臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度訴字第854號原 告 陳信安訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師被 告 劉崇智訴訟代理人 楊申田律師
陳佳煒律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國107年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）伊於民國105年10月26日向被告及訴外人楊茂己、王怡璋3人買受渠等共有坐落高雄市○○區○○段894、895、896、898、948、948-2地號等6筆重劃中土地（重劃後地號為高雄市○○區○○段○○○號，下稱系爭土地），被告及楊茂己、王怡璋應有部分各為3分之1，買賣雙方原議定土地價金以每坪新臺幣（下同）100,000元成交，以全部土地共計743.545坪計算，總價為74,354,500元，被告及楊茂
己、王怡璋每人應得賣價為24,784,833元。因系爭土地已參加重劃多年，完成重劃之時間無法確定，辦理過戶手續時點無法確定，且增值稅可能因跨年度而有所變動，被告及楊茂己、王怡璋乃向原告表示期能以「賣清」方式進行交易，即直接從總價中扣除買賣當時（即105年10月）原應由被告及楊茂己、王怡璋負擔之土地增值稅，並以餘額作為本件買賣之價金，日後於土地過戶時，增值稅如何變動，均與出賣人無關，並將土地增值稅改為約定由原告負擔，經雙方當場計算，以系爭土地買賣數額扣除增值稅後，被告及楊茂己所得賣價均為19,168,233元，王怡璋為23,763,633元，原告及被告、楊茂己、王怡璋乃以上開金額簽訂買賣契約（下稱系爭契約），並明載土地增值稅由原告負擔。
（二）系爭契約簽訂時，因系爭土地已在重劃進行中，而重劃能否順利完成，受外在影響因素甚大，本即難以預料，由於被告及楊茂己、王怡璋不願承擔因重劃可能發生之不利益，亦不願因重劃未能完成，致系爭土地不能過戶而無法取得買賣價金，是雙方於系爭契約乃約定以系爭土地重劃前之條件為買賣，並於該契約第2條就尾款部分約定「點交土地日期訂於106年2月23日，甲方（按：即原告）應依約付清」，亦即不論系爭土地於106年2月23日當時是否已完成重劃、可否順利過戶，原告均須給付尾款，則系爭土地重劃能否完成，已與被告及楊茂己、王怡璋無關。詎原告依約給付全部買賣價金後，被告於系爭契約約定之尾款給付期日（即106年2月23日）前，因得知系爭土地重劃可以順利完成，原告因此可享有「土地重劃完成後第一次所有權移轉依法減徵百分之40土地增值稅之利益」（下稱系爭利益），竟於106年2月15日委託楊申田律師事務所以106年2月15日106年度田律字第10602007號函（下稱系爭信函）撤銷系爭契約，並故意扣留系爭土地之權狀及印鑑證明等資料，不願交付兩造委任辦理過戶手續之代書劉金葉，致原告不能辦理系爭土地過戶登記及銀行貸款手續，原告因受被告脅迫，乃於106年2月20日交付付款人為岡山區農會、票面金額2,246,640元之支票（下稱系爭支票）並經兌現，乃受脅迫而給付被告2,246,640元（下稱系爭款項），爰依民法第92條第1項規定，以起訴狀繕本之送達，作為撤銷被脅迫所為之意思表示，經撤銷後，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還系爭款項，或依民法第184條第1項前段、第198條規定，對被告主張廢止債權，請求賠償系爭款項及法定利息。並聲明：被告應給付原告2,246,640元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）兩造與楊茂已、王怡璋係於楊茂己之子即訴外人楊晋源家中商討系爭土地買賣事宜，斯時訴外人即台慶不動產中正加盟店仲介郭貞里、代書劉金葉亦在場，經協商後，伊、楊茂己、王怡璋與原告達成以每坪100,000元計價之協議，以系爭土地743.545坪（即2,458平方公尺）計算，買賣總價為74,354,500元，各出賣人可分得買賣價金為24,784,833元。因兩造當下無法明確計算出系爭土地減徵後之確切增值稅額為何，乃約定暫以原告與代書劉金葉於現場分別估算之增值稅額，即伊及楊茂己各負擔5,616,600元、王怡璋則負擔1,021,200元，再按一般買賣慣例，即土地移轉所生土地增值稅由出賣人負擔之方式，預先將上開估算出之增值稅自買賣價金中扣除，致伊及楊茂己、王怡璋就系爭土地之買賣總價分別變更為19,168,233元、19,168,233元、23,763,633元，並委由買受人預先代為支付土地增值稅，待日後稅務機關核算出實際減徵數額後，再依該數額進行多退少補。亦即日後倘系爭土地增值稅高於估算稅額或可依土地稅法享有重劃後第一次移轉減徵之情形時，原告即應依約就溢扣之部分退還伊及楊茂己、王怡璋。
（二）伊及楊茂己、王怡璋於系爭契約簽立前，並無就土地增值稅可能因跨年度調漲為考量，是系爭土地之買賣係因重劃中土地無法辦理過戶，兩造因而預先將估算之增值稅額扣除於總價後，待重劃後辦理第一次移轉而享有退稅優惠後，再依實質課徵之額度進行多退少補之一般買賣型態。復因兩造立約之時無法預先算出減增後之確切增值稅額，為免出賣人後續麻煩，兩造遂約明暫以代書劉金葉當場估算之增值稅數額預先扣除於買賣總價中，並由買受人代為支付土地增值稅，經稅務機關核算實際減徵數額後，再依該數額多退少補，是系爭契約第15條乃約定土地增值稅、規費、印花稅、代書費全數由買方「支付」，而非由買方「負擔」，足證系爭契約非以「賣清」方式進行交易，而屬一般買賣。原告主張自屬無據。
（三）原告雖主張受伊脅迫而給付系爭款項云云，惟原告未就主張遭伊脅迫之人、事、時、地等節提出詳盡說明，亦未提供相關事證相佐，伊雖以系爭信函通知原告，惟並無何脅迫之情事，原告主張依民法第92條規定撤銷退還系爭款項之意思表示，並請求返還系爭款項云云，自屬無據等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：
（一）系爭土地原為被告及楊茂己、王怡璋等3人分別共有，應有部分各3分之1，於出售予原告前已參與土地重劃，然重劃尚未完成。
（二）原告與被告、楊茂己、王怡璋簽立系爭契約後，系爭土地嗣完成土地重劃，並享有第一次所有權移轉得減徵百分之40土地增值稅之利益（即系爭利益）。
（三）被告於106年2月15日以系爭信函通知原告，表示如原告不同意以每坪100,000元買受系爭土地、土地增值稅由被告負擔，則撤銷出賣系爭土地之意思表示，原告於收受系爭信函後，交付系爭支票，並經兌現，而給付被告2,246,640元（即系爭款項）在案。
四、本件爭點：
（一）系爭買賣契約就買賣價金及增值稅負擔之約定內容為何？
（二）被告有無以脅迫方式令原告給付系爭款項予被告？被告寄發系爭信函予原告，是否為脅迫行為？原告得否撤銷給付系爭款項予被告之意思表示？
（三）原告依民法第179條、第184條第1項、第198條規定，請求被告返還系爭款項及給付法定利息，是否有理由？
五、得心證之理由：
（一）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條、第345條第1、2項分別定有明文。
（二）經查，兩造間就系爭土地買賣條件之洽談及約定經過，已據證人即在場人朱芳純於本院審理中證稱：原先他們是協調每坪10萬，但還是談不攏，仲介就出面說還是全部費用改由買方負擔，仲介就是建議增值稅、印花稅、規費、代書費，就是買方負擔，賣方看實拿多少金額，賣方金額就是寫在買賣契約書上的買賣總價金額，當場有看到一張試算表，好像是仲介算的，當場我及仲介、劉金葉都有試算土地增值稅，以原先土地每坪10萬的賣價，換算持分，得出被告可分得金額是24,784,833元，扣除被告應負擔之土地增值稅5,616,600元，剩下1,918,233元，就是被告出售土地之價金，試算表上被告這欄後方記載「仲介費191680」就是以買賣價的百分之一計算之仲介費，本件買賣，最後兩造確認的買賣價金是19,168,233元，但增值稅及其他費用約定由買方負擔，而仲介費就是依照賣價的百分之一計算，由賣方負擔等語明確（訴卷第45-47頁）。另一在場人即仲介公司負責人郭貞里亦於本院審理中證稱：伊參與洽商過程中，有寫下試算表，其上記載被告的部分，第二欄記載00000000元，下方記載「0000000」是當場由我們仲介方的代書劉金葉計算出來被告負擔之土地增值稅，系爭契約上記載19,168,233元之買賣總價，就是24,784,833元扣掉增值稅5,616,600元之後的金額，在買賣簽訂當時，賣方都有同意以扣除增值稅後的金額作為本件的買賣價金，我們的仲介費也是以買賣總價的百分之一計算，就是191,680元等語（訴卷第99頁）；互核與證人朱芳純所證情節相合，並有經證人郭貞里確認為其手寫之試算表在卷為憑（審訴卷第10頁）。另觀以系爭契約上明確記載「買賣總價新臺幣壹仟玖壹陸萬捌仟貳佰參拾參元」等字，自該等文義觀之，亦與上開二證人所證經過相同。再者，系爭契約第15條特別約定事項記載：「雙方約定增值稅、規費、印花稅、代書費全數由買方支付」（審訴卷第12頁），亦與證人上開證述買方負擔增值稅等情節一致。已堪認兩造間對被告就系爭土地之持分，已約定買賣價金為19,168,233元，就買賣標的物及價金明確達成合意，另就增值稅、規費、印花稅、代書費約定全數由買方支付，亦即約定由買方另按增值稅、規費、印花稅、代書費之實際金額為給付，賣方不再支出該等費用，被告領得價金19,168,233元後，無庸自價金當中支出增值稅、規費、印花稅、代書費，而為被告實拿之價金已明。
（三）被告雖以上開情詞置辯，並經證人即系爭土地共同出賣人楊茂己之子楊晋源於本院審理中證稱本件僅是暫時以當日試算的增值稅預先扣除，待之後稅捐機關所計算出正確增值稅，再進行多退少補云云（訴卷第54頁）。惟楊晋源就上開試算表中「00000000」之數字係代表一坪10萬元算出之金額，「-0000000」係代表被告原來應繳之增值稅，「00000000」係代表買方價金裡面扣除該增值稅後之金額等情，均不否認。但就本件買賣契約書第二條記載「買賣總價：新台幣19,168,233元整」之內容，卻否認此為兩造確認之買賣總價，而稱僅係「預扣」增值稅後之金額（訴卷第56頁），已有矛盾，且設若兩造於簽約當時就增值稅之金額只是試算，俟將來辦理土地移轉登記時再多退少補，則大可直接以每坪10萬元計算得出之總額24,784,833元填載為買賣總價，而增值稅約定由賣方負擔即可，衡情當無試算增值稅金額之必要，楊晋源上開所證，實有違常情而堪質疑。況證人楊晋源所證，已與上開證人朱芳純、郭貞里所述兩造合意內容不符。佐以證人朱芳純證稱：「（當時有無提到將來如果增值稅有所變動，買方與賣方有多退少補的約定？）沒有。（當時雙方買賣情形是否不管日後增值稅金額多少，就是由買方負擔，與賣方無關？）是。」（訴卷第47、48頁），果兩造約定買方負擔增值稅，並已先行試算被告持分部分之增值稅金額為5,616,600元，理應於契約中記載5,616,600元多退少補之意旨，何以就此均未為記載？甚且證人朱芳純、郭貞理證述之洽商過程，現場人亦未為增值稅要多退少補之表示及約定，難認有被告所辯就增值稅多退少補之約定等事實存在。另參以證人郭貞里證稱約定的買賣總價19,168,233元確定不會再變動，所以我們的仲介費按上開金額去計算，也不會再變動，買賣契約簽訂當時沒有約定將來有仲介費多退少補之情形等語（訴卷第101、102頁）；證人楊晋源亦證稱：當場並未約定仲介費要多退少補（訴卷第58頁），可認本件買賣之仲介費用，於買賣契約成立之初即已確定為191,680元，而衡以本件仲介費用暨按買賣價金一成數計算收取，如買賣價金高，仲介可得之仲介費用相對較高，果本件被告所辯屬實，買賣價金為24,784,833元，僅是增值稅先暫以5,616,600元自買方應負款項中扣除，證人郭貞里焉有可能捨棄較高之仲介費用，而僅反而收取以19,168,233元計算之仲介費用191,680元？且之後未再向被告要求補足？被告亦無事後有補給仲介費之舉措，恰可反證證人郭貞里上開證述買賣價金於契約簽訂時已約定為買賣總價19,168,233元，增值稅由買方(原告)自行負擔等情，較符實情，被告所辯及證人楊晋源，有可議之處，尚難遽採。
（四）佐以證人郭貞里證稱：物件當初在重劃當中，也不知道能否辦理過戶，而且卡到是跨年度，而且重劃分得土地坪數也可能不一樣，就是以當初買賣的時間點為計算點，因為後面太多變數。所以洽談過程中，雙方就以該時間點，計算出來的金額作為交易的結論，日後的變數就不再納入調整價金的考量等語（訴卷第104頁）；暨證人朱芳純證稱；交易土地當時辦理重劃中，兩造及仲介、劉金葉都知道，簽約當時還不知道這筆土地重劃何時可以完成，以我一般承辦土地重劃買賣案件經驗，如果重劃完成後大家都會知道有這個優惠，如果是買賣時重劃還沒完成，都是依照重劃完成前的增值稅來計算，因為重劃後土地會減少差不多六成，有的地主只會分到四成到五成的土地，重劃的時程與結果沒有人能夠確定，所以買賣當時只能依照買賣當時的情況來計算增值稅，「（你參與本件買賣協商過程中，照你上開所述，增值稅估算只是仲介用來說服兩造接受買賣價金而已，兩造最終就是就該買賣契約所載買賣總價成立合意？）是的」等語（訴卷第49、50頁），益見增值稅之設算，僅是作為兩造於評估買賣價金洽商決定過程中之盤算依據而已。至系爭契約簽訂後，系爭土地何時完成土地重劃，並享有第一次所有權移轉得減徵百分之40土地增值稅之系爭利益，實乃兩造於簽訂系爭契約當時無從事先確認，況觀以系爭契約內容，就契約簽訂後如果產生系爭利益，應如何歸屬，復未為相關記載，自難認兩造就此已有合意約定。則本件兩造既已就價金之總金額為明確之記載，被告並已依此計算仲介費並如數支付與仲介人員，從而，兩造間就系爭土地之買賣所為意思表示合致之內容，應認為乃「買賣價金19,168,233元」、「增值稅、規費、印花稅、代書費全數由買方支付」，亦即日後土地增值稅之繳納及其實際金額，應由買方自行處理並承擔，與賣方及賣價無涉。被告辯稱系爭利益應歸其享有云云，乃無可採。
（五）按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後一年內為之，民法第92條第1項前段、第93條本文分別定有明文。又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例意旨參照）。次按民法第92條第1項所稱之被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言詞或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示之之謂。換言之，所稱脅迫，指預告將來的惡害。惡害，指任何的不利益，無須為嚴重的不利益。預告惡害，將使被脅迫的人心生畏懼，處於心理上的強制狀態而言。經查：
1.系爭買賣契約簽訂後，被告雖曾委請律師寄發系爭信函（審訴卷第30頁），惟觀諸系爭信函內容，其主旨記載「代當事人劉崇智撤銷於民國105年10月26日所為出賣土地（高雄市○○區○○段894、895、896、898、948、948-2地號土地、應有部分各3分之1)予台端之意思表示。並請台端於文到五日內表是是否同意以每坪新臺幣10萬元、土地增值稅由當事人自行負擔之條件買受上開土地，詳如說明，請查照」等語，復觀其說明內容乃陳述被告自行認定之買賣事實及主張意思表示錯誤之法律效果，並無何通知將來之危害、惡害之言詞或舉動，客觀觀之不足使人心生恐怖，難認屬脅迫之行為。
2.又本件固依證人劉金葉、郭貞里、龔淑貞證言，可知原告依約將備證用印款撥入履約專戶之後，被告因對土地增值稅有意見，而拒絕將印鑑證明交付代書劉金葉，致劉金葉無法辦理系爭土地過戶與原告，劉金葉乃通知仲介公司承辦人員龔淑珍、店長郭貞里協調，郭貞里乃出面居中傳達見面時間，由兩造自行就此協商，龔淑貞及郭貞里、劉金葉於協商當場並未參與。而上開協商之經過，亦據證人龔淑貞證稱：我記得他們有來仲介公司協調，協調結果好像是買方要付地主錢。因為我有問買方，為何還要這樣，買方回答是因為貸款貸不下來，反正就是儘快辦理、我們公司就是一大間開放的空間，他們就在進門前面的桌子談，我沒有跟買賣雙方一起坐在桌子旁邊談，我當時是有站在旁邊，但沒有仔細聽他們在講的內容。最後他們講完以後，買方跟我說結果，我才詢問他為何要再付款，他才跟我說擔心貸款貸不下來等語（訴卷第106頁）；另證人龔淑貞證稱：兩造上開協調時，在旁邊並沒有看到或聽到買賣雙方發生爭執，或有語氣強烈、罵人或肢體動作等，雙方洽商過程中，頂多就是手勢一揮、並說「你不懂」，如此而已，並無一方威脅另一方必須要接受條件之言語或激烈行為等語（訴卷第107、108頁），均可認原告是在主觀上亟欲迅速辦妥土地過戶而願再行與被告洽商，最終同意支付系爭款項，且兩造溝通協調之過程並未發生爭執或有何語氣強烈、謾罵、暴力動作、惡害通知等言行，可認被告當次並無預告使人心生畏懼之惡害，原告亦未因被告之言語或行為處於心理上的強制狀態，難認上開協商結果有何脅迫行為之存在。
3.綜上，系爭買賣契約約定之買賣價金為19,168,233元，且增值稅由原告負擔，該等增值稅減免之系爭利益，固為原告享有而無庸給付被告。惟兩造就此產生爭議之際，原告既應仲介人員郭貞里、龔淑貞之居中安排，與被告見面協商，且於本件並無何受脅迫情狀足以使原告意思表示不自由之情況下，原告自行願再給付系爭款項以求盡速解決紛爭，辦理過戶，基於私法自治、契約自由原則，被告受領系爭款項，乃有該等事後協議為法律上之正當理由。是原告主張遭受脅迫而撤銷給付系爭款項之意思表示，未盡舉證之責，其依民法第92條規定為撤銷，自難認合法有效，是其進而依民法第184條第1項、第198條規定對被告主張廢止債權，並請求返還系爭款項，乃無理由。另被告受領系爭款項，既有法律上原因，原告依不當得利請求返還，同屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第179條、第184條、第198條規定，訴請被告給付2,246,640元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，乃無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻防及舉證，經審酌後，核於判決結論不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 7 日
民事第三庭法 官 黃苙荌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 6 月 8 日
書記官 劉國偉附表：原告主張應繳土地增值稅明細┌─┬────┬──────┬───────┬───────┐│編│課徵地號│被告部分稅額│楊茂己部分稅額│王怡璋部分稅額││號│ │（新臺幣） │ （新臺幣） │ （新臺幣） │├─┼────┼──────┼───────┼───────┤│ 1│ 894 │ 137,281元│ 137,281元│ 27,839元│├─┼────┼──────┼───────┼───────┤│ 2│ 895 │ 155,608元│ 155,608元│ 27,839元│├─┼────┼──────┼───────┼───────┤│ 3│ 896 │ 5,250,989元│ 5,250,989元│ 939,573元│├─┼────┼──────┼───────┼───────┤│ 4│ 898 │ 25,191元│ 25,191元│ 4,503元│├─┼────┼──────┼───────┼───────┤│ 5│ 948 │ 35,665元│ 35,665元│ 7,369元│├─┼────┼──────┼───────┼───────┤│ 6│ 948-2 │ 11,882元│ 11,882元│ 2,456元│├─┴────┼──────┼───────┼───────┤│ 合 計 │ 5,616,600元│ 5,616,600元│ 1,009,579元│├──────┴──────┴───────┴───────┤│※土地增值稅核算公式： ││ 土地增值稅＝土地漲價總數額×稅率－累進差額 │└─────────────────────────────┘