臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度簡上字第301號上 訴 人 侯福財被 上訴人 張稚和訴訟代理人 楊黃緹湄上列當事人間請求給付酬謝金事件，上訴人對於民國105 年7 月19日105 年度鳳簡字第190 號第一審判決提起上訴，本院於民國
106 年6 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人所有門牌號碼臺南市○區○○路
0 段00號8 樓之3 房屋及坐落基地（下稱系爭房地），於民國104 年4 月27日委託上訴人居間介紹買賣，並簽立承諾書約定若成交價達新臺幣（下同）620 萬元，願支付上訴人40萬元之服務費（下稱系爭承諾書）。上訴人介紹訴外人劉蓉鶯於104 年8 月28日以成交價約680 萬元購買系爭房屋，已超過約定之價格，被上訴人自應依約給付40萬元，爰依兩造間契約之法律關係請求被上訴人給付報酬等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人40萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人係介紹訴外人徐培懷購買系爭房地，該40萬元之約定僅限於出售予徐培懷。惟嗣後買賣不成，系爭房地另售予訴外人劉蓉鶯，非上訴人所介紹，上訴人無從請求被上訴人支付佣金等語，資為抗辯，並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審審理結果，認上訴人未能證明系爭承諾書之效力及於出售劉蓉鶯之買賣，亦未能證明被上訴人出售系爭房地予劉蓉鶯之價格達620 萬元，而為上訴人敗訴之判決。上訴人不服原審判決，提起上訴，並補充：系爭房屋建物謄本記載原因發生日期即買賣契約立契日為104 年4 月8 日，系爭承諾書則於同年月27日簽署，被上訴人當時已知悉買受人為劉蓉鶯，40萬元仲介費金額非小，被上訴人胞妹張譽蓁如未獲授權，應不敢擅自作主簽立承諾書，縱認被上訴人未授權張譽蓁，亦應負表見代理之責，故系爭承諾書當然有效，且效力及於劉蓉鶯，劉蓉鶯亦承認上訴人居間仲介之事實，並付訖服務費75,000元，足認上訴人確實有仲介並促成本件買賣之事實。又劉蓉鶯購買系爭房地經玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山銀行）核貸金額為680 萬元，抵押權設定擔保債權總金額為810 萬元，及依地政事務所實價登錄資料顯示，系爭房地交易總價為880 萬元，足證系爭房地成交價格為880萬元，上訴人自得請求40萬元報酬等語。並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人40萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則以：系爭房地係委託被上訴人母親處理，其母親再委託楊黃緹湄處理，被上訴人對張譽蓁簽立系爭承諾書並不知情，故否認其效力，且系爭房地買賣價金為580 萬元，被上訴人並無給付上訴人報酬之義務等語，資為抗辯。並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭房地原為被上訴人所有，於104 年8 月28日以買賣為原
因辦理所有權移轉登記予劉蓉鶯，原因發生日期記載為104年4 月8 日。
㈡上訴人於103 年間曾介紹徐培懷向被上訴人購買系爭房地，
原約定買賣價金為620 萬元，嗣因徐培懷未經銀行核准貸款，徐培懷與被上訴人未完成系爭房地買賣。
五、依兩造前揭主張及陳述，本件爭點為：系爭房地售予劉蓉鶯之買賣價金為若干？上訴人得否請求被上訴人給付40萬元報酬？茲就本院得心證之理由，析述如下：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。次按「請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。」，最高法院43年台上字第377 號判例意旨參照。本件上訴人主張經其介紹劉蓉鶯向被上訴人購買系爭房地，且成交價逾620 萬元，被上訴人應依約給付40萬元報酬等節，均為被上訴人否認，揆諸前揭法律見解，自應上訴人就有利於己之事實負舉證責任。
㈡上訴人主張系爭房地成交價逾620 萬元，無非係以劉蓉鶯向
玉山銀行申辦房屋貸款核貸金額為680 萬元，設定最高限額抵押權擔保債權總金額為810 萬元，及系爭房地實價登錄交易總價為880 萬元為其論據；被上訴人則辯稱：系爭房地成交價為580 萬元等語，並提出買賣總價為580 萬元之不動產買賣契約書及匯款紀錄等資料為證（見本院卷第77、102 至
103 頁）。經查，證人劉蓉鶯於原審證述：一開始伊沒有要買系爭房屋，只是知道有這個房子，徐先生當時說伊等可以一起合買，可以減輕壓力，這個建議伊有考量，後來因為在辦貸款過程不是這麼順利，伊覺得使用上不是那麼方便，時間也拖太久，伊有點打消念頭，徐先生說不然他退出，並帶伊去見屋主父母親還有代書，屋主父母親和代書見完後就直接簽立買賣契約書，由伊自己購買，最後決定買房子金額為
580 萬元，因伊大部分不在臺灣，辦貸款和相關仲介費的部分請代書幫伊處理等語在卷（見原審卷第136 頁），證人即代書郭平貴於本院審理時亦證稱：被上訴人與劉蓉鶯之不動產買賣契約書為伊承辦書寫，買賣總價為580 萬元，這是第二次簽約，第一次是徐培懷要買的，經過5 、6 個月以上，徐培懷貸款不下來，徐培懷認為10萬元定金被沒收很可惜，所以另外再去找人來買，是按照580 萬元的契約書履行，尾款也是依照580 萬元來找清。伊有幫劉蓉鶯辦理貸款，放款銀行是臺南的玉山銀行，買方叫伊將買賣價金拉高，讓他方便貸款，所以伊另外書寫總價880 萬元的不動產契約書，這份880 萬元契約書只有給銀行，不動產買賣成交案件實際資訊申報書是伊填寫申報，房地交易總價880 萬元，是承買人叫伊寫的，是為了貸款。這件事情上訴人有到市政府檢舉伊，市政府要罰伊實價登錄不實，伊也跟市政府承認伊登錄不實，就罰伊吧，但不能以此推翻原來實際交易價格，實際交易價格確實是580 萬元等語明確（見本院卷第124 至128 頁）。本院審酌證人郭平貴為實際辦理本件買賣之人，其就向玉山銀行申辦貸款、於不動產買賣成交案件實際資訊申報書（下稱實際資訊申報書）記載交易總價880 萬元之原因，亦已證述綦詳，並與證人劉蓉鶯就成交金額之證述一致，且證人郭平貴為地政士，其知悉於實際資訊申報書填載不實交易總價，將受行政處罰，應無必要故意編造虛偽價金而使自身蒙受行政或刑事處罰之風險，依前開說明，尚難認前開證人所為證言有何虛妄不實之處，應堪採信。
㈢又依卷附被上訴人所提陽信銀行存摺明細，劉蓉鶯於104 年
9 月10日匯入276 萬6,907 元（見本院卷第77頁），且另於
104 年9 月1 日經玉山銀行匯款219 萬1,093 元，清償系爭房地原由被上訴人向臺中商業銀行申辦之借款，亦有臺中商業銀行106 年3 月31日中草屯字第1060000038號函可憑（見本院卷第119 頁），加計不動產買賣契約書所載定金10萬元、104 年6 月10日給付50萬元，合計555 萬8,000 元，已近於被上訴人抗辯之買賣價金580 萬元，被上訴人主張尚有尾款另用於支付代書費等其他相關費用，亦與一般買賣常情相符，本院綜合上開各情，認被上訴人出售系爭房地予劉蓉鶯之買賣價金為580 萬元，證人郭平貴向玉山銀行申辦貸款之不動產買賣契約書、實際資訊申報書上載交易總價880 萬元，應非真實，上訴人主張公告之實價登錄資料為公文書應推定為真正云云，經以前開反證推翻，無從憑採。此外，上訴人本應就其主張事實舉證，惟其並未提出其他證據以實其說，其於本院審理時主張系爭房地成交價格為880 萬元（見本院卷第23頁），自無可採。
㈣依上訴人所執系爭承諾書記載：「茲承諾有關台南市○區○
○路0 段00號房地乙件，經侯福財居間介紹，總價新臺幣62
0 萬元，願支付新臺幣40萬元銀行貸款服務費予侯福財。」等語（見原審卷第124 頁），可知系爭承諾書所載上訴人應完成銀行貸款服務，且房屋總價為620 萬元，出賣人始有給付報酬義務，並非房屋成交即須給付40萬元報酬，上訴人於本院詢問關於銀行貸款服務費之約定為何，其雖陳稱：不全然一定要這麼做等語（見本院卷第151 頁），然於本院審理過程可知，不論買受人為徐培懷或劉蓉鶯，向銀行辦理貸款均為購買系爭房地所必要，上訴人以前詞翻異系爭承諾書之記載，自無可採。又系爭房地買賣價金為580 萬元，業如前述，與系爭承諾書約定內容不符，上訴人執此請求被上訴人給付報酬，已有未合。況上訴人自陳僅於104 年6 月間替劉蓉鶯就國泰世華、中國信託、遠東銀行、合作金庫銀行做債務整合等語（見本院卷第5 頁），證人劉蓉鶯亦證稱：當時伊在國泰世華有信用卡問題，伊就去把伊的債務作整合，伊有支付代書費用，那個代書是侯先生（即上訴人）朋友，他有教伊作財務整合，伊覺得跟這個房子沒有關係等語（見原審卷第141 頁），足認上訴人所稱債務整合並非由其為之，劉蓉鶯並已另行支付他人辦理債務整合費用，且劉蓉鶯向玉山銀行申辦貸款經核貸及辦理抵押設定等節，亦非由上訴人辦理，上訴人既未替劉蓉鶯辦理完成銀行貸款服務，縱認系爭承諾書效力及於劉蓉鶯，上訴人亦無從請求被上訴人給付報酬。
㈤上訴人另主張：買賣成交即應給付報酬，縱成交價格與約定
價格有出入，亦不能免除給付報酬義務，依不動產經紀業管理條例第19條規定，經紀人得依實際成交價金計收報酬，劉蓉鶯已支付75,000元，被上訴人有何理由不支付報酬等語，惟不動產經紀業管理條例第19條係規定經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收，而內政部公告之不動產仲介經紀業報酬計收標準，僅為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，有89年7 月19日修正之內政部臺（89) 內中地字第8979517 號函所定不動產仲介經紀業報酬計收標準附卷可參（見本院卷第154 頁），亦即是否收費、收費比率仍應由雙方於計收標準範圍內另行約定。本件上訴人執系爭承諾書為兩造約定，其上既已明訂總價620 萬元為給付報酬之基準，且40萬元報酬為辦理銀行貸款服務費，而本件買賣總價為580 萬元，上訴人並未替劉蓉鶯提供銀行貸款服務之勞務，與系爭承諾書約定內容顯不相符，縱認系爭承諾書效力及於劉蓉鶯，上訴人仍不得請求被上訴人給付40萬元報酬，其猶執前詞主張被上訴人不得免除給付報酬義務云云，顯無理由。
六、綜上所述，本件上訴人主張依兩造契約之法律關係，請求被上訴人給付40萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審據此為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 29 日
民事第二庭 審判長法 官 陳嘉惠
法 官 吳保任法 官 周佳佩以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 29 日
書記官 顏宗貝