臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度訴字第1247號原 告 黃得賢
蔡淑如共 同訴訟代理人 張仕賢律師被 告 統一超商股份有限公司高雄市第三十五分公司法定代理人 李建雄被 告 侯佳君上二人共同訴訟代理人 吳臺雄律師上當事人間請求回復原狀等事件，經本院於民國105 年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告統一超商股份有限公司高雄市第三十五分公司應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○○號建物一樓如附圖編號C 所示部分（7-11內固定桌）、如附圖編號D 所示部分（玻璃牆及玻璃門）拆除後，連同如附圖編號B 所示部分（面積二八點五八平方公尺），回復為停車空間之狀態。
被告侯佳君應給付原告黃得賢新臺幣壹萬壹仟伍佰肆拾捌元、原告蔡淑如新臺幣壹萬肆仟伍佰伍拾參元，及均自民國一０五年五月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告統一超商股份有限公司高雄市第三十五分公司負擔百分之六十九，被告侯佳君負擔百分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告統一超商股份有限公司高雄市第三十五分公司如以新臺幣參拾玖萬玖仟捌佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告侯佳君如分別以新臺幣壹萬壹仟伍佰肆拾捌元、新臺幣壹萬肆仟伍佰伍拾參元為原告黃得賢、蔡淑如預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告黃得賢、蔡淑如與被告侯佳君、訴外人侯瑞川均為坐落
高雄市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上「東發大樓」之區分所有權人，其中坐落同段同小段1013建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號）為侯瑞川所有（民國104 年1 月23日移轉登記為侯佳君所有）；同段同小段1014建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號
2 樓為侯佳君所有；同段同小段1015建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號3 樓）本為訴外人譚順東所有，嗣於102 年6 月25日變更登記為黃得賢所有；同段同小段1017建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號4 樓）本為訴外人胡素芬所有，嗣於102 年3 月4 日變更登記為蔡淑如所有。且坐落同段同小段1016建號建物（下稱系爭建物）為上述4 建物及同段同小段1018、1019、1020建號建物共7 戶共有之公共設施。詎侯佳君前將東發大樓頂樓出租予訴外人中華電信股份有限公司（下稱中華電信公司），每月租金新台幣（下同）18,000元，租期自95年4 月1 日起至100 年3月31日止，期滿續約1 期，而自100 年4 月1 日起至105 年
3 月31日止之每月租金，均係匯入侯佳君之帳戶。惟東發大樓之樓頂平台亦為該大樓共同部分，為全體區分所有權人共有，東發大樓區分所有權人並未協議由侯佳君分管使用頂樓。侯佳君未經全體區分所有權人同意，即擅自將該頂樓出租予中華電信公司，已侵害其他區分所有權之權利，且受有不當得利，經前案確定判決（臺灣高雄地方法院102 年度重訴字第78號、臺灣高等法院高雄分院103 年度上字75號）認定侯佳君應給付損害賠償或返還不當得利予譚順東、胡素芬，即自101 年10月1 日起回溯5 年期間租金收入總金額之各1/
7 。原告二人嗣已分別取得1015、1017建號建物及共用部分（含頂樓）所有權，基於上情，自得依民法第179 條規定，請求侯佳君返還按每月租金金額各1/7 計算之不當得利，其中黃德賢得請求之金額，自102 年7 月1 日起至105 年3 月31日止（共33個月又6 日）合計85,371元【計算式：18000×（33＋6/ 30 ）×1/ 7＝597600】；蔡淑如得請求之金額，自102 年3 月4 日起至105 年3 月31日止，合計94,894元【計算式：18000 ×（36＋28/31 ）×1/7 ＝94894 】。
㈡侯瑞川於90年5 月1 日起，將其有約定專用權之系爭建物1
樓如附圖編號B 所示停車空間（面積28.58 平方公尺，下稱
B 部分），出租予被告統一超商股份有限公司高雄市第三十五分公司（下稱統一公司）經營7-11便利超商使用，而統一公司在其內如附圖編號C 所示部分（下稱C 部分）設置7-11內固定桌、如附圖編號D 所示部分（下稱D 部分）設置玻璃牆及玻璃門，已變更該公共設施之用途及性質，違反建築法令規範，逾其設置使用目的，並超出一般社會通念所得接受之管理使用方式，係侵害其他東發大樓區分所有權人之利益，前經原告二人之前手譚順東、胡素芬對侯瑞川訴請回復原狀等，經前案確定判決判命侯瑞川應將該判決附圖C 、D 部分回復為平面狀態。統一公司雖非前案被告，然依公寓大廈管理條例第3 條第8 款規定，統一公司屬東發大樓之住戶，應受同條例第9 條第2 項規定拘束，而依上所述，統一公司就B 部分之使用已侵害其他東發大樓區分所有權人利益，原告自得本於東發大樓區分所有權人地位，依民法第767 條、第821 條規定，請求統一公司將該B 部分之C 、D 部分地上物拆除，並回復為停車空間狀態。
㈢並聲明：⒈侯佳君應給付黃得賢85,371元及給付蔡淑如94,8
94元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉統一公司應將坐落於高雄市○○區○○段○○段0000○號建物之第一層建物內之如附圖編號C 、D 之固定桌及玻璃牆拆除，並連同編號B 之部分，恢復得為隨時停車使用之狀態。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠東發大樓區分所有權人會議前於95年4 月15日即已同意中華
電信公司基地台設置於該大樓2 樓及頂樓，並認定就頂樓部分，因天線位置未占用公共空間，該大樓不另收任何租金，原告為當時住戶之繼受人，亦應受此區分所有權人會議拘束，自無權就中華電信公司使用頂樓3 平方公尺部分，向侯佳君請求不當得利。又為因應前案確定判決結果，東發大樓曾於103 年8 月15日召開區分所有權人會議，決議頂樓部分自
103 年10月1 日起，以每月2,000 元出租予中華電信公司，侯佳君為此另就2 樓部分與中華電信公司重新簽立租約，並依上開區分所有權人會議授權，以主任委員身分代理東發大樓管理委員會（下稱管委會）與中華電信公司就頂樓部分簽訂租約，租期自103 年10月1 日起至108 年9 月30日止。中華電信於103 年11月5 日扣稅後，繳付同年10、11月之租金3600元予管委會，其後則按月於扣稅後將1,800 元之頂樓租金繳付予管委會。是東發大樓之頂樓，自103 年10月1 日起，係由管委會而非侯佳君出租予中華電信公司，侯佳君自斯時起所收受之租金，乃其出租2 樓專有部分之收益，侯佳君既無就頂樓部分出租收益之事實，原告自不得請求侯佳君給付103 年10月1 日至105 年3 月31日期間相當於租金之不當得利。再者，前案判決認定被告侯佳君出租予中華電信公司使用之面積為10.02 平方公尺，其中7.02平方公尺為侯佳君所有之2 樓專有部分、3 平方公尺為頂樓部分，又每月總租金18,000元，換算頂樓之每月租金為5,389 元。而原告就該
2 樓專有部分本無任何權利可得行使，自難認因此受有何等損害。故縱認原告就管委會與中華電信公司另行簽訂新約前（即103 年9 月30日）之租金收益部分，得請求侯佳君給付不當得利，渠等亦僅得請求就頂樓部分3 平方公尺部分，按渠等就其所有之建物所有權比例（按前案一審判決所示，渠等所繼受之前手即譚順東、胡素芬就東發大樓共用部分之應有部分分別為1475 /10000 、1417/10000）計算之金額，其中黃德賢得請求之金額，自102 年7 月1 日起至103 年9 月30日止（共15個月）合計11,925元【計算式：5389×15×1475/10000＝11925 】；蔡淑如得請求之金額，自102 年3 月
4 日起至103 年9 月30日止（共18個月又26日），合計14,414元【計算式：5389×（18＋26/30 ）×1417/10000＝1441
4 】。㈡其次，東發大樓之區分所有權人前立有分管協議，就該大樓
共同使用1 樓全部及部分地下室公共設施同意供1 樓專有部分之所有權人使用，是1 樓區分所有權人侯瑞川就東發大樓
1 樓及部分地下室公共設施，係依分管協議為有權使用，而得出租收益，業經前案確定判決認定在案，前案一審判決之
主文亦僅記載「回復平面狀態」，判決理由中並進一部敘明「無庸返還該區域」。該1 樓專有部分雖已於104 年1 月29日由侯佳君繼受取得，揆諸上開說明，侯佳君就該1 樓之公共設施部分，自亦屬正當占有。統一公司於90年4 月19日與侯瑞川就包含前案確定判決附圖C 、D 部分在內之標的成立租賃契約，租期自90年5 月1 日起至104 年4 月30日止，復於100 年5 月10日續約，同時簽立租期分別為104 年5 月1日至109 年4 月30日、109 年5 月1 日至114 年4 月30日之租賃契約，依民法第425 條第1 項規定，該等租賃契約對1樓建物受讓人即侯佳君仍繼續存在，統一公司自屬有權占有。況統一公司為承租人，僅有依承租現況使用之權限，無權亦無義務變更租賃物之結構。而系爭土地上之1 樓建物如前案確定判決附圖C 、D 部分，於侯瑞川90年4 月18日買受前，即已由1 樓建至7 樓，與建物結合多年，期間歷經16次災害性地震，大樓結構安全性已受極大影響，如強令將前案確定判決附圖C 、D 部分回覆至平面狀態，恐嚴重損害其地上建物整體結構，原告之請求顯非為共有人全體之利益，甚至有害於全體共有人，依民法第821 條但書規定，其主張難認有據。況縱將前案確定判決附圖C 、D 部分回復至平面狀態，亦無需返還予全體共有人，於租賃期間仍由統一公司繼續承租使用，租約到期後依分管協議，亦為1 樓專有部分所有權人使用，而非公共有人全體使用，實無原告所指「全體共有人利益」存在，原告自不得請求回復共有物等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠東發大樓坐落於系爭土地上，其中同段同小段1013建號建物
（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號）本為侯瑞川所有；同段同小段1014建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號2 樓為侯家君所有；同段同小段1015建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號3 樓）本為譚順東所有，嗣於
102 年6 月25日移轉登記為黃得賢所有；同段同小段1017建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號4 樓）本為胡素芬所有，嗣於102 年3 月4 日移轉登記為蔡淑如所有。
㈡侯瑞川就東發大樓1 樓就系爭建物1 樓之B 部分公共設施（
停車空間）有約定專用權，其自90年5 月1 日起將之出租予統一公司作經營超商使用迄今。
㈢侯佳君前將東發大樓2 樓、7 樓頂樓部分（3 平方公尺）空
間出租予中華電信公司架設基地台使用，每月租金18,000元。
四、本件爭點：㈠被告侯佳君將系爭樓頂平台提供予中華電信公司架設基地台
，原告黃得賢、蔡淑如得否各向其請求返還自起102 年6 月25日、102 年3 月4 日至105 年3 月31日止之不當得利？㈡原告請求被告統一公司將系爭1016建號建物如附圖編號C 、
D 部分拆除，連同編號B 部分，恢復得為隨時停車使用之狀態，是否有理由？
五、本院之判斷：㈠被告侯佳君將系爭樓頂平台提供予中華電信公司架設基地台
，原告黃得賢、蔡淑如得否各向其請求返還自起102 年6 月25日、102 年3 月4 日至105 年3 月31日止之不當得利？⒈按公寓大廈之樓頂平台，係公寓大廈專有部分以外之其他
部分，而供共同使用，係屬共用部分，由區分所有權人按其應有部分有所有權；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對樓頂平台有使用收益之權，此觀公寓大廈管理條例第3 條第2 款、第4 款、第9 條第1 項規定自明。復按區分所有建物的共用部分，其性質既為分別共有，其應有部分當事人有約定者，依其約定，無約定而其應有部分不明者，依民法第817 條規定，推定其為均等。查系爭1016建號建物為東發大樓之公共設施，包括一至七層、停車空間、屋頂突出物、騎樓及地下一等，系爭樓頂平台未在該建號建物登記範圍，有該建號建物登記簿謄本、建物測量成果圖可憑（見本院卷一第21～22頁），是系爭樓頂平台為雖屬共用部分，但既無約定而其應有部分不明，依民法第817 條規定，推定其為均等，而東發大樓共有7 戶，亦即，各區分所有權人就系爭樓頂平台之應有部分推定各為7 分之1 。
⒉次按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有
部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」、「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」修正前公寓大廈管理條例第8 條第1 項、同條例第9 條第2 項分別定有明文。又電信法第32條第1項亦規定：「第一類電信事業或公設專用電信設置機關因設置管線基礎設施及終端設備之需要，得使用公、私有之土地、建築物。其屬公有之土地、建築物者，其管理機關（構）無正當理由不得拒絕。其因使用土地或建築物致發生實際損失者，應付與相當之補償。但應擇其對土地及建築物之管理機關、所有人、占有人或使用人損害最少之處所及方法為之。」；同條第5 項則規定：「第一項使用之私有建築物如為公寓大廈，應取得公寓大廈管理委員會之同意。其未設管理委員會者，應經區分所有權人會議之同意，不適用公寓大廈管理條例第8 條第1 項之規定。」查系爭樓頂平台屬公寓大廈之共用部分，已如前述，而系爭基地台及電纜線之設置，並非固定埋設，核其性質，與一般大樓設置廣告物之性質相似，應適用公寓大廈管理條例之上開規定。
⒊查東發大樓之樓頂平台，自103 年10月1 日起，係由管委
會而非侯佳君出租予中華電信公司，且每月租金扣稅後為1,800 元均繳付予管委會，此有基地台房屋租賃契約書1份及東發大樓收支明細4 紙等影本在卷可證（見本院卷一第102 ～108 頁），堪信為真實。次查前案確定判決認定侯佳君自96年10月1 日起至101 年10月1 日止，以共5 年之租金收入共計1,080,000 元之各7 分之1 計算其應給付該案原告每人之相當於租金之不當得利（損害賠償）。則前案確判決就上開期間以外，該案原告所受相當於租金之不當得利，究應以每月租金若干計算，未為判斷。乃原告竟主張前案確定判決就侯佳君應給付黃得賢自102 年7 月
1 日起、蔡淑如自102 年3 月4 日起起均至105 年3 月31日止之不當得利，有爭點效之適用，每月租金應以18,000元之7 分之1 計算，自非可採。而依前所述，侯佳君自10
3 年10月1 日起，未再向中華電信公司收取樓頂平台之租金，其自斯時起所收受之租金，乃其出租2 樓專有部分之收益，是侯佳君既無就頂樓部分出租收益之事實，原告請求侯佳君給付103 年10月1 日至105 年3 月31日期間相當於租金之不當得利，自屬無據。
⒋再按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用
收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例參照）。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度；倘利益超過損害，應以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104 年度台上字第715 號判決參照）。查中華電信公司於103 年10月20日與管委會就頂樓部分簽訂租賃契約書前，係由侯佳君個人自95年4 月1 日起，以每月租金18,000元，將東發大樓2 樓、7 樓頂樓部分（3 平方公尺）出租予中華電信公司架設基地台使用，此為兩造所不爭執，而東發大樓區分所有權人並未協議由侯佳君分管使用頂樓，亦為侯佳君所不否認，則侯佳君在103 年10月1 日前就頂樓之收益，自屬不當得利。而侯佳君係將其2 樓專有部分與頂樓一併收取每月租金18,000元，故侯佳君就頂樓之收益應以頂樓面積3 平方公尺占全部租賃物面積即10.02 平方公尺之比例計算，即每月5,389 元（18,000元×3/10.02 ＝5389元，元以下四捨五入）；又黃得賢、蔡淑如就系爭樓頂平台之應有部分推定各為7 分之1 ，亦如前述；是故，黃德賢得請求之金額，自102 年7 月1 日起至103 年9 月30日止（共15個月）合計11,548元【計算式：5389元×15×1/7＝11,548元，元以下四捨五入】；蔡淑如得請求之金額，自102 年3 月4 日起至103 年9 月30日止（共18又28/31月），合計14,553元【計算式：5389×（18＋28/31 ）×1/7 ＝14,553，元以下四捨五入】。
㈡原告請求被告統一公司將系爭1016建號建物如附圖編號C 、
D 部分拆除，連同編號B 部分，恢復得為隨時停車使用之狀態，是否有理由？⒈按公寓大廈管理條例第9 條規定：「各區分所有權人按其
共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定( 第1 項) 。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定( 第2 項) 。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定( 第3 項) 。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償( 第
4 項) 」。是區分所有權人就共有部分為專用之約定時，依公寓大廈管理條例第9 條第2 項規定，對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。次依同條例第15條第1 項明定，住戶應依使用執照所載用途及規約使用約定專用部分，不得擅自變更。準此，專用權人之使用違反使用執照所載用途，而為其他使用時，由於專用權人違反不得變更共用部分現狀此項不作為義務，其他區分所有人自得請求其除去此項違反不作為義務之結果。又專用權人對專用權不自行用益，而將其分管共用部分出租予第三人，該第三人仍應受專用權約定之拘束，自屬當然。
⒉查統一公司係自B 部分專用權人承租該部分使用，此為兩
造所不爭執，惟其使用仍須合法，不得任意為之。然其在承租而來之B 部分，設置C 部分之7-11內固定桌、D 部分之玻璃牆及玻璃門，並擺放超商貨架、貨品、生財器具等情，業經本院會同兩造及高雄市政府地政局楠梓地政事務所地政人員至現場勘查製有勘筆錄、複丈成果圖在卷可稽（見本院卷二第8 頁、第14頁），可見統一公司未將B 部分依使用執照所載用途，作為停車空間使用，且已達變更此部分構造與使用目的之境地甚明。
⒊又按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有
權之請求。民法第821 條前段定有明文。所謂本於所有權之請求，係指民法第767 條規定之所有權請求權。是對於妨害其共有物所有權者，得請求除去之。而依前開說明，統一公司承租如B 部分使用，亦須依使用執照所載用途作為停車空間，不得擅自變更，乃其逕行變更共用部分現狀，供7-11便利超商營業使用，其他區分所有人即原告自得本於所有權請求其除去。從而，原告依上開規定，請求統一公司將設置於系爭建物一樓內如附圖編號B 所示，非供停車空間使用之如附圖編號C 、D 部分之固定桌、玻璃牆及玻璃門拆除，並將B 部分回復原狀，洵屬正當，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第821 條前段、第767 條第1 項中段規定，請求統一公司應將坐落系爭建物1 樓如附圖編號C 所示部分（7-11內固定桌）、如附圖編號D 所示部分（玻璃牆及玻璃門）拆除後，連同如附圖編號B 所示部分，回復為停車空間之狀態；另依民法第179 條前段，請求侯佳君給付黃得賢11,548元、蔡淑如14,553元，及均自起訴狀繕本送達翌日即105 年5 月16日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，均有理由，應予准許。逾此範圍部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。就本判決原告勝訴部分，乃所命給付金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，原告請求供擔保宣告假執行，核無必要；本院並定被告分別以相當金額供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，均應併予駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第389 條第1 項第5 款、第39
2 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 11 月 29 日
民事第二庭法 官 郭佳瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 29 日
書記官 陳莉庭