臺灣彰化地方法院民事裁定115年度執事聲字第28號異 議 人 蔡小雯相 對 人 有限責任彰化第六信用合作社法定代理人 溫永春上列異議人與相對人有限責任彰化第六信用合作社間清償債務強制執行事件，異議人對於民國115年4月22日本院民事執行處司法事務官所為114年度司執字第43880號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
異議程序費用由異議人負擔。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項至第3項分別定有明文。經查，異議人對於本院司法事務官於民國115年4月22日所為114年度司執字第43880號裁定（下稱原裁定）不服，於收受原裁定後，於法定期間內具狀提出異議，本院司法事務官認其異議為無理由，送請本院為裁定，核與上開條文規定相符，自應由本院就異議有無理由為裁定，合先敘明。
二、異議意旨略以：異議人於111年4月8日抵押權設定之時，對於原裁定附表所示系爭不動產已有租賃關係存在，即107年7月31日成立之租賃關係，抵押權人即相對人在許可辦理本件抵押權設定及出借貸款之前，已知有租賃關係存在，縱使第1次租賃契約期滿，然異議人與債務人鴻伸工業股份有限公司（下稱鴻伸公司）係以完全相同之條件續約，僅維持債權人最初同意貸款時之狀態，並無增加或改變風險，怎可因第二份租賃契約係成立於抵押權設定之後，而認為有影響抵押權之實現而除去之，本件將系爭租約除去顯不合理。且115年間因政府限貸令致彰化縣房市崩盤，如此買氣低迷造成法拍屋無人應買，始為系爭不動產於115年3月11日第一次拍賣無人投標之原因，並非系爭租約所致，如現況除去系爭租約，亦無法達成應買及拍定之結果，反而將使異議人及家人流離失所，侵害居住基本自由，倘若除去系爭租約仍無人應買，可否恢復租賃關係？請考量系爭不動產無人應買之原因絕非系爭租約所致，並廢棄原裁定，重新准許系爭租約存續等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項定有明文。又在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院釋字第304號解釋理由書參照）。故所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買，或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係（最高法院100年度台抗字第15號裁定參照）。準此，成立在後之租賃關係於抵押權有無影響，應審酌該租賃關係之存在是否影響抵押物之交換價值，或減價後之最低價額是否不足清償擔保債權，以決定應否除去租賃關係而為拍賣。
四、經查，本件相對人之債務人於111年4月8日以系爭不動產設定擔保總額900萬元之最高抵押權（下稱系爭最高抵押權）予相對人，嗣相對人持本院114年度司促字第4318、4319號支付命令暨確定證明書聲請強制執行，經本院以114年度司執字第43880號清償債務執行事件受理（下稱系爭執行事件），異議人則於114年8月8日提出就原裁定附表編號1土地、編號1、2建物自112年1月1日起至116年6月30日止之租賃契約（下稱系爭租約），上情有土地及建物登記謄本、公證書及房屋租賃契約等件可稽，顯見系爭租約係於系爭最高抵押權設立登記之後始成立。異議人雖主張107年7月31日即與債務人鴻伸公司就系爭不動產簽訂租賃契約，然該租約已於111年12月31日屆滿，異議人於111年12月30日再與債務人簽訂系爭租約，系爭租約自係於系爭最高限額抵押權設立登記後始成立。而本院受理系爭執行事件後，於115年3月11日實施第一次拍賣而無人投標，堪認前開抵押權設定登記後，異議人與債務人鴻伸公司間就系爭不動產所成立之系爭租約，造成系爭不動產拍定後不點交予拍定人，將使投標人顧慮於拍定後不能即時取得系爭不動產之占有使用，致生時間及金錢上之損失及風險，而影響應買意願，進而阻礙成交機會及影響拍定價格，顯已使抵押權之實行及受償有所影響，依前揭說明，系爭執行命令於公告無人應買後終止系爭租賃關係，俾使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，自屬有據。異議人主張係因房市低迷致使無人應買，與系爭租約無關等語，洵無可採。從而，原處分駁回異議人之聲明異議，於法並無不合。異議意旨仍指摘原處分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、爰裁定如主文。中 華 民 國 115 年 5 月 29 日
民事第一庭 法 官 范馨元以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 115 年 5 月 29 日
書記官 卓千鈴