臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度重訴字第191號原 告 得恩機電工業股份有限公司法定代理人 蘇雅各訴訟代理人 李玲玲律師訴訟代理人 林文鑫律師訴訟代理人 王明一律師被 告 林家澤訴訟代理人 吳春生律師複代理人 林清堯律師當事人間確認優先購買權存在事件，由臺灣高雄地方法院於民國105年9月1日移撥本院續行審理，本院於民國106年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）係訴外人蘇王雪與林慶山共有，權利範圍分別為4607/6000、2786/12000，蘇王雪與林慶山就系爭土地訂有分管契約，約定將系爭土地北邊由蘇王雪管理使用，蘇王雪則將其管理使用之部分出租予原告，供原告建築工廠、倉庫及員工宿舍，原告並在其上興建門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），原始取得系爭建物之所有權。高雄地方法院104年度司執字第56495號強制執行案件拍賣債務人即蘇王雪所有之系爭土地（權利範圍4607/600 0），由被告於民國104年11月30日以新台幣（下同）18,612,000元拍定，因原告為系爭土地之承租人，故依民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項規定，應有優先購買權。詎被告竟否認原告之優先購買權存在，則原告主張其對系爭土地之優先購買權存在與否，於兩造間確有不明，致原告優先購買系爭土地之地位有不安之危險，而此種不安定狀態得以確認判決予以排除，原告自有確認利益。為此，爰依法提起本件訴訟，並聲明：確認原告就本院104年度司執字第56495號強制執行案件拍賣之系爭土地（權利範圍4607/6000）有優先購買權存在。
二、被告則以：被告否認蘇王雪與原告訂有土地租賃契約，且系爭建物無法證明係原告出資興建而由其原始取得所有權。又系爭建物縱屬原告原始建造，然原告係自86年1月15日起，即向蘇王雪承租系爭土地，租期至101年1月15日已屆滿，雖原告嗣於101年1月16日再與蘇王雪訂立土地租賃契約，租期自101年1月16日起至116年1月15日止（下稱系爭租約），惟系爭土地於95年6月30日業經民事執行處查封並辦理假扣押登記，則依強制執行法第51條第2項規定，蘇王雪於95年6月30日系爭土地遭查封後，即已喪失對系爭土地之處分能力，系爭租約自屬無效。縱認蘇王雪就系爭租約仍有處分能力，然系爭土地之使用分區為農業區，供原告興建廠房，亦違反農地農用之強制規定而無效，又系爭土地既非建築用地，即非土地法第104條規定所指之基地，原告自不得依土地法第104條規定主張就系爭土地有優先承買權，是原告之訴顯無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：㈠高雄地方法院104年度司執字第56495號強制執行案件拍賣債
務人即蘇王雪所有之系爭土地（權利範圍4607/6000），由被告於104年11月30日以18,612,000元拍定。
㈡系爭土地為農地，原為被告與蘇王雪共有，系爭土地現況如
勘驗筆錄所載。系爭土地使用分區為農業區非修正後農業發展條例所指之耕地。
四、本件爭點如下：㈠系爭租約是否合法成立？原告是否為系爭土地之承租人並建
有系爭建物？是否因違反強制規定而無效？㈡系爭土地是否屬土地法第104條規定之「基地」？㈢原告就系爭土地得否主張土地法104條、民法第426條之2第1
項之優先購買權？
五、本院之判斷：㈠系爭租約是否合法成立？原告是否為系爭土地之承租人並建
有系爭建物？是否因違反強制規定而無效？①原告主張與訴外人蘇王雪就系爭土地定有租賃契約，系爭建
物為伊所建造云云，然此為被告所否認，按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。民法第422條定有明文。則租賃契約本不以訂立書面為必要。原告固提出之系爭租約二份為證，而經本院當庭檢視，86年1月15日至101年1月15日之第1份契約與101年1月16日起至116年1月15日之第2份契約，紙質、格式、字體均大致相同，參之原告自承，僅是口頭契約，租約係事後補作等情（見本院卷㈠第143頁），則原告與蘇王雪並非自86年間即有書立書面契約，當可認定。另證人曹玲珍即原告之會計亦到庭證稱略以：伊來的時候就知道有承租土地，是1017地號，前面已經蓋了來之後繼續再蓋，我們承租土地，所以要幫忙繳土地稅，稅單來都是我們去繳納，稅單上面有寫土地是何人的名字，我們都一起去繳稅，稅單是直接寄到公司，我們租金每月二萬元，後來有漲價，伊來時就已經承租，給付租金方式是現金放入信封袋，交給蘇信仲就是蘇王雪兒子，給蘇信仲簽收，簽在我們的一張寫租金兩萬元紙條上面等語（見本院卷㈡第117頁至第118頁），核與原告所提出之公司支出傳票記載租金大致相符（見本院卷㈠第169頁至第255頁），原告與蘇王雪既已就租賃物及租金達成合意，則縱書面契約嗣後再行製作，亦不影響租賃契約之成立。
②依系爭建物之房屋稅籍資料所示，納稅義務人為原告，且自
66年起至97年間均有面積不同之課稅建物，此有系爭建物稅籍資料足憑（見本院卷㈠第86頁至第98頁），而參之證人林清叁到庭證稱略以：伊是原告公司廠長，大約76年來公司，我剛來的時候，隔年起造品管室及外勞宿舍，我剛到公司時，公司本身已經有廠房，大約有三棟到四棟，有無門牌我不清楚。公司認為廠房不夠使用，要擴建出去，品管室及外勞宿舍是我任職第二年興建的，當時我們公司叫人來興建，因為是建物是用水泥興建，我們不會，後來大約來到三年或四年左右，廠房不夠使用，以廠房往東方面，再興建廠房，材料是公司買的，叫我們自己蓋的，因為是鋼構，所以我們可以自己做，用剩餘的材料做的，這樣比較省錢等語，並確認廠房位置（見本院卷㈡第113頁至第114頁），另原告公司廠房大多坐落於與系爭土地同段之1021、1022地號土地，系爭土地因與上開土地毗連，而形成一廠區，系爭土地上由原告所稱其建造之廠房有先後興建之廠區，並以漆有藍色之柱體為分界，此經本院會同兩造勘驗驗廠至有勘驗筆錄附卷為憑（見本院卷㈡第188頁至第189頁），互核與原告及證人所稱廠房係陸續建造等情相符，另系爭土地於77年間即由蘇王雪以其持分範圍為原告向第一商業銀行設定抵押借款，足認建造廠房為蘇王雪所知悉，系爭土地上之廠房為原告所使用，又為原告繳納稅額，則應可認系爭建物係原告經蘇王雪同意所起造。
③又被告辯稱若系爭租約確係存在，然系爭租約有違強制執行
法第51條第2項而無效云云。按債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制執行法第51條第2項規定，僅對於債權人不生效力而已，並非絕對無效（最高法院72年台上字第2642號判例可資參照）。則債務人所為有礙執行效果之行為，惟有該實施查封之執行事件債權人，始得主張對其不生效力。系爭土地於95年6月12日為假扣押登記，並由高雄地院民事執行處於95年6月30日即於查封筆錄上記載明確此亦經本院調閱高雄地院104年司執字第56495號查核無訛，則原告於查封系爭土地後再與債務人蘇王雪定立租約，自係於查封後所為，縱認係屬其它有礙執行效果之行為，然並非絕對無效，僅有聲請查封之執行事件債權人得主張無效，但債權人彰化商業銀行於執行程序中並未主張租約無效，被告指稱蘇王雪無處分權，系爭租約無效，自不可採。
④被告又指系爭土地為農地，然系爭租約供原告興建工廠，顯
然有違農業發展條例等農地農用之強制規定而無效云云，然查，耕地三七五減租條例第16條故規定農地應自任耕作。同法第69條亦規定，農業用地違反區域計畫法或都市計畫法土地使用管制規定者，應依區域計畫法或都市計畫法規定處理。惟系爭土地並非農業發展條例之耕地，為兩造所不爭執，且有高雄市政府地政局土地開發處函稱確認系爭土地非屬修正後農業發展條例之耕地（見本院卷㈠第138頁），另依農業發展條例第3條第11款固規定耕地為依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。此相關法令為對於農業用地及耕地之定義規定，就耕地或農業用地縱供違法使用，亦僅為主管機關得科以罰鍰，然就私人間有關土地使用或租賃供作他用之私法契約，非逕可認定無效，故縱系爭土地原共有人蘇王雪將土地出租原告建造廠房，違反農地使用之規範，亦僅是主管機關得認定違法而處以行政罰鍰，並非即認定系爭租約無效，被告所辯，自不足採。
⑤綜前所述，原告廠房起造之時程與公司員工所述之情節相符
，況若系爭建物非原告起造，則無需自為納稅義務人而支出稅捐，並以公司傳票支出以為會計項目，又縱原告公司為家族企業，租用股東土地，租金亦較可商議，甚為常見，故原告主張與蘇王雪有租賃系爭土地，並建有系爭建物等情，堪以認定。
㈡系爭土地是否屬土地法第104條規定之「基地」？
按土地法第104條係屬於土地法第三章房屋及基地租用章節內，參酌同法第102條之租用基地建築房屋，則土地法第104條之基地，應指建築基地。又土地法第104條第1項所定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之。此有最高法院77臺上字第1243號判決可資參照。系爭土地地目為旱，系爭建物為未辦保存登記之建物，此為兩造所不爭執，則系爭建物並未經合法申請建築並取得建築執照應可認定。而系爭土地雖非農業發展條例所稱之耕地，然仍屬農地，自非建築基地，系爭土地並非土地法第104條所指之基地。
㈢原告就系爭土地得否主張土地法104條、民法第426條之2第1
項之優先購買權？①按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言，有最高法院42年台上字第1031號判例之要旨可資參照。本件原告主張被告就其所拍定買得之系爭拍定標的主張有優先承買權，至其得否買得系爭拍定標的之地位，有受侵害之危險，且該危險可藉由法院之確認判決予以除去，從而原告提起本件確認訴訟，自足認有確認利益存在，合先敘明。
②又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104條定有明文，另民法第426條之2第1項規定，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。此為承租人之優先購買權，優先承買權性質上屬形成權，而民法第426條之2第1項和土地法第104條第1項所規定之優先承買權，依上開法條之修正演變，通說上亦均認係據有物權之效力。系爭土地並非土地法第104條之建築基地已如前述，再依民法第426條之2第1項之立法理由謂：「建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一。承租人在承租基地上設置之建築物出賣於第三人時，亦然。為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第104條，增訂本條。」，則民法第426條之2第1項所稱之建築基地亦應同土地法第104條之規範而屬建築基地。
③坐落於系爭土地上之系爭建物為原告廠房之一部份，此經本
院會同兩造勘驗現場製有勘驗筆錄已如前述，且系爭建物未辦保存登記，亦不符合農舍起造之要件，均為兩造所不爭執，故縱系爭建物為原告之廠房或員工宿舍，仍非合法建物自明。就民法第426條之2第1項和土地法第104條之立法意旨而言，其目的無非促使物盡其用，然除促進有限資源之有效率使用、減少交易成本功能外，尚需考量公平與利益之衡量，故具物權效力之優先承買權，其行使不僅是為個人之利益，尚須兼顧第三人及社會之利益。而系爭建物並非依照目前現行建築法規而建造取得，而依建築法第1條之規定，建築管理之實施，其目的乃在維護公共利益，實施建築管理地區，房屋之建築應依法申領建造執照，並於建築工程完竣後，申領使用執照。原告所有之系爭建物，依其建造經過，係自行依廠房需要搭建，不僅違反建築管理法規，對於公共利益有所妨害，且有可能被依法強制拆除之虞，則此與民法第426條之2第1項和土地法第104條房地合一之立法意旨相違。另從土地登記行政之觀點而言，未辦理保存登記之房屋所有權人如享有優先承買權時，因登記機關無法由登記資料上審查知悉房屋之存在，易形成基地移轉登記審查上之缺失，進而有引發權利紛爭之可能，本件從系爭土地謄本上，無法查知有系爭建物，並衍生系爭建物為何人所有之爭議即然，而房屋本應辦理保存登記，故其所有權人既未辦理，自不得享有優先購買之權，況原告承租蘇王雪之土地，依系爭租約內容，面積約6,066平方公尺，以104年公告現值3,569元之價值，確僅有2萬元之租金，則原告顯以低價承租土地，若又能取得優先承購權，無非鼓勵不依法起造建物之人得享有權利，實有違立法原則及行政管理，故依前所述，原告自不得主張承租人之優先承購權。
㈣綜上，系爭土地既非屬土地法104條及民法426之2第1項所稱
之建築基地，自與上開法條之規定要件不符，況原告向執行債務人承租系爭土地係做為工廠廠房使用，且屬違法建物，自與優先承買權不符，被告無優先承買權。
六、綜上所述，系爭土地非屬土地法及民法所稱之建築基地，且原告所有之系爭建物為未辦保存登記之違法建物，則原告請求確認被告就系爭土地之優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及有關租約等之其餘抗辯及所用之攻擊、防禦方法與舉證，核與本判決結果不生影響，爰不一一論列，併予敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 23 日
民事第二庭法 官 陳嘉惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 23 日
書記官 簡鴻雅