臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第462號原 告 周玲訴訟代理人 陳忠勝律師被 告 王國英上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國105年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告人民幣貳拾伍萬伍仟元，及自民國一０四年十二月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆拾萬元或銀行可轉讓定期存款單為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新台幣壹佰貳拾陸萬捌仟壹佰壹拾伍元或銀行可轉讓定期存款單為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告前向原告借款新台幣（下同）500,000元，之後復向原告陳稱因急於用錢，要求就被告位於大陸地區武漢市東方卓爾置業有限公司No.1企業社區漢口北SOHO第2號樓B座1單元704房66.66套房（下稱系爭房屋）以人民幣265,000元出售予原告以抵債（下稱系爭買賣契約），並要求原告補足差額，經原告同意後，將該屋借名登記於被告女兒名下。嗣原告發現系爭房屋使用權僅45年，非如被告所稱70年，坪數僅62.66坪，亦與被告所言66.66坪不符，且被告向前手購買實際金額遠低於售予原告之金額，及系爭房屋竟為工業用房，非被告所言之一般商品房，此皆有違當初契約被告所保證之品質及無瑕疵之房地，顯屬債務不履行。又被告曾承諾如原告不喜歡系爭房屋，隨時可以解除買賣契約並退還全部買賣價款，且稱可代原告出售系爭房屋，如自民國102年10月起2年內未能代為售出系爭房屋，被告願意全額退還買賣價金，解除買賣契約。迄今2年時間已屆至，被告仍未能代為售出，故原告發函通知被告解除系爭買賣契約，並請求返還系爭房屋價款人民幣265,000元，然未獲置理。為此爰依系爭協議及民法第359條、第259條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告人民幣265,000元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡如獲勝訴判決，原告願以現金或銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造就系爭房屋於102年8月間簽定系爭買賣契約，原告於102年10月29日付清所有買賣價金，嗣後原告於103年10月2日與被告簽定一份授權書，授權被告幫其出售系爭房屋。被告從未向原告借款，原告所稱500,000元實係該屋頭期款，因被告考慮不週而將收據寫成借條，之後於原告付清買賣價金後，被告曾向原告催討該借條，原告卻辯稱該借條已遺失無法退還，因此本案為單純房屋買賣而非以債抵償補足差額之情事。又系爭買賣契約價金實際上僅人民幣255,000元，上開契約書上所載人民幣265,000元係原告自行書寫。㈡兩造簽定系爭買賣契約時，被告係以建商售樓小姐手寫之物件資料向原告說明，其上記載使用期限即為50年，未曾向原告保證為70年。㈢兩造合意時，原意即係買賣62.66坪之系爭房屋，坪數誤寫為66.66坪一事，被告願意返還差額，但原告不應解除契約。㈣系爭房屋非工業用房。㈤原告未盡民法第354條、第356條從速檢查、通知義務，或發現瑕疵後，怠於通知，此均視為原告承認其所受領之物，故被告之瑕疵擔保責任因之解免。㈥被告僅承諾幫忙原告出售系爭房屋，並未承諾系爭協議，授權書上亦未記載，且2年時間應自103年10月起算，而非自102年10月起算等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下：㈠被告出售系爭房屋予原告，以借名登記方式登記於被告女兒名下。
㈡原告曾授權被告代售系爭房產。
四、本件爭點如下：㈠系爭房屋是否有使用權僅45年，欠缺被告保證之70年之瑕疵
？㈡系爭房屋是否有坪數短少之瑕疵？㈢系爭房屋是否屬於工人宿舍而非被告保證之一般商品房？㈣原告是否怠為檢查？㈤被告是否有債務不履行情事？㈥被告是否承諾原告得隨時解除契約？是否承諾如於102年10
月2年內未代為出售系爭房地，被告願意全額退還價金？㈦被告所收價金係人民幣255,000元或是人民幣265,000元？㈧原告得否請求被告返還價金？金額為何？
五、經查：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。原告自承無證據可證明被告承諾70年使用期限等語（見本院卷第92頁），被告辯稱售樓人員告知整個居住期限為50年，因此告知原告居住期間50年等語（見本院卷第92頁），並提出售樓人員手寫系爭房屋資料1紙為憑（見本院卷第44頁），尚難認被告有何保證使用權70年乙情，自難認系爭房屋有此瑕疵。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。出賣之特定物所含數量減少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬物之瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。被告自承系爭房屋坪數僅62.66坪，與系爭買賣契約約定之66.66坪不符等語（見本院卷第9、81、95頁），被告辯稱原告原意係買賣62.66坪之系爭房屋，系爭買賣契約坪數誤寫為66.66坪云云（見本院卷第39頁），與常情有違，難以憑採。而此項差距4坪，占系爭買賣契約約定之面積比例達6%（4÷66.66＝6%），且造成原告可使用系爭房屋之空間減縮，對於不動產此一高單價之物件，應認屬於重要瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，堪以認定。
㈢原告雖主張系爭房屋周圍係工廠，屬於工業用房云云（見本
院卷第67、94頁），然系爭房屋屬於集合式公寓，前有鋪設地磚之廣場，且室內設置客廳、房間等隔間乙情，有被告提出之照片8紙可憑（見本院卷第83至87頁），原告亦不爭執照片之真正性（見本院卷第94頁），是以原告此項主張尚難憑採。
㈣按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條固有明文。被告雖辯稱原告於102年12月12日交屋後，未對面積不足有所異議，就系爭買賣契約誤寫，未即時更正，有可歸責之處云云（見本院卷第38至39頁）。然上開坪數短少之瑕疵，尚非原告得依檢查即時發覺之瑕疵，且原告提出之103年錄音光碟譯文已就此爭執，尚難認有何怠於檢查或通知之情事，是被告此項抗辯委無可採。
㈤原告提出兩造於103年間在高雄市左營區果貿國宅公園內之
對話譯文暨錄音光碟：「原告：...你當時承諾，什麼時候不要這房子，什麼時間退還給你，我才把錢一次給你，我這樣信你，是不是有這個話？」、「被告：是，說過這個話...」等語（見本院卷第57、62頁），且原告主張兩造溝通數次，另曾在同一地點向被告表示要求退款，被告有表示如對系爭房屋不滿意，可隨時退款乙情，有訴外人劉毓珍、陳麗珠出具之證明書各1份可憑（見本院卷第22至23頁），從上開譯文可見被告確曾承諾原告得隨時解除契約，且兩造多次溝通過程亦可見原告一再表示要求返還價金未果，衡情被告應係有承諾原告得不附條件隨時解除契約、請求返還價金之意思表示，被告臨訟辯稱並非兩造真意、無須設下此一不利條件云云（見本院卷第80頁背面），難以憑採。
㈥原告所稱系爭買賣契約上所載「全款已付265,000元（人民
幣）102年.10.29」字跡係於簽訂契約後，向被告提出何以未記載金額之疑問，被告表示原告可自行書寫等語，為被告所不爭執（見本院卷第94頁），可見上開金額之記載並非與被告收訖價金之同時，在兩造面前當場書寫，且原告未能提出確實支付上開金額之證據，又原告提出之103年間兩造對話錄音譯文，可見兩造對於實際價金係人民幣265,000元或人民幣255,000元存在爭執（見本院卷第57頁），並非被告臨訟否認收受價金為人民幣265,000元，衡情倘原告果有支出人民幣265,000元，兩造事後不至於會對給付金額發生爭執，是以系爭買賣契約上所載上開內容尚難逕採。又兩造間103年10月2日授權書雖記載原告授權被告處理系爭房屋，購買價人民幣265,000元，最低售價人民幣270,000元等語（見本院卷第43頁），及被告答辯狀雖曾表示原告看過系爭房屋原價資料後，仍願意付清人民幣265,000元等語（見本院卷第39頁背面），然該紙授權書係原告草擬後，僅由被告簽名乙情，為兩造所不爭執（見本院卷第94頁），堪信為真，尚難逕認被告自承收受價金為人民幣265,000元，況該紙授權書意在讓被告利於向他人兜售系爭房屋，自難憑此遽認所載金額為原告真實給付之價金，且被告該次答辯狀該段意在否認原告主張被告曾表示願意購入價出售予原告一事（見本院卷第4頁），亦難遽認被告有何承認原告交付之價金確為人民幣265,000元。原告既不能證明給付價金為人民幣265,000元，被告辯稱應係人民幣255,000元等語（見本院卷第95頁），堪可採信。
㈦按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條前段定有明文。又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。查原告於104年11月19日寄發存證信函予被告，以系爭房屋具有欠缺被告保證品質之瑕疵及被告曾承諾不滿意可隨時解除契約為由，為解除契約之意思表示乙情，有高雄郵局存證信函暨執據1份可考（見本院卷第24至26頁），已發生解除契約之效力，則原告依民法第359條、第259條第2款之規定，請求被告返還已受領之價金人民幣255,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起即104年12月3日起（送達回證見本院卷第34頁），至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，洵屬有據。
六、綜上所述，兩造間系爭買賣契約之系爭房屋坪數僅62.66坪不足約定之66.66坪，具有重要瑕疵，且被告曾承諾原告得隨時解除契約，原告於104年11月19日為解除契約之意思表示已發生解除契約之效力，原告依民法第359條、第259條第2款之規定，請求被告返還實際上所受領之價金人民幣255,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起即104年12月3日起，至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分（與原告主張價金人民幣265,000元間之差額），為無理由，應予駁回。
七、原告及被告陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核與規定相符，爰參以原告本件起訴時人民幣兌換新台幣之匯率（見本院卷第27頁），分別酌定相當擔保金額准許之。
至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，原告另主張債務不履行之法律關係而為同一聲明請求，及兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 10 日
民事第七庭 法 官 李俊霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 10 日
書記官 黃國忠