臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度重訴字第311號原 告 洪麗雯訴訟代理人 蔡建賢律師被 告 洪志正
洪漢宗洪志良共 同訴訟代理人 史乃文律師
邱柏榕律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106 年6 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳仟壹佰參拾玖萬陸仟肆佰柒拾玖元，暨其中新臺幣貳仟零捌拾壹萬壹仟肆佰柒拾玖元自民國一百零一年十一月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及其中新臺幣伍拾捌萬伍仟元自民國一百零五年六月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒佰壹拾參萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳仟壹佰參拾玖萬陸仟肆佰柒拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告三人於民國68年間持其等坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭1140地號土地），向原高雄縣政府申請（68）高縣建局建管字第12045 至12060 號建築執照（下稱系爭68年建築執照），以興建「洪志正住宅新建工程」，並以系爭1140地號土地供作該新建住宅之對外私設道路及保留地。於78年2 月25日被告又以前開土地向原高雄縣政府申請（78）高縣建局建築字第00714 號建築執照（下稱系爭78年建築執照），嗣於10
1 年間被告委託仲介公司出售坐落高雄市路○區○○段1158-1、1279、1279-6、1279-7、1279-8地號土地（下稱系爭1158-1地號等5 筆土地），原告經仲介公司介紹於101 年4 月
9 日與被告簽立買賣契約，購買系爭1158-1地號等5 筆土地，被告表示系爭1140地號土地可分割出售，與系爭1158-1地號等5 筆土地合併作為建築房屋使用，兩造乃約定被告應將系爭1158-1等5 筆土地旁之系爭1140地號土地分割出1140-1地號土地（下稱系爭1140-1地號土地）併同售予原告，而與系爭1158-1地號等5 筆土地組成形狀方正之建地，以利原告建築房屋，倘若系爭1140地號土地未能分割及合併建築，則兩造之買賣契約無效，原告並於101 年11月21日付訖買賣價金新臺幣（下同）20,811,479元。嗣原告於102 年間委託建築師規劃設計透天住宅，建築師向高雄市政府工務局申請建築執照時始發現系爭1140地號土地於78年間經被告洪志正向原高雄縣政府申請做為私設道路畸零地之保留地，分割而出之系爭1140-1地號土地仍屬私設道路畸零地之保留地，無法與系爭1158-1地號等5 筆土地合併建築使用。被告出售土地時故意隱瞞系爭1140地號土地無法作為建築使用之事實，且經原告請求被告配合辦理變更系爭1140-1地號土地之用途未果，系爭1140-1地號土地既無法作為合併建築使用，原告自得依民法第226 條及第227 條規定，解除系爭買賣契約，並以起訴狀繕本送達被告作為催告及解除買賣契約之意思表示。又系爭買賣契約既經原告解除，被告依民法第259 條、第
260 條、第179 條規定，應返還買賣價金20,811,479元，並依民法第259 條第2 款規定，附加自受領買賣價金翌日即10
1 年11月22日起之利息償還之。原告另因支付建築師申請建築執照及變更系爭1140-1地號土地用途等費用，合計受有1,123,000 元之損失，被告亦應負債務不履行之損害賠償責任等語。並聲明：㈠被告應給付原告21,934,479元，暨其中20,811,479元自101 年11月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及其中1,123,000 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號、1150至11
57、1140地號土地，原為被告洪志正、洪志良之父親洪百珍所有，洪百珍於67年間將上開土地委託建商，向高雄縣政府工務局申請系爭68年建築執照以建造房屋販售，被告三人對於洪百珍申請建築房屋之過程、有無以系爭1140地號土地供作上開住宅之對外私設道路，均不清楚。系爭78年建築執照係被告洪志正78年間委託建築師申請補辦當時坐落1158地號土地上建物之建築執照，與系爭68年建築執照無關，兩造簽立系爭買賣契約後，被告已依原告之要求，完成辦理本件買賣土地上建物滅失登記及清除。又原告要求被告配合辦理系爭1140-1地號土地私設道路變更申請事宜，被告都有蓋章配合，但並非全部住戶皆與被告有親戚關係，被告無法協助，原告應自行與其他住戶協商，請他們配合蓋章。再依系爭買賣契約附件（一）記載：系爭1140地號土地由A 點到B 點分割斜線部分出售予原告，若上開斜線面積無法分割者，本案失效等語（詳如附表所示），系爭1140地號土地確實有分割出系爭1140-1地號，並無不能分割情形，且附件（一）亦無約定分割後之土地不能建築，原告可解除契約。況除系爭1140-1地號土地外，系爭1158-1地號等5 筆土地合併後，仍符合高雄市畸零地自治條例規定可單獨建築使用，並無不能建築之情形。本件並無所謂權利瑕疵，被告亦無故意隱瞞或不告知之情形，原告不得解除買賣契約，如認有解除事由，亦僅能解除系爭1140-1地號土地之部分。另倘若原告主張解除契約有理由，因原告於收受價金翌日並無解除契約，故應以起訴狀繕本送達翌日作為利息起算日等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於101 年4 月9 日與被告就系爭1158-1地號等5 筆土地
簽立買賣契約，被告並將系爭1140地號土地分割出系爭1140-1地號土地出售予原告，買賣總價金20,811,479元。
㈡被告已於101 年11月21日收受原告給付之買賣價金尾款。
㈢系爭1140-1地號土地依使用分區固可供建築房屋使用，惟系
爭1140-1地號土地因已供（68）高縣建局管字第12045 至12
060 號使用執照之私設通路通行使用，不得與系爭1158-1地號等5 筆土地合併建築使用。
㈣系爭1140-1地號土地面積42.21 平方公尺（約12.768525 坪），以一坪129,000 元計算，買賣價金為1,647,140 元。
㈤原告已支付建築師申請建築執照及變更使用執照等相關費用，合計1,123,000元。
四、本件之爭點：㈠原告得否解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金及自
101 年11月22日起之遲延利息？㈡原告得否請求被告賠償其已支付建築師等相關費用1,123,00
0 元？
五、本院得心證之理由：㈠原告得否解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金及自
101 年11月22日起之遲延利息？⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第226 條、第227 條、第256 條、第
259 條第2 款分別定有明文。⒉次按債權人於有民法第226 條之情形時，得解除契約，為同
法第256 條所明定，依本條規定之意旨，債權人自毋庸為定期催告即得解除契約。所謂不完全給付係指債務人雖為給付，然給付之內容並不符合債務本旨而言；債務人不完全給付，債權人固得類推適用民法第256 條之規定解除契約，但必以該不完全給付因可歸責於債務人之事由致不能補正，而陷於給付不能者始得為之。而契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227 條第1 項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序，最高法院67年台上字第3701號判例、84年度台上字第2887號、100 年度台上字第2 號判決意旨參照。
⒊原告主張：本件買賣兩造真意係就系爭1140-1地號土地與系
爭1158-1地號等5 筆土地整體合併作為建築基地使用，因而於系爭買賣契約約定如附表所示附件（一）內容，倘若系爭1140土地無法分割則買賣無效等語，固為被告否認，惟按當事人對於必要之點，互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。惟解釋契約應以當事人立約當時真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，不能拘泥文字或擷取契約中部分字句任意解釋，致失真意。如附表所示契約內容固僅記載：「本案1140地號土地由A 點至B 點分割，斜線部分面積出售給買方。…。但若上開斜線面積無法分割者，本案失效，賣方收取買方款項，應無息返還買方。」等語，而未約定分割後所得土地必須能與系爭1158-1地號等5 筆土地合併作為建築基地使用，否則買賣失效之字樣，然證人即仲介許芷菱於本院審理時結證：伊介紹本件買賣，系爭買賣契約附件（一）為代書所寫，系爭1140地號土地要作分割，係因當初買賣的意思，就是要把土地弄成四方，把它拉直，這樣房子比較好蓋，當時約定的意思就是分割出來的部分，要一併能夠蓋房屋。系爭買賣契約附件（一）之記載是雙方協議完，代書幫他們寫的等語明確（見本院卷二第7 至12頁），而原告前對被告洪志正提起刑事詐欺告訴，洪志正於偵查中亦供承：係伊提出要將1140地號土地分割出1140-1地號，伊一開始就將1140-1地號土地納入出售部分，這樣那塊土地才能變成四方形土地。舊房子申請建照時是以1140-1地號土地作為空地比，伊一直認為既然可以做空地比，應該是合法的建地，房子拆掉後，伊聲請分割也可以，東森房屋沒告訴伊說土地不能賣等語在卷（見他字卷第31、46頁），經核上開陳述內容，足認兩造於簽立系爭買賣契約時，應知悉原告購買系爭1140-1地號土地及1158-1地號等5 筆土地，係為合併作為建屋使用，被告出售本件土地意在供買受人建屋使用，因而提議分割系爭1140地號部分土地，補足系爭1158-1地號等5 筆土地之斜角缺口，使其出售之土地為完整方正之四方形，而有利於自身出售土地及使買方能於方正之土地上建築房屋。
⒋再依兩造將系爭1140地號土地能否分割列為系爭買賣契約成
立與否之前提要件觀之，兩造顯將分割所得之系爭1140-1地號土地作為買賣之重要條件，衡情應認兩造真意均有將系爭1140-1地號土地必須與其他土地合併作為建築基地之意思，僅因簽約當時未及考量系爭1140-1地號土地涉及私設道路保留地問題，而未另將分割後之系爭1140-1地號土地必須能供合併建築使用訂明合約。綜合上開各情，可知被告併同出售系爭1140-1地號土地予原告，應有使原告得將該土地與系爭1158-1地號等5 筆土地合併作為房屋建築基地之附隨義務，始符合本件買賣之本旨。然系爭1140-1地號土地，因已供（68）高縣建局管字第12045 至12060 號使用執照之私設通路通行使用，不得與系爭1158-1地號等5 筆土地合併建築使用，為兩造所不爭執，並有高雄市政府工務局106 年3 月15日高市工務建字第10631772600 號函附卷可稽（見本院卷一第
190 至191 頁背面），被告縱非於68年間申請系爭68年建築執照、使用執照之人，然其事後出售系爭1140-1地號土地，依兩造買賣契約真意，自負有提供足以供合併建築使用之土地之義務，其明知系爭1140地號土地長年作為道路通行使用，於偵查中亦自承知悉系爭1140地號土地經系爭68年建築執照作為空地比，猶未確認得否與其他土地合併作為建築使用，即提議分割系爭1140-1地號土地出售，衍生後續無法與系爭1158-1地號等5 筆土地合併建屋之問題，而未能符合本件賣賣債之本旨，應認屬可歸責於被告之不完全給付。被告以對系爭1140-1地號土地無法合併建築使用不知情置辯，尚難為其有利之認定。
⒌又依前揭高雄市政府工務局函文內容觀之，系爭1140-1地號
土地如經辦理私設通路位置面積形狀之變更使用，排除原供私設通路通行使用範圍後，得與系爭1158-1等5 筆土地合併建築使用。然迄本院言詞辯論終結時止，系爭1140-1地號土地仍未能完成變更使用，且涉及系爭1140-1地號土地相鄰土地及其上建物所有權人同意與否之問題，應認該不完全給付已不能補正，而陷於給付不能。揆諸首揭說明，應認債權人即原告得依民法第256 條之規定解除系爭買賣契約。被告辯稱系爭1158-1地號等5 筆土地仍可申請建屋，原告僅能解除系爭1140-1地號土地部分之契約等語，然兩造所為本件買賣之真意，原即在於系爭1140-1地號土地需與系爭1158-1地號等5 筆土地合併作為建築使用，被告所為給付不符合債之本旨，與原告訂立系爭買賣契約之目的無法實現，且迄言詞辯論終結仍未補正而給付不能，已如前述，應認原告得解除全部買賣契約始為合理，被告此部分抗辯不足憑採。而本件原告主張以起訴狀繕本送達被告作為解除系爭買賣契約之意思表示，本件起訴狀繕本業已送達被告，有本院送達證書可查，應認系爭買賣契約已生解除效力，又按契約解除時，當事人之一方受領之給付為金錢者，依民法第259 條第2 款之規定，當然應附加自受領起之利息償還他方，並非須經他方之催告始發生附加利息之義務，亦有最高法院28年上字第576號判例可參，被告對於已於101 年11月21日收訖買賣價金，並無爭執，則依民法第259 條第1 款、第2 款規定，原告請求被告返還買賣價金20,811,479元，及自被告受領金錢翌日即101 年11月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬有據，應予准許。被告抗辯應自起訴狀繕本送達翌日起算利息，委無可採。至原告另以民法第179 條之規定，就主張返還買賣價金20,811,479元部分為同一請求，即無再予論述必要。
㈡原告得否請求被告賠償其已支付建築師等相關費用1,123,00
0 元？⒈按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條定
有明文。而該條所定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言，最高法院55年台上字第2727號著有判例可參。又民法第260 條之賠償範圍，乃採履行利益賠償主義，尚不包括因信賴無效法律行為為有效，所受之信賴利益損害。履行利益係謂法律行為有成立前提，於債務人履行該法律行為發生之債務以後，債權人可獲得之利益，由於債務人不履行債務，致債權人不能獲得此利益發生之損害。信賴利益之損害，則指信賴無效之契約，誤以為有效而投入成本所受之損害。
⒉本件原告主張其受有支付仲介服務報酬費210,000 元、委請
建築師辦理房屋新建工程申請建照相關費用及變更系爭1140-1地號土地道路用途費用之損害，其中原告所提102 年8 月15日高雄市建築師執行業務收入統一收據300,000 元、地質鑽探試驗請款計價單28,000元（合計328,000 元，見本院卷一第30、36頁），為申請建照相關費用；103 年1 月7 日高雄市建築師執行業務收入統一收據85,000元、104 年9 月21日高雄市建築師執行業務收入統一收據500,000 元（合計585,000 元，見本院卷一第32、34頁），為變更用途之執照相關費用乙節，已據證人即建築師郭益廷於本院審理時證述明確（見本院卷二第23頁），則原告所支出之服務報酬費210,
000 元為訂立系爭買賣契約所需費用，性質上屬信賴利益之損害，申請建照相關費用328,000 元亦為信賴系爭買賣契約將被有效履行，所生信賴利益之損害，依前開說明，尚不得依債務不履行之規定請求被告賠償。至於原告因系爭1140-1地號土地無法合併建築使用，委請建築師辦理變更道路用途費用585,000 元，則屬因被告債務不履行之行為，致原告支出該等費用受有損害，其請求被告賠償即屬有據。得予准許。
六、綜上所述，本件原告主張解除系爭買賣契約，並依民法226條、第227 條、第259 條第1 款、第2 款、第260 條之規定，請求被告給付21,396,479元（20,811,479元＋585,000 元），暨其中20,811,479元自101 年11月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及其中585,000 元自起訴狀繕本送達翌日即105 年6 月29日起（見本院卷一第43至45頁送達證書）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 13 日
民事第二庭 法 官 周佳佩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 13 日
書記官 顏宗貝┌─────────────────────────────┐│附表：系爭買賣契約附件（一）內容 │├─────────────────────────────┤│一、本案須辦理鑑界，斜線面積土地，1158地號、1279地號等土地││ ，費用由賣方負擔。 ││二、本案1140地號土地由A點至B點分割，斜線部分面積出售給買方││ 。單價依每坪新台幣壹拾貳萬玖仟元正計算。實際面積依地政││ 事務所分割後面積計算之。但若上開斜線面積無法分割者，本││ 案失效，賣方收取買方款項，應無息返還買方。 ││三、本案1140地號分割由地主負責，並於民國101年9月9日前分割 ││ 完成。 ││四、土地1158-1上之地上物，建號445，須辦理滅失登記。 ││五、本案買賣之土地上之地上物由賣方負責清除。 │└─────────────────────────────┘