臺灣彰化地方法院民事判決114年度重訴字第106號原 告 吳德謀訴訟代理人 楊益松律師被 告 吳德圍訴訟代理人 胡陞豪律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國114年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有之彰化縣○○鎮○○段000○000○000地號土地應予合併變賣，所得價金由兩造各分配取得2分之1。
二、兩造共有之彰化縣○○鎮○○段000地號土地應予變賣，所得價金由兩造各分配取得2分之1。
三、訴訟費用由兩造各自負擔2分之1。事實及理由
壹、兩造陳述：
一、原告主張：㈠彰化縣○○鎮○○段000○000○000○000地號土地（下合稱系爭土
地，各別土地逕稱地號），為兩造所共有，應有部分各2分之1。
㈡系爭土地無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之
期限，兩造就分割方法未能達成協議，爰依民法第823條第1項、第824條規定，請求將系爭土地予以變價分割。
二、被告表示：同意變價分割。
貳、本院之判斷：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。核諸卷內資料，兩造就系爭土地依法既無不能分割之情事，亦無因物之使用目的不能分割情形，兩造復未定有不分割之協議，且就分割方式無法達成協議，則原告請求裁判分割系爭土地，於法有據，應予准許。
二、共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為下列之分配：㈠以原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；㈡原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項定有明文。又共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；惟定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院49年台上字第2569號裁判、96年度台上字第108號判決、98年度台上字第2058號判決意旨參照）。是共有物之分割，依法固以採原物分割為原則，經綜合衡酌上開因素後，最終無非在尋求共有人間能獲公平之分配，始堪稱為適當，自不以原物分割為限。經查：
㈠系爭土地為兩造分別共有，應有部分各2分之1，593、594、598地號土地之土地使用分區為特定農業區、使用地類別為甲種建築用地（下合稱系爭建築用地），605地號之土地使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地，有系爭土地公務用謄本在卷可稽（本院卷第108至118頁）。又系爭建築用地藉由西側同段595地號得對外通行至興農路1段293巷；土地上有數棟未辦保存登記之建物；有關系爭土地使用情形，略如附圖（即彰化縣北斗地政事務所收件日期文號114年7月9日北土測字第809號土地複丈成果圖）所示，經本院會同當事人及彰化縣北斗地政事務所於民國114年8月6日至現場勘驗屬實，並有現場簡圖及現場照片存卷可憑（本院卷第168至185頁）。
㈡按建築法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地；建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗；前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之；應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之，建築法第11條定有明文。復按建築法第11條第3項規定，應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；似在避免法定空地之重複使用，遂適度地限制其分割、移轉。若法定空地分割或移轉結果，並無重複使用之情形，應得分割（最高法院95年度台上字第1975號判決意旨參照）。再按內政部依建築法第11條第3項所訂定之法定空地分割辦法（下稱分割辦法），第3條規定：「建築基地之『法定空地』併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。一、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於二公尺。二、每一建築基地之建蔽率應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。三、每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。四、每一建築基地之建築物應具獨立之出入口」係就法定空地併同建築物分割，土地細分於多數共有人時所為限制規定。倘法定空地上之建築物為土地共有人之一所有，於分割時將法定空地分配於該建築物所有權人，建築物與所屬法定空地同歸一人所有，自不受該辦法「不得分割」之限制（最高法院110年度台上字第1542號判決、112年度台上字第2009號判決意旨參照）。足徵前開法令就法定空地分割所為之限制，非屬民法第823條第1項所定「除法令別有規定」之法令，僅係對於「分割方法」之限制。亦即倘全部範圍均受法定空地套繪管制之土地，縱無法以原物分割之方式再為細分，如依前揭說明，非不可採下列分割方式：⑴將整筆土地分配為共有人中之一人單獨所有，或願意維持共有關係之數人共有，並以金錢補償予未獲分配土地之其餘共有人；抑或⑵將共有土地變賣，以價金分配於共有人。
㈢查彰化縣○○鎮○○於000○0○0○○鎮○○○0000000000號函復本院略以：系爭建築用地領有本所核發（72）北鎮建字第10412號使用執照，全部區域均受套繪管制等語，並檢附前揭使用執照、建築執照及相關圖面資料，此亦為兩造所不爭執（本院卷第85至95頁、第209頁）。則系爭建築用地全部區域均遭套繪管制，雖得採原物分割之方式，單獨分配予共有人1人取得，並由其補償金錢予他造；然被告表明：無資力依估價報告之鑑價結果補償予未獲分配土地之原告，而單獨取得系爭建築用地等語（本院卷第242至243頁）。且查原告亦未表達獨自取得土地並以價金補償他人之意願。故系爭建築用地採原物分配之分割方法，顯有困難，難謂允當。
㈣本件分割方法以變價分割為適當：
⒈如將系爭土地予以變價分割（本院卷第243頁），由需用
者出價競標取得系爭土地（包括兩造均得購買），再由兩造依應有部分比例分配其拍賣價金，可收下列效益：
⑴系爭建築用地既因其上建物共同受套繪管制，於合併
變價分割後，仍供作其上建物之建築基地，並無重複使用之情形，與建築法第11條及分割辦法規定尚屬無違。
⑵605地號土地為農業發展條例第3條第11款規定之耕地
，採變價分割之方法能避免耕地細分，有利於保持耕地之完整性與整體規劃使用，亦與農業發展條例第16條第1項規定相符（最高法院63年度第2次民庭庭推總會議決議㈠、最高法院64年台上字第420號判決、90年度台上字第685號判決、臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民事類提案第8號審查意見參照）。
⑶變價分割使有需求之人得以取得產權單純之土地，可
簡化共有關係，俾利發揮土地之最大經濟效益。且經由市場良性公開競價結果，各共有人所分配之價金，與市價相當；兩造亦得依其對共有物之利用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，以決定是否參與競標或行使優先承買之權利（民法第824條第7項規定參照)，符合共有人利益。又兩造於最後言詞辯論期日均表示同意變價分割（本院卷第243頁），堪認變價分割符合全體共有人之意願。
㈤準此，變價分割促進共有物利用價值及經濟效益，復符合
全體共有人之意願，並兼顧各共有人利益之衡平，對兩造均屬有利、公平且妥適之分割方法，自得採為本件之分割方案。
三、關於抵押權部分：㈠按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割
而受影響；但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：1.權利人同意分割；2.權利人已參加共有物分割訴訟；3.權利人經共有人告知訴訟而未參加；前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第899條第1項規定，民法第824條之1第2項、第3項規範明確。而關於抵押權移存於抵押人所分得部分，祇要符合民法第824條之1第2項但書各款規定，應屬法律規定之法定效果，無庸當事人為任何聲明，縱有聲明，法院亦無庸於判決主文內諭知，僅於判決理由中說明已足（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第10號研討結果參照）。
㈡查彰化縣北斗鎮農會以被告為抵押人，就593、594地號土
地設定抵押權，有土地登記公務用謄本在卷可考（本院卷第108至116頁）。彰化縣北斗鎮農會既經告知訴訟而未參加，揆諸上揭規定，彰化縣北斗鎮農會就被告應受分配之價金有權利質權。
參、綜上所述，本院審酌系爭土地之使用現況、共有人之意願、分割後之經濟效用與利用價值，並兼顧全體共有人之利益均衡等一切情事，認系爭土地變賣，所得價金按兩造應有部分各2分之1比例分配為適當，爰判決如主文所示。
肆、又按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要；又分割共有物之訴乃形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題。爰審酌兩造各自因本件分割訴訟所得利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造按應有部分比例各自負擔2分之1，始為公平，附此敘明。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：第80條之1。中華民國115年4月24日
民事第一庭 法 官 徐沛然以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 24 日
書記官 游峻弦附圖：系爭土地現況圖（彰化縣北斗地政事務所收件日期文號114年7月9日北土測字第809號土地複丈成果圖）。