臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度簡上字第144號上 訴 人 許仲論被 上 訴人 許吉雄
許國泰許武賢許崇山許源海許政男許正芳許照明許國祥劉文富劉清裕劉哲明許蘇燕玉許武雄劉順安許再興李文禎許生金許明珠李素綿許宸瑋許茗惠許國忠許國雄江許碧愛劉國雄許銘玲許銘珍吳許明真許信雄兼 上 八人共 同訴訟代理人 許吉雄被 上訴 人 許武郎
許武發許武勝許再發許武宗許煌林蔡家聲許志榮許志豪上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國106年8月1日本院橋頭簡易庭105年度雄簡字第120號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，本院於107年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被上訴人蔡家聲應給付上訴人新台幣貳拾伍萬元。
其餘變更之訴駁回。
變更之訴訴訟費用由被上訴人蔡家聲負擔十分之六，其餘由上訴人負擔。
壹、程序事項：
一、被上訴人許國泰、許崇山、許源海、許政男、許正芳、許照明、許國祥、劉文富、劉清裕、劉哲明、許蘇燕玉、劉順安、許再興、李文禎、許生金、許明珠、李素綿、許宸瑋、許茗惠、許武郎、許武發、許武勝、許再發、許武宗、許煌林、許志榮、許志豪經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按在第二審為訴之變更或追加，因涉及審級利益問題，非經他造同意，不得為之，固為民事訴訟法第446條第1項前段所明定。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，同條項但書亦有明文。是以變更、追加之訴，若與原訴請求之基礎事實同一時，並無須得他造之同意。又在第二審為訴之變更合法者，原訴可認為已因而視為撤回時，第一審就原訴所為判決，自當然失其效力；第二審法院應專就新訴為裁判，無須更就該判決之上訴為裁判（最高法院民國71年台上字第3746號判例參照）。上訴人於原審以請求權為居間仲介法律關係起訴，並聲明為：被上訴人各應給付上訴人如附表所示之金額，嗣於本院言詞辯論時變更其請求權為請求賣方仲介費，但是依照契約保留在買方那邊等語，其真意應係依嗣後契約請求（本院卷第10頁），上訴聲明為：㈠原判決除確定部分外，關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請並訴訟費用之裁判均廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）25萬元，請求權及聲明已有不同，自屬訴之變更。核其於本院變更之訴與原審請求之訴，請求基礎事實均為賣方仲介費之事實，證據可以共通，不甚礙被上訴人之防禦及訴訟終結，所為變更合於前揭規定，應予准許，且原訴已視為撤回，並就該變更之訴為裁判，無庸再就原判決之上訴部分為審理，合先敘明
貳、實體事項：
一、上訴人起訴主張：被上訴人許吉雄、許國泰、許武賢、許崇山、許源海、許政男、許正芳、許照明、許國忠、許國雄、許國祥、江許碧愛、劉國雄、劉文富、劉清裕、劉哲明、許蘇燕玉、許武雄、劉順安、許再興、李文禎、許生金、許銘玲、許銘珍、許明珠、吳許明真、李素綿、許宸瑋、許茗惠、許信雄、許武郎、許武發、許武勝、許再發、許武宗、許煌林（下稱共有人36人）、蔡家聲及訴外人許長吉前為高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，上訴人於民國103年間居間仲介系爭土地之共有人將應有部分出售與被上訴人蔡家聲，依約上訴人得向出賣人請求依售價1億390萬8,750元0.4%計算之賣方仲介服務費，金額為41萬5,635元，應由出賣人按各自對系爭土地原有之應有部分比例分擔付與上訴人，惟經上訴人催討，迄今未付，又許長吉嗣於103年12月5日死亡，被上訴人許志榮、許志豪為許長吉之繼承人，且未拋棄繼承，應於繼承許長吉遺產之範圍內給付許長吉應負擔之仲介服務費，爰依居間仲介出售系爭土地之法律關係提起本件訴訟。並聲明：被上訴人各應給付原告如附表所示之金額。
二、被上訴人方面：
㈠、被上訴人許國泰、許武賢、許吉雄、許武雄、許再興、江許蘇愛、許銘珍、許銘玲、吳許明真、劉國雄、許宸瑋、李素錦、許武勝則以：系爭土地係以每坪15萬元之對價出售，因當時共有人人數過多，買賣雙方曾協議買方即被上訴人蔡家聲僅需以每坪14萬元之標準計算後給付買賣價金，就其餘未付之每坪1萬元部分，由被上訴人蔡家聲保留（下稱系爭保留款），用以幫賣方支付後續系爭土地上地上物之清除費用、在系爭土地上有建物者之搬遷補償費以及賣方仲介服務費等費用，上訴人亦同意其得請求之賣方仲介費用應請求被上訴人蔡家聲以系爭保留款之餘額支付，是上訴人本件請求並無理由等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
㈡、被上訴人許政男、許照明、許武郎、許武發、許志榮、許志豪則均以：系爭土地出售事宜都是委由被上訴人許吉雄處理，沒有委託上訴人仲介等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
㈢、被上訴人許再發、許煌林則以：其當時並無意願出售系爭土地之應有部分，係因土地法第34條之1規定才被迫出售，為何其要支付賣方之仲介費用，縱有賣方仲介費用，也應該要以系爭保留款支付，上訴人不得再向渠2人請求等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
㈣、被上訴人許武宗則以：其並非自願出售系爭土地之應有部分，上訴人不得向其請求仲介服務費等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
㈤、被上訴人許源海則以：其在系爭土地出售之過程中，從未與上訴人接觸等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
㈥、被上訴人許正芳則以：其從未委任上訴人仲介出售系爭土地之應有部分等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
㈦、被上訴人李文禎則以：當初是委託被上訴人許吉雄處理，從未與上訴人接觸，上訴人不得向其請求仲介服務費，況系爭土地賣方仲介之服務費應由系爭保留款支應，與其無關等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
㈧、被上訴人蔡家聲則以：其就系爭土地之交易係買方，並非賣方，上訴人向其請求賣方仲介服務費並無理由等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審審理結果為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，於本院為訴之變更，主張請求權基礎為請求賣方仲介費，但是依照契約保留在買方那邊的等語，並於本院聲明：㈠原判決除確定部分外，關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請並訴訟費用之裁判均廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人25萬元。被上訴人許吉雄、許武賢、許崇山、許照明、許國忠、許吉雄、許國雄、江許碧愛、劉國雄、許武雄、許銘玲、許銘珍、吳許明真、許信雄、許武郎、許再發、許煌林、蔡家聲則聲明：上訴（變更之訴駁回）駁回。其餘被上訴人於本院則均未再為陳述或聲明。
四、本件爭點：上訴人請求被上訴人連帶給付仲介費25萬元有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、上訴人主張共有人36人、訴外人許長吉及蔡家聲前為系爭土地之共有人，於103年間，蔡家聲以1億390萬8,750元為對價買得該土地其他共有人之應有部分，取得該土地之全部所有權，以及許長吉在系爭土地交易後，於103年12月5日死亡，被上訴人許志榮、許志豪為許長吉之繼承人，且未拋棄繼承等情，有土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、高雄市政府地政局岡山地政事務所105年2月18日函暨所附系爭土地之登記謄本、105年5月2日函暨所檢附系爭土地之應有部分移轉登記予被上訴人蔡家聲之申請資料、許長吉之除戶謄本、被上訴人許志榮及許志豪之戶籍謄本各1份在卷可參（原審卷一第7至14頁、第33至47頁、第92至206頁、第275頁、第277頁），且為被上訴人所不爭執，堪認為真。
㈡、上訴人請求蔡家聲給付賣方仲介服務費25萬元有無理由？
１、就上訴人能否主張其因該土地出售請求賣方仲介服務費一節，證人陳華羚於原審審理中證稱：系爭土地出售予蔡家聲時，原本的地主部分是找4個人當代表，有許展華、許武賢、許吉雄、及許國泰，但許展華的部分一開始就是由上訴人出面處理，系爭土地買賣合約第15條約定買方仲介服務費的約款，是許武賢在簽約當天要求伊加上去的，伊寫上去之後在場的人都有蓋章等語（原審卷二第194至195頁），而系爭買賣契約第15條確載明「賣方服務費為總售價之1%，其分配方式為0.4%（許仲論【即上訴人】）、0.4%（許吉雄）、0.1%許國泰、0.1%許武賢」等語，此有該契約在卷可佐（原審卷一第11頁），依證人陳華羚上開證述，賣方仲介服務費之約定，既經系爭土地出售時足以代理賣方地主之人之全體同意，則上訴人主張其得因該土地出售請求賣方仲介服務費，自屬可採。
２、再者，證人陳華羚於原審審理中證稱：系爭土地交易時買賣雙方有協議售價為每坪15萬元，但買方即蔡家聲僅需支付每坪14萬元，剩餘每坪1萬元之部分由蔡家聲保留，代出賣人支付後續拆除該土地上地上物、補償原居住於該土地上房屋者之搬遷費及賣方服務費等費用，後來發現該筆保留之款項金額不夠支付全部費用，上訴人及被上訴人許武賢、許吉雄、許國泰還曾到其代書事務所討論就當時剩餘款項應如何用以支付渠4人之賣方仲介服務費，後來協商之結果，上訴人及被上訴人許吉雄可分得之仲介服務費各為25萬元，被上訴人許武賢、許國泰則各分得6萬5,800元，伊也有依照協商結果製作明細表讓4人確認等語（原審卷二第193至194頁、第196至197頁），與被上訴人蔡家聲於原審審理中自陳：買系爭土地時，伊有和其餘地主達成協議，買賣價金每坪為15萬元，伊只支付其中14萬元予賣方，剩餘每坪1萬元部分，由伊保留用以支付地上物清除費用及賣方仲介服務費等語（原審卷二第231至232頁），互核相符，再佐以系爭買賣契約第13條第1項載明「賣方出售金額中每坪提撥新台幣壹萬元整，由買方代為支付其地上建築物之搬遷補償費、清除地上物、垃圾及其他費用、鑑界費及其他登記代書費…」等語（原審卷一第11頁），確有約定買方保留每坪1萬元之買賣價金以代賣方支付土地出售後之相關費用，亦與證人陳華羚之證述相合，此外，復有證人陳華羚上開所稱就系爭保留款剩餘金額如何支付賣方仲介服務費之明細表在卷可佐（原審卷一第52頁），足徵證人陳華羚之證述與事實相符，則系爭土地交易當時，買賣雙方確有約定買方即蔡家聲應以其保管之系爭保留款代賣方支出賣方仲介服務費乙情，堪認無訛；再參諸上訴人於系爭保留款金額不足時，既曾與其他可請求賣方仲介費之被上訴人許武賢、許吉雄、許國泰協商就該保留款剩餘部分，應如何分配給付仲介服務費之事宜，已如前述，且其曾在證人陳華羚上開所整理之明細表上簽名確認，則為上訴人於本院審理中自承明確（原審卷一第88頁），足見其不僅知悉，亦同意賣方仲介服務費應自系爭保留款支出，要無疑義，故依系爭買賣契約第13條第1項及上開明細表所示，堪認買賣雙方及賣方仲介三方已就賣方仲介服務費應自系爭保留款支出即由買方蔡家聲支付達成合意（下稱三方合意契約內容），而依上開明細表所載，保留款應支付給上訴人之金額為25萬元，故上訴人依三方合意契約內容請求買方蔡家聲支付25萬元，為有理由，應予准許。
３、至蔡家聲雖辯稱其已支付30萬元賣方仲介費（下稱系爭30萬元）予上訴人云云，惟上訴人否認蔡家聲所支付30萬元係賣方仲介費，並稱系爭30萬元係買方仲介費，與賣方仲介費無涉等語，經查：依買賣契約第13條第4點約定，訴外人宋美貴係收受買方服務費代表之一（原審卷一第11頁），再參以證人陳華羚於本院準備程序證稱：系爭30萬元是請當時買方一位仲介叫宋美貴拿給上訴人…明細表支出未將系爭30萬元列為賣方保留款支出等語（本院卷第57、61頁），依證人陳華羚所述，系爭30萬元既係由買方仲介所交付，且明細表支出亦未將系爭30萬元列為賣方保留款支出，系爭30萬元應非賣方仲介費，故蔡家聲辯稱其已支付30萬元賣方仲介費予上訴人，不足採信。
㈢、上訴人請求賣方連帶給付賣方仲介服務費25萬元有無理由？依三方合意契約內容，賣方仲介服務費應自系爭保留款支出即由買方蔡家聲支付，已如前述；又證人陳華羚於原審審理中另證稱：伊沒有印象上訴人在與被上訴人許武賢、許國泰、許吉雄協商就系爭保留款剩餘金額如何給付賣方仲介費用之過程中，曾經表示其就不足之服務費部分會再向地主請求等語（原審卷二第197頁），而觀諸前揭由陳華羚製作經上訴人簽名確認之明細表上，亦未載明就系爭保留款給付後不足之服務費部分上訴人會再向賣方請求之旨，加上上訴人本即知悉其就系爭土地之仲介服務費係由買方代為支付之情事，可認上訴人已經同意其得請求之服務費限縮於當時以系爭保留款餘額計算後其可分配到之賣方仲介服務費，且不會再向賣方請求不足額之部分。從而，被上訴人許國泰等人抗辯上訴人所得請求之賣方仲介服務費應自系爭保留款支出，不得再向賣方請求，顯非無據，堪以採信，上訴人本件請求共有人36人及請求被上訴人許志榮、許志豪以系爭土地出賣人繼承人之身分支付仲介服務費，即乏其據。
六、綜上，上訴人主張依契約法律關係請求蔡家聲給付25萬元，，為有理由，應予准許；逾上開應准許部分之請求，則為無理由，應予駁回。爰由本院判決如主文。又本件原訴既已視為撤回，本院係依上訴人變更後之新訴為判決，自無庸就原判決為上訴勝、敗之諭知，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及未經援用之證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件變更之訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第385條第1項前段、第436條之1第3項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 25 日
民事第三庭 審判長法 官 林韋岑
法 官 黃苙荌法 官 吳芝瑛以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 6 月 25 日
書記官 張瑋庭附表：上訴人主張被上訴人就系爭土地原有之應有部分及按應有部分比例應給付之「賣方」仲介服務費：
┌───────┬───────────┬─────────┐│姓名 │上訴人主張被上訴人就系│上訴人主張被上訴人││ │爭土地原有之應有部分 │依左列應有部分比例││ │ │應付之仲介服務費 │├───────┼───────────┼─────────┤│許吉雄 │1/40 │10,391元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許國泰 │1/40 │10,391元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許武賢 │265/240000 │459 元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許崇山 │1/16 │25,977元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許源海 │1/16 │25,977元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許政男 │1/60 │6,927元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許正芳 │1/80 │5,195元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許照明 │1/80 │5,195元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許國忠 │1/40 │10,391元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許國雄 │1/40 │10,391元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許國祥 │1/40 │10,391元 │├───────┼───────────┼─────────┤│江許碧愛 │6/360 │6,927元 │├───────┼───────────┼─────────┤│劉國雄 │57/6000 │3,949元 │├───────┼───────────┼─────────┤│劉文富 │57/6000 │3,949元 │├───────┼───────────┼─────────┤│劉清裕 │38/6000 │2,632元 │├───────┼───────────┼─────────┤│劉哲明 │38/6000 │2,632元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許蘇燕玉 │1/60 │6,927元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許武雄 │38/1200 │13,162元 │├───────┼───────────┼─────────┤│劉順安 │1/160 │2,598元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許再興 │1/180 │2,309元 │├───────┼───────────┼─────────┤│李文禎 │10/120 │34,636元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許生金 │58/3600 │6,696元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許銘珍 │58/3600 │6,696元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許銘玲 │58/3600 │6,696元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許明珠 │58/3600 │6,696元 │├───────┼───────────┼─────────┤│吳許明真 │58/3600 │6,696元 │├───────┼───────────┼─────────┤│李素錦 │265/48000 │2,295元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許宸瑋 │265/48000 │2,295元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許茗惠 │3/240 │5,195元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許信雄 │1/40 │10,391元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許武郎 │1/960 │433元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許武發 │265/24000 │4,589元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許武勝 │265/24000 │4,589元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許再發 │1/180 │2,309元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許武宗 │1/320 │1,299元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許煌林 │1/320 │1,299元 │├───────┼───────────┼─────────┤│蔡家聲 │8285/72000 │47,827元 │├───────┼───────────┼─────────┤│許志榮、許志豪│其2 人之被繼承人許長吉│在繼承許長吉遺產範││2 人 │原有應有部分6/480 │圍內連帶給付5,195 ││ │ │元 │└───────┴───────────┴─────────┘