臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度訴字第293號原 告 陳炳佳被 告 美夢成真第二代管理委員會法定代理人 陳金虎訴訟代理人 蕭能維律師上列當事人間請求確認區分所有權人重開會議決議無效等事件，本院於民國106 年8 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告於民國一百零五年十二月八日召開之區分所有權人會議所為如附表編號一、二、三、五、六所示決議不成立。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔六分之五，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為坐落高雄市○○區○○路美夢成真第二代大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人，被告於民國105 年11月22日召開105 年度第二次區分所有權人會議（下稱系爭區權會) ，當日實際出席人數已逾法定應出席人數76人之半數，主席陸怡蓁竟以未達法定人數為由宣布流會，並於翌日召開管理委員會議，決定於105 年12月8 日重開區分所有權人會議（下稱重開區權會），惟系爭區權會出席人數既屬合法，即應開會進行表決，不得依公寓大廈管理條例第32條規定重開議，且重開區權會僅如附表編號四、編號六所示議案與系爭區權會議案相同，亦不得於重開區權會討論，又如附表編號四所示將B 棟委員改為1 人之議案，屬規約之變更，依系爭大樓管理委員會組織章程與住戶管理公約（下稱系爭公約）第9 條第1 項第6 款約定，應有區分所有權人三分之二以上出席，出席人數四分之三以上同意，系爭區權會及重開區權會均未達規約所定人數，程序違法。又系爭區權會開會通知單僅記載如附表編號四、編號六所示議案，與重開區權會議案不同，被告於重開區權會作成如附表編號一至六所示決議事項，違反公寓大廈管理條例第31條、第32條規定及系爭公約約定，應屬不成立或無效，請擇一有理由者判決等語。並聲明：確認被告於105 年12月8 日召開之重開區權會所為決議不成立或無效。
二、被告則以：被告於系爭區權會召開前，即將系爭區權會之開會通知單、載明各項議案內容之會議初稿，投遞至各住戶信箱，並將會議初稿張貼於公告欄，系爭區權會與重開區權會之議案相同，且如附表編號四所示將B 棟委員改為1 人之議案，依系爭公約第9 條約定，應有區分所有權人三分之二以上出席始得決議，況公寓大廈管理條例第32條第1 項所稱「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議」，當然包括主席誤認出席人數與區分所有權數未達決議門檻，而未將議案交付表決，逕行宣布散會之情形，被告斯時主任委員陸怡蓁誤認如附表編號一、二所示議案之決議門檻，亦得於重開區權會予以決議，故系爭區權會召集人宣布流會，於105 年12月
8 日以同一議案重開區權會，自屬合法。被告於重開區權會後，已將會議紀錄送達各區分所有權人，經7 日全體區分所有權人之書面反對意見，未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數，重開區權會之決議業已視為成立等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告於105 年11月22日召開系爭區權會（定期會），主席陸
怡蓁以未達法定人數為由宣布流會，嗣後並決定於105 年12月8 日重開區分所有權人會議。
㈡105 年12月8 日被告重新召開區分所有權人會議（即重開區權會），作成如附表編號一至編號六所示決議。
㈢105 年12月8 日重開區權會作成如附表編號四、編號六所示議案與105 年11月22日系爭區權會議案相同。
㈣105 年11月22日系爭區權會有42人出席，佔全體區分所有權人數55.3% 。
㈤105 年12月8 日重開區權會有37人出席，佔區分所有權人數
48.7% ，已出席區分所有權比例計0.4720/10000，佔全體區分所有權47.2% 。
㈥102 年6 月15日被告召開區權會已修改規約約定管委為7 名。
㈦如附表編號一所示「本大樓地下室停車辦法」之議案，為系
爭公約第9 條第1 項第3 款所定「審議有關全體住戶共同權益之各種公約守則」事由。編號三所示「本大樓106 號7 樓佔用頂樓觀測室空間，使用權須歸還管委會」之議案，為系爭公約第9 條第1 項第7 款所定「本大樓重大修繕與改良」事由。編號四所示「本大樓B 棟委員選任改為1 位」之議案，為系爭公約第9 條第1 項第6 款所定「規約之訂定與變更」事由。編號五所示「取消一樓住戶管理費半價優惠」之議案，為系爭公約第9 條第1 項第6 款所定「規約之訂定與變更」事由。編號六所示「選舉下屆委員」之議案，為系爭公約第9 條第1 項第1 款所定「選舉及罷免管理委員會委員」事由。
㈧系爭公約第8 條約定：「區分所有權人會議之決議，除另有
規定外應有區分所有權人過半數之出席，以出席人數過半數之同意行之」，關於重開區權會則無相關規範。
㈨系爭公約第9 條第2 項約定，第9 條第1 項第6 款至第10款
之決議，應有區分所有權人三分之二以上出席，出席人數四分之三以上同意行之。
四、依兩造前揭主張及陳述，本件爭點為：被告就如附表所示議案召開重開區權會是否合法？原告主張如附表所示決議不成立或無效，有無理由？茲就本院得心證之理由，析述如下：㈠按「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載
明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出」。「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」。「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立」，公寓大廈管理條例第30條、第31條、第32條第1 項、第2 項分別定有明文。準此，公寓大廈區分所有權人得依公寓大廈管理條例第32條規定作成決議，係以公寓大廈區分所有權人已合法召開區分所有權人會議，且未能依同條例第31條規定作成決議為前提，倘第一次會議並未合法召開，即無從依同條例第32條規定作成假決議。又所謂會議決議不成立，係指自會議決議之成立過程觀之，顯然違反法令，在法律上不能認為有會議決議成立之情形而言。因必須先有符合成立要件之會議決議存在，始有探究決議是否有無效或得撤銷事由之必要，故會議決議不成立應為會議決議瑕疵之獨立類型，惟當事人如就會議決議是否成立有爭執，以會議決議不成立為理由，提起確認會議決議不成立之訴，應非法所不許（最高法院92年度台上字第1174號判決意旨參照）。
㈡系爭公約第8 條約定：「區分所有權人會議之決議，除另有
規定外應有區分所有權人過半數之出席，以出席人數過半數之同意行之」，第9 條第1 項約定：「區分所有權人會議之職掌：一、選舉及罷免管理委員會委員。二、制訂、修訂大樓管理委員會組織章程。三、審議有關全體住戶共同權益之各種公約守則。四、審議年度經費收支。五、商討本大樓興革事宜。六、規約之訂定與變更。七、本大樓重大修繕與改良。八、本大樓之重建、增建與改建。九、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。十、約定專用或約定共同事項。」，第2 項約定：「以上六至十款之決議應有區分所有權人三分之二以上出席，出席人數四分之三以上同意之。」，足見依系爭大樓已另約定，除系爭公約第9 條第1 項第6 款至第10款之事項，應有區分所有權人三分之二以上出席，出席人數四分之三以上同意以外，其餘決議事項則依系爭公約第
8 條有區分所有權人過半數出席，出席人數過半數同意行之。
㈢經查，本件重開區權會如附表編號一所示「本大樓地下室停
車辦法」之議案，編號六所示「選舉下屆委員」之議案，分別為系爭公約第9 條第1 項第3 款、第1 款所定事由，無庸經區分所有權人三分之二以上出席，出席人數四分之三以上同意之特別決議，且系爭區權會當日出席人數佔全體區分所有權人數55.3% ，均為兩造所不爭執，即無公寓大廈管理條例第32條所定出席區分所有權人之人數合計未達定額之情形，被告自不得就編號一、編號六之議案重開區權會。至編號二所示「授權管委會行文高雄市拆除大隊即刻拆除一樓違建物，維護公共安全」之議案，被告抗辯屬系爭公約第9 條第
1 項第5 款「商討本大樓興革事宜」之事由，且依該議案內容觀之，非第9 條第1 項第6 款至第10款事由，亦無第9 條第2 項區分所有權人三分之二以上出席之適用，被告亦不得就此議案重開區權會。依前開說明，重開區權會就如附表編號一、二、六所示議題為決議既不合法，則就此等議題作成之決議自屬不成立。至被告抗辯公寓大廈管理條例第32條第
1 項所定「區分所有權人依前項規定未獲致決議」，文義解釋包含主席誤認出席人數與區分所有權數未達決議門檻而未將議案交付表決，逕行宣布散會」之情形云云，惟所謂依前項規定未獲致決議，應係指未能依公寓大廈管理條例第31條所定出席及同意人數標準成立決議，然為俾利公共事務堆行，而於第32條規定降低出席及同意人數之限制，以期順利進行表決，系爭區權會當日並未進行任何決議，自與上開情形不符，其所為抗辯無足憑採。
㈣編號三所示「本大樓160 號7 樓佔用頂樓觀測室空間，使用
權須歸還管委會」之議案，為系爭公約第9 條第1 項第7 款所定「本大樓重大修繕與改良」事由，編號五所示「取消一樓住戶管理費半價優惠」之議案，為系爭公約第9 條第1 項第6 款所定「規約之訂定與變更」事由，固為兩造所不爭執，非區分所有權人過半數出席即可決議事項，惟原告主張系爭區權會及重開區權會就編號三、五之議案並非同一，系爭區權會之開會通知單並無該等議案記載，且被告未送達或公告會議初稿等語，被告則抗辯：伊已將系爭區權會之開會通知單、載明各項議案內容之會議初稿，投遞至各住戶信箱，並將會議初稿張貼於公告欄，系爭區權會與重開區權會之議案相同等語，並提出系爭區權會會議初稿為其論據。查被告所提系爭區權會會議初稿固有記載如編號三、五所示議案（見本院卷二第59頁），然公寓大廈管理條例第30條立法意旨，係為保護區分所有權人權益，針對區分所有權人會議之召集程序，所為最低限度之規定，應屬強制規定，各社區僅得另以規約為較高限度之規定，而不得違反上開規定。本件被告於本院審理時已自承：只有投遞信箱，無法確認每位區分所有權人確實都有收到開會通知單及初稿等語明確（見本院卷二第72頁），顯無法證明關於編號三、五所示議案，已依公寓大廈管理條例第30條規定通知送達各區分所有權人，且縱其有將會議初稿張貼公告欄，因系爭區權會為定期會，非臨時會，亦不得以公告代替送達，依此，系爭區權會關於編號三、五所示議案之召開，尚非合法，即無從以第一次會議召開後不能作成決議為由，召開第二次會議，自難認重開區權會就編號三、五之議案已適法成立，原告主張重開區權會如附表編號三、五所示決議不成立，應屬可採。又編號一、二所示議案因不合於依公寓大廈管理條例第32條重開會議之要件，重開區權會就此所為決議不成立，已如前述，爰不再另論議案是否同一之問題。
㈤如編號四所示「本大樓B 棟委員選任改為1 位」之議案，兩
造對於屬系爭公約第9 條第1 項第6 款所定「規約之訂定與變更」事由，且系爭區權會及重開區權會前後就此議案同一等節，均無爭執，而系爭區權會召開時僅有全體區分所有權人人數55.3% 出席，未達三分之二，自不得就此議案決議，惟依公寓大廈管理條例第32條規定，系爭區權會當日出席區分所有權人之人數未達定額，召集人得就同一議案重新召集會議，且重開區權會召開時有37人出席，佔區分所有權人數
48.7% ，已出席區分所有權比例計0.4720/10000，佔全體區分所有權47.2% ，如附表編號四所示議案並經32票同意，經核對卷附105 年12月8 日出席人員名冊簽到簿，縱扣除當日出席人數中區分所有權比例最高之0.02554/10000 一人、0.01567/10000 四人（見本院卷一第89至90頁），亦已超過出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意而作成決議。此外，原告已陳明：重開區權會有送達會議紀錄，僅伊一人提出書面反對等語明確（見本院卷二第44頁），依公寓大廈管理條例第32條第2 項規定，書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立，原告主張如附表編號四所示議案決議不成立或無效，即屬無據。至原告主張被告應讓住戶知道為何要改，當天沒有開會，什麼都沒說明，就不能重開會等語，惟其所述與公寓大廈管理條例第32條法律構成要件無涉，且依卷附系爭區權會當日錄音譯文內容，被告已有說明係為節省委員人力支出，將原先選任2 位委員，修改為選任1 位等語（見本院卷二第54頁），原告所述尚無可採。
㈥依前開說明，本件原告主張重開區權會作成如附表編號一、
二、三、五、六所示決議不成立，應屬可採。至被告另聲請調查證人陳德明、黃瑞珠，欲證明有將系爭區權會會議初稿投遞至各住戶信箱及張貼於公告欄，惟不論其有無投遞，均無法證明已確實將如附表編號三、五所示議案通知各區分所有權人，公告亦不合於法律規定，均如前述，自無調查必要，併此敘明。
五、綜上所述，本件原告依公寓大廈管理條例之規定及系爭公約之約定，請求確認被告於105 年12月8 日召開之重開區權會所為如附表編號一、二、三、五、六所示決議不成立，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 24 日
民事第二庭 法 官 周佳佩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 28 日
書記官 顏宗貝附表：
┌───────────────────────────────────────┐│105年12月8日美夢成真第二代公寓大廈105年度區分所有權人會議重開議紀錄 │├──┬─────────┬───────────────┬──────────┤│編號│議 案│說 明│決 議│├──┼─────────┼───────────────┼──────────┤│一 │本大樓地下室停車管│1.本大樓應該訂定地下室停車管理│32票同意，1票不同意 ││ │理辦法 │ 辦法，亂停不遵從者可依公寓大│。 ││ │ │ 廈管理條例第十六條處理，讓大│ ││ │ │ 樓管理員有所依據管制。 │ ││ │ │2.訂定條文宣讀詳如附件（美夢成│ ││ │ │ 真2代地下室停車管理辦法）。 │ ││ │ ├───────────────┤ ││ │ │停車管理辦法略以： │ ││ │ │第一條：共抽籤20個汽車位，每位│ ││ │ │2000元，55個機車位，每位100元(│ ││ │ │暫不收費)。 │ ││ │ │第二條：積欠大樓管理費及停車位│ ││ │ │管理費者，繳清欠費後才能登記。│ ││ │ │第三條：訪客請勿進入地下室停車│ ││ │ │。 │ ││ │ │第四條：停車位租賃，以一年為期│ ││ │ │限。 │ ││ │ │第五條：規定不足地方，由管理委│ ││ │ │員會增修。 │ │├──┼─────────┼───────────────┼──────────┤│二 │授權管委會行文高雄│本大樓區分所有權人會議授權管委│33票同意，0票不同意 ││ │市拆除大隊即刻拆除│會行文高雄市拆除大隊即刻拆除一│。 ││ │一樓違建物，維護公│樓違建物，維護公共安全，並向一│ ││ │共安全 │樓違建戶求償多年佔用之不當得利│ ││ │ │。 │ │├──┼─────────┼───────────────┼──────────┤│三 │本大樓160 號7 樓佔│本大樓160號7樓住戶佔用頂樓觀測│30票同意，4票不同意 ││ │用頂樓觀測室空間，│室空間，且未經區分所有權人會議│。 ││ │使用權須歸還管委會│同意，擅改頂樓觀測室隔間及違規│ ││ │ │改造樓板設置樓梯進入觀測室，要│ ││ │ │求該住戶不得繼續使用，其使用權│ ││ │ │歸還管委會，本案須經區分所有權│ ││ │ │人會議表決通過，始能依法處理( │ ││ │ │相關條文及罰責-公寓大廈管理條 │ ││ │ │例第16條第2、4項) │ │├──┼─────────┼───────────────┼──────────┤│四 │本大樓B 棟委員選任│本大樓000-000號B棟委員選任，為│32票同意，0票不同意 ││ │改為一位 │節省委員人力支出，將原選任二位│。 ││ │ │委員，修改為選任一位委員，故本│ ││ │ │大樓管理委員會，改置委員六人。│ │├──┼─────────┼───────────────┼──────────┤│五 │取消一樓住戶管理費│重申廿幾年來一樓住戶的管理費每│37票同意，0票不同意 ││ │半價優惠 │坪18元，二樓以上住戶管理費每坪│。 ││ │ │35元，對大樓住戶來說非常不公平│ ││ │ │，根據本大樓管理委員會組織章程│ ││ │ │與住戶管理公約，第23條住戶守則│ ││ │ │第一款、按時攤付本大樓管理費用│ ││ │ │（含人事費、水電費及其他費用等│ ││ │ │）使公共設施得以維持正常堪用狀│ ││ │ │態，再次表決同意後，追溯自105 │ ││ │ │年4月1日起生效，全體住戶管理費│ ││ │ │每坪新臺幣35元，為符合公平正義│ ││ │ │，騎樓坪數不予計算收取管理費，│ ││ │ │唯須提供權狀審核（另一樓漏繳公│ ││ │ │電費之住戶，暫不追繳）。 │ │├──┼─────────┼───────────────┼──────────┤│六 │選舉下屆委員 │1.本大樓授權新當選委員互推職務│選舉結果： ││ │ │ 後，由主任委員、財務委員、監│A-150-3F吳雅龍1票 ││ │ │ 察委員代表處理銀行帳戶一切往│B-156-3F曾堯堃10票 ││ │ │ 來事宜。 │C-160-3F陸怡蓁6票 ││ │ │2.新當選委員於會後擇日分配職務│D-166-2F陳金虎8票 ││ │ │ ，另一名委員名額，由主任委員│E-168-1F劉騰鴻7票 ││ │ │ 指派（依本大樓103年12月1日區│ ││ │ │ 權會議決議通過辦理）。 │ │└──┴─────────┴───────────────┴──────────┘