臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度簡上字第250號上 訴 人 劉芸榛訴訟代理人 孫志鴻律師複代理人 方浩鍵律師被上訴人 張正山訴訟代理人 張清雄律師
蔡涵如律師曾本懿律師上當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國105年5月23日臺灣高雄地方法院高雄簡易庭104年雄簡字第2420號第一審判決提起上訴，經臺灣高雄地方法院於民國105年9月1日移撥本院續行審理，本院於民國106年2月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國104年5月29日以總價金新臺幣（下同）315萬元向被上訴人購買被上訴人所有門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號一、二樓之房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽訂買賣契約書（下稱系爭契約）及房屋現況說明書，被上訴人於房屋現況說明書中勾選「未漏水」，並於系爭契約其他約定事項記載「賣方不負物之瑕疵擔保責任」，上訴人當場支付10萬元定金予被上訴人。嗣於104年6月19日上訴人與被上訴人簽訂借屋裝修協議書（下稱系爭裝修協議），約定被上訴人交屋前借屋予上訴人裝修系爭房屋，裝修期間上訴人支出裝修工人泥作費8萬元、水電費5萬元、磁磚費21,828元、防水工程費2萬元，合計171,828元等費用（下稱裝修費用）。嗣於裝修期間上訴人發現系爭房屋二樓牆壁漏水，兩造遂簽立切結書，由被上訴人補貼上訴人45,000元防水費用，上訴人乃勉予繼續裝修。嗣上訴人又發現系爭房屋二樓天花板亦有漏水現象並向被上訴人反應，詎被上訴人均置之不理，而系爭房屋既前已存有嚴重漏水情事，被上訴人竟惡意欺瞞故意不告知瑕疵，是上訴人於104年7月28日以受詐欺為由而以存證信函之送達作為撤銷購買系爭房屋之意思表示，復依物之瑕疵擔保法律規定，以104年10月27日民事陳報狀之送達作為解除系爭契約之意思表示，併主張依系爭契約第10條第3項之約定，請求被上訴人返還10萬元定金並賠償同額違約金10萬元，及請求被上訴人賠償扣除被上訴人交付45,000元後所餘之裝修費用126,828元等語，爰依系爭契約、民法第92條及物之瑕疵擔保責任之法律關係，聲明請求：被上訴人應給付上訴人326,828元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭房屋屋齡已久，二樓牆壁壁癌顯而易見，是上訴人於簽約時即應已知悉，又二樓天花板漏水乃上訴人借屋裝修之後始新發生，並非簽約之前即已存在，被上訴人並無詐欺之情事。又兩造於系爭契約中以特約免除被上訴人有關出賣人物之瑕疵擔保責任，上訴人自不得再依民法359條主張解除系爭契約；且上訴人借屋裝修期間所新發生之二樓天花板漏水，已合意簽立切結書由被上訴人補貼上訴人防水費用之方式處理，又借屋裝修時已就借屋所生裝修費用約定均由上訴人負擔，本件上訴人藉故拒付價款，已有可歸責於上訴人之遲延給付事由，被上訴人亦因此解除系爭契約，從而上訴人自不得再依系爭契約請求被上訴人返還定金並請求違約金，亦不得請求被上訴人賠償裝修費用等語，資為抗辯，並聲明：㈠上訴人之訴駁回㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、原審審理後，認上訴人請求被上訴人應給付326,828元，為無理由，判決駁回上訴人全部請求。上訴人聲明不服，提起全部上訴，除援引原審主張及陳述外，並於本院補陳：上訴人請求被上訴人修補漏水被拒絕，自得依不完全給付及物之瑕疵擔保等規定解除契約，並請求返還訂金、違約金及裝修費用，原判決顯有違誤，應予廢棄等語，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人326,828元元及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被上訴人除援引原審之陳述外，於本院補陳：上訴人買受系爭房屋時，被上訴人正進行房屋裝修。兩造同意上訴人接手後續工程，當時並無漏水情事，則嗣後雖被上訴人願補貼漏水費用，然簽立切結約定嗣後漏水問題由上訴人自行修繕，則上訴人不得再據此請求瑕疵擔保及解除契約等語，並聲明：上訴駁回。
四、兩造爭執及不爭執事項㈠不爭執事項⒈上訴人於104年5月29日以總價金315萬元向被上訴人購買系
爭房屋，兩造簽訂系爭契約、房屋現況說明書，上訴人已支付10萬元定金予被上訴人。
⒉上訴人買受系爭房屋時，被上訴人已進行房屋裝修工程，嗣
兩造於104年6月19日簽訂借屋裝修協議書，約定被上訴人交屋前借屋予上訴人裝修系爭房屋，裝修期間上訴人支付泥作8萬元、水電5萬元、磁磚21,828元、防水工程2萬元等裝修費用予裝修工人。後於裝修期間發現系爭房屋二樓漏水，兩造遂簽立切結書，由被上訴人補貼上訴人45,000元。⒊上訴人於104年7月28日以受詐欺為由並以存證信函之送達作
為撤銷系爭房屋買賣之意思表示。被上訴人另於104年7月31日以左營新庄存證信函函催，再於同年8月13日左營新庄郵局再次函催，末於104年8月31日以左營新庄郵局存證信函之送達作為解除契約之意思表示。
⒋系爭房屋現存有二樓牆壁壁癌及二樓天花板漏水。
㈡爭執事項：
⒈被上訴人是否應就系爭房屋漏水情形，負物之瑕疵擔保責任
？兩造有無以特約免除被上訴人應負之出賣人物之瑕疵擔保責任？倘有，被上訴人有無因故意不告知其瑕疵之情事，致上開免除特約無效？⒉上訴人以民法第92條受詐欺為由撤銷意思表示，及以物之瑕
疵擔保解除系爭契約，並依第10條第3項請求返還10萬元定金及賠償同額違約金，再請求被上訴人賠償上訴人所受因支付泥作、水電、磁磚、防水等裝修費用所受之損害126,828元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠被上訴人是否應就系爭房屋漏水情形，負物之瑕疵擔保責任
？兩造有無以特約免除被上訴人應負之出賣人物之瑕疵擔保責任？倘有，被上訴人有無因故意不告知其瑕疵之情事，致上開免除特約無效？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條定有明文。又按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上第951號判決意旨可資參照）。又動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權（最高法院33上自第604號判例參照）。故參諸上開判例，利益承受之時點應為交付，買賣之標的物不問其權利是否移轉，只要一經交付，其利益即歸由買受人享有，即所謂交付主義。
⒉系爭房屋現存有二樓牆壁壁癌及二樓天花板之漏水瑕疵乙節
，為兩造所不爭執，並有二樓牆壁照片（原審卷第40頁下方）及二樓天花板照片（第40頁上方、第41、42頁）數幀可佐，自堪認為真實。又兩造於簽訂系爭契約後之104年6月19日，曾另簽訂系爭裝修協議書，約定被上訴人交屋前借屋予上訴人裝修系爭房屋乙情，為兩造所不爭執，並有借屋裝修協議書一紙可查（原審卷第31頁），據系爭裝修協議書第三項記載：「賣方（即被上訴人）茲為房地產買賣因買方要求而願意在交屋前將房屋先借給買方（即上訴人）裝修...裝修期間所產生之危害，概由買方（即上訴人）自理。」之約定內容，其約定目的亦應含有以交付為系爭契約雙方之危險負擔之時點，此亦符合利益承受者應負擔危險之目的。再而觀諸其締約過程，據證人即住商不動產房仲人員傅美棋於原審審理時證稱（節略如下）：「我在場看著他們簽（借屋裝修協議書）。一般借屋裝修，多為購屋者提出之要求。買方因為要貸款的金額比較高，是要先由他們裝修好之後，再請銀行來估比較好的價錢。在被告裝修到一半時，銀行是估價八成，但買方希望能估價到八成五，當時原告說要被告不要再裝修了，由原告接手作裝修」（原審卷第80～81頁），亦見本件確因上訴人即原告為求較高額貸款，始要求被上訴人於交付前借屋裝修，上訴人既享有上開借屋裝修之利益，則就利益承受之觀點而言，自應屬限制上訴人依據系爭契約對被上訴人應負之物之瑕疵擔保責任。
⒊民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以
特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。兩造系爭買賣契約於其他約定事項中第2點即約定賣方不負物之瑕疵擔保責任。以現況交屋，並經兩造特於契約條項簽名以示確認，足見兩造確以特約免除瑕疵擔保之責。
⒋雖上訴人主張被上訴人標的物現況說明書上就建物目前有無
漏水部分勾選「無」，然系爭房屋現存有二樓牆壁壁癌及二樓天花板漏水為兩造所不爭執，則被上訴人顯然故意不告知物之瑕疵云云，然查，房屋滲漏水及壁癌，經由簡易的整理、裝潢，極易掩飾，非經專業機構鑑定或拆除裝潢，一般人從外觀實無法僅以肉眼加以判斷有無滲、漏水及其程度，而據證人傅美棋於原審亦就系爭房屋於出賣前檢視屋況，並無發現漏水等情證述在卷（原審卷第80、84頁），另證人即上訴人委託裝修工人鄭榮斌於原審審理時亦證稱，剛去系爭房子時整間如同廢墟，窗戶玻璃都破損。一樓客廳已經打除，二樓樓梯上去，右手邊的牆壁有漏水（原審卷第40頁下方照片，照片係已作防水後才開始），防水工程2萬元修好後才發現有漏水等語（見原審卷第57頁），則證人鄭榮斌裝修拆卸原裝潢後始得發現，從而，兩造於簽訂系爭契約時，被上訴人已進行裝修，屋況顯得以清楚檢視，然未曾發現有漏水現象，足見被上訴人於現況說明書上勾選無，應與始事實相符。雖上訴人又稱被上訴人之姐姐早已知悉有滲漏水亦未告知，顯等同被上訴人之故意隱匿漏水事實，惟查，證人即系爭房屋樓上住戶楊書彰於原審證述：「87年間樓下就反應漏水，87年間我們配合系爭房屋的前屋主查明，有請水電師傅看，發現漏水的起因不是因我的浴廁而起，因為樓下一直跟我吵，我們就去里長那裡協調，以施作費用樓下屋主先出，等到修好之後再一人出一半，當時施作的方式將我三樓的浴廁（包含牆壁）整個地板重做防水層，也把洗臉盆、馬桶打掉重做，後來我就沒有再聽到樓下屋主跟我說漏水。前屋主將房子交給別人住，新住戶有跟我反應有漏水的情形，我跟他講說我已經整個打掉重做，新住戶聽了之後就沒繼續跟我反應漏水。詳細時間不記得，但是在100年間發生的。我沒有再做防水處理，我只是將第一次處理過程跟她講，之後她就沒有再來找我。跟我反應漏水的新住戶不是被告，後來我聽說是他（即被告）的姐姐」（原審卷第63～64頁），而證人張湘庭（即被上訴人之姐）到庭證稱：十幾年前，我居住的房間天花板有滲水，我就去找三樓的屋主，他沒有修理，我就請人處理，讓房間不再漏水…因為我有請人幫我處理，然後就沒有發生漏水滲水的情形等語（見本院卷第60頁），另證人亦證述略以：要搬出來的時候，沒有滲水的情形，是有比較舊而已，油漆是否有脫落，我就不清楚，因為就給我弟弟處理，牆壁沒有油漆脫落，後來房屋變成如何，我就不知道。我居住期間只有請人處理一次等語（計本院卷第60頁）。再參之張湘庭指證，當時有滲水的情形，與原證六（件原審卷第40頁）所示照片大致相同，則互核二證人之證詞大致相符，從而系爭房屋二樓天花板曾於87、100年發生漏水乙節，雖可認定，然均已行處理完竣，則被上訴人自無故意隱瞞之情。況就牆壁漏水瑕疵，曾據兩造簽立切結書，以被上訴人補貼上訴人45,000元之方式處理乙情，為兩造所不爭執，並有切結書一紙可憑（原審卷第32頁），再參之證人鄭榮斌所述防水工程僅約2萬元，然被上訴人仍同意給付45,000元以做為漏水瑕疵之補貼金額，自應屬兩造就上開瑕疵合意由上訴人修復並以減少房屋買賣價金之方式處理之約定，從而上訴人就此部分之漏水瑕疵，亦不得再行對被上訴人主張其應負出賣人物之瑕疵擔保責任自明。
㈡上訴人以民法第92條受詐欺為由撤銷意思表示，及以物之瑕
疵擔保解除系爭契約，並依第10條第3項請求返還10萬元定金及賠償同額違約金，再請求被上訴人賠償上訴人所受因支付泥作、水電、磁磚、防水等裝修費用所受之損害126,828元，有無理由？⒈按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示，民法第92條第1項前段定有明文。又按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上第171號判決意旨參照）。上訴人固主張被上訴人明知系爭房屋存有漏水瑕疵，仍於系爭契約上載明未漏水，以致上訴人陷於錯誤云云，惟系爭房屋二樓牆壁漏水及壁癌之瑕疵，自證人傅美棋、鄭榮斌上開證述可佐該瑕疵在上訴人借屋裝修前，因裝潢緣故而無從目視察覺，再者被上訴人亦未實際居住於系爭房屋，均已如前述，而系爭房屋二樓天花板漏水之瑕疵則係危險負擔移轉後發生，故被上訴人於簽訂系爭契約時就系爭房屋之瑕疵，均應無從知悉，即難認其主觀上有何示以不實事項而令上訴人陷於錯誤之詐欺故意存在，從而上訴人主張受被上訴人詐欺而為意思表示，得以撤銷，亦不足採。
⒉又系爭契約第10條第3項固載明「本約簽訂後，乙方（即被
上訴人）若有未依約履行、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即上訴人）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」，依兩造所簽立借屋裝修協議書約定被上訴人交屋日為104年8月15日，而上訴人於104年7月28日以受詐欺為由而以存證信函撤銷系爭房屋買賣之意思表示，被上訴人則於104年7月31日以左營新庄存證信函函催上訴人依約履行付款義務，再於同年8月13日左營新庄郵局再次函催，末於104年8月31日以左營新庄郵局存證信函之送達作為解除契約之意思表示，為兩造所不爭執，並有存證信函數份在卷可查（本院卷第9～10、33～37頁），惟被上訴人既無詐欺情事，則上訴人撤銷意思表示即非適法，且被上訴人無需負擔物之瑕疵責任，亦無未依約履行或有違約之情事，上訴人僅給付定金後，即未依約給付其餘各期款項已屬給付遲延，是被上訴人催告上訴人履行未果後解除系爭契約，即屬有據，從而本件既為可歸屬上訴人之事由以致契約解除，上訴人據上開契約條款主張被上訴人應返還10萬元定金及給付同額10萬元違約金，實無理由，不應准許。
⒊又被上訴人既無需負物之瑕疵擔保責任且屬可歸責上訴人之
事由以致解約，則上訴人請求被上訴人賠償上訴人所受因支付泥作、水電、磁磚、防水等裝修費用所受之損害126,828元，本屬無據。何況兩造於簽訂借屋裝修協議書時曾約定若日後無法履約時，則裝修期間所生費用仍由上訴人負擔乙情，亦具證人傅美棋於原審證述甚甚詳（原審院卷第81、83頁），從而上訴人請求被上訴人賠償上開損害126,828元，自無理由。
六、綜上所述，上訴人主張其受詐欺及被上訴人應負瑕疵擔保責任，及依系爭契約請求被上訴人返還10萬元定金及同額違約金10萬元，並請求被上訴人賠償126,828元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息等節，均無理由，應予駁回。原審判決駁回上訴人此部分之請求，核無違誤。上訴意旨，指摘原審此部分判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一審酌論列。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 24 日
民事第二庭審判長法 官 陳嘉惠
法 官 郭佳瑛法 官 李姝蒓以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 2 月 24 日
書記官 莊豐源