臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度訴字第675號原 告 蔡忠旭訴訟代理人 蘇琬婷律師被 告 杜瑞昌訴訟代理人 林玉芬律師複 代理人 李昭慶律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107 年3 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國105 年8 月20日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），伊以新臺幣（下同）4,650,000元向被告買受坐落高雄市路○區○○段677 、678 、674 、
671 、749 、792 地號等6 筆土地（下稱系爭677 、678 、
674 、671 、749 、792 地號土地，合稱系爭土地，詳如附表所示），並指定登記於訴外人即伊之子蔡承宏名下。被告於系爭買賣契約附件「標的物現況說明書」之「對外通行之道路是否有發生糾紛、若『是』，則是否必須支付通行費」一項勾選為「否」，而本件買賣之仲介帝聯不動產有限公司即永慶房屋岡山勵志加盟店之經理蘇梅君亦於交易期間明確向原告表示系爭677 、678 地號土地所臨接之同段688 、70
2 地號土地（○路○區○○路○○○ 巷○○弄）為既成道路，並表示該路段之柏油路面、電信人孔蓋就是證明等語，伊基於信賴方簽訂系爭契約。嗣伊買受系爭土地後，同段688 、70
2 地號土地之地主即訴外人王榮竟向伊表示該土地非既成道路而係私設巷道，如欲通行以到達中山路380 巷，須支付對價始得通行，伊於106 年3 月29日再致電蘇梅君經理仍一再向伊保證曾向被告求證，該土地確為既成道路，惟伊於106年4 月初接獲高雄市政府工務局106 年3 月30日函覆原告之高市工務建字第10632072500 號函表示該土地為私設道路。
既同段688 、702 地號土地是否屬既成道路為系爭契約之重要事項，被告及仲介所為之保證與事實不符，致伊買受系爭
677 、678 地號土地後於106 年3 月至同年5 月無通行權而無法利用，伊支出106 年3 月至同年5 月之貸款利息3,846元、4,415 元、4,272 元，嗣伊於同年5 月20日與同段688、702 地號土地之地主王榮以696,000 元達成通行權之協議，伊自得請求被告賠償上開損失共計金額708,533 元。爰依民法第359 、360 條之規定，請求擇一有理由命被告減少價金或損害賠償伊708,533 元等語。聲明：㈠被告應給付原告708,533 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於105 年8 月20日簽立系爭契約，由伊將系爭土地以4,650,000 元售予原告，系爭契約附件「標的物現況說明書」所示內容均係伊據實填載，於105 年8 月20日前確無任何對外通行之糾紛，且「標的物現況說明書」之「對外通行之道路是否有發生糾紛？」、「若曾發生通行權糾紛，是否須支付通行費？」等欄位均未詢及系爭土地相鄰土地是否為既成道路，原告主張伊擔保系爭土地相鄰之土地為既成道路顯非事實，至訴外人帝聯不動產有限公司所屬人員是否曾向原告擔保同段688 、702 地號土地係既成道路，伊並不知悉，且原告身為利害關係人本亦得自行向建管機關查詢確認，應屬原告簽約前可得知悉之事項，伊並無欺瞞原告之情。縱認原告嗣後與王榮發生通行權糾紛並支付通行權費用，亦與被告無涉。又系爭677 、678 地號土地本得經由同為原告買受之系爭674 、671 地號土地對外通行，土地地籍圖上亦明確顯示系爭674 、671 地號土地係通行道路，依照王榮的證述677 、677-1 、678 號土地亦得通行688 地號土地，原告主張系爭土地迄今無法利用亦非事實。既系爭土地並無任何因無法通行而滅失、減損或妨害其通常效用之瑕疵，伊亦從未向原告保證系爭土地相鄰之同段688 、702 地號土地係既成道路，原告主張伊須賠償損害即屬無據，縱認被告須負損害賠償責任，原告提出之協議書所載通行費用計算標準係以每坪120,000 元計算，與該地段土地交易行情不相當，有違常理，原告主張顯無理由等語置辯。聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於105 年8 月20日經由仲介商帝聯不動產有限公司即永
慶房屋岡山勵志加盟店之經理蘇梅君仲介，簽訂系爭不動產買賣契約書，原告以4,650,000 元向被告買受坐落高雄市路○區○○段677 、67 8、674 、671 、749 、792 地號等如附表所示系爭土地，並指定登記於原告之子蔡承宏名下。（買賣契約，審訴卷第8 至14頁）㈡系爭買賣契約附件「標的物現況說明書」勾選內容如審訴卷第12頁背面所示，兩造均於其上簽名。
㈢系爭677、678地號土地所臨接之同段688地號土地為王榮所
有、702地號土地目前○路○區○○路○○○巷○○弄（地籍圖，審訴卷第15頁。
㈣高雄市政府工務局106 年3 月30日函覆原告之高市工務建字
第10632072500 號函表示聖母段688 地號土地為私設道路（審訴卷第18頁）。
㈤本院卷一第56至58頁照片為原告買受前現況照片。本院卷一第34至36頁為現況照片。
㈥原告於106 年4 月14日委由律師發函予被告，經被告於106
年4 月27日委由律師函覆（審訴卷第19至25頁）。㈦106 年5 月20日由王榮出具之協議事項書（審訴卷第26至28
頁），記載：同意地號677-1 、678 兩筆地號地主蔡忠旭與
688 地號前道路部分斜線部分之位置面積約5.8 坪，同意通行權利金約696,000 元（5.8 坪*12 萬）。形式真正不爭執。
㈧原告彰化銀行帳戶交易明細形式真正不爭執（審訴卷第29至30頁）。
㈨高雄市政府工務局106 年9 月13日高市工務建字第10636949
300 號函檢附該局75年核發高雄市○○區○○段○○○ ○號土地使用執照資料形式真正不爭執（本院卷第17至28頁）。
㈩106 年3 月29日原告與蘇梅君之電話錄音譯文形式真正不爭執（本院卷第48至55頁）。
高雄市政府工務局106 年12月14日高市工務建字第10639665
800 號函形式真正不爭執。原告於106 年2 月21日與彰化銀行訂立貸款契約，形式真正不爭執。
四、本件之爭點：㈠原告主張被告故意隱匿系爭土地對外通行之道路於系爭契約
成立前是否曾發生糾紛，而於標的物現況說明書為不實記載，有無理由？㈡原告主張被告應就系爭土地負物之瑕疵擔保之責或損害賠償
之責，有無理由？若有，金額若干？
五、原告主張被告故意隱匿系爭土地對外通行之道路於系爭契約成立前是否曾發生糾紛，而於標的物現況說明書為不實記載，有無理由？㈠系爭買賣契約附件「標的物現況說明書」勾選內容如審訴卷
第12頁背面所示，兩造均於其上簽名一節，為兩造所不爭執。則被告於系爭土地標的物現況說明書中，關於「對外通行之道路是否有發生糾紛、若『是』，則是否必須支付通行費」一項勾選為「否」等情，固堪以認定。
㈡原告購買系爭土地時，系爭土地中677 地號、678 地號搭建
一間鐵皮屋，其門開設在面臨674 地號方向，毗鄰688 地號僅設置窗戶，且出入該鐵皮屋時，均由674 地號土地出入，就毗鄰688 地號土地，可經過通行，但無設置大門出入等情，業據證人即仲介蘇梅君於本院審理時證稱：訂定買賣契約時，系爭土地上有一未保存登記鐵皮建物，房子的後面有一個小門，門口經由674 地號有一條小路通行，出口沒有通道
688 地號，毗鄰688 地號只有開窗，沒有門，伊曾跟原告說
688 地號土地符合既成道路，但未曾詢問被告688 地號可否通行一事。系爭土地買賣標的物現況說明書所載對外通行之道路是否發生糾紛一欄，以不動產經紀人之認知，是指可以做建築線的該條道路，買賣成立前，曾與被告確認系爭土地有無通行權糾紛等語（本院卷第74至80頁）。證人即688 地號土地所有權人王榮於本院審理時證稱：688 地號土地是在系爭土地前面的私設通道，677 、678 地號土地後方有被告共有之通路，75年間同意鄰地建築房屋時，以688 地號土地作為私設道路使用，沒有包括系爭土地，後來系爭土地興建鐵皮屋，鐵皮屋沒有面向688 地號土地，是面向被告共有67
4 地號土地方向，674 地號，大約2 米寬的小路才是走很久的既成巷道。688 地號土地的私設通道是大家都可以行走，但如原告蓋房子開門面向688 地號土地，就要付費予伊，原告亦可面向其他方面。被告不曾就系爭土地通行688 地號土地與伊協商，未曾與被告有訴訟或糾紛等語明確（本院卷第92至96頁）。關於系爭土地上建物通行之道路，為674 地號土地，非688 地號土地一節，互核相符。又觀之系爭土地於原告買受前之現況照片所示（本院卷第56至58頁），於系爭買賣成立前，系爭土地上之鐵皮屋，於面向688 地號土地方向，確實沒有設置門扉，需通行674 地號土地始可出入。而
688 地號土地雖係私設通道，然已規劃為中山路380 巷11弄之巷道，可供不特定多數人通行，亦經王榮證述明確，並與現場照片互核相符。再佐以系爭土地之地籍圖、688 地號土地地盤圖所示（審訴卷第15頁、本院卷第28頁），系爭買賣契約之買賣標的包含同段671 、674 、749 地號土地，671、749 地號土地，分別為於674 地號土地兩旁，671 地號土地計畫道路相連，而為供系爭鐵皮建物通行之道路。則此部分事實，洵堪認定。另原告於本院審理時自承：伊去現場時即已質疑系爭土地上之鐵皮屋所開設的門為何在田那邊，即
688 地號土地是否為既成道路等語（本院卷第41頁）。則系爭買賣之前，系爭土地上之房屋，即以674 地號土地通行至計畫道路，於客觀上並非無法察覺或可隱匿。而原告若稍加確認，並非不能瞭解上開情狀。至證人蘇梅君雖於買賣契約成立後，與原告電話聯繫時告知原告曾向被告求證688 地號土地，被告講沒有問題等語，固有兩造不爭執形式真正之通話譯文在卷可佐（本院卷第52頁）。然依上開錄音譯文係於買賣契約成立後，原告始與蘇梅君進行之對話，且依對話內容所示，蘇梅君雖在在表示688 地號土地屬既成道路，然並未明確說出是被告向蘇梅君保證為既成道路。而證人蘇梅君於本院審理時已明白證稱：簽約前並無與原告提及既成道路問題，被告亦無就既成道路事宜提供其他書類或說明書給蘇梅君等語（本院卷第79至80頁）。難認被告確有向原告表示
688 地號為既成道路。且被告與688 地號土地所有權人王榮並未曾因通行權發生糾紛或訴訟，亦經王榮證述明確，縱被告之前手，曾因王榮欲收取費用而退出與王榮之合建案，亦難認係因通行權而與王榮有糾紛，是上開事實，堪以認定。㈢則原告主張被告故意隱匿系爭土地對外通行之道路於系爭契
約成立前是否曾發生糾紛，而於標的物現況說明書為不實記載，難認已舉證以實其說。
六、原告主張被告應就系爭土地負物之瑕疵擔保之責或損害賠償之責，有無理由？若有，金額若干？㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第354 條、第
359 條、第360 條分別定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
㈡原告主張因系爭土地因無688 地號土地地主同意使用688 地
號土地，無法對外通行、無法指定建築線、無電可用之瑕疵等語。然查：⑴系爭土地於買受前，其上鐵皮屋即以674 地號土地通行至外部道路，且688 地號土地地主王榮並未限制行人通行688 地號土地等情業經認定如前，則原告主張系爭土地無法對外通行等語，即非可採。⑵按建築基地與建築線應相連接。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線，建築法第42條、第48條定有明文。高雄市政府工務局106 年12月14日高市工務建字第10639665800 號函固說明677-1 、678 地號等2 筆土地未領有使用執照，欲以688 地號土地作通行使用申請建築執照，則需檢附該土地所有權人同意書等語（本院卷第87頁）。然依證人蘇梅君前開證述可知，不動產經紀現況而言，現況說明書所指之通行權乃指可指定建築線該條道路。而依前開系爭土地之地籍圖、688 地號土地地盤圖所示（審訴卷第15頁、本院卷第28頁），系爭買賣契約之買賣標的包含同段671、674 、749 地號土地，671 、749 地號土地，分別位於67
4 地號土地兩旁，為供系爭鐵皮建物通行之道路，且671 地號土地與計畫道路相連，則系爭677-1 、678 地號土地，當可以674 、671 、749 地號土地通行，且該土地連接計畫道路，即得指定建築線，是原告並非僅得透過688 地號土地連接現有巷道或計畫道路，系爭土地並無不能指定建築線之瑕疵存在。原告主張如未向王榮購買，即不能指定建築線等語，容有誤會。⑶系爭土地於買受前，其上鐵皮屋確實已申請電力使用，有台灣電力公司繳費通知單在卷可佐（本院卷第
139 頁），則原告主張系爭土地申請電力，若未經王榮同意，則無法使用等語，然如原告以自己所有之674 地號作為連接中山路380 巷之建築基地，即無庸通過王榮所有之688 地號土地，而無王榮同意，是原告此部分主張亦非有據。另按買賣含地上未保存建○路○區○○路○○○ 巷○○弄2 之1 號，房屋依現況點交，賣方不負物的瑕疵擔保責任，買方如欲拆除地上物，費用由買方負擔。房屋稅籍不用過戶。105 年12月10日雙方與公司協議，上述第二條建物拆除費用，買方負擔貳萬元、賣方負擔貳萬元，其餘費用由永慶不動產負擔，由永慶主導拆除，有系爭買賣契約增補約定在卷可佐（審訴卷第10頁背面）。則依上開約款可知，系爭鐵皮屋原約定於買賣後現況點交予原告，雙方於105 年12月10日復協議拆除，於兩造各負擔2 萬元後，由永慶不動產主導拆除。是本件原告雖主張被告將原電表拆除致原告無電可用等語，亦有誤解，附此敘明。
㈢再者觀之系爭買賣契約書，並未約定被告應保證系爭土地得
指定688 地號土地連接建築線，或688 地號土地為法令上定義之既成道路，系爭土地必可無條件通行或利用688 地號土地申請指定建築線。又系爭土地並無不能建築之情形，雖不得將門設置於688 地號土地方向，然依系爭買賣契約所示，兩造並無約定系爭土地如經原告建屋，必須可於688 地號方向設置大門等語。故原告主張系爭買賣契約有欠缺被告保證之品質，尚非可採。而系爭土地上建屋若未將大門開設於68
8 地號方向，而係設置於674 地號方向，對原告而言，僅係不能利用中山路380 巷11弄出入，且因674 地號寬度為2 公尺，可供人通行，不能直接停車在住家門口之不方便，然不會減少房屋居住、使用之效用。蓋目前多數公寓大廈房屋，
2 樓以上均有不能停車在自家門口之情形，乃眾所周知之事實。故原告主張系爭買賣契約有欠缺被告保證之品質，尚非可採。
㈣綜上，已足認依兩造之約定，系爭土地並無減少其通常效用
、減低經濟價值之瑕疵，亦無欠缺被告所保證品質之瑕疵。是原告主張被告曾向原告保證688 地號土地為既成巷道而能建築房屋，且系爭土地不能指定建築線，亦有減少其通常效用、減低經濟價值之瑕疵，原告依民法第359 條、第360 條規定，得主張減少買賣價金或請求損害賠償等語，即非有據。是原告得請求之金額若干，即無庸審酌，併此敘明。
七、從而，原告依買賣契約法律關係之規定，依民法第359 條、第360 條之規定，請求被告賠償損害708,533 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，均應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影嚮，爰不一一論述。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 27 日
民事第一庭 法 官 謝文嵐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 27 日
書記官 許琇淳附表：
┌──┬──┬────────┬───────┬───────┐│編號│地號│面積（平方公尺）│應有部分 │備註 │├──┼──┼────────┼───────┼───────┤│ 1 │677 │73.64 │2分之1 │嗣分割677-1 │├──┼──┼────────┼───────┼───────┤│ 2 │678 │73.41 │全部 │ │├──┼──┼────────┼───────┼───────┤│ 3 │674 │133.68 │30分之3 │ │├──┼──┼────────┼───────┼───────┤│ 4 │671 │9.50 │30分之3 │ │├──┼──┼────────┼───────┼───────┤│ 5 │749 │9.43 │30分之3 │ │├──┼──┼────────┼───────┼───────┤│ 6 │792 │104.38 │120 分之3 │ │└──┴──┴────────┴───────┴───────┘