臺灣彰化地方法院民事判決114年度重訴字第102號原 告 周木春訴訟代理人 林志忠律師複 代理人 鄭家旻律師被 告 蕭振清訴訟代理人 劉智偉律師複 代理人 駱晁偉律師
參 加 人 葉維霖上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國115年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：兩造於民國113年7月19日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告以新臺幣（下同）2,517萬元向被告購買其所有坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地），並約定被告應將坐落系爭土地之鐵皮屋拆除及清運木板、木條等雜物後，於113年11月30日前申請取得農用證明。
且原告於簽約時給付250萬元，作為履約保證金，並同意被告動用其中200萬元作為清除費用。詎被告未依約將填土、石塊及水泥等物清運，致申請農用證明未通過，更於113年12月11日寄發存證信函，解除系爭買賣契約，而拒不履約。
爰依系爭買賣契約第6條第1項、第4項、特約條款第7條第1項約定，請求被告移轉系爭土地，暨給付懲罰性違約金550萬元等語，並聲明：①被告於收受原告給付2,467萬元之同時，應將系爭土地所有權移轉登記予原告指定之人即參加人葉維霖。②被告應給付原告550萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。③願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：兩造簽約時，系爭土地坐落鐵皮建物，顯非供農業使用，伊為取得農用證明，以免除繳納高額土地增值稅之優惠，故於特約條款第7條第1項約定，取得農用證明後始辦理過戶。然被告依約拆除及搬遷地上物，並栽種作物後，經彰化縣彰化市公所以會勘結果「現況為部分現地有填土增高1公尺，土方含有大量石塊、水泥，且種植事實不足」為由，否准農業證明申請。伊其後按仲介即訴外人胡智凱之建議，雇工開挖土地，發現下方遭回填石塊、水泥等營建廢棄物，難期再次申請農用證明獲准。系爭土地下方遭回填營建廢棄物，非兩造締約時所得預見，故系爭買賣契約因特約條款第7條第2項所定解除條件成就，而失其效力，被告依約無庸給付違約金。縱認上開約定非解除條件，伊亦於113年12月11日寄發存證信函，依上開約款解除契約，是故告請求被告移轉系爭土地，係屬無據等語置辯，並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回；②如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第166、167頁）：㈠被告於100年9月2日以共有物分割為登記原因，登記為系爭土
地所有權人。㈡兩造於113年7月19日簽訂系爭買賣契約，約定原告以2,517萬
元向被告購買系爭土地；原告於簽約時已給付250萬元，作為履約保證金。㈢兩造均知悉系爭土地上坐落地上物及堆放雜物，且簽訂動用
款項協議書，原告同意被告動用履約保證金中200萬元，作為拆除地上物及清運之費用；被告並以系爭土地設定擔保債權200萬元之普通抵押權與原告。
㈣兩造約定被告應於113年11月30日以前，申請完成系爭土地農
用證明。㈤被告申請系爭土地農用證明，遭彰化縣彰化市公所113年11月
5日彰市農業字第1130046424號函，以會勘結果「現況為部分現地有填土增高1公尺，土方含有大量石塊、水泥，且種植事實不足」為由，否准申請。㈥被告於113年12月11日寄發臺中英才郵局存證號碼2693號存證
信函與原告，通知解除系爭買賣契約。㈦原告前聲請拍賣抵押物，被告於執行程序中清償原告200萬元
。
四、兩造爭執事項：㈠被告辯稱系爭買賣契約業因解除條件成就而失其效力；或經
被告依特約條款第7條第2項約定解除契約，原告不得依系爭買賣契約為請求，有無理由？㈡原告主張被告惡意不履行契約，得依特約條款第7條，請求被
告給付懲罰性違約金550萬元，有無理由？
五、得心證之理由：㈠系爭買賣契約為附解除條件之契約：
⒈附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第9
9條第2項定有明文。準此，所謂條件係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生之附款。附解除條件之法律行為，於條件成就時，當然失其效力，不待當事人另以意思表示為之（最高法院95年度台上字第2750號、93年度台上字第359號裁判意旨參照）。又按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，除契約文字已表示當事人真意，無須別事探求外，應於文義上及論理上詳為推求，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎（最高法院 114年度台上字第227號判決意旨參照）。
⒉查系爭買賣契約第7條第5項固約定「若買賣土地為農地時，
賣方應提供農地作農業使用證明書（下稱農用證明）予買方。」（見本院卷第32頁）。然依兩造簽訂之特約條款第1條約定：「本標的物，需取得農用證明後（最晚於113年11月30日申請完成），始由代書進入後續報稅/完稅/過戶流程。
」，可知兩造特別約定，如被告未能申請取得農用證明，則不辦理土地所有權移轉登記等事項。又特約條款第2、7條約定；「申請農用證明需將地上物拆除及搬遷費，雙方皆已知悉，費用由賣方負擔，買方同意於履保先行出款200萬元（含拆除之費用工程款項及搬遷費）（另簽動撥協議書），賣方需備齊權狀及印鑑證明及印鑑章用印完成。及做私人抵押權給予買方。」、「雙方同意，若其中一方惡意違約而不履行買賣之義務，惡意不買或惡意不賣，須賠償第一期款加賠償他方懲罰性違約金300萬共計550萬元整給予對方，惟若因農用證明無法申請通過或因土地有污染而致不能購買，不在此限，雙方互不負違約責任，所產生之費用由賣方負擔，賣方並需將動撥之金額無息退還給予買方。」（見本院卷第39頁），足認兩造乃約定於被告拆除及搬遷地上物後，倘無法申請取得農用證明，則被告不負未交付農用證明及辦理所有權移轉登記之違約責任，且被告應返還已領取之價金，形同回復兩造契約成立前之原狀。是通觀契約全文，上開約款係規範，於被告履行特約條款第2條所定義務後，倘仍無法於113年11月30日以前申請取得農用證明，則系爭買賣契約即失其效力，被告可免除給付義務，然應依特約條款第7條但書約定返還已受領價金，以回復原狀，可認系爭買賣契約應屬附解除條件之契約。
⒊原告雖主張為保障其取得系爭土地後轉售，得免納土地增值
稅，系爭買賣契約第7條第5項定有被告應提供農用證明之義務，並於第10條第1項訂有違約責任，使原告得選擇是否繼續履約，或逕依第10條解除契約。而特約條款第7條約定乃用以補充系爭買賣契約第10條第1項約定，使原告於選擇解約時，不負違約責任，故特約條款第7條非屬解除條件云云。查系爭買賣契約第10條第1項、第3項已規定：「買賣雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」、「賣方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、清償貸款、繳納稅費及點交土地等，應賠償買方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至賣方完全給付時為止。如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償。」（見本院卷第33頁），則於被告違反契約所定義務時，原告本依上開買賣契約約定，於催告後逕行解除契約，並請求給付違約金，而無另行簽訂特約條款之必要。而觀諸特約條款第7條後段乃約定：「因農用證明無法申請通過或因土地有污染而致不能購買，…，雙方互不負違約責任」，乃特別約定於被告申請農用證明無法通過之情形下，免除其違約責任，而排除系爭買賣契約第10條第1項約定之適用。亦即，於被告履行特約條款第2條所定義務後，仍無法申請取得農用證明，即無系爭買賣契約第10條第1項、第3項規定之適用。是原告主張特約條款係賦予其解約之選擇權云云，要與上開約定真意不符，為不足採。
㈡系爭買賣契約因解除條件成就，而失其效力：
⒈農業用地作農業使用認定及核發證明辦法（下稱農用證明辦
法）第4條第1項、第5條第1項第4款規定：「農業用地符合下列情形，且無第五條所定情形者，認定為作農業使用：農業用地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用者；其依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由而未使用者，亦得認定為作農業使用。」、「農業用地有下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：…現場有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形。」⒉查被告業已將系爭土地上之鐵皮建物拆除及搬遷，然該地另
坐落水泥擋土牆，其內土地填高，與其南側土地有高低落差。又系爭土地上散落磚塊及水泥塊，被告所陳其雇工開挖處周遭，則散落大量水泥塊等情，業據本院會同兩造至現場勘驗無訛，有本院勘驗筆錄、現場簡圖及現場照片可稽（見本院卷第305至315頁）。又原告自陳參加人葉維霖（即指定受移轉登記人）於兩造簽約前，曾前往系爭土地查看2次，並於簽約後，由被告帶看土地1次。依參加人當時所見，系爭土地上之建物，前半部為原告住家、後半部為小型鐵皮加工工廠，建物後方土地另有填土，並種植落羽松及其他景觀樹木。建物下方鋪設之地基（即上述水泥擋土牆）範圍，較建物占用面積更廣等語（見本院卷第286頁），可見兩造簽約時，原告已知悉系爭土地上坐落水泥擋土牆及地基。
⒊據參加人所陳：伊於簽約前至現場看過，當時在鐵皮屋南側
有看到一些石頭、磚塊、水泥塊。伊以電話與兩造討論契約內容，兩造簽約時，並未提及被告需否清除磚塊、水泥塊等物，伊認為被告應該會知道要清除，且認為這些廢棄物撿一撿很容易清除。而兩造於特約條款第2條所定被告應拆除之「地上物」，不包含水泥擋土牆等語，為原告所不爭執（見本院卷第306頁）。又上述被告應拆除地上物之範圍，不包含地下石塊及水泥一情，復為原告所不爭執（見本院卷第84頁），可見兩造約定被告應拆除及搬遷地上物範圍，僅包含鐵皮建物及地上雜物，而未及於上述水泥擋土牆及其內地基或土地上之原有石塊及水泥甚明。
⒋查被告前已拆除及清除地上物，並在系爭土地種植樹苗等情
，有其所提拆除前後之現場照片、費用收據等件為證（見本院卷第47至55頁），可認被告業已履行特約條款第2條所定拆除及搬遷地上物之義務。然被告其後申請農用證明，於113年11月5日經彰化縣彰化市公所以會勘結果「現況為部分現地有填土增高1公尺，土方含有大量石塊、水泥，且種植事實不足」為由，否准申請（見三、第㈤項）。況系爭土地上坐落水泥擋土地，且下方遭回填石塊、水泥等廢棄物，已如前述，可見該地現場存有與農業經營無關或妨礙耕作之水泥設施及廢棄物，具有農用證明辦法第5條第1項第4款所定情事，而無法認定為作農業使用。是以，被告已履行特約條款第2條所定義務，然仍無法於113年11月30日以前申請取得農用證明，則系爭買賣契約業因解除條件成就，而當然失其效力，且被告依特約條款第7條後段規定，無庸負違約責任，故原告依特約條款第7條前段規定，請求被告給付違約金550萬元，係屬無據。又系爭買賣契約既已失效，則原告依系爭買賣契約第6條第1項、第4項約定，請求被告辦理系爭土地所有權移轉登記予參加人，亦屬無據，均不應准許。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約第6條第1項、第4項、特約條款第7條第1項約定，請求被告於收受剩餘價金2,467萬元之同時，移轉系爭土地所有權移轉登記予參加人，暨給付懲罰性違約金550萬元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 3 月 5 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 10 日
書記官 洪婉真