臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度訴字第1792號原 告 展薪不動產開發有限公司法定代理人 嵇鈺期訴訟代理人 楊博勛律師被 告 陳增華當事人間給付服務報酬事件，本院於民國105年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣伍拾萬元，及自民國一０五年八月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新台幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告展薪不動產開發有限公司（下稱原告展薪公司）為台灣房屋三多捷運特許加盟店，被告前於民國104年7月間將其所有坐落高雄市○○區○○○段○○○號土地（下稱系爭土地）委由原告代理銷售，約定銷售總價額為新臺幣（下同）30,750,000元、約定委託期間為104年7月18日至同年月31日止，買賣成交時，原告得向被告收取實際成交價百分之4之服務報酬，雙方並簽有土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約）。雖被告曾央請原告所屬店長潘秀芬爭取以百分之2計算服務報酬，惟原告未同意，潘秀芬於104年7月22日持系爭委託銷售契約向被告說明仍依百分之4計價，被告同意並親簽於賣方欄，顯見兩造約定於成交時原告得向被告收取實際成交價百分之4 報酬，以現金一次給付或逕由交易價金安全專戶中撥款支付。嗣訴外人吳招富經原告仲介後，同意以30,777,467元購買系爭土地，並於104年7月22日由其代理人吳泰和與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），且同日交付票面金額2,000,000 元支票一紙以給付頭期款，被告與訴外人吳招富既已合意成立系爭買賣契約，且成交價高於被告委託價格，顯見原告已履行系爭委託銷售契約之義務，被告自應給付成交價30,777,467元百分之4即1,231,098元作為原告報酬。詎被告以訴外人吳招富訴請解除系爭買賣契約並返還價金為由而拒絕給付，惟經臺灣高雄地方法院104 年訴字第2471號民事確定判決（下稱系爭判決）駁回，判決理由並認訴外人吳招富解除契約無理由，亦認買賣契約既已成立，被告即本件被告陳增華即應給付成交價百分之4即1,231,098元予仲介公司（即本件原告）。既被告於該案抗辯應給付原告仲介費用1,231,098 元而受有損失，系爭判決始認定被告沒收訴外人吳招富2,000,000 元並未過高，顯見原告已履行系爭委託銷售契約之義務且無違反善良管理人注意義務，自得請求被告給付1,231,098 元之報酬，惟原告於105年6月13日函催被告給付報酬，被告仍未給付，為此爰依兩造契約關係提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告1,231,098 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造係口頭約定以成交價百分之2 作為原告報酬，惟系爭委託銷售契約第4 條並未更改內容讓伊詳閱及簽章，嗣原告提起本訴，伊方知有系爭委託銷售契約書，原告未盡告知義務，難謂系爭委託銷售契約合法。又系爭買賣契約因訴外人吳招富違約並訴請伊返還價金，系爭判決認伊沒入訴外人吳招富已給付之訂金2,000,000 元有理由，既伊僅收到訴外人吳招富之訂金2,000,000 元，系爭買賣條件不完全，原告仍依據實際成交之情形，請求服務報酬，其請求顯無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下（本院卷89-90頁）：㈠被告於104年7月間將其所有系爭土地委由原告銷售，總價額30,750,000元。
㈡訴外人吳招富經原告仲介後，同意以30,777,467元購買系爭
土地，並於104年7月22日由其代理人吳泰和與被告簽立系爭買賣契約，另交付2,000,000元支票以給付頭期款。
㈢訴外人吳招富訴請被告解除系爭買賣契約並返還價金，經系爭判決駁回訴外人吳招富之訴確定。
㈣系爭判決認被告收取訴外人吳招富給付之價金2,000,000元充為違約金並無過高。
四、本件爭點如下（本院卷90頁）：㈠兩造就本件服務報酬係約定為成交價之百分之4或百分之2？㈡系爭買賣契約因訴外人拒絕履行而未執行，原告依契約實際
履行之情況，請求服務報酬1,231,098元有無理由？㈢若原告依實際成交價格一定比例（百分之二或百分之四）請
求並無理由，應以多少適當？
五、本院得心證之理由：㈠原告主張被告前於104年7月間將其所有系爭土地委由原告代
理銷售，約定銷售總價額為30,750,000元、約定委託期間為104年7月18日至同年月31日止，嗣訴外人吳招富經原告仲介後，同意以30,777,467元購買系爭土地，並於104年7月22日由其代理人吳泰和與被告簽立系爭買賣契約，且同日交付票面金額2,000,000 元支票一紙以給付頭期款。其後因訴外人吳招富拒絕履行系爭買賣契約，並訴請解除系爭買賣契約返還價金，然經經臺灣高雄地方法院104 年訴字第2471號民事確定判決駁回等情，為被告所不爭執，復有土地標的現況說明書、不動產買賣契約書、履約保證申請書、授權書、支票影本、裁判書列印資料在卷可佐（見本院卷第6至13頁、17至19頁），堪信屬實。
㈡本件服務報酬應為成交價之百分之2：
⒈原告就本件服務報酬，雖主張業與被告談妥係成交價百分之
4，並以被告業於土地專任委託銷售契約書親自簽名為證（見本院卷第5頁、第6頁），惟此為被告所否認，且觀之原告所舉上開104年7月22日之土地專任委託銷售契約書，其上「委託人簽章」欄、「不動產所有權人」欄，均未有被告之簽名或蓋章（見本院卷第5頁、第6頁），但土地標的現況說明書，卻有被告簽名（見本院卷第6 頁背面）。兩相對照，同一日填寫之書面資料，一份有被告簽名、另一份被告未簽名，被告主張原告就土地專任委託銷售契約書，並未讓伊詳閱及簽章等語應堪採信。
⒉原告係房屋仲介業者，若未與被告就服務報酬談定，逕將買
家帶與被告交易，嗣後被告不願支付服務報酬，或僅願支付甚低之服務報酬，原告亦無可奈何。故以原告從事房屋仲介之專業背景，於104年7月22日被告與訴外人簽立系爭買賣契約時，應已就服務報酬與被告談定。而服務報酬若係原告主張之成交價百分之4 ，被告當無可能不於上開土地專任委託銷售契約書簽名、蓋章，故原告主張兩造談定服務報酬為成交價百分之4 ，難認可採。再佐以原告自陳被告曾向其店長潘秀芬提出服務報酬為成交價百分之2 等語（見本院卷第37頁背面），核與證人吳聲男於本院證稱：潘秀芬委託伊所屬店長去找被告，伊就跟店長去拜訪被告，被告就說系爭土地已經委託他人出售，出售條件就是總價3075萬元，成交價百分之二為服務費用，之後應該有將上開訊息回報潘秀芬，因為是受潘秀芬委託一定會跟她回報等語（見本院卷第86、88頁）。則在被告未簽立上開土地專任委託銷售契約書，且要求服務報酬為成交價百分之二情形下，若非潘秀芬業已同意被告要求，自無可能逕將買家帶與被告簽立系爭買賣契約，堪認被告主張與潘秀芬談妥服務報酬為成交價百分之2等語，應堪採信。
⒊綜上，本件系爭買賣契約若訴外人依約履行，被告應支付成交價30,777,467元之百分之2即615,549元。
㈢系爭買賣契約因訴外人拒絕履行而未執行，原告依實際成交價請求被告給付服務報酬，並無理由。
⒈依原告所舉土地專任委託銷售契約書第6條第4款：「當買賣
預約成立後，如買方未履行簽訂不動產買賣契約之義務時，甲方同意以其向買方請求違約損害賠償所得金額之50％支付乙方作為服務報酬。乙方不得再請求其他費用。」；第7 條第2 款後段：「....。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已支付之訂金，並按約定報酬即成交價百分之肆給付乙方，做為違約金。如因可歸責於買方之事由，致無法完成簽約者，甲方得沒收乙方已支付之訂金，甲方並同意支付該沒收訂金二分之一予乙方，以做為該次委託銷售服務之支出費用。」等規定，可知原告於一般情形下，為賣方找得買家並成立預約或收取訂金後，若雙方交易未實際履行，僅向賣方收取賣方可得款項（或為違約損害賠償，或為訂金）之半數作為服務報酬，而非依該契約書第4條，仍收取成交金額百分之4作為服務報酬。探究上開規定之意旨，應係若未實際成交，賣方不可能收取全部之價金，若仍收取總價金百分之4 作為服務報酬，對賣方有失公平，故有上開規定。
⒉本件被告除向訴外人收取訂金外，並已簽立系爭買賣契約，與上開契約第6條第4款、第7條第2款規定之情形均不相符。
惟被告簽立系爭買賣契約後，因買方拒絕履行而沒收訂金，與上開契約第7條第2款沒收訂金之情形，實質上並無不同。
故本件雖原告與被告未簽立上開土地專任委託銷售契約，然上開原告所定契約中，就買賣雙方未完成交易之公平原則，應有類推適用之必要，故原告依實際成交價請求被告給付服務報酬，並無理由。
㈣原告服務報酬，應以多少適當？⒈前開土地專任委託銷售契約書第6條第4款、第7條第2款，於
原告為賣方找得買家並成立預約或收取訂金後，雙方交易未實際履行，僅向賣方收取賣方可得款項（或為違約損害賠償，或為訂金）之半數作為服務報酬，係以該契約書第4 條收取成交金額百分之4 作為服務報酬為基礎下之規範。而本件如㈡所述，應認兩造間所定服務報酬為成交總價百分之2 ，係百分之4 之半數。故於訴外人拒絕履行系爭買賣契約時，對原告所能收取之服務費，亦應依上開第6條第4款、第7條第2款規定比例縮減。蓋本件若實際成交，依㈡⒊ 之計算，原告可收取615,549 元服務報酬。而未實際成交，若逕行類推適用上開契約書第7條第2款規定，原告將可收取被告沒收訂金200萬元之半數即100萬元。於未實際成交情形下，原告反可取得較多之服務報酬，有違上開規範之意旨。故本件原告於系爭買賣契約未實際履行之情形下，類推適用上開契約第7條第2款，並比例縮減，所得請求之服務報酬以50萬元為當。則原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即105 年8月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。逾此部分之請求（逾50萬元暨遲延利息部分），為無理由，應予駁回。
六、原告勝訴部分，係命被告給付未逾50萬元，爰依職權宣告得為假執行；而被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，核與結論之判斷，不生影響，爰不一一論列。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 28 日
民事第三庭 法 官 林揚奇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 28 日
書記官 曾小玲