次，最近於112年3月31日簽訂
系爭租約，約定租賃期限為112年4月1日起至117年3月31日止，每月租金3萬元。
㈤被告於111年8月21日與沈庭宇簽訂土地租賃契約書，將系爭
鐵皮屋出租與沈庭宇，約定租期自111年9月1日起至112年8月31日止，每月租金6萬元；並將其內設備以60萬元頂讓與沈庭宇。
㈥沈庭宇現仍占用系爭鐵皮屋，其與被告間成立不定期租賃契約。
㈦被告有使用332號房屋內之浴廁及水塔。
㈧李存修於113年11月19日寄發存證信函，終止系爭租約，經被
告於113年11月22日收受。㈨被告自113年12月份起迄今，均未給付租金。
㈩李存修於114年3月13日死亡，其全體繼承人即原告及訴外人
李侃衡、李欣潔，協議由原告單獨繼承系爭租約之一切權利義務。
四、本院之判斷：㈠原告主張，被告將系爭鐵皮屋出租與沈庭宇，係違反系爭租
約第5條、第10條約定，依系爭租約第14條約定，租約當然終止，有無理由？⒈系爭租約第14條約定：「承租人若違反第5、9、10、11、12
或13條，本契約無效，承租人應立即返還所租土地，不得要求任何補償，所付租金亦不歸還。」（見本院卷第39頁）。
查原告主張被告將系爭鐵皮屋出租與沈庭宇，係違反系爭租約第5條、第10條約定，依系爭租約第14條約定，該租約當然終止；其亦得依民法第443條規定終止系爭租約等語，為被告所否認，並辯稱系爭租約為租地建屋契約，其單純轉租系爭鐵皮屋，並非轉租系爭3筆土地，未違反系爭租約第5條約定云云。
⒉惟按租用基地建屋契約，以承租人有特定房屋而使用其基地
為目的（最高法院104年度台上字第702號民事裁定意旨參照）。查李存修自97年起，將其所有31地號土地全部、31-1地號土地全部及30地號土地約96平方公尺部分（前半段深度約9公尺半），出租予被告；其等於97年間簽訂土地租賃契約書後，每5年換約一次，最近於112年3月31日簽訂系爭租約等情，為兩造所不爭執（見三、第㈡、㈢、㈣項）。觀諸卷附107年3月26日、112年3月21日簽訂之土地租賃契約書內容，除租期及租金數額變更外，其餘約款均相同，被告復未爭執其與李存修歷來簽訂之租約有制訂相異條款，可見其等間自97年起迄至112年止簽訂之租約內容應均相同。而系爭租約第5條業已約明：「乙方（即被告，下同）承諾本約土地僅供販賣農產品之用」，參以系爭租約第10條約定：「承租人得使用民生段31地號外六公尺範圍內之攤販區，但不得轉租或轉介他人使用，亦不得讓他人佔用。」（見本院卷第35至37頁），可見被告與李存修間土地租賃契約之目的，係為供被告在土地上，販賣農產品使用，而非以特定房屋而使用其基地為租賃目的。
⒊雖系爭租約第7條約定：「土地如有建設之必要，乙方取得甲
方（即李存修，下同）之同意後得自行裝設」（見本院卷第36頁）；且兩造均不爭執被告簽約後，於98年6月前經李存修同意，在30、31地號土地上興建系爭鐵皮屋一節（見三、第㈢項）。然兩造亦不爭執被告承租系爭3筆土地時，該地已坐落李存修所有332號房屋及相連之紅磚水泥圍牆。被告在原有紅磚水泥牆壁上方，搭建鐵皮牆壁與屋頂，並設置鐵捲門，且在內部與332號房屋交界處，設置白色木板隔間牆及隔間門，而搭蓋系爭鐵皮屋。332號房屋僅得經由該隔間門通行至對外道路。又系爭鐵皮屋內部並無隔間、廁所或洗手台，僅於鐵捲門側邊設置一處水龍頭等情（見本院卷第195頁），復經本院會同兩造至現場勘驗甚明，有本院勘驗筆錄、現場簡圖及現場照片存卷可稽（見本院卷第195至209頁），可知系爭鐵皮屋係依附332號房屋所興建，而非獨立之建物。復觀諸原告所提系爭鐵皮屋照片（見本院卷第21至25頁），其內部擺放水果攤位及大型營業用冰箱，可認被告搭蓋系爭鐵皮屋係為便於銷售水果及農產品所用，以達系爭租約所定使用土地以販賣農產品之租賃目的，自不得因李存修同意被告搭建系爭鐵皮屋，即謂系爭租約係以建築房屋為租賃目的。是被告辯稱系爭租約為租地建屋契約云云，無從憑採。
⒋縱認系爭租約屬租地建屋契約，惟土地法第103條第3款、第5
款規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。…三、承租人轉租基地於他人時。…五、承租人違反租賃契約時」。又房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如其訂立租約當初無特別反對之約定，房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（最高法院79年度台上字第2679號判決參照），則依上開規定及說明，當事人間如有禁止轉租或提供房屋與他人使用之特約，應優先適用其等約定，非謂租地建物之承租人即有權出租其房屋與第三人。查系爭租約第5條約明：「乙方承諾本約土地僅供販賣農產品之用，未經甲方同意不得變更他用；乙方不得將土地之全部或一部轉租、出租、頂讓，或以其他變相方法由他人使用。」等語（見本院卷第37頁），意在控制基地之使用人，維持出租人對租賃關係之管理。而系爭鐵皮屋與其坐落土地具有不可分性，依該條款文義解釋，足認出租人李存修已就租賃土地之使用收益權限設有嚴格限制，禁止被告以任何方法提供他人使用，自應包含禁止被告將坐落於系爭3筆土地上之地上物轉租或頂讓予他人經營使用，否則該條款約定將形同具文。是被告抗辯其將系爭鐵皮屋出租，並非出租土地，未違反上開租約云云，為不足採。
⒌被告雖辯稱其於111年8月21日將系爭鐵皮屋出租與沈庭宇，
李存修於112年3月31日續約時已知悉上情，並同意轉租云云，然其並未提出任何積極證據以實其說，自無從僅以李存修於112年3月31日簽訂系爭租約時，被告已為違約行為，即推認李存修同意該情事，是被告此部分抗辯，亦不足採。綜上，被告將系爭鐵皮屋轉租予沈庭宇使用，顯已違反系爭租約第5條約定，從而，原告依系爭租約第14條約定及繼承之法律關係，終止系爭租約，自屬有據。又原告上開主張既有理由，則其主張被告違反系爭租約第10條、第13條，得依該約第14條約定終止兩造租賃關係部分，即無庸再予審酌。
㈡原告得否請求被告拆除系爭鐵皮屋？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條、第767條第1項前段、中段定有明文。又系爭租約第6條、第11條約定：「乙方於租賃期滿應即將土地遷讓交還，不得向甲方請求遷移費或其他費用。」、「租期屆滿時，承租人應將所租土地恢復原狀，無條件歸還出租人，若有未遷除之地上物，得由出租人自行處分，承租人不得異議，亦不得要求補償。」（見本院卷第37頁），可見被告與李存修亦約定於租賃關係消滅後，即應拆除地上物，將土地回復原狀，此為被告所是認（見本院卷第177頁）。
⒉查原告得依系爭租約第14條約定，終止兩造間租賃契約，已
業經本院認定如前。兩造間租賃關係既已終止，被告繼續占用系爭3筆土地即屬無權占有，是原告依上開規定，請求被告拆除系爭鐵皮物，並返還占用土地，即屬有據。至系爭租約第7條約定：「土地如有建設之必要，乙方取得甲方之同意後得自行裝設；乙方歸還租地時，應以使用之狀態交付予甲方，乙方不得向甲方請求補償金。」（見本院卷第37頁），應屬其等為排除民法第431條第1項所定有益費用償還請求權之適用所為特別約定，非謂被告有權選擇不履行回復土地原狀之義務。是被告其後辯稱系爭租約第7條、第11條係賦予其選擇以現況或回復原狀返還土地，原告不得逕行訴請拆除地上物云云，為不足採。
㈢原告請求被告按月給付3萬元部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院88年度台上字第1894號判決意旨參照）。查被告於兩造間租約終止後，繼續占用
30、31地號土地，自無法律上之原因，其因占用土地受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益，且其利益數額，得以原約定每月租金3萬元（見三、第㈣項）計算之。又被告自113年12月起即未付租金（見三、第㈨項），是原告請求自租約終止後之113年12月1日起，至返還土地之日止，按月給付3萬元，應予准許。又原告依上開規定所為請求既應准許，則其依侵權行為請求部分，即無庸審酌。
五、綜上所述，原告依系爭租約第11條、民法第455條規定、第767條第1項前段、中段及第179條等規定，請求被告拆除系爭鐵皮屋，並返還占用土地，暨按月給付3萬元之不當得利，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請准、免為假執行，經核均無不符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁。
七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 1 月 12 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 13 日
書記官 吳芳儀