臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度重訴字第284號原 告 壹壹壹資產開發有限公司法定代理人 吳育同訴訟代理人 林怡君律師上一人之複代理人 陳樹村律師訴訟代理人 王識涵律師被 告 蔡天贊訴訟代理人 張志明律師複代理人 王湘閔律師
蔡佩樺律師上列當事人間請求返還不當得利事件，於民國105年9月1日由臺灣高雄地方法院移撥本院，經兩造同意由本院續行審理，於106年11月21日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告原起訴請求被告應給付原告新台幣（下同）11,052,806元，及自104年10月16日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，嗣具狀減縮聲明為11,003,094元（見雄院卷一第160至161頁），揆諸首揭規定，尚無不合，爰予准許。
㈡又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求
之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2款亦定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主張爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩者請求在同一程度加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。原告起訴時原主張依民法第179條，請求被告給付暫管之服務費，嗣於訴訟中進行中，另追加請求權基礎為契約、債務承擔、兩造及土地出賣人之三方協議（見本院卷二第
142、160頁、本院卷三第168頁），並請求擇一判決，被告雖不同意，惟原告始終本於被告是否應給付原告系爭55筆土地服務費之同一基礎事實為請求，主要爭點亦為同一，其訴訟及證據資料具有共通性，核與前揭規定相符，爰准許之。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告於102年間受高雄市○○區○○段○○○○號等55筆土地（
下稱系爭55筆土地）所有權人之委託辦理整合及銷售，並約定於居間服務完成後，系爭55筆土地所有權人應各給付原告成交總價金之2﹪作為居間服務報酬，此有銷售同意書為憑。嗣原告覓得被告表示願意購買系爭55筆土地，且系爭55筆土地之所有權人與被告即在原告之仲介下於102年10月間陸續簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。依系爭買賣契約書約定第2條及第10條分別約定：「第二條：價款議定第三期款：由買方交付價金。…※第三期款扣除賣方移轉所需之各項費用（含服務費、代書費、印花費、規費）後，再支付餘額予賣方。」、「第十條：特約事項一、賣方同意於繳納第三期款之同時，需一併支付仲介服務費、代書費及其他相關費用。」可證兩造及賣方確有協議於交付第三期款時，被告應於買賣價金中將賣方應交付予原告之服務費、代書費、印花費、規費扣除，並將上揭款項直接給付原告，此亦有系爭55筆土地原地主之收款單據可稽。且依被告於102年間開立之各筆支票影本，可證被告確實將上開賣方移轉所需之各項費用由第三期款中扣除並另開支票欲交由土地所有權人簽收，足認被告亦承擔賣方依約應給付服務費予原告之義務，而顯有債務承擔之意思。惟被告上開支票經土地所有權人簽收後復又收回，並與原告協議由被告暫時保管，待全部收齊後再一次交予原告，原告因信任被告乃上市公司京城建設之董事長，不疑有他，即同意讓被告暫時保管費用支票。嗣系爭55筆土地於103年2、3月間已陸續完成交易並辦理移轉登記完畢，詎被告卻遲未將應給付原告之費用付予原告，屢經原告催討，被告卻以其受有虧損及其與訴外人黃清淵間之糾紛為由，拒絕返還上開費用。然原告僅係一仲介，並無最終成交價格之決定權，自無可能就系爭55筆土地與被告或其代理人黃清淵達成以每坪23.5萬元成交之協議。況原告於簽約前已如實將各所有權人願意接受之價格告知被告，被告於簽約前已有充裕機會對各筆土地之價格進行是否承買之評估，被告既決定購買系爭55筆土地，投資後之損益亦應自負，不應要求原告負責。被告雖於給付賣方第三期款時，經三方同意，暫保管應交付原告之服務費、規費、代書費、印花費款項，然系爭55筆土地均已交易完成，被告自無法律上之原因繼續占用該筆款項，原告得請求被告返還。又原告於本件訴訟僅先請求被告給付服務費共計11,003,094元。為此，爰依民法第179條規定、系爭買賣契約、兩造及系爭55筆土地出賣人間之三方協議、債務承擔法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告11,003,094元，及自104年10月16日（即法丞律師事務所104年10月15日律師函送達翌日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉願供擔保，請准予宣告假執行。
㈡對被告抗辯之補陳：
⒈銷售同意書雖僅提出22份正本，其餘部分依土地所有權人之
收款單據結算書，應付費用中有服務費的欄目，其中服務費的金額都有記載明確，且各份協議書都有經地主等人簽章，足證原告所述地主應繳納的服務費是以售價2%屬實。另林金田、林德旺、林啟明、林文忠之收款單據部分，因林金田於領取第三期款之前即已往生，故林金田部分提早過戶、結案，是未有伊本人簽具收款單據，所附之林金田收款單據，係由施芳珠代書製作供原告內部作業使用，惟林金田曾授權林文財代理房地委託買賣等一切事項，此有授權書及林文財代理林金田簽立之銷售同意書可稽。林德旺則授權林豐雄代理房地委託買賣等一切事項，有授權書及林豐雄代理林德旺簽立銷售同意書可稽。林啟明部分則係原告公司付款時漏未讓林啟明簽收，惟林啟明有在銷售同意書上親簽。林文忠部分雖未於收款單據上親簽，則因林文忠已授權謝蕙遙代理房地委託買賣等一切事項，有授權書可稽。綜上，足證原告所述地主應繳納的服務費是以售價2%收取屬實。另被告抗辯林澄元之應付費用結算書正本與影本不符內容，實因當時簽立一式二份，分由林澄元及原告各保管一份，林澄元之結算書即原告保管之正本影本，惟因該份正本已遺失，故原告另提出由林澄元當初持有之另一份正本。故正本原由林澄元持有，後來林澄元於領得差額款後又交予原告收存。其乃因林澄元對原告表示其所應領之尾款差額11,141元因被告遲延付款而遲未能領得，原告為安撫林澄元，故對林澄元表示將9000元的代書費用降為5000元，退費4000元予林澄元。林澄元於領款時，即將其所持有之結算書正本交予原告，由原告在上面記載代書費折收5000元、代書費退4000元等字樣後，林澄元再在正本上用印，並將該份正本交給原告收執以茲為據，原告則將該份正本之影本影印一份交給林澄元收執。準此，原告於本件訴訟提出之林澄元結算書固提出二份，惟實際上其係一式二份，其上簽名均由林澄文本人親簽，並無違誤。
⒉被告既將第三期款分別開立二到三張支票的原因係買賣契約
已有約定扣除相關費用，依被告與地主間之買賣契約明確說明所謂扣除的相關費用乃指「服務費、代書費、印花費、規費」，有系爭買賣契約書第2條及第10條可參，而此服務費即係地主應給付予原告之仲介服務費，被告豈有可能不知扣款支票上之金額已包含原告應取得之仲介服務費之理？事實上，被告之所以將第三期款分別開立二到三張支票，既係原告的意思，也是地主的意思，而原因均係因依地主與被告買賣契約之真意，即係讓被告於第三期款中先將地主應給原告的仲介費先行扣除後，再由被告直接交予原告。被告雖再稱第三期款扣款之支票包含規費及稅賦等，惟規費等是要給付給地政機關等單位，因此扣款之支票並非結算後要交付給地主，若結算後有溢付或短少，係另行處理云云，然被告仍未回答究竟扣除規費、稅賦等費用後之餘款是否要交還給地主？所謂「另行處理，之處理方法又為何？被告均未答辯之。況且規費、代書費、稅賦之金額已然明確而可結算應交還地主之餘款為何，實無需以有待結算、另行處理等詞為推拖。事實上，契約中固未明文代書費、印花費、規費於扣除後要由被告代繳給代書、稅捐稽徵處及地政機關，但被告也知道要代繳給代書、稅捐稽徵處及地政機關，正是因為此係無庸特別註明亦可確認的事項，亦屬買、賣雙方及原告共同同意事項，而為契約內容之一部。縱然契約中未明文服務費於扣除後要由被告代繳給為地主服務的原告，但被告也有義務要依約將該部分費用交給原告。
⒊否認黃清淵與鄭寶陞手寫契約影本之真正。且該文書並無契
約字樣，也無權利義務之記載，顯非契約。另查該文書上下顯然是兩個不同的字跡，中間似有拼貼痕跡或摺痕，則上下是否為同一人書立？是否為同時書立？又或者是否分別記載、分別書立？並非無疑。綜觀該文書之內容，並無隻字提及何人保證土地將以平均23.5萬元/坪之價格成交，況原告沒有授權鄭寶陞代理原告去向被告保證最終出售價格，該文書亦無代理字樣、無原告壹壹壹公司之印文，甚至根本無一字提及原告。再依高雄地檢署105年度偵字第24508號案卷內被告、被告員工陳進興、買方仲介黃清淵、地主黃明森、林楚寒、黃金芬、原告公司經理鄭寶陞等人之證述，被告從頭到尾均與買方仲介黃清淵交涉，而不認識原告公司，則原告公司自無可能對黃清淵保證最終成交價格，且賣方即地主均有簽委賣書予原告公司，則被告自應將其溢扣之服務費款項返還原告。更者，原告係賣方仲介，其服務費係賣方由價金支付，被告係買方不必支付服務費予原告，則原告若最後整合結果低於每坪23.5萬元，其價差部分不能要求被告分配，且自賣方處可得之仲介費亦必減少；若整合結果高於每坪23.5萬元，則價差部分要由原告自行負擔。此等條件對於原告而言顯為不利，原告不可能平白無故答應被告此等條件。是被告抵銷之主張，顯屬無據。又若被告一再強調原告要幫被告整合至均價23.5萬元，即係指被告有委託原告為伊處理事務，而原告允為處理，依被告主張，兩造間即有委任關係存在，原告即可依第547條規定請求被告酌給報酬。
⒋被告提出○○○區○○段林氏土地整合說明書，其上並無原
告公司之印文，亦無任何人用印、簽名，極有可能係被告公司擬證人鄭寶陞、謝蕙遙之口吻而製作，原告否認其形式上真正。縱認該整合說明書為真正，觀其內容「有特殊幾戶之諒解及支持，簽定每坪23萬元」、「尚有五位所有權人尚未簽約，除林金尾、林玉猜，取得貴公司同意以每坪24.8萬元買賣，其餘皆以每坪23萬元買賣契約，對貴公司承諾23.5萬元整買賣」，亦顯然係在討論特殊幾戶尚未簽約之五位所有權人之買賣價格，未表示如有超出部分原告願意貼補。被告斷章取義，遽謂每坪23.5萬元成交，差額由原告負責云云，均乏所據。被告雖提出103年地價稅課稅明細表，然該資料乃地價稅課稅資料，與被告所稱之增值稅毫無關聯，其中甚至有多筆土地根本非本件買賣標的，被告移花接木，指地價稅金為增值稅金，顯係顛倒是非，實不可取。
二、被告則以：㈠原告起訴時僅提出土地銷售同意書2紙（土地所有權人分別
為林國雄及黃金芬），嗣於106年3月21日言詞辯論期日再提出銷售同意書26紙（且其中2份亦非正本），其餘之銷售同意書迄今均未能提出，故原告是否與系爭土地原所有權人間均有買賣價金2%之仲介服務費約定，顯屬有疑。原告雖再稱已經遺失其餘之銷售同意書云云，惟此顯有違常情，蓋原告身為土地資產開發公司，依其業務經驗，理應知悉契約書之重要性，而應加以妥善保管，且系爭土地洽商買賣之時間距今非久，焉有可能遺失多達20多份之銷售同意書？原告雖提出領款收據主張原土地所有權人同意服務費且簽名其上，惟該領款收據只有部分簽名旁有記載日期，其餘均僅有簽名，被告無法確認係何時製作，且其中林德旺、林啟明亦未簽名，林文忠係原告公司人員謝蕙遙代簽，且原告亦未提出正本，是以依上開領款收據尚難證明原告與系爭土地其中48個原所有權人間均有以土地買賣價金2%作為仲介服務費之約定。
且其經被告當庭比對正本後，竟有原本與影本記載不符之情形，且林澄元之簽名字跡顯然不同，堪認原本與影本根本是兩份不同之文件，而其它地主之收款單據，究竟是否為地主同意簽名蓋章？係何時所製作？均顯有可疑之處，既真形式上真正顯有疑義，原告欲以其證明其與所有之地主間均有仲介服務費之約定，即顯不可採。原告雖再辯以代書費有退費4000元，所以請其於原本另蓋章云云，然誠如上述，原本並非只有增加代書費4000元之文字，而是記載完全不同之內容，且影本上有原本上沒有的文字，簽名之筆跡也不一致，且據原告所述土地早已於104年間交易完成，原告係於106年1月26日才提出其影本，焉有可能時隔兩年，再提出後才又退代書費4000元，並於其上增補記載？足證原告所辯係提出影本後事後有增補文字，顯不足採。
㈡再者，被告依系爭買賣契約書所載並無給付原告請求金額之
義務，蓋依債權關係相對性原則，若原告與系爭55筆土地之原所有人約定收取仲介服務費，原告僅得向系爭55筆土地之原所有權人請求，不能請求被告給付。原告雖再稱依據被告與系爭55筆土地之原所有權人間之買賣契約書約定及兩造於交付第三期款之現場合意內容，被告有意承擔各地主應交付與原告服務費之債務云云，惟依民法第300 條規定，債務承擔需第三人與債權人間曾為承擔債務之意思表示合致，始足當之，然依據被告與系爭55筆土地原所有權人簽訂之系爭買賣契約書第二條第三期款約定及第十條約定，未有約定被告要直接給付任何費用予非契約當事人之原告，顯然被告根本無為任何債務承擔之意思，僅係依據契約條款辦理付款事宜，原告若欲主張被告有為債務之承擔，自應由原告舉證以實其說。又被告雖於第三期款給付時分數筆金額開立支票，但被告另外開立之支票包含印花稅、規費、代書費等其他費用，原告從何推論被告另外開支票即是承擔仲介服務費債務？且被告所開支票的「受款人」均為原土地所有權人且禁止背書轉讓，故支票之款項只有受款人才可以領取，蓋若有原告所述「簽訂買賣契約前先約定好被告承擔仲介費債務」之情況，衡諸交易常情，被告理應直接開立受款人為原告之支票，否則受款人為土地所有權人之禁止背書轉讓支票，原告取得支票後如何獲取支票上之金額？豈非徒增複雜的給付困擾？另由原告交予陳進興之第三期款開票明細，該明細上只有標明第三期款之金額、代繳增值稅及餘額、應分別開立之支票金額，並無標明仲介服務費，再證原告稱被告將第三期款之價金分割成數張票，係承擔仲介服務費債務云云，不足為採。準此，被告係依據系爭買賣契約約定，於交付第三期款予賣方時扣除服務費、代書費、印花費、規費，因此並非無法律上原因扣除上開費用，亦未曾表示要代管支票。
㈢被告縱因給付第三期款時扣除上開費用，因此受有該筆費用
之利益，也是被告與系爭55筆土地原所有權人間之買賣契約價金給付之糾紛，原告既非系爭買賣契約之當事人，被告亦未承擔系爭55筆土地原所有權人應給付之仲介服務費用債務，該筆扣除之費用實與原告無涉，亦非歸屬於原告所有之利益。再者，原告依據與系爭55筆土地原所有權人之銷售服務契約，應向土地原所有權人請求給付仲介服務費，系爭買賣契約第十條亦約定：「賣方同意於繳納第三期款時，需一併支付仲介服務費、代書費及相關費用。足徵仲介服務費應由賣方即系爭55筆土地原所有權人給付予原告，原告既仍得向系爭55筆土地原所有權人請求仲介服務費，自未受有任何損害，原告依不當得利法律關係請求被告給付扣款之費用，顯屬無據。退而言之，查系爭55筆土地尚在洽談買賣之時，於
102 年10月中旬，受被告委任之黃清淵與原告公司之經理鄭寶陞至高雄市鳥松區大華里里長黃明森辦公室，鄭寶陞稱原告目前已與系爭55筆土地所有權人協調至「平均單價」每坪235,969 元，黃清淵仍表示買方僅願意以每坪總平均單價為
23.5萬元才願意購買，最後黃清淵即代理被告與鄭寶陞簽署契約，達成以買方即被告以每坪平均單價23.5萬元向土地所有權人購買土地，付款方式分20%、20%、40%、20%，三個月內付清之買賣條件，並提出土地買賣雙方代書之姓名電話，約定由買賣雙方代書進行事後之系爭55筆土地買賣過戶等事宜。是探求上開契約約定本旨，原告應在每坪平均單價23.5萬元範圍內與系爭55筆土地原所有權人整合洽商逐筆土地之單價，並媒介被告與土地所有權人間達成每坪「平均」單價
23.5萬元之土地買賣契約，故上開契約之性質應係「類似居間之無名契約」，此由原告公司人員鄭寶陞、謝蕙遙於104年6月22日交予陳進興之○○○區○○段林氏土地整合說明書」中之第四段及補訴之第三項內容，及被告與高雄市鳥松區農會簽訂之不動產買賣契約書、與青雲宮簽訂之公證書及協議書均係以每坪23.5萬元購○○○區○○段土地，足證原告確已代理地主向被告承諾以每坪23.5萬元之價格達成買賣契約，原告應在此價格範圍內與各地主協商逐筆土地單價合於每坪23.5萬元。詎原告未依該契約之本旨媒介被告與系爭55筆土地原所有權人達成每坪平均單價23.5萬元之買賣契約，致被告以每坪平均單價240,860元購入系爭55筆土地，被告因此多支付高達1341萬3,188元（計算公式：2,288.94坪×(240,860－235,000元）=13,413,188元）。因系爭55筆土地已全部簽約付款並過戶完畢，原告顯無再依債之本旨給付之可能，應準用給付不能之規定，被告自得請求原告賠償因不完全給付所生之損害1,341萬3,188元，被告爰以前開損害賠償金額與原告訴之聲明請求之費用1,103,094抵銷，經抵銷後原告已無餘額可以請求等語置辯。
㈣並聲明：⒈駁回原告之訴。⒉如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下：㈠被告委任訴外人黃清淵與原告洽談系爭55筆土地之買賣事宜。
㈡被告於102 年間陸續與原土地所有權人訂立系爭55筆土地之
買賣契約，並已給付上開土地之原土地所有權人買賣價金完畢，亦已完成該等土地之所有權移轉登記。
㈢原告向高雄地方法院地檢署對被告提起詐欺取財及侵占告訴
，經雄檢以105 年度偵字第24508 號對被告為不起訴處分，原告提起再議，業經高等法院高雄分院檢察署以105 年度上聲議字第1755號處分書駁回再議後確定。
㈣被告對原告所提原證一銷售同意書、原證二及原證七之土地
買賣契約書、原證三簡訊翻拍照片、原證四高雄灣仔內郵局
104 年9 月9 日存證號碼284 號存證信函、原證五法丞律師事務所104 年10月15日函、原證六高雄地方法院郵局104 年11月12日存證號碼1901號存證信函、原證六-1被告開立予原土地所有人之支票影本，形式上真正不爭執，其餘均爭執。㈤被告所開之支票上有書寫「暫管服務費、代書費、規費、印花費」等字為原告加註（見雄院卷一第163至201頁所示）。
㈥原告所提費用表單除編號44所列之支票金額非為400,684元
，而係398,684元外，其餘原告所列印花費、規費及代書費之實際支出金額，被告無意見（見雄院卷一第162頁附表三）㈦被告蔡天贊授權黃清淵洽談系爭土地買賣事宜，陳進興是簽約時之代理人。
㈧被告有代為給付賣方的代書費1,534,500元。
四、本件爭點：原告請求被告給付11,003,094元，有無理由？
五、本院判斷：原告主張其於102年間受系爭55筆土地所有權人之委託辦理整合及銷售，並約定於居間服務完成後，系爭55筆土地所有權人應各給付原告成交總價金之2﹪作為居間服務報酬（下稱系爭居間服務報酬），嗣原告覓得被告表示願意購買系爭55筆土地，遂在原告仲介下於102年10月間陸續簽訂系爭買賣契約書，被告已依約取得系爭55筆土地所有權，並移轉所有權登記完畢，卻未給付原告依約應得之系爭居間服務報酬共計11,003,094元，遂依銷售同意書、系爭買賣契約書、債務承擔、三方協議及不當得利之法律關係，為本件請求，並提出系爭55筆土地明細表、費用表、銷售同意書、土地買賣契約書、簡訊、存證信函、律師函、各筆支票、原地主收款單據等件影本為證。被告固不否認有與系爭55筆土地所有權人簽訂系爭買賣契約書，並已為系爭55筆土地所有權移轉登記完畢之事實，惟辯稱其應付之土地價金已全部給付完畢，且原告無權向其請求等語置辯。
是本件應審究者，即原告得否依原告與系爭55筆土地所有權人所簽訂之銷售同意書、系爭55筆土地所有權人與被告簽訂系爭買賣契約書等契約關係、債務承擔、三方協議及不當得利之法律關係，為本件請求。茲分述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨供參）。再按，私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357條前段復定有明文。當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言（最高法院47年台上字第1784號、41年台上字第971號判例意旨供參）。且私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責，觀之民事訴訟法第357條規定自明（最高法院47年度台上字第1784號判例意旨供參）。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任。
㈡再按，債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人
請求給付，第三人並無請求債務人向債權人或向自己給付之權利，此為債之相對性原則（最高法院88年台上字第694號、臺灣高等法院103年度建上更㈠第2號裁判意旨供參）。原告主張其有與系爭55筆土地所有權人簽訂銷售同意書，約定於居間服務完成後，系爭55筆土地所有權人應各給付原告系爭居間服務報酬，固據其提出部分之銷售同意書為證，惟為被告所否認。經查，依上開債之相對性原則，契約成立生效後所拘束者乃簽約之當事人，原告縱使有與系爭55筆土地所有權人分別有應給付原告系爭居間服務報酬之約定，自應依所簽訂銷售同意書之契約關係，向為當事人之系爭55筆土地所有權人請求，尚難憑此得做為其可逕向非當事人之被告請求給付之依據。是原告依其與系爭55筆土地所有權人所簽訂之銷售同意書向被告請求給付系爭居間服務報酬，即屬無據。另原告主張，系爭55筆土地所有權人有與被告分別簽訂系爭55筆土地之買賣契約書，惟此買賣契約書既為系爭55筆土地所有權人分別與被告所簽訂，當事人亦為系爭55筆土地所有權人與被告自明，其契約內容所約定買賣雙方之權利義務，亦是當事人即系爭55筆土地所有權人與被告間所得主張，縱一方有不完全給付等違約之情形，得主張系爭買賣契約書之權利義務者，亦是簽訂系爭買賣契約書之當事人（即買主或賣主任一方），原告既非系爭買賣契約書之當事人，而是第三人，自無從依其所約定之內容，向被告即買主主張任何權利。是原告依系爭買賣契約書（第2條及第10條約定）之內容，主張被告應給付系爭55筆土地所有權人應各給付原告系爭居間服務報酬，亦屬無據。
㈢又按第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務
於契約成立時，移轉於該第三人；第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力，民法第300條、第301條分別定有明文。而債務承擔契約係以第三人與債權人為當事人，衹須第三人與債權人互相表示意思一致，其契約即為成立，固不必得債務人之同意（最高法院52年台上字第925號判例意旨供參）；惟債務承擔，不論為免責的債務承擔或約定之併存的債務承擔（重疊的債務承擔），均必以第三人與債權人互相表示意思一致，為成立該承擔契約之前提（最高法院86年台上字第2700號判決意旨供參）。查原告主張被告與其訂有債務承擔契約，被告願意承擔系爭55筆土地所有權人應各給付原告系爭居間服務報酬之給付義務，惟此為被告所否認。是原告對被告有與其互相表示意思一致，成立該承擔契約，自須負舉證責任。而原告並無兩造有為債務承擔之書面契約加以證明，而是否有口頭約定之情形，被告僅以證人之證詞為證。惟查，遍觀證人林澄文、陳進興及鄭博瀧於本院所為之證詞，揆其內容，均無法證明，被告有與原告達成，被告願承擔系爭55筆土地所有權人應各給付原告系爭居間報酬債務之互相表示意思一致之情形，是原告此部分之主張，尚難採信。是原告依兩造間已有達成債務承擔契約之法律關係，請求被告給付系爭55筆土地所有權人應各給付原告之系爭居間服務報酬，亦屬無據。
㈣再者，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所
用之辭句，為民法第98條所明定，所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決意旨參照）。本件原告另主張，因有三方協議之法律關係存在，所以被告應給付系爭55筆土地所有權人應各給付原告系爭居間服務報酬。惟查，原告於此所主張「三方協議」之辭句究為何指？原告並未有書面文字內容直接加以證明，亦未敘述明確，且系爭55筆土地所有權人高達48位，如何存在有所謂「三方協議」之情形？依原告於本件所提出之書面資料，及上開證人所為之證述內容互核以觀，探求其真意，其意似指系爭55筆土地所有權人之各別地主、原告及被告，三方就其間之權利義務關係成立協議，即被告應將給付各別地主第三期款之價金中，扣除等同系爭居間服務報酬之價金，由被告給付原告；俟被告給付原告上開款項完畢後，原告對系爭55筆土地所有權人之系爭居間服務報酬請求權即歸消滅。基此，定性其間之法律關係，應係各別地主與原告間、各別地主與被告間，互就其已生之權利義務關係，再為約定：即各別地主與被告間，就被告應給付其第三期土地價金之交付方式做約定；各別地主與原告間，就渠等應給付原告之居間服務報酬之給付方式做約定。其形式上雖有三方，惟實質上卻係合併二個不同契約關係（即銷售同意書、買賣契約書）之雙方當事人間如何履行其給付居間報酬、給付其土地價金之方式為協議。亦即被告與各別地主間約定，於被告給付原告等同於系爭居間報酬之部分土地價金，視同被告就該部分土地價金已向各別地主給付完畢；另原告亦與各別地主約定，俟原告收受被告所給付該款項後，原告對系爭55筆土地所有權人之系爭居間服務報酬請求權即歸消滅。如此，始能解釋原告所謂「三方協議」其真意在法律上之意義。準此，可知渠等間之權利義務並未因此協議而有所變動，因其間並無發生民法「債權讓與」或「債務承擔」之法律效力，僅是對被告應給付系爭55筆土地所有權人之第三期價金、以及系爭55筆土地所有權人應給付原告系爭居間服務報酬之給付方式有所改變而已。是被告若未依上開三方協議之給付方式履行，僅係被告對各別地主間發生違約情事；而此協議之給付方式之條件既未成就，則原告對系爭55筆土地所有權人之居間服務報酬請求權則仍存在而未消滅。是原告並未因有此「三方協議」之存在，而產生有對被告等同於系爭居間服務報酬之部分價金之直接請求權。而被告對此三方協議已達成雖為否認，惟縱如原告之主張，有達成此二契約互為約定變更給付方式之協議存在，惟於被告違約不為給付時，亦僅生各別地主對被告尚存有該部分之價金請求權、原告對各別地主之系爭服務報酬請求權亦未消滅而尚存在等效力，則原告自無從據此三方協議而取得各別地主對被告等同系爭服務報酬之部分價金之直接請求權。是原告主張依「三方協議」，其得直接對被告請求等同居間服務報酬部分價金之款項，亦屬無據。
㈤又按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條固定有明文。本件原告係系爭55筆土地所有權人即賣方之仲介居間人，並非被告即買方之仲介居間人，此為兩造所不爭執，自堪信實。是原告並無對被告有何居間報酬請求權存在，被告亦無對原告負有給付居間報酬之義務，堪予認定。則被告縱有保留應給付各別地主等同系爭居間服務報酬之土地價金尚未給付，乃源自於被告與各別地主即系爭55筆土地所有權人間之土地買賣契約關係而來之債務不履行，並非無法律上之原因而受有利益。是原告主張被告為不當得利，請求其返還暫管各別地主即系爭55筆土地所有權人等同系爭居間服務報酬部分之土地價金予原告，亦乏依據。
㈥又被告既無對原告負有債務，則其主張因與系爭55筆土地所
有權人簽訂系爭土地買賣契約而產生之買賣差額損失之債權予以抵銷；及原告因被告行使抵銷權而主張被告應酌給報酬而請求給付其委任報酬等節，均依法未合，難認有據，附此敘明。
㈦綜上，原告依銷售同意書、系爭買賣契約、債務承擔、兩造
與系爭55筆土地出賣人間之三方協議，及民法第179條不當得利之規定，選擇合併請求被告應給付其等同系爭居間服務報酬部分土地價金金額，均無理由，已如前述，從而，原告請求被告應給付原告11,003,094元及自104年10月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息，不應准許，應予駁回。又原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張之陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 12 月 19 日
民事第二庭法 官 劉建利以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 19 日
書記官 黃進遠