臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度訴字第455號原 告 徐昌貴訴訟代理人 李玉雯律師
洪條根律師被 告 蘇豐貴被 告 蘇冠承被 告 蘇㛄恬兼上二人共 同法定代理人 張秋香
蘇金龍上列當事人間請求返還房地事件，本院於民國106 年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告蘇金龍應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號建物(門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號房屋)騰空遷讓返還與原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蘇金龍負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾參萬元為被告蘇金龍供擔保後得假執行，但被告蘇金龍如以新臺幣玖拾玖萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告均經合法通知，無正當理由而未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列之情形，爰依同法第385條第1項前段規定，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告經由臺灣高雄地方法院104年度司執字第144
223 號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）標得訴外人吳月梅所有之高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地(下稱系爭土地)及其上同段805建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號房屋）及同段1472建號之未保存登記建物（下合稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地，權利範圍均為全部)，並於民國105年8月16日取得權利移轉證書，嗣於同年9月
2 日辦畢所有權移轉登記。惟系爭房地於系爭強制執行事件中，經地政人員測量後陳報系爭房屋與鄰屋即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號、323號房屋(下合稱系爭鄰屋)係打通使用，系爭鄰屋之所有權人即被告蘇金龍亦陳報「已將前開
321、323號房屋及系爭房屋打通使用，而占有系爭房屋」等語，原告於同年9月4日前往查看發現系爭房屋與系爭鄰屋打通作為KTV 營業使用，嗣經戶政人員告知被告五人設籍於系爭房屋，顯見系爭房屋遭被告無權占有，為此爰依民法第767條第1項之規定提起本訴。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告等則各以：㈠被告蘇金龍：因其母吳月梅多年來向伊借貸金錢共新臺幣 (
下同) 180萬元無力清償，遂同意以其所有系爭房屋以每月6,000元之租金折抵欠款將系爭房屋交與伊使用，伊於100 年2月21日即遷入系爭房屋居住，並將系爭房屋與伊所有之系爭鄰屋打通，且伊業已於104 年8月28日以500萬元向吳月梅購買系爭房地全部，並給付價金 200萬元，惟因系爭房地遭吳月梅之債權人查封而未能完成過戶程序，伊亦於系爭強制執行事件中具狀陳報上情，並獲執行處於拍賣公告中詳載上開占有情形，且以拍定後不點交為拍賣條件，原告於標購前未先查明系爭房地之使用情形，是原告主張顯無理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡被告張秋香、蘇豐貴、蘇冠承及蘇㛄恬則均未以書狀作何答辯或陳述。
四、兩造不爭執事項如下：㈠原告於105 年8月2日經系爭強制執行事件拍賣程序標得吳月
梅所有之系爭房地，於105年8月16日取得權利移轉證書，嗣於同年9月2日辦畢所有權移轉登記而為系爭房地之所有權人。
㈡被告蘇金龍為系爭鄰屋之所有權人，系爭房屋目前由被告蘇金龍占有使用中，被告五人均設籍於系爭房屋。
五、得心證之理由:本件應審酌者為: 原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由?被告有無占有系爭房屋之權源?㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。
請求人以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被請求人爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第 863號裁判要旨參照）。經查，兩造對於系爭房地原為吳月梅所有，原告經由法院拍賣程序買受系爭房地，並於105年8月16日取得權利移轉證書，而為系爭房地之所有權人乙情並不爭執，揆諸前揭說明，自應由被告就其有權占有系爭房屋之權源提出證明。
㈡按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人
。本件上訴人雖向訴外人林某買受係爭土地，惟在林某將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人以前，既經執行法院查封拍賣，由被上訴人標買而取得所有權，則被上訴人基於所有權請求上訴人返還所有物，上訴人即不得以其與林某間之買賣關係，對抗被上訴人(最高法院72年度台上字第938號判例要旨參照)。被告蘇金龍固抗辯其於104年8月28日以500萬元向吳月梅購買系爭房地全部，已給付價金 200萬元，惟因系爭房地遭吳月梅之債權人查封而未能完成移轉所有權程序，原告則否認被告蘇金龍與吳月梅間就系爭房地有買賣關係，惟縱被告蘇金龍抗辯其與吳月梅間就系爭房地有買賣關係之事實為真，依上開說明，基於債之相對性，被告蘇金龍仍不得以其與吳月梅間之買賣關係對抗系爭房地之所有人即原告，原告請求被告蘇金龍將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，於法有據，應予准許。
㈢再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425 條定有明文。被告蘇金龍又抗辯因吳月梅前積欠伊180萬元，伊自100 年2月21日即遷入系爭房屋居住，並以每月 6,000元之租金折抵前開債務金額，經原告否認，惟縱被告蘇金龍抗辯之情為真，蘇金龍與吳月梅間就系爭房屋之租賃契約未定有期限，且被告未能提出經公證之租賃契約，本件並無民法第425條第1項買賣不破租賃之適用，被告蘇金龍即不能持其與吳月梅間之租賃契約關係對抗原告，而對原告主張租賃契約對原告繼續存在，原告依民法第767條第1項規定，請求被告蘇金龍騰空遷讓返還系爭房屋，自為有據。
㈣末按民法第767條所謂占有，係指同法第940條之直接占有及
第941條之間接占有而言，並不包括第942條所定輔助占有之情形在內。查被上訴人何秀容係被上訴人王詩譜之妻，基於共同生活關係，隨同被上訴人王詩譜居住於系爭房屋內，應屬占有輔助人，依民法第942 條規定，僅被上訴人王詩譜為占有人。上訴人一併請求被上訴人何秀容遷讓交還系爭房屋，顯非正當。最高法院78年度台上字第1985號、82年度台上字第3057號判決要旨參照。經查，被告張秋香為被告蘇金龍之妻，被告蘇豐貴(已成年)、蘇冠承(未成年)、蘇㛄恬 (未成年)則為被告蘇金龍之子女，有其全戶戶籍謄本在卷可考(見審訴卷第71頁) ，其均係基於共同生活關係，隨同被告蘇金龍居住於系爭房屋，其四人僅係被告蘇金龍之占有輔助人，並非系爭房屋之占有人，從而，原告請求其四人亦應騰空遷讓返還系爭房屋與原告，即屬於法無據，不能准許。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告蘇金龍騰空遷讓返還系爭房屋與原告，為有理由，應予准許；被告張秋香、蘇豐貴、蘇冠承、蘇㛄恬並非系爭房屋之占有人，原告請求其四人騰空遷讓返還系爭房屋，為無理由，應予駁回。
七、本件兩造均陳明願供擔保請准為或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰就原告勝訴部分，分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，自應予以駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列。被告蘇金龍聲請訊問證人戴舜川已無必要，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第385 條第1項前段、第390 條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
民事第二庭 法 官 李姝蒓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
書記官 鄧思辰