臺灣彰化地方法院民事判決114年度訴字第820號原 告 李中豪訴訟代理人 李淵源律師被 告 汪龍生訴訟代理人 陳明宗律師複 代理人 蔡爵陽律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：㈠緣兩造於民國（下同）111年5月6日就被告所有坐落苗栗縣○○
鄉○○段0000地號土地權利範圍全部及同段636-17地號土地權利範圍54分之1（下合稱系爭土地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定總價款為新臺幣（下同）8,000,000元。原告已於111年5月6日支付定金80,000元，其餘7,920,000元亦分次匯款至台灣中小企業銀行彰化分行開立之台灣中小企業銀行受託造橋鄉造橋段買賣價金信託專戶內。嗣原告於系爭1454地號土地上建築房屋，向苗栗縣政府申請指定建築線（下稱系爭建築線）獲准，因系爭建築線位置在系爭636-17地號土地上，系爭1454地號土地須以私設通路連接系爭建築線，該通路範圍包含系爭636-17地號土地，及同段636-3、636-4、636-5、636-6、636-7、636-8、636-9、636-1
2、1454-21、1453-9、1453-15、1453-16、1453-17、1453-
21、1453-23地號等15筆土地（與系爭土地合稱系爭17筆土地），依系爭契約第20條第1項約定，被告需取得系爭17筆土地全體共有人出具之土地使用同意書（下稱系爭同意書）予原告，否則原告得主張解除系爭契約，被告須返還價金。惟被告經原告數度通知，均未交付上開同意書，原告乃以111年11月11日員林南門郵局存證號碼280號存證信函催告被告於文到7日內交付系爭同意書予原告，再以113年6月13日員林南門郵局存證信函號碼97號存證信函催告被告於文到1個月內，交付系爭同意書予原告，逾期未交付，原告即得解除系爭契約，不另表示。惟被告仍未交付，系爭契約已於113年7月15日解除。系爭契約既經解除，原告乃依民法第259條及系爭契約第20條規定起訴請求被告返還買賣價金8,000,000萬，分別經本院111年度重訴字第190號民事判決、臺灣高等法院臺中分院112年度重上字第171號民事判決、最高法院114年度台上字第657號民事判決認定被告應返還原告買賣價金8,000,000元確定在案。系爭契約既因被告未能取得系爭同意書交予原告而經原告合法解除，則依系爭契約第12條約定，原告本得請求被告給付與買賣價金同額之違約金即8,000,000元，惟內政部頒佈之成屋買賣契約書範本第11條第1項規定，賣方（即被告）違反所有權移轉、交屋約定時，買方（即原告）解除本契約，解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之2單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金，惟該違約金以不超過房地價款15％為限，買方（即原告）不得另請求損害賠償。本件雖非以成屋為買賣標的，然仍係就不動產所簽立之買賣契約，是上開範本自得作為違約金是否過高之衡量標準。
㈡就被告答辯陳述意見略以：被告依系爭契約之約定除負有移
轉系爭土地所有權之義務外，尚負有交付系爭同意書予原告之義務，是系爭契約第12條之約定應指賣方即被告如不履行移轉系爭土地所有權義務或不履行交付系爭同意書之義務，買方即原告得依民法第254條之規定定相當期限催告被告履行並解除契約。故原告依民法第254條之規定以113年6月13日員林南門郵局存證號碼97號存證信函催告被告於文到1個月內（即定相當期限）交付系爭同意書予原告並解除系爭契約。又依民法第252條、第206條之規定，並觀民法第260條法意，契約雖解除，其原依據契約所生之損害賠償請求權，並不失其存在。基於同一理由，在契約解除前所已發生違約罰性質之違約金請求權，亦不因契約解除而失其存在。故系爭契約第12條之約定應為違約金之約定，而被告違約後，原告為起訴請求被告返還買賣價金8,000,000元，暨受有支付第一審、第二審、第三審律師費220,000元、申請指定系爭土地建築線及委請建築師製圖申請建造執造之費用48,350元、111年11月30至114年4月23日止共2年4個月依法定利率計算之利息933,000元之損失。從而，原告得依系爭契約第12條規定請求被告給付1,200,000元之違約金。
㈢為此，爰依系爭契約第12條之規定，並參酌內政部頒佈之成
屋買賣契約書範本第11條第1項之規定，請求被告給付原告已付買賣總價款8,000,000元之15％即1,200,000元之違約金等語。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告1,200,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯略以：㈠原告及被告於111年5月6日就簽訂系爭契約，約定總價款為8,000,000元，系爭契約第20條第1項則約定：「如本件買賣土地係建地，須為可合法申請建照之建築用地，如需賣方（即被告）或他人出具土地使用權同意書始可興建房屋申請建照時，本約另有約定者外，賣方須無償取得同意書予買方，否則買方（即原告）得主張解除契約，賣方須原金返還」，依最高法院108年度台上字第2662號、102年台上字第1516號判決意旨，可知系爭契約第20條第1項為約定解除權。而從系爭契約第20條第1項與系爭契約第12條所載內容觀之，二者文字記載明顯不同，可知系爭契約第20條第1項是對於「賣方（即被告）須無償取得同意書予買方（即原告）」所為原告得主張解除契約之特別約定，而與系爭契約第12條泛指賣方（即被告）不履行契約時，買方（即原告）得解除契約不同。故原告稱系爭契約第12條之約定，應指賣方即被告如不履行移轉系爭土地所有權之義務或不履行交付系爭同意書之義務時，買方即原告得依民法第254條之規定定相當期限催告被告履行並解除契約等語，曲解系爭契約第20條第1項及第12條約定，並不足採。又原告因系爭契約提起訴訟請求被告返還價金，經臺灣高等法院臺中分院以112年度重上字第171號民事判決認定原告依系爭契約第20條第1項之約定解除權，解除系爭契約。而原告依系爭契約第20條第1項行使約定解除權，解除系爭契約，既有上開確定判決可參，被告固應依系爭契約第20條第1項約定，將原告給付買賣價金返還，然系爭契約第12條約定之違約金債權並未發生，故原告不得依系爭契約第12條之規定請求被告給付違約金，及依民法第254條之規定定相當期限催告被告履行並解除契約。至內政部頒布之成屋買賣契約書範本，未經原告及被告約定作為契約內容遵守，原告援引上開範本，已有誤會，況且，原告既非依內政部頒布之成屋買賣契約書範本第11條第1項主張解除契約，則原告亦不得請求被告給付違約金。另原告為履行系爭契約所支付之必要費用，並非原告所受損害等語。
㈡並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於111年5月6日就被告所有坐落苗栗縣○○鄉○○段0000地號
土地權利範圍全部及同段636-17地號土地權利範圍54分之1簽訂不動產買賣契約書，約定總價款為8,000,000元。
㈡原告於111年5月6日支付定金80,000元，其餘7,920,000元亦
分次匯款至台灣中小企業銀行彰化分行開立之台灣中小企業銀行受託造橋鄉造橋段買賣價金信託專戶內。
㈢被告未依系爭契約第20條之約定，交付坐落苗栗縣造橋鄉造
橋段1454、636-17、636-3、636-4、636-5、636-6、636-7、636-8、636-9、636-12、1454-21、1453-9、1453-15、1453-16、1453-17、1453-21、1453-23地號等17筆土地全體共有人出具之土地使用權同意書予原告。
四、得心證之理由：㈠按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥契約之文字。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事採求者，則不得反捨契約文字而更為曲解；解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準；解釋契約，應探求當事人立約之真意，而於文義及論理上詳為探求當時之真意如何，又應斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。又探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號判例、65年度台上字第2135號、74年度台上字第355號判決意旨參照）。所謂當事人之真意，並非指當事人主觀內心之意思，而是從意思表示受領人立場去認定之客觀表示價值，是以，契約當事人真意應依客觀的事實而為探求。關於如何探求當事人之真意，以確定契約內容，依最高法院上開裁判意旨，可歸納為：⒈以契約文義為出發點（文義解釋），⒉通觀契約全文（體系解釋），⒊斟酌訂約時事實及資料，如磋商過程、往來文件及契約草案等（歷史解釋），⒋考量契約目的及經濟價值（目的解釋），⒌參酌交易慣例，⒍以誠實信用為指導原則等等。
㈡經查，原告主張依系爭契約第20條第1項約定，被告須交付系
爭同意書予原告，經原告數度催討，仍未給付，即屬違約，請求被告給付系爭契約第12條約定之違約金等語，為被告所否認。觀諸系爭契約第20條所載內容：「特別約定事項：一、如本件買賣土地係建地，須為可合法申請建照之建築用地，如需賣方（即被告）或他人出具土地使用權同意書始可興建房屋申請建照時，本約另有約定者外，賣方須無償取得同意書予買方（即原告），否則買方得主張解除契約，賣方須原金返還…」，足認系爭契約第20條係兩造就被告違反須無償取得同意書予原告之約定，所為原告得解除系爭契約之特別約定。而系爭契約第12條固約定：「甲乙雙方忠誠履行本契約，甲方（即原告）如不依約交付殘餘價金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金時，得由乙方（即被告）解除契約，所交定金及價金全數由乙方沒收，作為違約金；乙方如不履行本契約時，得由甲方解除契約，乙方所收之定金及價金應於違約日起十日內加倍返還甲方作為違約賠償金，雙方個無異議」，惟兩造就被告須交付系爭同意書之義務及其違反之效果，既於系爭契約第20條定明為「特別約定事項」，則系爭契約第12條所約定被告如不履行本約時，得由原告解除契約並請求違約金之情形，即不應包含系爭契約第20條之特別約定事項，故並非被告未依系爭契約第20條約定交付系爭同意書予原告，即有系爭契約第12條約定得請求被告給付該條所定違約金之適用。又原告主張被告違反系爭契約第20條須交付系爭同意書予原告之約定乙情，業經本院111年度重訴字第190號民事判決、臺灣高等法院臺中分院112年度重上字第171號民事判決、最高法院114年度台上字第657號民事判決確定在案，從而，被告違反交付系爭同意書予原告之約定，原告僅得依系爭契約第20條約定解除契約，並請求被告原金返還，其卻依系爭契約第12條約定請求被告給付違約金，顯係對系爭契約之約定內容有所誤解，是原告之上開主張，自無可採。
五、綜上所述，原告依系爭契約第12條之規定，並參酌內政部頒佈之成屋買賣契約書範本第11條第1項之規定，請求被告給付違約金1,200,000元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 11 月 19 日
民事第四庭 法 官 姚銘鴻以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 19 日
書記官 楊美芳