臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度訴字第1884號原 告 吳松霖訴訟代理人 史乃文律師
邱柏榕律師被 告 邱梅鳳訴訟代理人 江雍正律師
陳志銘律師李汶哲律師張芳綾律師上列當事人間請求返還價金事件，於中華民國105年6月20日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時提起預備合併之訴，其先位訴訟主張依民法第88條撤銷其錯誤意思表示後，依同法第179條規定請求返還已繳付之買賣價金新台幣（下同）500萬元；備位訴訟則主張行使任意解除權，並依民法第252條請求酌減違約金至相當之數額，再依民法第179條請求被告返還酌減違約金後原告所溢付之買賣價金500萬元。因其聲明單一，均請求返還500萬元，嗣本院行使闡明權後，原告不變更訴訟標的，乃更正其法律上之陳述，主張其非提起預備合併之訴，而是競合合併（或重疊合併）訴訟。揆諸上開說明，則其所為即非屬訴之變更或追加，本不須經被告之同意，爰予准許。再者，核其請求之基礎事實同一；且未影響被告之防禦及訴訟之終結者，縱其所為屬訴之變更，惟依民事訴訟法第255條第1項第
2、7款之規定意旨，被告雖不同意，本院亦得准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：㈠原告原欲向被告購買其所有之高雄市○○區○○○段○○○○
○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及坐落213地號土地上同段318建號建物（門牌○○○區○○○路○○號，下稱系爭建物，二者合稱系爭不動產），雙方於民國105年6月7日簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），內容竟記載原告向被告購○○○區○○○段」194、213、195地號土地及坐落213地號土地上318建號建物等語。原告因簽約過程匆促無法察其錯誤而，與被告簽立系爭買賣契約書，嗣原告於簽約完成後仔細閱覽，始知上情；另被告所有之系爭土地之使用區分均為一般農業區，使用地類別均為農牧用地，系爭建物為農舍，依據內政部不動產實價交易查詢，101年6月至105年2月間新本洲段共有36筆使用區分均為一般農業區，使用地類別均為農牧用地之土地出售，平均單價為0.62萬元，換算系爭土地之市價約為47,704,102元【計算式：面積（1,730.50＋2,422.19＋3,541.52）平方公尺×6,200元/平方公尺＝47,704,102元】。然原告誤認向被告購買上揭不動產後可辦理使用地類別變更為丁種建築用地，始考量以被告提出之售價7,780萬元購買之。嗣原告洽詢專業地政士後，始知悉頃近因政府政策變更，依被告上揭不動產之現況恐難完成使用地類別變更，且所提出售價又高於農牧用地之市場價格甚鉅，原告即無意承買之。原告以購買系爭不動產係出於錯誤，業以105年7月11日高雄市新興區郵局存證號碼001057號存證信函向被告撤銷該錯誤之意思表示，並請求返還原告已給付之第一期款500萬元價金，上開存證信函經被告於105年7月12日收受。又系爭買賣契約書第8條「違約、解除契約暨賠償責任」第2項約定：「二、…如因買方（即原告，下同）擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方（即被告，下同）得沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」等語，堪認兩造間系爭契約有保留解除權之約定，僅於原告任意解約時，被告得沒收已支付之全部價款做為違約金。是原告於105年7月11日高雄市新興區郵局存證號碼001057號存證信函已併向被告為解除契約之意思表示，上開存證信函經被告於105年7月12日收受，堪認原告縱無法以錯誤為由撤銷締約之意思表示，亦已合法解除與被告間之買賣契約。爰依民法第88條、第179條；解除契約及民法第252條、第179條之規定，併合請求被告返還買賣價金等語。
並聲明：㈠被告應給付原告500萬元，及自105年7月13日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。㈡願供擔保請准予宣告假執行。
㈡對被告答辯之補充：
⒈被告提出之不動產專任委託銷售契約書為被告與開騵不動產
仲介經紀有限公司（台灣房屋岡山7+1工商特許加盟店，下稱台灣房屋）雙方簽立之契約，未經原告簽名確認，甚且原告本件訴訟以前根本未曾見過上開契約，上開契約自不生拘束原告之效力；又被告提出之標的現況說明書雖有記載新本洲段194、213、195地號土地及318建號建物之文字，然兩造簽立之系爭買賣契約書，並未約定標的現況說明書與買賣契約書內容衝突時之效力；再被告雖提出買賣雙方簽約交付文件/款項簽收表，稱已將系爭房地之所有權狀正本交予兩造委任之地政士陳碧珠云云，惟觀之系爭買賣契約書，兩造之簽約日期為105年6月7日，且買賣雙方簽約交付文件/款項簽收表紀錄，被告將土地、建物所有權狀予交付地政士陳碧珠之時間為105年7月7日，堪認兩造簽立買賣契約書時，原告並未確認被告提出之土地、建物所有權狀。是被告提出之上開文件，均無法作為兩造間就新本洲段194、213、195地號土地及318建號建物成立買賣契約合意之證明。
⒉另被告雖稱：「原告明知系爭土地使用區分均為一般農業區
，使用地類別均為農牧用地，如其欲將其變更為丁種建築用地，理應於買受前先向相關單位查詢確認，據以評估是否符合購買之目的。詎原告竟捨此未為，在未能查得系爭土地是否確可並更為丁種建築用地之情形下，即進行購買系爭土地，自難辭過失之責。且依原告所言，其嗣後係因洽詢地政士後，始知悉系爭土地恐難變更為丁種建築用地，足見本件錯誤，原告稍加注意即可避免」云云。惟按，不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章；第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、同條第3項、第23條第1項規定甚明。次按內政部104年11月25日內授中辦地字第1041309504號字第號令修正，105年1月1日施行之不動產說明書應記載及不得記載事項規定，土地（素地）之不動產說明書應記載標示及權利範圍、使用管制內容（含1.使用分區或編定。2.法定建蔽率。3.法定容積率。4.開發方式限制。5.是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地，若是，應敘明其使用管制情形）；成屋應記載其建築改良物之建物標示、權利範圍及用途（建物用途，並應附如附建物使用執照、建物登記謄本或其他足資證明法定用途文件），並記載坐落基地之使用管制內容。揆之本件，被告委由經紀業仲介進行土地及建物之買賣，有被告提出之不動產專任委託銷售契約書可憑，惟被告委託之經紀業者提出標的現況說明書，其內容過於簡略且不符合前揭內政部不動產說明書應記載事項之規定，以致原告簽立買賣契約書時未能準確判斷可否達成將土地變更為丁種建築用地之使用目的，而為錯誤之意思表示，自非屬原告之過失所致。
⒊被告固抗辯：「系爭買賣契約第8條第2項約定之內容為，如
因買方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用等語，其真意係指買方即原告如不遵照契約內容履行，賣方即被告得主張買方有不買之意思，並沒收所收受之買賣價金，作為買方不履行契約之損害賠償。上開約定，均非保留解除權之約定，原告依據上開約定向被告表示解除契約，自不生解約之效力」云云，惟查，系爭買賣契約書第8條：違約、解除契約暨賠償責任之第1、2項約定：「一、…。如因賣方擅自解約、不為給付或其他可歸責於賣方之事由致本約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方外，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。二、…。如因買方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」，該條名稱即已標明其內容涵括違約、解除契約，及賠償責任三項，明確表明此約款包含解除契約權行使之約定。再就上開第1、2項之內容，無論就出賣人或買受人方面均明文約定，系爭買賣契約簽訂後，原告或被告擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，應負損害賠償責任，並應給付違約金。而上開約款內容係就解除契約所生之責任為約定，觀諸該等文字為「擅自解約」、「不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方/買方之事由致本約解除時」，而「擅自」乙詞為「獨斷獨行，自作主張」之意，即未經他人同意而為，至「解約」乙詞係解除契約之簡稱，為契約法之用語，而解除契約除法定解除事由外，本於契約自由原則，契約當事人尚得另為約定解除權之約定，而「擅自解約」非法定解除權之事由，亦非債務不履行之事由，與「不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方/買方之事由」等情事，顯然不同，前者係一方解約之意思表示，而後者係須有一方有「不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方/買方之事由」等情事致解除契約，亦即須有未違約之一方當事人另為解除契約之意思表示，從而該「擅自解約」其意為系爭買賣契約當事人之一方得未經他方同意解除契約，至為明確。況「擅自解約」為解除契約，係使契約失其效力，而無庸為給付，若係就當事人一方不為給付，解除契約不合法為約定，則後者之「不為給付」即已涵括，自無再為「擅自解約」約定之必要，足見「擅自解約」並非僅係「不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方/買方之事由」等違約情節之例示。是依上開約款之文義，「擅自解約」與「不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方/買方之事由」既係分別就契約解除之權利行使為約定，亦即除「不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方/買方之事由」所生之法定解除權外，另就買賣當事人得不經他方同意之解除權為約定，並無文義不明之情事，則依該第2款約定，原告既得不經被告同意，解除契約，則原告自得依該約定單方解除系爭買賣契約，惟應給付違約金及負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用之責任，臺灣高等法院100年度重上字第689號判決意旨參照，被告所辯即無理由。
⒋又被告抗辯：「系爭買賣契約第8條第2項約定之內容為，如
因買方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用等語，依其文義，賣方所沒收之買方全部價款，其性質應屬保留解除權之代價，亦即原告願賠償已支付之全部價款做無終止消滅契約之代價，而非違約金，應無適用民法第252條酌減違約金之情事」云云，惟按「解約金，係契約當事人約定以金錢為保留解除權之代價，亦即付與人得拋棄所付之金錢，以解除契約；收受人亦得加倍返還所受之金錢，以解除契約。付與人欲解約，依意思表示為之即可，無須另為拋棄之表示。收受人欲解約，須於為解約之意思表示前或同時給付所受金錢之倍額或約定之金額，否則，不生解約之效力。」最高法院91年度台上字第1890號判決意旨參照。次按「違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬保留解除權之代價，兩者性質迥異。系爭契約第十條約定『本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數返還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方，本約方得解除，各無異議』等語，依其文義，前段似為違約金之約定，後段載明上訴人不賣或不照約履行時，得將已收價款返還及賠償同額款項與被上訴人後解除契約，則屬保留契約解除權之約定。」最高法院105年度台上字第169號判決意旨參照。查本件原證二買賣契約書第8條第1、2款約定：「一、…。如因賣方擅自解約、不為給付或其他可歸責於賣方之事由致本約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約另行給付買方外，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。二、…。如因買方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」等語，參酌前揭最高法院91年度台上字第1890號判決、最高法院105年度台上字第169號判決意旨，系爭買賣契約書第8條約定，依其文義解釋，沒收款項屬「違約金」之性質，蓋依據第1項約定，於賣方擅自解約之情形，無需先行或同時提出以收受價金同等價額，即可致生解除契約之效力，則賣方擅自解約時應給付買方之違約金自非保留解除權之代價，殆無疑義。又第8條第1項及第2項係分別規定賣方及買方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方/買方事由所致之解約，二者除規範主體不同外，約定之架構、內容、效果，均屬一致，別無另做不同解釋之理，則本件原告依據系爭買賣契約書第8條第2項擅自解約時所給付之違約金，亦非為保留解除權之代價，可堪認定。
⒌另被告辯稱：「依系爭買賣契約第3條第1項之約定，本件買
賣價款為7,780萬元，原告僅支付第一期款（即簽約款）500萬元即未再給付，是被告因原告違約所受損害及所失利益，高達7,280萬元，故被告將原告已給付之價金全部沒收充為違約金，並無過高情事。」云云。惟依據被告與台灣房屋所簽之不動產專任委託銷售契約書，第2條委託銷售價格：「委託人願意出售土地、建築改良物、其他…，總價格為新台幣捌仟萬元整，車位價格為新台幣…元整，合計新台幣捌仟萬元整，本銷售價格非經甲、乙雙方書面同意，不得變更。前開金額未記載者，本契約無效。」，第4條乙方之義務第2項約定「㈡乙方應做好買賣交涉及回覆有關問題、告知銷售狀況，並於簽約前，應據實提供乙方最近三個月同類型不動產之成交行情，供甲方訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。」同條並有【乙方已提供最近三個月同類型不動產之成交行情與甲方參考無誤。甲方簽章 蔡石銘 】之記載，堪認被告與台灣房屋約定之銷售價格8,000萬元，應符合系爭不動產105年6月7日兩造簽立系爭買賣契約書時之市場交易行情，則系爭買賣契約書約定之價金為7,780萬元，因原告擅自解約雖致被告無法取得7,780萬元之現金，惟仍保有價值8,000萬元之不動產，被告應無損失可言。又如認為被告於原告解約前已受有原告遲付價金之利息損害，查原告所發高雄新興郵局存證號碼1057號存證信函解除買賣契約之存證信函，係於105年7月19日送達被告本人簽收，兩造間如曾成立系爭買賣契約，亦應於105年7月19日解除，又依據系爭買賣契約書第3條第2項付款方式之約定，原告本應於105年7月6日給付第二期款（備證用印款）780萬元，再依第8條第2項約定「二、買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期之次日起致完成給付日止）。」等語，原告應自105年7月7日至105年7月19日止，每日按780萬元之萬分之二計算違約金予被告，即20,280元【計算式：13日×7,800,000×2/10,000＝20,280】，則被告將原告已交付之500萬元價金全數沒收，顯屬過高。
二、被告則以：㈠兩造合意購買者確為系爭土地，並無意思表示錯誤之情事。
至系爭買賣契約上土地標示雖載○○○區○○○段」，惟此僅係兩造委任之地政士於記載時筆誤誤植，並不影響兩造合意之買賣標的。況依高雄市政府地政局岡山地政事務所網站上「非都市土地使用分區及使用地類別查詢系統」，高雄市○○區○○○○段○○段號，兩造自無可能○○○區○○段
194、213、195地號土地作為買賣標的，益徵系爭買賣契約所○○○區○○○段」僅係誤載，兩造合意買賣之標的物均○○○區○○○段194、213、195地號土地，意思表示即屬一致，並無錯誤之情事。且觀兩造所訂系爭買賣契約，亦無以系爭土地可辦理使用地類別變更為丁種建築用地為契約之內容。準此，兩造既然未就系爭土地是否可辦理使用地類別變更為丁種建築用地為商議，並經原告將此納為系爭土地買賣條件之一而對被告為買受之意思表示，則原告買受系爭土地之目的是否基於可辦理使用地類別變更為丁種建築用地等，應屬其主觀買賣動機之意思決定形成過程，縱因嗣後與客觀事實不一致，當屬動機錯誤，而非其效果意思與其外部表示行為不一致，依上開說明，自非屬意思表示錯誤，不得任意撤銷其意思表示，以免害及交易安全，故原告主張其意思表示錯誤，依民法第88條第1項規定撤銷購買系爭房地之意思表示云云，顯屬無據。又原告明知系爭土地之使用地類別均為農牧用地，依一般購買土地交易之常情，如其欲將其變更為丁種建築用地，理應於買受前先行向相關單位查詢確認，據以評估是否符合購買之目的。詎原告竟捨此未為，在未能查得系爭土地是否確可變更為丁種建築用地之情形下，即逕行購買系爭土地，自難辭過失之責。至原告稱被告所提之標的現況說明書過於簡略，致其未能準確判斷可否將土地變更為丁種建築用地云云，然其就判斷土地可否變更為丁種建築用地之標準為何，卻未舉證以實其說，所言已屬無據。況倘標的現況說明書有過於簡略致原告未能準確判斷之情事，原告自可於買受前就其認為不足部分詢問被告或被告委託之經紀業者，惟原告於買受前及買受時，均未就標的現況說明書之記載為任何表示，顯見其於買受系爭土地時，主觀上亦認該部分之說明並無不足，自難做為轉嫁其欠缺前揭查證義務所應負之危險。故其主張被告所提之標的現況說明書過於簡略致其未能準確判斷云云，顯屬臨訟辯駁之詞。
㈡又系爭買賣契約第8條第2項約定之內容為：如因買方擅自解
約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用等語。其真意係指買方即原告如不遵照契約內容履行，賣方即被告得主張買方有不買之意思，並沒收所收受之買賣價金，作為買方不履行契約之損害賠償。上開約定，均非保留解除權之約定，原告依據上開約定向被告表示解除契約，自不生解約之效力；縱認兩造間有保留解除權之約定，依其文義，賣方所沒收之買方全部價款，其性質應屬保留解除權之代價，亦即原告願以賠償已支付之全部價款作為終止消滅契約之代價，而非違約金。且依原告之主張，該約款如屬保留解除權之約定，則依最高法院判決意旨，原告依約行使解除權解除契約當無違約可言，如何發生違約金處罰之問題？準此，被告依系爭買賣契約第8條第2項沒收之500萬元，其性質應屬保留解除權之代價，並無適用民法第252條酌減違約金之情事；退步言之，縱認系爭買賣契約第8條第2項之性質係屬違約金，依原告與台灣房屋所簽不動產專任委託銷售契約書第十條第二項所載：「…如因可歸責於買方之事由，致無法完成簽約者，甲方（即被告）得沒收買方已支付之定金，甲方（即被告）並同意支付該沒收定金50%予乙方（即台灣房屋）…」，可知被告所沒收之款項中，日後有50%需支付予台灣房屋作為服務報酬，以系爭500萬元而言，被告僅能取得250萬元。
又依系爭買賣契約第3條第1項之約定，本件買賣價款為7,780萬元，而被告當時買受系爭土地之價格約3,000萬元，故如原告依約履行，被告原可獲得之利益為4,780萬元（如依系爭土地之公告現值計算，系爭土地之市值為24,735,399元【計算式：1,730.5×2,900＋3,541.52×2,900＋2,422.19×3,900＝24,735,399】，則原告依約履行時，被告可獲得之利益應為53,064,601元）。是以被告得取得之違約金僅占可獲得利益之5%（計算式：250萬元÷4,780萬元＝0.05，小數點以下四捨五入），並無過高情事。本件兩造所約定之違約金已低於一般房屋買賣違約金行情，則被告將系爭500萬元全部沒收，並無過高情事。是原告主張該違約金過高，請求酌減，顯無理由，應予駁回。
㈢並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。
三、兩造不爭執及爭執事項：㈠不爭執事項：
⒈兩造105年6月7日簽立之買賣契約書記載買方為原告，賣
方為被告，不動產買賣標的為土地標○○○區○○段194、213、195地號土地，建築物改良標示318建號○○○區○○○路○○號建物。
⒉新本洲段194、213、195地號土地之使用區分均為一般農
業區，使用地類別均為農牧用地，213地號土地上坐落有同段318建號農舍。
⒊高雄市○○區○○○○段○○○○○○○○○○○○號土地。
㈡爭執事項：
⒈原告依民法第88條規定撤銷與被告間訂立系爭買賣契約之
意思表示，並依不當得利法律關係請求被告返還已繳付買賣價金500萬元，有無理由？⒉原告主張任意解除兩造間系爭買賣契約，依民法第252條
規定請求酌減違約金，並依不當得利法律關係，請求被告返還溢付之買賣價金，有無理由？
四、本院判斷：㈠原告依民法第88條規定撤銷與被告間訂立系爭買賣契約之意
思表示，並依不當得利法律關係請求被告返還已繳付買賣價金500萬元，有無理由？⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照）。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自明。
⒉原告主張兩造於105年6月7日簽立買賣契約書，係原告向
被告購買其所有○○○區○○○○段」194、213、195地號土地及坐落213地號土地上同段318建號建物，惟契約書竟記載購○○○區○○○段」，原告因簽約過程匆促無法察其錯誤而與被告簽立買賣契約書，嗣原告於簽約完成後仔細閱覽契約書始知上情之事實，業據原告提出土地登記謄本、系爭買賣契約書為證（見本院卷第9至21頁），復為被告所不爭執，固堪信實。惟查，高雄市○○區○○○○○段○○○○○○○○○○○○○號土地及坐落213地號土地上同段318建號建物，為兩造所不爭執，且兩造對上開土地及建物等買賣標的物之同一性並非不一致，難認有誤買之可能，堪認系爭契約書所記載為「本洲段」，乃係「新本洲段」之誤載，是兩造成立之買賣標的物確實為上開「新本洲段」之不動產，則於買賣契約書內，因將系爭不動產誤載為「本洲段」之情形，核與意思表示之內容或表示行為有錯誤之情形有間，是原告因上開誤載情形，主張依民法第88條之規定撤銷其買受之意思表示，尚屬無據。
⒊另原告主張被告所有之系爭土地之使用區分均為一般農業
區，使用地類別均為農牧用地，213地號土地上坐落有同段318建號農舍，依據內政部不動產實價交易查詢，換算新本洲段194、213、195地號土地之市價約為47,704,102元，因原告誤認向被告購買上揭不動產後可辦理使用地類別變更為丁種建築用地，始考量以被告提出之售價7780萬元購買之，嗣原告洽詢專業地政士後，始知悉頃近因政府政策變更，依被告上揭不動產之現況恐難完成使用地類別變更，且所提出售價又高於農牧用地之市場價格甚鉅，原告即無意承買之，原告向被告購買系爭不動產係出於錯誤，業以105年7月11日高雄市新興區郵局存證號碼001057號存證信函，向被告撤銷該錯誤之意思表示，並請求返還原告已給付之第一期款500萬元價金，上開存證信函經被告於105年7月12日收受等事實，並據原告提出內政部不動產實價交易查詢表、存證信函及收件回執為證（見本院卷第22至29頁），被告固不爭執上開證據之真正，惟否認原告意思表示有錯誤之情形，並以前詞置辯。經查：
⑴系爭不動產係由訴外人即原告之母楊美雪，向被告所委
任之房仲業者台灣房仲公司魏世鵬，接洽買賣事宜，且均由楊美雪處理、決定，僅於簽約階段時，由原告出面簽約，而原告於簽約日當天，始知要購買系爭不動產等情，業據證人即久利氣體工業有限公司員工劉吉倪到庭結證在卷，而為兩造所不爭執（見本院卷第116至119頁），堪信為實。則本件簽約人既係原告，而非楊美雪，兩造於簽立系爭不動產買賣契約書時，原告始知有要購買系爭不動產之事宜，則其購買系爭不動產之意思表示之內容是否有錯誤，即有疑問。而楊美雪究係以代理人之身分，代理原告接洽購買事宜？或係其本人為實際所有人，而借名登記在原告之名下？均未據原告舉證說明。則純由系爭不動產洽購及簽約過程而言，難認原告購買系爭不動產之意思表示內容有錯誤之情形，而符合民法第88條之規定。
⑵又原告主張其誤認欲購買之系爭不動產，可辦理使用類
別變更為丁種建築用地，始以高於系爭不動產市價約47,704,102元之行情，即以被告提出之售價7780萬元購買之，嗣原告洽詢專業地政士後，始知悉頃近因政府政策變更，依被告上揭不動產之現況恐難完成使用地類別變更，且所提出售價又高於農牧用地之市場價格甚鉅，原告即無意承買之等情，則為被告所否認。且縱認原告所述屬實，惟查：
①證人楊美雪到庭結證稱：「…（問：與何人談不動產
買賣細節？）仲介。（問：買賣系爭不動產之前，曾向被告租了四個月？）是。本來合約簽要租五年，好像從前年開始租，但後來漏水，被告不修理，我們損失好幾十萬，我們就搬出去了。（問：搬出去後，為何想買系爭不動產？）仲介說以後那個地方可以納到本洲工業區裡，所以我才買，仲介是主動來找我的。
（問：只說納到本洲工業區，有無說可以蓋工廠？）有，他還說不管是農地、工業區都可以蓋廠房，他還主動去找了我好幾次。剛開始被告也不願意賣，因為我們搬出去時有發生爭吵。…（問：仲介有無跟你說你買的土地可以變更成丁種工業用地？）有，所以我才沒有殺價。（問：是否知道如何辦理變更成丁種工業用地？還是必須由代書辦理？）不知道，要由代書辦。（問：是哪個仲介跟你說可以變成丁種工業用地？）魏先生，全名要看名片。…（問：被告有無跟你講過可以變成丁種建築用地？）我沒有跟他接觸過。
…（問：仲介跟你講後，在簽約前你有無再去查這土地到底可否變更成丁種建築用地？）沒有，他說他們查得很清楚了。（問：之前有無跟該仲介接觸過？）之前我朋友有，我則沒有。（問：既未與仲介接觸過，為何沒查證就相信他？）我如果會去查證，就不會這麼笨。（問：6月7日簽約，何時繳第一期款？）仲介說五十萬是斡旋金，說不成他會還我，我先開支票給他，幾天後就兌現了。他跟我講說成了，定金要500萬元，所以我再開450萬的支票給他，加上之前50萬元，成為第一期款。（問：你是否識字？）識字。
（問：有無看買賣契約書？）有，重點看一看而已。
…（問：仲介全名？）魏世鵬。」等語（見本院卷第137至143頁）。
②證人即仲介業者魏世鵬到庭結證稱：「（問：有無帶
買賣契約來？）我有帶不動產買賣意願書。楊美雪與原告曾與被告有租賃關係，原告向被告承租廠房，他們很清楚是一般農牧用地，且上面有合法農舍，他們很清楚地貌地形，他們退租後，開始想買地，他們知道我跟地主蔡先生、蔡太太很熟，所以請我帶他們看過很多工業廠房，有7萬5的、有10萬的，最後他們仍屬意系爭土地後出價。這塊地我很清楚的跟他講是一般農牧農業用地，且地點就在路竹科學園區、本洲工業區的中間，離交流道很近。我也告知在新本洲段裡的成交行情都高過這一塊的出價，同地段同條件的我接過五萬四、五萬二，這塊出價每坪三萬八千元，這是農地，也用農地的價格在賣。第一次原告斡旋出了兩萬八到三萬元，他一直告訴我他有困難，他很清楚這是農地，銀行貸款的額度不高，所以在一○五年五月初時他就放棄了。但是他購買意願很強，後來他又跟銀行接洽，也再跟我出價，如確認書所載每坪三萬三，賣方同意。從五月初放棄到六月七日成交，總價是七千七百八十萬元，我們一再確認這塊是一般農業農牧用地。後來他開了一百萬元的支票作為斡旋金，斡旋過程中，他請了兩個顧問，一個是現在他們的總經理劉先生，一個是巨亨地產開發有限公司的地政士陳振豐，請他們兩人做買賣、產權的確認。這兩人在簽約過程都有參與，於一○五年六月七日簽約，簽約後一百萬元斡旋金就轉成買賣價金。不動產買賣意願書沒提到可以做其他用途，這是一般農業農牧用地，且成交價也是農地的價格，如果這是工業用地，一坪三萬三，我也會借錢搶著來買，這是暴利。（問：有無給付定金？簽約後有無再拿錢給你？）沒有再拿錢給我，後面就代書作業了。（問：一百萬元斡旋金後，有無給付定金？）簽約時有當場給付簽約金五百萬元，其中一百萬的斡旋金就轉為買賣價金。（問：所以是當場開四百萬元的支票？）是當場開或是準備好了，我不清楚，總簽約金就是五百萬元。（問：錢有無交付給被告？）這筆錢現在在履保公司。（問：簽完約以後，楊美雪有無再找你？）她跟我有電話聯絡，她想要解約。（問：什麼原因？）她沒有特別告知我。她就是不想買。（問：楊美雪沒有提到系爭土地不能做使用地類別變更？）沒有，她就說她不想買了。（問：簽約前，你有無講將來可以變更為丁種建築用地？）沒有。這種重大的事情，如果可以變更的話，會記載在確認書上。…（問：依楊美雪所述，是你到他岡山辦公室說系爭土地可變更為丁種工業用地，有無此事？）沒有。…（問：你介紹系爭土地給楊美雪後，有無告知系爭土地以後可以納入本洲工業區範圍？）沒有。…（問：依你剛所述，楊美雪以七千七百八十萬元，這金額是你建議或他開出的？）楊美雪第一次開七千六百八十萬元，我跟他說這樣買不到，她後來追加一百萬元。他開這金額時就給我斡旋金了。我現在想起來，她當時好像是開50萬元的斡旋金。
…（問：你有無問是否因資金問題或其他問題而不買？）我有問，他就說不想買。電話中我有跟她說請她履約。…」等語（見本院卷第161至165頁）。
③由上開二位證人證詞互核以觀，證人楊美雪雖證稱仲
介業者魏世鵬有跟其說系爭土地可以變更成丁種建築用地之事，惟為魏世鵬所否認；揆諸系爭買賣契約書內，又無約定此項可變更成丁種建築用地重要事項之明確記載，是原告所稱其誤認乙節，乃形成原告內心效果意思之原因即動機，其只存在原告之內心，並未顯示於購買之意思表示中，實難為相對人之被告所查覺，而原告在其意思形成之過程中，對於就其決定為購買內容之意思表示具有重要性之上開事實，其認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；且此部分，原告又未證明簽約當時已為相對人之被告所明瞭者，是原告以此被告不明瞭之動機錯誤，主張依民法第88條之規定撤銷系爭不動產買賣契約，亦乏依據。
⑶綜上，是原告主張其得依民法第88條之規定，撤銷系爭
不動產買賣契約，並依民法第179條不當得利之法律規定，請求返還已給付之價金500萬元，尚乏依據，不應准許。
㈡原告主張任意解除兩造間系爭買賣契約，依民法第252條規
定請求酌減違約金，並依不當得利法律關係，請求被告返還溢付之買賣價金，有無理由？⒈按解除契約，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非
有法律所認之解除權不得為之（最高法院23年上字第3968號判例參照）；又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例參照）。
⒉原告主張其向被告購買系爭不動產後，除係出於錯誤外，
並得任意解除系爭買賣契約，業以105年7月11日高雄市新興區郵局存證號碼001057號存證信函，向被告撤銷該錯誤之意思表示，並解除系爭買賣契約，並請求返還原告已給付之第一期款500萬元價金，上開存證信函經被告於105年7月12日收受等事實，並據原告提出內政部不動產實價交易查詢表、存證信函及收件回執為證（見本院卷第22至29頁），被告固不爭執上開證據之真正，惟否認原告有任意解除權（其中原告主張意思表示錯誤而撤銷之部分，為無理由，已如前述；於此僅探討其任意解除權之部分），並以前詞置辯。經查：
⑴系爭買賣契約第8條：「違約、解除契約暨賠償責任」
之第2項約定：「二、買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期價款萬分之二計算違約金於賣方（自逾期次日起至完成給付日止）。經賣方定七日期限催告逾期仍不履行者，賣方得解除契約。如因買方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。惟已移轉於買方或其指定登記之名義人之產權，買方應於解除本契約後請求請求登記名義人立即無條件歸還賣方」，此乃有關於買方即原告之「違約、解除契約暨賠償責任」之約定；同樣有關於賣方即被告之「違約、解除契約暨賠償責任」之約定，即約定在同條第1項（均見本院卷第19頁）。由上開條文第1、2項約定之文義互核以觀，所謂「擅自解約」乙項，究何所指？是買賣雙方對任意解約權之特別約定？亦或是屬可歸責於一方之事由致他方得行使解約權之例示項目？此固據兩造立論引據，攻防激辯，惟本院認為，契約解除權之行使，應屬於不違約之一方，非有法律所認之解除權，本不得為之，若認買賣雙方任一方有得任意行使解除權之約定，乃屬例外情形，自應對此保留解除權之特別約定，有相當明確之文義敘述並記載，始足保障買賣雙方並維護交易安全。準此，上開條項之「擅自解約」，依其出現於系爭契約書內容之文義及體例解釋，應指：不符合法律之規定，且未經買賣雙方事後合意解除或事前有保留解除權之特別約定，一方任意解除契約之情形。因「擅自解約」者，其主觀上並非「不為給付」，客觀上又非屬「給付不能」之情形，惟其主觀上因誤認自己可解除契約，客觀上又無從發生合法解約之效果，既未經買賣雙方事後合意解除，或因事前有保留解除權特別約定而得事後依約解除，其「擅自解約」，此情形乃屬可歸責於行使「擅自解約」之人，故此項「擅自解約」，即與「不為給付」、「給付不能」或「其他」可歸責於買（賣）一方之事由相同，並列一起。而有上開可歸責於買（賣）一方事由產生，僅他方得行使解除權，換言之，上開併列之四項可歸責於買（賣）一方之事由，於此即屬約定解除權之事由（其中有些事由與法定解除權之事由相同，性質上，乃藉此約定，重申得解除契約之事由）。惟符合上開並列四項之其中一項可歸責於買（賣）一方之事由時，亦須俟不違約之他方行使解除權，行使後才會「致本契約解除時」，始有後述所稱之「除同意買（賣）方得沒收已支付之全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用…」之法律效果。
⑵而本件系爭契約書內並無明確文義記載有關保留解除權
之特別約定，即無從截取書據中之「擅自解約」一詞，憑此一詞即推論出兩造買賣雙方即有保留解除權之特別約定，於無法定解除權事由時，即得依此「擅自解約」之文義，任意行使解除權。且觀諸原告於105年7月12日以上開存證信函行使任意解除權後，隨即於同年月19日提起本件訴訟，有原告起訴狀之收狀章在卷可稽（見本院卷第3頁），而被告於105年10月29日則以岡山郵局存證號碼000390號存證信函催告原告「…應於文到3日內給付餘款7,280萬元予本人…」，並未同意買方即原告得解除契約，此有上開存證信函附卷可佐（見本院卷第108頁）；且依上開存證信函之內容，屬賣方而有解除權之被告，亦無向原告為解除契約之意思表示，另證人即被告之代理人仲介業者魏世鵬亦結證稱：「…電話中我有跟她說請她履約。…」等語（見本院卷第165頁倒數第4行），則依上說明，本件被告係有法定解除權或上開（系爭買賣契約第8條第2項並列之四項）約定解除權之人，其既未曾向原告解除系爭買賣契約，即無上開第8條第2項約定之「…致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」之問題。是系爭買賣契約書既無保留解除權之特別約定，原告即無任意解約權；而系爭買賣契約既未經兩造合意解除，且未違約之被告又未行使其法定或約定之解除權，而致系爭買賣契約解除失效，則原告依法及依系爭買賣契約書之約定，仍應繼續給付系爭不動產買賣價金之餘款予被告，乃為買方所應負給付買賣價金之義務。是原告主張因系爭買賣契約書第8條第2項中有「擅自解約」一詞之記載，其即有對系爭買賣契約之任意解約權，洵無足採。
⑶至原告主張臺灣高等法院100年度重上字第689號判決意
旨，其情形與本件之情形尚非一致，且對本院無拘束力，尚難援引適用，而為原告有利之認定。
⒊系爭買賣契約書既無兩造有關保留解除權之特別約定，原
告即無任意解約權，原告主張其得依系爭買賣契約書第8條第2項中有「擅自解約」之一詞，即得任意解除系爭買賣契約，實不足採；而系爭買賣契約又未經兩造合意解除；且未違約之被告又未行使法定或約定之解除權，致系爭買賣契約有被解除而失效之情形，均如前所述，則原告主張其已任意解除兩造間系爭買賣契約，並依民法第252條規定請求酌減違約金，及依不當得利法律關係，請求被告返還溢付之買賣價金，即無理由。
㈢綜上所述，原告依據民法第88條、第179條；系爭契約第8條
第2項任意解除契約及民法第252條、第179條之規定，併合請求被告返還買賣價金，均為無理由。從而，其請求被告應給付原告500萬元，及自105年7月13日起至清償日止，按年息百分之五計算利息，不應准許，應予駁回。又原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均核與判決結果不生影響，爰不逐一論述指駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 7 月 18 日
民事第二庭法 官 劉建利以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 18 日
書記官 黃進遠