臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度訴字第706號原 告 楊小季訴訟代理人 許清連律師
許祖榮律師被 告 劉佩珍上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國107 年1 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾萬陸仟壹佰陸拾肆元，及自民國一百零六年十二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○號十三樓房屋返還予原告。
被告應自民國一百零六年十二月六日起至其將前開第二項所示房屋返還原告之日止，按月給付新臺幣壹萬陸仟元予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告前將其所有門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號13樓房屋（下稱系爭房屋）出租被告使用，兩造訂有房屋租賃契約，約定租期自民國103 年6 月30日起至104 年5月31日止，每月租金新臺幣（下同）14,500元、押金38,000元，被告應自行繳納管理費。嗣租約期滿後，未再訂立書面契約，兩造口頭約定繼續租賃關係，每月租金調漲為16,000元（下稱系爭租約）。詎被告自104 年6 月1 日起即未繳納租金，經原告多次催促，僅於105 年4 月8 日匯款50,000元，亦未繳納106 年3 月至106 年5 月之管理費共10,164元（每月3,388 元×3 月），被告積欠租金已逾2 個月以上，經原告多次催繳仍未繳納，原告已通知被告如未於106 年5 月月30日前給付租金，則要求交還房屋，足認已於106 年5 月31日終止兩造租約，原告自得請求被告返還系爭房屋。另經扣除被告匯款50,000元及押金38,000元，被告尚積欠104 年
6 月至106 年5 月之租金296,000 元（16,000元×24月－50
000 元－38,000元），原告並已代為給付106 年3 月至106年5 月管理費10,164元，亦得依系爭租約之約定，請求被告返還租金及管理費。又系爭房屋仍為被告占用中，被告受有相當於租金之利益，致原告受有損害，為此，爰依租賃物返還請求權、系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告306,164 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告應將系爭房屋返還予原告；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至被告將系爭房屋返還原告之日止，按月給付16,000元予原告。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本院得心證之理由：㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439 條前段、第440 條第1 項、第
2 項、第455 條前段分別定有明文。次按契約當事人之一方，因他方遲延給付而催告其履行時，並表明如於期限內不履行，契約視為終止，即係於催告之同時，表示附有停止條件之終止意思，因此他方當事人如未履行契約，則停止條件成就，終止契約之意思表示發生效力，故無須再另為終止契約之意思表示，於催告函內如已表明逾期不繳付欠租，即視為終止租約，則倘受催告之一方未於期限繳交租金，自已發生終止租約之效力。又出租人依民法第440 條第1 項所定催告承租人支付租金之期限，是否相當，應依一般觀念為衡量之標準，不得僅據承租人個人之情事決之，出租人所定之期限在承租人個人雖嫌不足，但若以一般觀念衡之，其期限尚非過短者，仍應認為相當；債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行。再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院49年台上字第1094號判例、83年度台上字第1773號、87年度台上字第1631號判決意旨參照。
㈡原告主張兩造定有租賃契約及被告未按期繳納租金、管理費
等事實，業據其提出房屋租賃契約書、LINE通訊軟體通話紀錄、管理費收繳通知單為證（見本院審訴卷第9 至20頁、訴字卷第30至32頁），是此部分事實堪以認定。而本件兩造間之系爭租約於104 年5 月31日屆滿後，兩造雖未另簽租約，然經原告詢問被告：「租金的部分將調至最初簽的合約價（1, 6000/月），不知你是否要續租？」，經被告回覆：「還是要續租」等語明確，足認兩造確已口頭約定續約，依前揭規定，兩造就系爭房屋應視為有不定期限之租賃契約存在。而被告自104 年6 月1 日起即未按期給付租金，經原告多次以LINE通訊軟體催繳仍未給付，積欠逾2 個月租金額，原告並於106 年5 月23日通知被告於5 月30日前將租金匯入帳戶，如未給付將請律師處理，請被告與其子聯繫交還系爭房屋，有上開對話紀錄可稽（見本院審訴卷第20頁），堪認原告催告被告給付租金已訂7 日履行期限，依一般觀念衡量，所定期限尚屬相當，且原告已表明如於期限內不履行，則請律師處理、交還房屋等語，應認原告已有終止契約返還房屋之意思，而被告既未依期限給付租金，則停止條件成就，揆諸前揭說明，應認系爭租約已合法終止，被告自負有返還租賃物即系爭房屋之義務。從而，原告請求被告將系爭房屋返還原告，為有理由，應予准許。又被告積欠104 年6 月至106年5 月之租金共384,000 元（16,000元×24月），扣除被告於105 年4 月8 日繳納之50,000元，及以押金38,000元抵付後，尚應給付原告租金296,000 元。另依系爭租約第3 條約定被告應自行繳納管理費（見本院審訴卷第9 頁背面），且每月管理費為3,388 元，有管理費收繳通知單可憑（見本院訴字卷第30頁），原告已於106 年5 月9 日告知被告尚未繳納3 月至5 月之管理費（見本院審訴卷第20頁），被告並未爭執，且始終未為處理，原告因此支付管理費，自得請求被告返還106 年3 月至5 月之管理費10,164元（3,388 元×3月）。
㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書亦分別定有明文。本件被告迄今仍未返還系爭房屋予原告，其自系爭租約終止後即屬無權占有系爭房屋，依社會通常之觀念，可能獲得相當於租金之利益，房屋所有人則因此受有相當於租金之損害，應得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金之不當得利。又兩造合意自104 年6 月起每月租金調整為16,000元，應可認為被告無權占有系爭房屋所受有相當於租金之不當得利，亦應以此等標準為計算依據，是原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即106 年12月6 日起（106 年12月5 日公示送達生效，見本院訴字卷第12頁）至返還系爭房屋之日止，以每月16,000元作為計算相當於租金之不當得利基礎，亦屬有據，應予准許。
五、綜上所述，本件原告依租賃物返還請求權、系爭租約及不當得利之法律關係，請求：㈠被告應給付原告306,164 元（租金296,000 元＋管理費10,164元），及自起訴狀繕本送達翌日即106 年12月6 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告應將系爭房屋返還予原告；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日即106 年12月6 日起至其將系爭房屋返還原告之日止，按月給付16,000元予原告，為有理由，應予准許。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 1 日
民事第二庭 法 官 周佳佩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 1 日
書記官 顏宗貝