臺灣彰化地方法院民事判決114年度訴字第867號原 告 王錦郎被 告 朱祐宗訴訟代理人 洪海峰律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將占用坐落彰化縣○○市○○段000000地號土地全部之建物予以拆除，並將占用部分土地返還予原告。
被告應給付原告新台幣2,776元，及自民國114年8月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告應自民國114年7月29日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新台幣2,135元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之90，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣97萬元供擔保後得假執行；然於被告以新台幣291萬元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣925元供擔保後得假執行；然於被告以新台幣2,776元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項所命給付，已到期部分，原告如按月以新台幣712元供擔保後得假執行；然於被告按月以新台幣2,135元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）聲明求為判決：⑴被告應將占用坐落彰化縣○○市○○段000000地號土地（下稱系爭土地）全部之建物予以拆除，並將占用部分土地返還予原告；⑵被告應給付原告新台幣（下同）339,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⑶被告應自114年7月29日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告24,250元；⑷原告願供擔保，請准宣告假執行；⑸訴訟費用由被告負擔。
（二）緣原告於民國（下同）113年5月29日經本院民事執行處拍賣程序取得系爭土地，並於114年7月3日登記為原告所有，惟被告無占有權源，其具事實上處分權之建物（下稱系爭建物）占用系爭土地全部，爰依民法第767第1項前段、中段、第184條第1項前段等規定，請求被告將系爭建物拆除，並返還原告占用部分之土地；又被告占用系爭土地受有相當於租金之利益，致原告受有損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告返還113年5月29日起至114年7月28日止，按系爭土地公告現值年息百分之10計算之相當於租金之不當得利，共339,500元，及自114年7月29日起至返還系爭土地止，按月給付原告按系爭土地公告現值年息百分之10計算之相當於租金不當得利24,250元。
（三）伊並非系爭建物之共有人；伊原無系爭土地之所有權，系爭土地，是繼承父親而來，且拍賣系爭建物時，即已註明是危樓、違建，被告拍賣取得，本來就是要拆那些鐵回去，且系爭建物都已經坍塌了；百分之10是依政府規定的公告地價計算，另被告稱系爭建物附近都是田地並非事實。
二、被告則以：
（一）被告依民法第425條之1第1項規定，於彰化縣○○市○○段000000地號土地（下稱系爭土地）有法定租賃關係：
⑴按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」，為民法第425條之1第1項定有明文。
⑵經查，被告於106年2月7日拍賣取得系爭未辦 保存建物並
領有不動產權利移轉證書，並於111年11月24日拍賣取得系爭土地持份20293分之500，系爭土地及其土地上之房屋曾經同屬被告所有，嗣因變價拍賣程序由原告買受取得系爭土地，是依照民法第425條之1第1項規定，推定在房屋得使用期限內，被告對系爭土地有法定租賃關係存在，甚明。
（二）原告行使權利係以損害被告為主要目的，為權利濫用：⑴按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的；行使權利及履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條定有明文。權利之行使，是否已損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損害甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋」，此有71年度台上字第737判例、最高法院104年度台上字第2480號判決可稽。
⑵查兩造曾同為系爭土地之共有人，而系爭未辦保存建物自7
0年間建築完成後即持續占用系爭土地，此情形為原告長久以來所知悉。惟原告身為共有人卻長期未提出異議，且原告明知悉占用之事實，亦知悉被告同時為土地共有人及房屋事實上處分權人，卻仍執意於拍賣程序行使優先購買權取得系爭土地所有權。且依系爭未辦保存登記房屋現況並無不堪使用之情形，拆除房屋將造成被告巨大損害，而原告長期知悉占用情形卻從未提出異議，顯見拆除系爭未辦保存登記房屋對原告獲益甚少，綜合考量公共利益、當事人權益及誠信原則，應認定原告提出本件訴訟有權利濫用。
（三）本件原告所計算相當於租金之不當得利金額過高：⑴按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額年息10%為限；所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、土地法施行法第25條分別定有明文。而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報之地價，惟公有土地，以各宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，此觀土地法第148條、平均地權條例施行細則第21條規定自明。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額。」，此有最高法院68年台上字第3071號判決參照。
⑵依司法實務上認定相當於租金之不當得利，均係以基地申
報地價為計算基礎，且須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，決定年息為何。惟原告卻以土地公告現值為計算基礎，計算上明顯有誤，應以申報地價即新臺幣(下同)4,880元為計算基礎。又系爭土地僅有75平方公尺，土地屬於不正方狹長型，使用利用上尚屬不便利，且系爭土地位置離○○市區中心仍有段距離，附近均為工廠廠房及農田，非屬工商業繁榮之地區，原告以年息10%為計算基準，明顯過高，應以不超過5%為適當。
（四）並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）原告起訴主張，系爭土地為其於113年5月29日經本院民事執行處拍賣程序取得，而於114年7月3日登記為其所有，系爭土地上有被告具事實上處分權之系爭建物，占用系爭土地全部等情，業據其提出地籍圖謄本、權利移轉證書、土地登記簿謄本、系爭建物照片等件為憑，復經本院會同彰化縣○○地政事務所人員至現場勘驗，製有勘驗筆錄附卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告主張被告無權占用系爭土地全部，請求被告拆除系爭建物，並給付113年5月29日起至114年7月28日止之相當於租金不當得利339,500元，以及114年7月29日起至返還系爭土地止按月給付相當於租金之不當得利24,250元，均為被告所否認，並以前詞置辯。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第767條第1項前段、中段、第184條第1項前段分別定有明文。次按各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，賦予出賣人同一之擔保責任，民法第825條亦有明文。再按共有物之分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力；共有人對於他共有人分得之部分，既喪失共有權利，除經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分；不因嗣後係由同屬原共有人拍定取得共有物所有權而有所不同；此與民法第425條之1乃在規範房屋及土地因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用期限內，有租賃關係，故無民法第425條之1之適用或類推適用(最高法院51年台上字第2641號判決先例、107年度台上字第879號判決、109年度台上字第2977號判決參照)。又按民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」，而該條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內；權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之(最高法院45年台上字第105號判決、71年台上字第737號判決意旨參酌)；又誠信原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則；所謂誠實信用之原則，係在具體之權利義務關係，依正義公平方法，確定並實現權利內容，避免一方犧牲他方利益以圖利自己，應以各方當事人利益為衡量依據，並考慮權利義務之社會作用，於具體事實為妥善運用（最高法院108年度台上字第1836號判決意旨參照）。
（三）本件原告主張被告無權占用系爭土地，請求被告拆除系爭建物等情，為被告所否認，並辯稱系爭建物及系爭土地曾同屬於被告所有，原告嗣後始取得系爭土地，依民法第425條之1第1項之規定，於系爭建物得使用之期限內，其對系爭土地有法定租賃關係存在，且系爭建物並無不堪使用之情形，拆除對被告損害巨大，而對原告獲益甚少，原告之請求為權利濫用云云。經查：
⑴系爭土地原為兩造與其他共有人所共有，嗣因被告提起分
割共有物訴訟，經本院簡易庭以112年度彰簡字第318號判決命變價分割確定，而於強制執行拍賣程序中，由原告應買取得系爭土地之所有權全部等情，業經本院調閱本院112年度司執字74264號變賣分割共有物執行案卷核對無訛，則因共有物分割後，縱原有分管協議，也會因分割確定而終止，且原共有人依民法第825條應負出賣人之擔保責任，此與民法第425條之1規範意旨，係為解決同屬一人所有之土地及其上房屋分由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係，其目的在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋之合法既得使用權，而推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之情形，尚有不同，則被告具事實上處分權之系爭建物，占用系爭土地，與原告間自無從成立民法第425條之1之法定租賃關係，被告復無法提出其與原告間於分割後，就系爭土地有何使用協議，難認被告就系爭土地有何占有權源。
⑵被告復辯稱原告本件起訴為權利濫用云云。惟本件原告為
系爭土地之所有權人，其依民法第767條第1項前段、中段、第184條第1項前段之規定提起本件訴訟，係以維護所有權之圓滿行使為目的，核屬權利之正當行使，非以損害被告為目的，縱因此影響被告現實使用之利益，亦為當然之結果，況且，被告前提起分割共有物訴訟判決確定後，依民法第825條之規定，本即應對分得土地之人，負不減少該地通常效用之擔保責任，而拆除房屋，被告卻怠於為之，原告不得已始提起本件訴訟，非僅為損害被告之權益，難認原告提起本件請求有違誠信原則而屬權利濫用，被告此部分抗辯並非有理。
⑶綜上所述，原告為系爭土地之所有權人，被告無占有權源
，以具事實上處分權之系爭建物占用系爭土地，已侵害原告系爭土地之所有權，而原告本件之請求並無權利濫用之情形，則原告依民法第767條第1項前段、中段、第184條第1項前段等規定，請求被告將占用系爭土地全部之系爭建物拆除，並返還占用部分之土地，洵屬有據。
（四）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。查本件被告無權占有、使用系爭土地，妨害原告之使用收益，被告自屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，惟因使用土地之利益依其性質無法返還，原告依不當得利之法律關係，自得請求被告返還相當於租金之價額。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。上開規定依土地法第105條之規定，於租用基地建築房屋準用之；所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條亦分別定有明文。
又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年度台上字第3071號判決先例參照）。
（五）原告主張其因被告無權佔用系爭土地而受有相當租金之損害，依不當得利之規定請求被告給付，如上所述，應屬有據，核算如下：
⑴請求起訴時已屆期之不當得利部分：
①本件原告請求起訴時已屆期113年5月29日起至114年7月2
8日止之相當於租金之不當得利，惟本件原告是於114年6月20日經本院執行處發給權利移轉證書，此有原告所提之本院不動產權利移轉證書可稽（見本院卷第15頁），依強制執行法第98條第1項「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同」之規定，原告此時始取得系爭土地之所有權，而此前原告雖為系爭土地之共有人，或可依其應有部分比例請求相當於租金之不當得利，惟依本院112年度司執字74264號變賣分割共有物執行案卷所附本院簡易庭112年度彰簡字第318號判決及分割前系爭土地之土地登記簿謄本所載，原告分割前之應有部分係與訴外人王錦銘、王淑惠、蔡王淑貞等人所公同共有，依民法第828條第3項「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意」之規定，需全體公同共有人同意或一同起訴，且僅可請求給付予全體公同共有人，而就113年5月29日至114年6月19日部分之相當於租金之不當得利，僅有原告請求且係請求給付予原告自己，於法未合，則本件原告得請求起訴時已屆期相當於租金不當得利之期間，為自114年6月20日至114年7月28日，原告逾此部分之主張，即屬無據。
②再就給付之標準，原告主張按公告地價之年息百分之10
計算，惟此金額已超過前開土地法第105條、第97條第1項規定，依申報地價按年息百分之10計算之金額，不能予以憑採；本院審酌系爭土地位於彰化縣○○市，雖與市區尚有距離，惟位於○○路之幹道上，附近亦有工廠、商家之商業活動等情況，認為應以系爭土地申報地價年息百分之7之金額，計算被告占用系爭土地所受之利益，則依原告所提之土地登記簿謄本（見本院卷第17頁），系爭土地113年1月之申報地價為每平方公尺4,880元，則被告按月應給付原告相當於租金之不當得利金額應為2,135元（計算式：4,880元×75平方公尺×7%÷12=2,135元，元以下四捨五入）。是本件原告得請求之起訴時已屆期之相當於租金不當得利為2,776元（計算式：2,135元×1+2,135元×9/30=2,776元，元以下四捨五入）。
⑵將來給付之訴部分：另請求將來給付之訴，以有預為請求
之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文，據此，凡居於未來履行狀態有現實給付必要者，均可允許債權人先行提起將來給付之訴。原告主張被告無權占有系爭土地並請求被告拆除系爭建物及返還系爭土地，已如前述，被告迄未拆除系爭建物，原告自有預為請求被告給付將占用部分土地返還予原告之前所受占有使用利益之必要。則依本院前所認定，被告所受系爭土地相當於租金之不當得利應按年以申報地價百分之7計算其金額，原告得請求被告自起訴後即114年7月29日起至返還系爭土地之日止，按月給付之不當得利為2,135元。
四、從而，原告依民法第767第1項前段、中段、第184條第1項前段等規定，請求被告將系爭建物拆除、返還原告占用部分之土地，並依民法第179條之規定，請求被告給付起訴時已屆期之相當於租金之不當得利2,776元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年8月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，及自114年7月29日起至返還系爭土地之日止，按月給付2,135元之相當於租金不當得利範圍內，為有理由，應予准許；原告逾此部分之主張，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，被告則依職權酌定免為假執行之擔保金額。至於原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 13 日
民事第四庭法 官 謝仁棠以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 13 日
書記官 余思瑩