臺灣彰化地方法院民事判決114年度訴字第909號原 告 沐橙廣告有限公司法定代理人 林姿誼訴訟代理人 林幸誼律師被 告 鴻儀建設開發股份有限公司法定代理人 歐亭延訴訟代理人 汪哲論律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，經臺灣桃園地方法院114年度訴字第1156號裁定移轉管轄於本院，本院於民國115年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣（下同）2,331,000元，及自民國114年8月22日起至清償之日止，按週年利率5%計算之利息。
本判決於原告以78萬元為被告供擔保後得假執行。但被告以2,331,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時聲明：被告應給付原告2,779,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按週年利率5%計算之利息（桃園地院卷第5頁），嗣變更聲明為：被告應給付原告2,331,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按週年利率5%計算之利息（本院卷第217、495頁），核為減縮應受判決事項之聲明，與前揭法律規定相符，應予准許。
二、原告主張：㈠被告於民國112年8月16日與原告簽立廣告業務銷售契約書（
下稱系爭契約），約定由原告居間銷售「彰化竹塘案」即被告坐落彰化縣○○鄉○○段0000○0000地號共2筆土地（下合稱系爭土地），及地上4層式集合式住宅共18戶等預售屋（下稱系爭建案），原告可請領預售屋成交總價5%之居間報酬。原告已銷售其中B5戶、B6戶、C4戶、C5戶預售屋（下合稱系爭預售屋），成交總價分別為1,458萬元、1,460萬元、1,320萬元、1,300萬元。被告於113年10月23日終止系爭契約，並另立合約終止協議書（下稱系爭協議書）約定原告得依系爭契約請求系爭預售屋之居間報酬。經原告自113年10月16日起向被告請求系爭預售屋成交總價3%之居間報酬，被告僅於114年1月22日給付B5戶之居間報酬438,000元，其餘款項未獲置理。
㈡被告於112年11月1日取得系爭建案之建造執照，本應於領證
後6個月內開工、開工後18個月內竣工，竟故意展延開工日至114年2月10日，違反爭契約第3條第2項如期完工之約定，及被告於113年8月28日將系爭土地所有權移轉予訴外人鴻緣建設股份有限公司（下稱鴻緣公司），投資不當導致財務危機，系爭建案二樓模版已拆除，無施工人員進場施工，無完成之可能等情，被告以不正當方法阻礙居間報酬之條件成就，應視為條件已成就，或系爭建案因可歸責被告之事由無法續建、如期對保、交屋，應認給付期限已屆至，被告應給付全部居間報酬。又原告於簽約後，本可取得預售屋成交總價2%之居間報酬，因被告有上開情況而無法履行，為給付不能，被告應賠償成交總價2%之預期利益。爰依系爭契約第7條第1項、系爭協議書，或民法第226條規定，請求擇一為有利原告之判決，並聲明如變更後之聲明，及願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯：原告雖有銷售系爭預售屋，但須符合系爭契約第8條第2項之收款達售價8%、銀行貸款對保完成、房屋交屋且客戶結清尾款等條件，始得請求居間報酬。本件B5戶尚未完成對保及結清尾款，B6、C4、C5等戶（下稱B6等3戶）因原告填具契約有誤，及未完成開立價金信託契約帳戶，最後由被告員工簡○○辦理，B6等3戶之買方迄114年5月13日始匯入簽約款，原告未完成簽約之條件及程序，已違反系爭契約第12條第2、10項約定，自無從請求成交總價3%之居間報酬，或主張被告以不正當手段阻止條件成就。又被告係因資力暫停施工，本件居間報酬僅屬給付困難，尚非給付不能。原告不顧系爭契約為分段領取居間報酬，以系爭預售屋已結案為由，聲請並就被告之財產於2,779,000元內為假扣押，原告應先撤銷假扣押程序，被告始須給付居間報酬。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於112年8月16日簽訂系爭契約，由被告委託原告企劃、
銷售「彰化竹塘」案18戶預售屋，被告給付原告之服務費用約定在第7條為銷售底價之5%（稅外加），原告請領銷售服務費用之請款方式約定於第8條。
㈡本件預售屋是在系爭土地上興建，彰化縣政府在112年11月1
日發給112府建管字第384513號建造執照，規定應於領證人到後6個月內開工、開工後18個月內竣工。
㈢被告於113年8月28日將系爭土地所有權出售予鴻緣公司，並於同年9月16日完成所有權之登記。
㈣原告於113年10月23日前居間結果：
⒈B5戶於113年6月15日經原告居間買方與被告簽訂預售屋房地
買賣契約書，成交總價1,458萬元，於113年6月24日收訂金及簽約金，被告於114年1月22日匯款總價3%即438,000元予原告。
⒉B6、C4、C5戶於經原告居間買方與被告簽訂預售屋房地買賣
契約書，成交總價分別為1,460萬元、1,320萬元、1,300萬元，上開3戶已匯入簽約款。
㈤兩造已於113年10月23日終止系爭契約，並以系爭協議書約定
系爭契約約定條款之性質仍繼續有效，銷售系爭預售屋仍可請款。
五、本件爭點：㈠原告得請求系爭預售屋之居間報酬2,331,000元⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項各有明文。又按所謂停止條件，係限制法律行為效力之發生，使其繫於將來客觀的不確定事實之成否，而於條件成就時發生效力之法律行為之附款。倘當事人就既已存在之債務，約定於預期之不確定事實發生時履行，而非將債務之發生或消滅繫於該不確定事實之發生，係對債務之清償約定不確定期限，而非附以條件（最高法院88年度台上字第1220號、105年度台上字第145號判決意旨參照）。再按當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，應認該事實發生時或非因債權人以不正當行為致其發生已不能時，為清償期屆至之時（最高法院民事判決111年度台上字第2564號判決意旨參照）。
⒉原告主張兩造間成立系爭契約及系爭協議書，原告居間出售系爭預售屋，被告與買方已簽立買賣契約等情，為被告所不爭執，並有系爭契約、系爭協議書、預售屋房地買賣契約書等件為證（桃園地院卷第13至33頁、本院卷第71、77至178頁），堪予採信。
⒊又查，系爭契約第7條第1項約定：雙方同意本案以乙方（即
原告）銷售之服務費用以第4條約定之銷售底價之5%（稅外加）計算請領等語，兩造不爭執以成交總價計算佣金乙節（本院卷第497頁），則因原告居間下，被告與買方已簽立系爭預售屋房地買賣契約書，被告依爭契約第7條第1項之約定，自應給付各戶成交總價5%之居間報酬予原告。復查，系爭契約第8條第2項約定原告就居間報酬之請款方式：壹、收款達售價之8%足時可請領銷售底價3%佣金。貳、待銀行貸款對保完成後可請領銷售底價1%佣金。參、銷售戶別交屋後且客戶尾款結清，經甲方（即被告）查詢入帳無誤後再請領該戶銷售底價尾款1%等語，為兩造就預售屋之成交總價5%居間報酬，約定以收款達8%、完成對保、結清尾款等不確定事實為清償日，分別給付成交總價3%、1%、1%之報酬，並非於收款達8%、完成對保、結清尾款等事實發生時，被告始發生給付居間報酬之義務，是系爭契約第8條第2項之約定時點，並非條件，故被告抗辯該約款為居間報酬之停止條件，尚未至完成對保、結清尾款階段，無庸給付居間報酬等語，尚不足採。
⒋復查，原告主張系爭預售屋之買方已付款達成交總價8%乙節
，有對話截圖可證（本院卷第53頁），此為被告不爭執，則被告依系爭契約第8條第2項第1款之約定，應給付各戶成交總價3%之居間報酬予原告。又查，被告於系爭預售屋買賣契約書約定於115年2月7日或17日取得房屋使用執照，並於6個月後交屋等情，有前揭買賣契約書在卷可佐（本院卷83、11
1、137、161頁），惟本件建案僅完成1樓頂板，2樓施工部分已拆除，並參酌被告於115年1月16日通知三信商業銀行台北分行：因本公司財務問題，經評估後確認無法續建本案等語，有現場照片及函文在卷可佐（本院卷第417、483至485頁），可見系爭預售屋無法繼續建築，自無可能完成對保、結清尾款等情，且該事實非因原告以不正當行為致其發生已不能，依前揭說明，應認本件被告給付成交總價2%之居間報酬清償期已屆至，被告應給付予原告。則原告主張系爭預售屋之居間報酬清償期均屆至，請求被告給付系爭預售屋之居間報酬2,331,000元【計算式：（1,458萬元＋1,460萬元＋1,320萬元＋1,300萬元）×5％－438,000元＝2,331,000元】，係屬有據。
㈡被告以原告未完成簽約之條件及程序，及應撤銷假扣押程序
等情，拒絕給付居間報酬，並無理由被告雖抗辯原告所填契約有誤、未協助開立履約保證金帳戶等情，此為原告否認，且觀諸原告與訴外人簡○○之對話內容，為簡○○指示原告B5戶的合約押6月15日；稱工商憑證翌日才能取得，及表示要自行申報預售屋成交案件資訊，會做修改申報，申報完成會傳正式檔案等語，並無提及原告未完成契約或未開立履約專戶等情，被告自不得拒絕給付居間報酬。又原告就本件居間報酬之債權，對被告之財產聲請假扣押之程序，為保全債權之執行，此為正當之權利行使，被告抗辯原告需撤銷假扣押裁定，始能請領居間報酬等語，亦難憑採。
五、綜上所述，原告依系爭契約第7條第1項、系爭協議書之約定，請求被告給付2,331,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年8月22日（本院卷第57頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，洵屬有據，應予准許。本院就原告之聲明既已依系爭契約及協議書之約定准許之，即無庸再就其他請求權法律關係予以審究，併此敘明。
六、本判決原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或舉證，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 22 日
民事第二庭 法 官 李莉玲以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 22 日
書記官 謝儀潔