臺灣橋頭地方法院刑事判決113年度訴字第19號公 訴 人 臺灣橋頭地方檢察署檢察官被 告 林鈴景選任辯護人 劉家榮律師
陳正軒律師陳富絹律師陳映璇律師（於民國113 年12月19日解除委任）上列被告因偽造文書等案件，經檢察官聲請以簡易判決處刑（11
2 年度偵字第21303 、21304 號），本院認不宜以簡易判決處刑（原案號：112 年度簡字第2814號），改依通常程序審理，判決如下：
主 文林鈴景無罪。
理 由
壹、聲請簡易判決處刑意旨略以：被告林鈴景於民國84年10月12日，自案外人即前手華斌建設開發有限公司（下稱建商）處購入坐落高雄市○○區○○○路000 號11樓之4 號房屋（下稱本案房屋），嗣被告明知本案房屋有浴廁部分增建及滲漏水之情況，此為交易上重要之點，於不動產交易時會影響買方之購買意願，應向買方據實陳述，適有告訴人許師榕看過本案房屋後議定以新臺幣（下同）161 萬元（聲請簡易判決處刑書誤載為322 萬元，業經檢察官當庭更正【見訴字卷第70頁】）購買本案房屋，而於107 年10月1 日前往蔣惠洲地政士事務所簽約時，經告訴人詢問被告本案房屋是否有增建及滲漏水之情事，詎被告為求能將本案房屋順利銷售以賺取價差，竟為自己不法之所有，基於詐欺取財及行使偽造私文書之犯意，故意隱瞞本案房屋有浴廁部分增建及滲漏水之情事，而向告訴人佯稱本案房屋未曾有增建及滲漏水之情況等語，復於不動產買賣契約書所附「建物現況確認書」第1 項「是否有包括未（聲請簡易判決處刑書誤載為「為」，應予更正）登記之改建、增建、加建、違建部分」及第4 項「是否有滲漏水之情形」之欄位中勾選「否」並簽名、蓋章，以表示本案房屋不曾發生增建及滲漏水之情事，致告訴人陷於錯誤，並當場簽訂買賣契約購買本案房屋並於同日交屋，復依約陸續交付本案房屋買賣價金161 萬元（聲請簡易判決處刑書誤載為322 萬元，業經檢察官當庭更正【見訴字卷第70頁】）。因認被告涉犯刑法第210 條、第216 條之行使偽造私文書罪、同法第339 條第1 項之詐欺取財罪嫌等語。
貳、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪或其行為不罰者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2 項及第301 條第1 項分別定有明文。次按認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內；然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定（最高法院76年台上字第4986號判決意旨參照）。再按檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任，倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知（最高法院92年台上字第128 號判決意旨參照）。復按被害人或告訴人與一般證人不同，其與被告常處於相反之立場，其陳述之目的，在使被告受刑事訴追處罰，證明力自較一般無利害關係之證人陳述薄弱。故被害人或告訴人縱立於證人地位而為指證及陳述，亦不得作為有罪判決之唯一依據，仍應調查其他證據以察其是否與事實相符，亦即仍須有補強證據以擔保其指證、陳述之真實性，而為通常一般人不致有所懷疑者，始得採為論罪科刑之依據。（最高法院108 年度台上字第2125號判決意旨參照）。
參、聲請簡易判決處刑意旨認被告涉犯前開罪嫌，無非係以被告之供述、證人即告訴人、證人即告訴代理人許文豪、證人即地政士蔣惠洲、證人即水電師傅洪俊銘之證述、另案臺灣高雄地方法院111 年度簡上字第220 號、110 年度雄簡字第1062號民事判決書（即證人即高雄市○○區○○○路000 號10樓之4
房屋【下稱10樓之4 房屋】所有權人洪美蓮就本案房屋漏水至10樓之4 房屋部分對告訴人提出之民事訴訟，下稱高雄地院漏水案）網路擷取本各1 份等項為其主要論據。
肆、訊據被告固坦認其於84年10月12日，向建商購入本案房屋，該屋浴廁部分有加大，又本案房屋於107 年3 、4 月間曾發生漏水至10樓之4 房屋之情形（下稱本案房屋前次漏水事件），於同年6 月4 日實施防水處理完畢，嗣告訴人於許文豪看過本案房屋後，與被告議定以161 萬元之價格購買本案房屋，於107 年10月1 日前往蔣惠洲地政士事務所簽約，被告於不動產買賣契約書所附建物現況確認書第1 項「是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」及第4 項「是否有滲漏水之情形」之欄位中勾選「否」並簽名、蓋章，告訴人並當場簽訂買賣契約購買本案房屋，並於同日交屋，復依約陸續交付本案房屋買賣價金161 萬元等事實，惟堅決否認有何行使偽造私文書及詐欺取財犯行，辯稱：我當初購買本案房屋時是預售屋，浴廁部分加大是建商交屋前就蓋的，並無違法增建，交屋後我未曾自行改建、增建本案房屋之浴廁，且許文豪看屋時我已有告知本案房屋浴廁是我當初購買時建商即已加大，又本案房屋前次漏水事件經證人洪美蓮反應後我已將之修復，建物現況確認書所載無漏水情形與簽約當時之情形相符，我於107 年10月間將本案房屋售予告訴人，本案房屋再次發生漏水情形已是108 年6 月間的事等語；辯護人則以：被告購買本案房屋時是預售屋，浴廁部分加大是建商交屋前即客變完成，被告身為一般消費者，主觀上認為客變沒有影響到主結構，且是由建商處理，具有合法性，不屬於改建、增建，始於建物現況確認書上「是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」欄位勾選「否」，又觀諸建物現況確認書第7 項所載「本建物是否『曾』發生兇殺……之情形」及第4 項所載「是否有滲漏水之情形」，相對比之下二者之用語不同，可知第4 項既然不是以是否「曾」有漏水之情形為相關確認，則被告出售本案房屋予告訴人時，本案房屋前次漏水事件已修繕完畢，被告係如實告知本案房屋之現況，無故意隱匿本案房屋漏水之情事，被告並無偽造文書或詐欺取財之主觀犯意，再許文豪證稱非常喜歡本案房屋，只要漏水處理好，他也不是太在意，而浴廁加大部分，許文豪曾看過同棟大樓其他樓層房屋，被告亦曾向許文豪提及浴廁部分加大此一特色，許文豪自知悉此事，購屋當下係認同此交易資訊，並無陷於錯誤，另依鑑定報告書所載，漏水已修復及浴廁部分加大不會造成本案房屋價值減損，且本案房屋售價低於成交當時市價，告訴人並未受有財產損害，復被告為有權製作建物現況確認書之人，其係以自身名義如實依照本案房屋現況填寫建物現況確認書並加以行使，並不存在假冒他人名義不法製作私文書之情形，自不構成行使偽造私文書等語，為被告辯護。經查：
㈠被告於84年10月12日，向建商購入本案房屋，該屋浴廁部分
有加大，又本案房屋前次漏水事件於107 年6 月4 日實施防水處理完畢，嗣告訴人於許文豪看過本案房屋後，與被告議定以161 萬元之價格購買本案房屋，於107 年10月1 日前往蔣惠洲地政士事務所簽約，被告於不動產買賣契約書所附建物現況確認書第1 項「是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」及第4 項「是否有滲漏水之情形」之欄位中勾選「否」並簽名、蓋章，告訴人並當場簽訂買賣契約購買本案房屋，並於同日交屋，復依約陸續交付本案房屋買賣價金161 萬元等節，茲據被告於警詢、檢察事務官詢問、本院準備及審判程序中供承不諱，並有證人即告訴人於檢察事務官詢問時、證人許文豪於警詢、檢察事務官詢問及本院審判程序中、證人蔣惠州於檢察事務官詢問時、證人洪美蓮、洪俊銘於另案高雄地院漏水案中之證述可資為佐，且有本案房屋之不動產買賣契約書（含建物現況確認書）、高雄市土木技師公會111 年1 月20日鑑定報告書、本案房屋之異動索引查詢資料、建物登記公務用謄本、建物所有權狀、土地所有權狀、銘鴻水電出具之本案房屋漏水修復歷程說明各1 份附卷可稽，上開事實堪以認定，固屬無疑。
㈡詐欺取財罪部分：
⒈無證據證明本案房屋於107 年10月1 日被告與告訴人簽立本案房屋不動產買賣契約書時存在浴廁漏水問題：
證人洪美蓮於高雄地院漏水案中證稱：本案房屋前次漏水事件，被告有請水電師傅用灌注的方式處理，修繕完後確實沒有漏水，1 年後才又發生漏水，我發現漏水後有和洪俊銘一同去告知許文豪等語（見訴字卷第108 至110 頁）；證人洪俊銘於高雄地院漏水案中具結證稱：107 年6 月本案房屋漏水情形經我以灌注之方式修繕後，我還有跟洪美蓮保持聯繫，詢問是否還有漏水狀況，那時做好後都沒有漏水狀況，直到1 年多後，她說好像又開始滴，我有再過去看，我查看後發現漏水位置已經改變了，我有和洪美蓮一起去告知許文豪等語（見他字卷第113 至115 頁）；證人許文豪於高雄地院漏水案、檢察事務官詢問及本院審判程序中證稱：在購買本案房屋前我看過本案房屋大概2 次，當時沒有注意到有漏水的情形，我於107 年11月1 日搬入本案房屋居住，是到洪美蓮於108 年6 月間和我反應我才知道有滲漏水情形等語（見他字卷第80頁；訴字卷第102 、116 、412 至419 頁）。觀諸上開證人證述，對於本案房屋前次漏水事件經洪俊銘修繕後，已無漏水情形，迄至該次修繕後約1 年才又發生漏水狀況，洪美蓮因而通知許文豪等情互核大致相符，並有銘鴻水電出具之本案房屋漏水修復歷程說明1 份在卷可佐，堪信上開證人證述內容屬實，是以，本案房屋於107 年10月1 日被告與告訴人簽立本案房屋不動產買賣契約當下，是否確有浴廁漏水之情形，已非無疑，卷內復查無積極證據可資證明本案房屋於被告與告訴人簽立本案房屋不動產買賣契約當下，確有浴廁漏水之情形，從而，尚無證據證明本案房屋於107年10月1 日被告與告訴人簽立本案房屋不動產買賣契約書時存在浴廁漏水問題。⒉無證據證明被告向告訴人稱本案房屋未曾有改建、增建及滲
漏水情形，及於建物現況確認書勾選現況無滲漏水、未包括未登記之改建、增建，係基於詐欺故意而對告訴人施用詐術：
①經查，無證據證明本案房屋於107 年10月1 日被告與告訴人
簽立本案房屋不動產買賣契約書時存在浴廁漏水問題乙節，已如前述，則被告向告訴人稱本案房屋無滲漏水情形，及於建物現況確認書上所作相關無滲漏水之保證，難謂非根據本案房屋當下的情況所撰寫，尚難遽認被告有何基於詐欺故意而對告訴人施用詐術之舉動。又觀諸建物現況確認書第4 項僅記載：有無滲漏水之情形、滲漏水處為何、若有滲漏水處，買賣雙方同意賣方修繕後交屋或以現況交屋等語，有上揭建物現況確認書1 份在卷可查，依其文義，可知賣方須據實告知之範圍為現況是否有滲漏水情形，方有是否修繕後交屋或以現況交屋之問題，建物現況確認書並無要求揭露之前有何滲漏水修繕情事，而以目前中古屋買賣現況，多係以建物現況確認書記載之範圍內作為賣方須據實告知之範圍，則被告未於填載建物現況確認書時記載本案房屋曾經漏水及修繕之時間，亦難謂係刻意隱瞞交易重要訊息而欲詐欺告訴人之財物。
②次查，本案房屋浴廁部分固有加大之情形，已如前述，惟觀
諸建物現況確認書第1 項記載：是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分等語，有上揭建物現況確認書1 份附卷可查，而就本案房屋浴廁部分加大情形是否屬「應登記之改建、增建、加建、違建」乙節，檢察官未為相關舉證、說明，則本案房屋浴廁部分加大情形是否屬應登記之改建、增建、加建、違建，已非無疑。又預售屋「客變」即「客戶變更」是指預售屋在興建時可以依照顧客需求客製化變更的過程，通常包含格局調整、水電配置、建材、設備的選配或退換等，除牽涉原建築圖審部分與結構問題、整體大樓防水與公共排水區位置、瓦斯管線配置問題、建築立面法規等依法或依建築常規不得變更之部分外，均可依顧客需求作變更，則衡諸一般社會常情，預售屋客變確屬常見且非必然屬於需登記之改建、增建，是被告及辯護人辯稱本案房屋浴廁部分加大係建商於交屋前所為之客變，並非被告於交屋後所為，被告主觀上認為此為建商所為，具有合法性，不屬於改建、增建等節，並未悖於常情，非全然無稽。再參以許文豪於本院審判程序中證稱：被告並沒有親口和我承認過曾找人改建、增建本案房屋等語（見訴字卷第425 至426 頁），卷內又查無證據足認本案房屋浴廁部分加大係被告於建商交屋後自行改建、增建，或屬應登記之改建、增建，從而，無法排除本案房屋浴廁部分加大確實係建商於交屋前所為，且被告主觀上認為本案房屋雖有浴廁部分加大之情形，惟並不符合建物現況確認書第1 項「包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」應告知之部分，尚難遽認被告於填載建物現況確認書時係基於詐欺故意刻意隱瞞浴廁部分加大而對告訴人施用詐術。至許文豪於警詢時固證稱：被告曾說他當初買的是毛胚屋，他有請人來改建、增建等語（見警卷第8 至9 頁），惟經本院於審判程序中向其確認後，具結證稱：我警詢時稱「被告曾說他當初買的是毛胚屋，他有請人來改建、增建」這段話好像是在法院講的，我現在記不得是誰講的了，不是被告親口承認的，被告沒有親口和我承認曾找人改建、增建等語（見訴字卷第425 至426 頁），本院審酌許文豪身為告訴代理人，並無迴護被告之必要，且其於本院審判程序中以證人身分具結後已明確證稱被告並沒有親口向其承認過曾找人改建、增建本案房屋乙節，已如前述，堪信其該次證詞係於負擔偽證罪之處罰心理下所為，且已具結擔保其供述之真實性，堪認其於本院審判程序中具結後所為之證述較為可採，則其於警詢中此部分之證述自難採為對被告不利之認定。⒊告訴人是否陷於錯誤，因而決定購買本案房屋並交付買賣價金，亦非無疑：
經查，關於告訴人簽訂本案房屋買賣契約前看屋之過程，許文豪於本院審判程序中證稱：告訴人是我女兒，當初是我去了解本案房屋之狀況，然後找告訴人去買，告訴人沒有去看過，買屋前我大概看過屋況2 次，第一次是管理員帶我去看，看過後我覺得浴廁很寬敞，而且價位沒有很高，以它的坪數來說有便宜，地點也很好，交通方便，我有喜歡本案房屋，第二次被告有一起去看，看完之後就直接下訂，在此之前我有看過同棟大樓其他樓層的房屋，看一下印象覺得不好就走了等語（見訴字卷第411 至416 、423 至425 頁），佐以告訴人於檢察事務官詢問時證稱：我只有在簽約付款時有與被告見面，之前都沒見過面等語（見他字卷第148 頁），可知告訴人應係委由許文豪看屋、決定是否購屋後，再由其出面簽約付款，而許文豪於看屋過程中，既曾看過與本案房屋同棟大樓不同樓層之其他房屋，且最後選擇本案房屋之理由包含「本案房屋浴廁很寬敞」，其當已知悉本案房屋之浴廁格局與同棟大樓不同樓層之房屋不同，且係於衡量此一屋況，並一併斟酌該房屋之地點、價格等條件作為是否購買之考量後，方決定由告訴人購買本案房屋；再佐以許文豪於高雄地院漏水案中證稱：洪美蓮於約108 年4 至6 月間告知我本案房屋有滲漏水情形，且有提到本案房屋前次漏水事件，我才知道本案房屋有漏水的事情，我有詢問被告，被告很實在的說有啊，他都有處理等語（見訴字卷第98、102 、111 、
116 頁），則許文豪至遲於108 年上半年間即已知悉本案房屋前次漏水事件，倘其確實認為被告於簽立本案房屋買賣契約時未告知本案房屋前次漏水事件係交易上重要之點，會影響其購買意願，則其於知悉此事時，理應會盡速向被告反應、要求處理因其與告訴人不知此事所生之本案房屋買賣契約問題（如解約、減價退款或賠償等），其與告訴人卻遲至高雄地院漏水案一審判決告訴人應修繕漏水、告訴人不服提起上訴後之111 年12月25日始提出本案告訴，與一般受詐欺之人通常會盡速採取行動以維自身權益之常情有違，從而，告訴人是否於購買本案房屋當時確有陷於錯誤之情，已非無疑。
⒋尚難認被告有何為自己不法所有之意圖：
依常情判斷，從事買賣行為時，賣方對買方如有刻意隱匿攸關該筆交易之某項不利於己之資訊，無非係為使買方陷於錯誤與其締約，以增加締約之機會，或獲取顯不相當之價金。惟查，本案房屋於修復後已無漏水情形之合理市場價格為16
9 萬8,156 元，且本案房屋浴廁部分曾增（改）建與滲漏水情形，因污名效果不顯著，應無污名價值減損，故應不致影響其滲漏水修復後已無漏水情形之價值等情，有大有國際不動產估價師聯合事務所114 年2 月3 日（114 ）大有估字第
014 號函及檢附之113 大有估字第VL-N-00000000 號鑑定報告書1 份在卷可參（見訴字卷第447 頁及另附之鑑定報告書），是本案房屋經鑑價後認於修復後已無漏水情形之合理市場價格為169 萬8,156 元，且本案房屋浴廁部分曾增（改）建與滲漏水情形，均不致影響其滲漏水修復後已無漏水情形之價值。審酌被告與告訴人合意以161 萬元成交，許文豪亦認本案房屋價格便宜等情，業如前述，是本案買賣價金甚至低於前揭鑑價金額約8 至9 萬元，尚難遽認被告有意欲自本案房屋買賣交易中獲取顯不相當之價金之情形。次查，本案房屋浴廁部分加大僅屬同類型產品室內格局之個別條件差異，而該差異所造成之市場價值變動端賴需求者個別需求差異而有別，甚至可能係本案房屋與眾不同之特色賣點，又本案房屋浴廁滲漏水亦非無法修復，此有上揭高雄市土木技師公會111 年1 月20日鑑定報告書1 份附卷可參，曾發生滲漏水然經修復後已無漏水情形，亦不致影響本案房屋修復後已無漏水情形之價值，已如前述，則被告似無刻意隱瞞本案房屋浴廁部分曾增（改）建與滲漏水情形以增加締約機會之必要，且卷內亦無積極證據足以證明被告在出售本案房屋時，即具有為自己不法所有之意圖。綜上，依卷內事證，尚無從證明被告有何為自己不法所有之意圖。
⒌又按刑法上詐欺罪之立法意旨，係以禁止於經濟行為中使用
不當之方法得利為規範目的，而經濟行為亦因其行為本質及類型，而於交易領域中有其特有之行為特性，法律原則上固應保障交易之秩序，惟於具體案例中，亦應顧及交易雙方為交易行為時，是否有具體情事，足認其違背正當之經濟秩序，而應予以制裁。否則，經濟行為本身原寓有不同程度之不確定性或交易風險，交易雙方本應自行估量其主、客觀情事及搜集相關資訊，以作為其判斷之參考。而本案買賣標的物為房屋，衡諸一般人於購買價值高昂之不動產時，除注意房屋之本體外，當亦會就房屋所坐落之地理位置、附近之就學、就業環境、交通便利、生活機能等因素通盤考量，並會仔細詢問現任屋主、實際使用房屋之人、仲介人員或附近居民等以了解房屋之現況，自行考量交易內容之正確性、資金風險等等因素，作為是否買受房屋之判斷依據。換言之，房屋之是否滲漏水乃與屋況良好與否相關，縱使會影響房屋之價格，亦僅係審酌因素之一，就被告向告訴人稱本案房屋無滲漏水情形，及在建物現況確認書上勾選無滲漏水情形，縱其後發生房屋漏水等情事，依現行民事法令關於出賣人債務不履行及物之瑕疵擔保等相關之規範，已足以令原屋主即被告依債之本旨負起出賣人之責任，尚難逕以刑法上詐欺取財罪相繩。
⒍至聲請簡易判決處刑書雖以臺灣高等法院高雄分院112 年度
上易字第28號、臺灣高等法院花蓮分院104 年度上易字第84號、臺灣高等法院102 年度上易字第1470號、臺灣高等法院臺南分院109 年度上訴字第1362號判決認被告本案所為構成詐欺取財罪等語，惟聲請簡易判決處刑書所引上揭判決之犯罪事實均為未據實告知買賣標的是否發生非自然死亡事故、屬於凶宅之情形，有上揭判決各1 份附卷可查（見訴字卷第
231 至287 頁），顯與本案未告知之內容不同，尚難比附援引，是檢察官據之而認被告本案行為涉犯詐欺取財罪，尚無足採。
㈢行使偽造私文書罪部分：
⒈按刑法第210 條之偽造私文書罪，係以無製作（制作）權之
人，假冒他人名義製作文書為成立要件。如以自己名義作成之文書，縱令內容不實，因係有權製作，僅屬虛妄行為，除合於刑法第215 條業務登載不實罪之構成要件，得論以該罪外，自不成立刑法上之偽造私文書罪（最高法院103 年度台上字第4052號判決意旨參照）。
⒉經查，建物現況確認書係由賣方勾選等語，業據證人蔣惠州
於檢察事務官詢問時證述明確（見他字卷第97頁），則建物現況確認書係由賣方就買賣標的建物之現況予以紀錄製成之文書，其製作權人為賣方，是本案房屋建物現況確認書之內容既為有製作權人即被告所填載，且亦無證據證明其內容有何填載不實之情形，業經本院認定如前，核與刑法上偽造私文書之構成要件不符，而不成立行使偽造私文書罪嫌。
伍、綜上所述，本案依檢察官所舉之證據及調查證據之結果，尚無法使本院就被告確有公訴意旨所指詐欺取財及行使偽造私文書犯嫌乙情，達到毫無合理懷疑而得確信為真實之程度，故本案被告之犯罪要屬不能證明，揆諸前揭說明，依法自應為被告無罪之諭知。
據上論斷，依刑事訴訟法第452 條、第301 條第1 項，判決如主文。
本案經檢察官曾財和聲請簡易判決處刑，檢察官陳登燦到庭執行職務。
中 華 民 國 114 年 8 月 21 日
刑事第二庭 審判長法 官 陳薏伩
法 官 方佳蓮法 官 蔡宜靜以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；如未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
中 華 民 國 114 年 8 月 21 日
書記官 吳秉洲卷證目錄對照表 1.高雄市政府警察局新興分局高市警新分偵字第11270467600 號卷，稱警卷。 2.臺灣高雄地方檢察署112 年度他字第314 號卷，稱他字卷。 3.本院113 年度訴字第19號卷，稱訴字卷。