臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度訴字第1827號原 告 王可華訴訟代理人 黃國峰
藍慶道律師被 告 林黃秀娣
林榮潔共 同訴訟代理人 汪廷諭律師上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國106年1月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告原僅以林黃秀娣為被告，並起訴聲明：（一）被告林黃秀娣應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號地下二層編號26所示停車位返還予原告，（二）林黃秀娣應給付原告新臺幣（下同）8,000元，及自民國105年5月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告2,000元之損賠金」（雄補卷第3頁）。嗣於言詞辯論終結前，追加主張林榮潔亦為系爭車位之占有人，並變更聲明為：（一）林黃秀娣、林榮潔應將位於高雄市○○區○○段○○○○號即壯觀羅馬大廈地下二層編號26號之停車位（下稱系爭車位）返還與原告。（二）林黃秀娣、林榮潔應給付原告6,000元，及自105年5月1日起至返還系爭車位之日止，按月給付原告1,500元」（院卷第108頁）。核其就相當於租金之不當得利請求金額，乃屬減縮依受判決事項之聲明，核符前開民事訴法第255條第3款規定；另原告追加被告林榮潔，核屬基於同一系爭車位所為權利主張，與原訴就系爭車位權利歸屬之審理認定，其證據、訴訟資料具有同一性、一體性，均得互為利用，核其基礎事實同一，而與上開民事訴訟法第255條第1項第2款規定相符，此部分訴之追加，亦應准許，先予敘明。
二、原告主張：
（一）原告於104年11月27日向訴外人新利資產管理股份有限公司（下稱新利公司）買受取得坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍萬分之32）及其上同段541建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號4樓，權利範圍全部，下稱系爭建物）。又系爭建物為「壯觀羅馬大廈」之區分所有公寓大廈之一戶，除專有部分外，另有共有部分即同段664建號建物（下稱系爭共用建號），原告權利範圍為萬分之54，應包含系爭車位，然系爭車位現由林榮潔、林黃秀娣占有使用中。
（二）系爭建物是在85年2月5日建築完成，按當時已公布施行之公寓大廈管理條例第4條第2項規定，區分所有建物之專有部分不得與其所屬建築物共同使用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。壯觀羅馬大廈之停車位登記方式，係附屬於共用部分之建號，有停車位之區分所有權人就共用部分建號之持分比例登記較多。該等地下室停車位之共同使用部分與建物專有部分有密不可分之主從關係，自不得單獨保留車位使用權而將建物出售他人，或僅將車位使用權單獨出售。林黃秀娣雖為壯觀羅馬大廈之區分所有權人之一，然其就共用建號之權利範圍僅為萬分之30，對照原告之持分萬分之54，系爭車位之使用權利已包含在各區分所有權人就共同建號之持份權利比例中，林黃秀娣之就共用建號之持份顯然小於原告，其自未取得系爭車位之使用權。系爭車位之使用權應隨同系爭建物一併由新利公司拍定，並隨同主建物而由原告一併取得。
（三）被告等雖辯稱系爭車位前由訴外人即系爭建物之前所有權人黃秀敏以總價金25萬元出售予被告林榮潔，惟林榮潔未確實履約，黃秀敏於買賣契約成立之時，自無移轉系爭車位所有權及使用權之義務。嗣黃秀敏之系爭房地經新利公司於法院拍賣程序依法承受後，再出售予原告，則原告既已取得系爭停車位之所有權，即已取得系爭停車位之使用權，自得排除他人之妨礙使用。原告自得依民法第767條第1項規定，請求被告返還系爭停車位。其次，原告自104年11月27日取得系爭房地後，即已取得系爭停車位之使用權，自得依民法第179條規定，請求被告返還其無權占用系爭停車位所得之不當得利，經原告向壯觀羅馬大廈管理委員會查詢結果，該大樓地下室停車位租金行情每月約在1,500元至2,000元間（以大、小停車位區分），爰主張被告每月不當得利數額以1,500元計算，並請求被告應給付105年1月1日起至同年4月30日止之不當得利計6,000元，並自105年5月1日起至返還系爭停車位之日止，按月給付原告1,500元。為此，爰依民法第767條、第962條、第179條規定，提起本件訴訟，並聲明：（一）林黃秀娣、林榮潔應將位於高雄市○○區○○段○○○○號即壯觀羅馬大廈地下二層編號26號之停車位（下稱系爭車位）返還與原告。（二）林黃秀娣、林榮潔應給付原告6,000元，及自105年5月1日起至返還系爭車位之日止，按月給付原告1,500元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告等則以：被告二人為夫妻，林黃秀娣為壯觀羅馬大廈內門牌號碼高雄市○○區○○街○○號9樓建物及其坐落基地之所有權人，而為區分所有權人之一。系爭車位乃林榮潔於89年7月14日向系爭房地當時之所有權人黃秀敏所承購，是時黃秀敏亦交付由建商所製作之地下停車位置證明書，明載林榮潔所購入之系爭車位位置，系爭停車位之約定專用權乃歸林黃秀娣所有，且被告等歷來皆向大樓管理委員會（下稱管委會）繳交車位清潔費。黃秀敏原先使用系爭車位，乃基於壯觀羅馬大廈區分所有權人間分管契約之約定，而就系爭車位有專用使用權。林榮潔購入系爭車位時，黃秀敏與林黃秀娣均為壯觀羅馬大廈之區分所有權人，針對系爭車位專用權之轉讓，乃屬分管契約之變更，原告購入系爭房地時，本可向壯觀羅馬大廈之管委會查詢確認系爭車位之狀況再行決定是否購買，被告等係依據壯觀羅馬大廈就共同使用部分之分管契約約定取得系爭車位之專用權，原告為該大樓區分所有權人，自應受該等分管契約之拘束等語置辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、不爭執事項：
（一）系爭建物之前所有權人為黃秀敏，新利公司經由臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）91年度執字第207號強制執行事件取得系爭建物及其系爭共用建號之應有部分。原告於104年11月27日再向新利公司買受取得系爭建物及系爭土地及系爭共用建號應有部權利範圍為萬分之54。
（二）黃秀敏前於89年7月14日將系爭車位以總價金25萬元出售予林榮潔。
（三）系爭停車位為壯觀羅馬大廈內之小車位，並無獨立所有權狀。
（四）如本件被告應給付不當得利，系爭車位之每月租金以1,500元計算。
五、本件之爭點：
（一）原告是否取得系爭車位之專用使用權？
（二）被告占用系爭車位有無合法使用權源？是否係無權占用？原告請求被告返還系爭車位，有無理由？
（三）原告請求被告給付相當租金之不當得利，有無理由？金額為何？
六、得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，業經最高法院17年上字第917號判例意旨闡釋明確。本件原告主張其為系爭停車位之專用權人，被告等無權占用，乃本於所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告等遷讓返還系爭車位及給付相當租金之利益。被告否認上訴人之權利，並以前開情詞置辯。則依上開條文規定及判例意旨，即應由原告就已取得系爭車位專有使用權之事實先為舉證證明，且若其未能舉證證明，縱被告之舉證有疵累，仍應為原告敗訴之判決。
（二）查壯觀羅馬大廈乃於85年2月5日建築完成，此由系爭建物所有權狀記載已明（訴卷第8頁），自有84年06月28日公布施行之公寓大廈管理條例規定之適用。而按公寓大廈之共用部分得經約定供特定區分所有權人使用，稱為「約定專用部分」；且按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。此觀諸公寓大廈管理條例第3條第5款、第9條規定即明。次按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，亦即若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，該等法律秩序為我國實務所肯認（此可參照最高法院97年度台上字第909號判決要旨、96年度台上字第1152號、99年度台上1191號民事裁判要旨所為闡述）。又按區分所有建物，依黃秀敏轉讓系爭車位時之84年7月12日修正土地登記規則第75條第1、2款規定：「一、同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另有規定外，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外。二、區分所有建物共同使用部分僅建立標示部，及加附區分所有建物共同使用部分附表，其建號，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」等內容，可知公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，而屬於共同使用部分之地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人，如區分所有人買受停車位後，因故不需停車位者，參酌上開規定關於「不需使用共同使用部分者得予除外」之規定，亦僅得單獨移轉予同一公寓大廈之其他區分所有人，此部分分管契約內容之變更，倘具相當程度之可得而知，全體區分所有權人及其繼受人，自仍應受該分管契約之拘束。亦即如區分所有人買受停車位後，又因故不需停車位者，依上述不需使用共同使用部分者，得予除外之規定，亦得單獨移轉於同一公寓大廈之其他區分所有人，此部分移轉屬於分管契約約定內容之變更，倘為全體區分所有權人或其繼受人可得而知，自仍應受該分管契約之拘束。
（三）原告雖主張其取得系爭車位之約定專用權，乃以系爭車位之權利表彰即為伊就系爭共用建號之持份萬分54，且此部分持份並未隨同移轉與被告，是被告等均未取得系爭車位之約定專用權，其買受系爭建物時，已同時取得系爭車位專用權等語，為其論據。然查：
1.查林黃秀娣於87年4月23日取得亦位於壯觀羅馬大廈之公寓大廈內、建號為「高雄市○○區○○段○○○○號」、門牌號碼為「高雄市○○區○○街○○號9樓」之區分所有建物及系爭共用建號（權利範圍萬分之30）之所有權，有建物登記謄本在卷可憑（訴卷第11頁），是林黃秀娣為亦為壯觀羅馬大廈之區分所有權人；另壯觀羅馬大廈之建設公司裕大建設有限公司，於86年11月19日間就系爭車位製發「裕大建設-壯觀羅馬大廈停下停車位置證明書」（下稱系爭證明書），本件林榮潔與黃秀敏於89年7月14日訂定系爭車位之買賣契約後，即於89年7月14日於系爭證明書上為承讓登記之記載，並經管委會登記蓋章有案，且此後亦經管委會按月將系爭車位計入林黃秀娣之區分所有建物內收取車位清潔費等情，為原告所無爭執，並有系爭證明書、買賣契約書、交款備忘錄、管理費繳費單（訴卷第13-19頁）在卷可憑，此部分事實均堪信屬實。
2.壯觀羅馬大廈之公共設施，僅編列系爭共用建號，並未將停車位使用空間另行單獨編定建號，亦即公共設施之登記範圍，係包括停車空間在內，為兩造所無爭執。而公寓大廈之地下室停車位，有就停車位部分獨立編列建號，而不與其他公共設施編列同一建號者；亦有與其他公共設施共同編列於同一建號者。前者，僅購買停車位之區分所有人始取得該建號之應有部分，未購買停車位者，則非該建號之共有人；後者，因公共設施之範圍包括停車位在內，均編列在同一建號。此時，各區分所有人之應有部分雖有不同，但就其應有部分是否即係停車位所表彰之權利，則仍應視登記之狀態而定。若在公共設施之應有部分登記狀態中加註含停車位者，自得認所有權範圍係包含停車位在內，而與前述編定獨立建號者相同。至若未為任何加註者，縱區分所有（專有）部分之面積相同，而在公共設施部分登記之應有部分不同，因無從完全確認該應有部分登記狀態之原因，尚難逕以在公共設施之應有部分比例較高，即認係包括停車位在內，參以此類登記狀態並無從區別算出停車位之應有部分所表彰之比例，亦無從據以分割而辦理該停車位所表彰之應有部分，致無從為移轉登記，故一般均藉由停車位使用證明書及向管理委員會登記之方式，用以表彰分管契約內容之約定，以資證明享有停車位之約定專用權，並符合區分所有人間得相互轉讓使用停車位之現實情狀。
3.再者，依前開所述法律規定及法律解釋，公寓大廈等集合住宅之公共設施，原則上均屬各區分所有人共有，但就公共設施內，仍得約定其中部分僅供特定區分所有人使用。在公共設施與停車位均編列在同一建號之登記狀態，享有停車位使用權者，即屬基於上開約定而取得約定專用權，應認各區分所有人間已合意成立分管契約。又此項約定專用之情形，如經以表彰停車位使用權之證明書方式記載，並向管理委員會為登記，因管理委員會為依法執行區分所有權人會議決議事項及管理維護工作所設立之組織，並為眾所周知可向其查詢該公寓大廈之相關事項，則其所為登記情形，自具有相當之公信力及公示性，並得據以拘束嗣後受讓取得之區分所有人。就此而言，在建物登記謄本上無從確認公共設施應有部分之範圍是否包括停車位時，區分所有人間用以表彰停車位專用權之使用證明書及管理委員會所為之登記狀態，應較單純應有部分之登記狀態，較為符合分管契約下停車位專有使用權之證明。
4.原告所買受之系爭建物，就系爭共用建號應有部分之登記狀態，雖較林黃秀娣就系爭共用建號之應有部分比例為高，惟依上開說明，自仍不足採為即已取得系爭車位約定專用權之依據。
5.而本件依上開所認定之事實，系爭車位前經林榮潔向系爭建物之前區分所有權人黃秀敏買受後，即經於系爭證明書上為承讓登記並經所屬公寓大廈即壯觀羅馬大廈之管委會辦理登記有案且將之併入林黃秀娣名下區分所有建物收取車位清潔費，佐以買賣標的物之權利移轉予買受人所指定之人，本於契約自由原則，為買賣契約所允許等情，已可認本件經林榮潔與黃秀敏訂立買賣契約後，系爭車位之專用權已由黃秀敏交付移轉予林黃秀娣，系爭車位在區分所有權人間林黃秀娣、黃秀敏間之買賣及移轉，並已為壯觀羅馬大廈之管委會所知悉並按之收取車位清潔費，客觀上之停車使用狀況亦為各區分所有權人所得知悉，且欲購買壯觀羅馬大廈各區分所有建物之人，亦當能查悉其買賣標的之專有部分所對應之約定專用停車位，是否包含系爭車位。參諸首開法律規定之說明，該等分管契約之變更，各區分所有權人及各該區分所有建物之繼受人自仍應受該分管契約之拘束。故壯觀羅馬大廈之區分所有權人使用停車位時，自應依分管契約之約定，由原取得約定專用權人，或向原約定專用權人受讓權利之區分所有權人，始得使用特定之系爭車位。
（四）原告雖主張伊取得系爭車位之約定專用權云云，惟系爭建物之前區分所有權人黃秀敏縱前經取得系爭車位之約定專用權，然已於上開所述之89年間將之轉讓與林黃秀娣，新利公司經由臺灣高雄地方法院91年度執字第207號強制執行事件取得系爭建物及其系爭共用建號之應有部分，暨原告嗣後於104年11月27日向新利公司購入系爭建物及系爭共用建號之持份時，既均屬繼受黃秀敏之系爭建物區分所有權人地位，仍應同受上述變更後分管契約之拘束。黃秀敏於斯時就系爭建物，均已無系爭車位之約定專用權，自亦無從由原告繼受取得。
（五）至原告雖提出拍賣公告影本1份（訴卷第29頁），主張系爭建物經高雄地院91年度執字第207號公告拍賣時，即已表明包含系爭車位，是系爭車位之約定專用權應隨同系爭建物所有權而移轉云云。觀諸其所提出之公告，乃透明房訊法拍屋全球資訊網網頁之列印文件，並非法院之拍賣公告，且上開強制執行事件卷宗亦已依法銷毀而無從調取核閱，有高雄地院105年12月26日雄院和資字第1050005083號函附卷可憑（訴卷第91頁），則原告所提拍賣公告是否與上開執行事件之公告內容相符，實堪質疑。況上開網頁公告內容亦明載「據債權人稱尚有一位NOB1-26號平面式停車位使用權，是否確有停車位使用權，請投標人自行查明，如有爭議，以實體確定判決為準」等語，除所載地下樓層數為B1(地下一樓），與系爭車位為地下二樓並不相同，更已表明不確定是否含有車位，是以難以上開網頁公告，逕認定系爭建物之區分所有權人於當時有系爭車位之約定專用權。原告此部分主張，同無可採。
（六）準此，原告並未證明其已合法取得系爭車位約定專用權，其主張難認屬實。另被告辯稱林黃秀娣基於分管契約，已自黃秀敏處受讓系爭車位之約定專用權，原告為該分管契約之繼受人，自應受該分管契約之拘束，被告等使用系爭車位，自非無權占有等情，應屬可採。而原告既未能證明已取得系爭車位之約定專用權，其進而請求被告等就系爭車位之占有，給付伊相當於租金之不當得利，亦難認有據。
七、綜上所述，原告本於民法第767條第1項、第962條、第179條等規定，請求被告等返還系爭車位，及請求被告給付6,000元併自105年5月1日起至返還系爭車位之日止，按月給付原告1,500元，均無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻防及舉證，經審酌後，核於判決結論不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 23 日
民事第三庭法 官 黃苙荌以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 2 月 24 日
書記官 陳仙宜