臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度訴字第968號原 告 湯同意訴訟代理人 范仲良律師被 告 蔡宗霖（即蔡坤寶之承受訴訟人）訴訟代理人 陳建宏律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109 年4 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上如附圖及附表一所示之地上物拆除，並應將如附圖及附表二所示之土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；依前開規定所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，，民事訴訟法第168 條、第175 條第1 項分別定有明文。查被告甲○○於民國108 年6 月11日死亡，其法定繼承人為配偶張玉珍、子女即乙○○、蔡美佳及蔡菀慈，上開法定繼承人4 人均未聲明拋棄繼承，並已為遺產分割協議由乙○○一人承受門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號房屋，有除戶戶籍謄本、全體繼承人戶籍謄本、繼承系統表、遺產分割協議書及臺灣高雄少年及家事法院108 年12月12日函在卷可稽（本院卷㈠第40至44頁、第97頁），乙○○具狀為甲○○承受訴訟程序，依上揭規定，自應予准許。
二、為利論述及說明，就坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱709 地號土地）上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號之現有全部建物（即附圖所示Ａ1 、Ｂ1 、Ｃ1 、Ｃ2 、Ｃ3 及Ｃ4 等建物）以下合稱系爭建物，附圖所示Ａ1 建物稱為系爭Ａ建物，附圖所示Ｂ1 建物稱為Ｂ建物，附圖所示Ｃ1 、Ｃ2 、Ｃ3 及Ｃ4 等建物合稱為系爭Ｃ建物。
貳、實體部分：
一、原告主張：709 地號土地原為原告之父湯進所有，現為原告所有，而湯進先前因體恤農戶，將上開土地中如附圖及附表二所示之土地（下稱系爭土地）出租予被告之先人建築房屋居住使用，雙方間就系爭土地成立租地建屋租賃契約（下稱系爭租約）。系爭土地上之系爭建物起造已逾80餘年，系爭建物先前由被告甲○○之父即訴外人蔡天財繼承，嗣由甲○○繼承，甲○○於本件訴訟進行中死亡，系爭建物經甲○○之全體繼承人協議分割遺產後由被告乙○○（下稱被告）取得。系爭租約之目的係為租地建屋，其契約之期限，應解為至房屋不堪使用時為止，又房屋是否不堪使用應以承租當時所建房屋之通常使用結構判斷之，系爭建物僅如附圖所示Ａ
1 建物及Ｃ4 建物屬承租當時之建物，上開建物已不堪使用，其餘建物或經改建，或屬增建，不得作為認定房屋是否不堪使用之判斷依據，是兩造間之系爭租約已因房屋不堪使用，其期限屆至而消滅。另系爭租約之期限既具有地上權性質，應得類推適用民法第833 條之1 之規定，即於未定期限租用基地建築房屋之租賃契約逾20年後，出租人及承租人均得斟酌租賃契約成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，終止其租賃契約，以兼顧出租人與承租人之利益，故系爭租約自應解為至房屋不堪使用時為止，原告得依土地法第103 條第1 款規定收回系爭土地，爰以起訴狀繕本之送達對甲○○為終止系爭租約之意思表示。又甲○○於103 年間後將系爭建物出租他人使用，系爭土地上除系爭建物外，尚有雨遮、花圃、圍牆及屋前空地，該屋前空地依本院勘驗時所見，係供住戶停車、曬衣服使用，是系爭建物及土地併同出租，依土地法第103 年第3 款規定承租人轉租基地於他人時，原告亦得終止系爭租約收回土地。是不論依土地法第103 條第1 款或第3 款規定，原告均得終止系爭租約收回土地，請求本院擇一為原告有利之判決。系爭租約之租賃關係既已終止，被告占用系爭土地即無正當權源，原告自得請求被告拆除如附圖及附表一所示之地上物（下合稱系爭地上物），並返還系爭土地予原告等語，爰依民法第767條規定，求為判決：被告應將709 地號土地上之系爭地上物拆除，並應將系爭土地返還予原告。
二、被告則以：系爭建物原為被告之祖父蔡天財所有，蔡天財死亡後由其繼承人共同繼承，嗣於89年6 月12日經其全體繼承人為遺產分割協議，約定由甲○○單獨取得系爭建物，其後甲○○於108 年6 月11日死亡，經其全體繼承人協議由被告單獨取得系爭建物。系爭租約為不定期限之契約，系爭Ａ、Ｂ及Ｃ建物於50幾年間即已存在，而原告於67年間即為709地號土地之所有權人，在此之前原告之前手均同意承租人於系爭土地上興建系爭Ｃ建物並繼續收租，且原告於取得土地所有權後，亦繼續收租迄至106 年間提起本件訴訟時，足認原告之前手與被告之祖父蔡天財就系爭土地成立不定期基地租賃關係，本件兩造間亦成立不定期限之租賃契約。另系爭建物於20年前即陸續增建鐵皮屋頂、新式衛浴設備等，原告在系爭Ａ建物搭建鐵皮屋頂後仍向承租人繼續收租一、二十年，承租人亦繼續繳納租金，可認雙方間有更新租約或成立新的基地租賃契約之事實。從而，原告之前手或原告對於系爭Ａ、Ｂ及Ｃ建物之增加或更換鐵皮屋頂後均有不反對承租人繼續使用而繼續收租之情事，且縱令被告承租土地後有新建建物之情形，並未超出原來建物之面積，原告於取得709地號土地之應有部分或全部所有權後既均無爭執，足見原告就系爭建物之增建或改建已有同意或追認之意，是本件應以系爭建物現有狀況判斷是否已達不堪使用之程度。另行政院所頒固定資產耐用年數表，乃為供報稅提列資產折舊之參考，不得作為判斷房屋是否不堪使用之依據。系爭建物仍供住居使用且外觀完整、外觀雖些微老舊，惟歷經921 地震、10
4 年間兩次強颱及105 年2 月6 日之旗山大地震均完整無損，並無倒塌或不能使用之情形，且經鑑定尚堪安全使用，原告自不得依土地法第103 條第1 款規定終止系爭租約。甲○○並未將系爭建物出租，僅有出借予友人居住，且房屋所有人將房屋之一部分供與他人使用，與單純之基地轉租有別，與土地法第103 條第3 款規定之要件有間，原告主張依上揭規定終止租約，於法既有未合，不生終止系爭租約之效力等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠系爭租約之租賃關係是否因系爭建物不堪使用而期限屆至
已經消滅？被告占有系爭土地，有無合法之正當權源？⒈按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不
得收回。一、契約年限屆滿時，土地法第103 條第1 款定有明文。而所謂「契約年限屆滿時」，係指契約定有租用期限者而言，故惟於契約定有期限者始適用之（最高法院42年台上字第1094號裁判參照）。然所謂定有期限，係包括定有確定期限及不確定期限而言。如未定有期限之租地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時，未表示反對繼續租賃之意思，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期限應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院95年度台上字第388 號、104 年度台上字第559 號判決意旨參照）。復按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院105 年度台上字第1200號判決足資參照）。
⒉查709 地號土地係原告所有，系爭地上物為被告所有；
系爭租約係原告之祖父湯進與被告之先人間訂立，承租
709 地號土地之範圍包括如附表二所示之土地即系爭土地，承租土地之使用目的係為供興建房屋居住使用，系爭土地之租賃契約關係最初成立於約80年前等情，為兩造所不爭執（本院卷㈠第140 頁），並有土地登記第一類謄本、房屋基地租金繳清證明書及收據等件可證（審訴卷第68頁、本院卷㈠第136 、137 頁）。據此，兩造間租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有承租至房屋不堪使用時為止之期限，是系爭租約乃定有期限之不確定期限租約，並非不定期限之租賃契約，洵堪認定。被告抗辯兩造間之租賃契約係不定期限之契約，原告亦不爭執等語，惟原告已否認系爭租約係不定期限之租約（本院卷㈠第101 、102 頁），非如被告所稱原告不爭執，復參酌上開說明，被告上開抗辯，自不足採。⒊查門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號房屋自58年1 月
設立房屋稅籍起課房屋稅，設立房屋稅籍當時僅存在2棟建物，其一為面積67.4平方公尺之竹造（即房屋稅籍紀錄表所載構造別「L 」）一層建築物，另一為面積17.9平方公尺之磚石造（即房屋稅籍紀錄表所載構造別「
F 」）一層建築物，至106 年時該2 棟建物之經歷年數為49年，有高雄市稅捐稽徵處旗山分處106 年10月7 日函及所附稅籍編號00000000000 號房屋稅籍紀錄表、房屋稅籍登記表籍及房屋平面圖可憑（審訴卷第35至37頁），堪認上開稅籍資料所載之2 棟建物至遲於57年間即已興建完成，參照上開房屋平面圖所是該2 棟建物之位置，大致為附圖所示系爭Ａ、Ｂ建物之位置。經本院於
107 年4 月2 日、108 年8 月2 日勘驗現場，及囑託高雄市政府地政局旗山地政事務所（下稱旗山地政事務所）測量結果，除上開房屋平面圖原已有繪製2 棟建物之位置外，現場另有系爭Ｃ建物，較房屋稅籍資料所載之建物棟數及面積已有增加，有勘驗筆錄、現場照片（本院卷㈠第24至35頁、卷㈡第66至79頁）及旗山地政事務所土地複丈成果圖在卷可憑（即附圖，見本院卷㈡第87頁），足見系爭Ｃ建物於58年1 月設立房屋稅籍登記當時並不存在，而係嗣後增建之建物。再佐以本院107 年
4 月2 日、108 年8 月2 日現場勘驗房屋現況及囑託社團法人高雄市建築師公會（下稱建築師公會）鑑定系爭建物已否已達不堪使用之程度之鑑定意見可知，系爭Ａ、Ｂ建物之結構為土磚造，系爭Ｃ建物為磚造，系爭Ａ及Ｃ建物之屋頂均加蓋鐵皮屋頂，系爭Ａ建物之原始屋頂採用竹木、瓦片材質及木樑結構，系爭Ｂ建物之原有屋頂已被拆除，現為鐵皮材質之屋頂，有勘驗筆錄、現場照片（本院卷㈠第25至35頁，本院卷㈡第67至73頁）及鑑定報告書2 份在卷可憑。
⒋依上所述，系爭Ｂ建物之現有屋頂為鐵皮材質，原有之
屋頂已拆除，另系爭Ａ建物之屋頂加蓋鐵皮屋頂，系爭Ｃ建物為增建之建物，揆諸上揭說明，房屋是否不堪使用，應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之，是本院認本件不得以系爭Ａ、Ｂ建物更新材質、補強或增建後之狀態，亦不得以承租當時並未興建之系爭Ｃ建物，作為判斷系爭租約所約定建造之房屋是否不堪使用之基礎，而應以承租當時所興建之原始建物及其最初興建之材質部分為斷。經本院囑託建築師公會進行鑑定，該會作成鑑定報告載稱：其中Ａ棟（即系爭Ａ建物）（a ）依現況照片5 ～8 可以看出其牆面已有多處重大裂縫，另從照片9 ～10可看出屋架賴以支撐之木樑已腐朽不堪。
（b ）依據稅籍資料記載，其使用年數為49年，已超過法定磚土造之耐用年限18年，詳如附件7 高雄市各類房屋折舊率及耐用年數標準表。（c ）現場內外牆有部分材質已為鐵皮包覆，據現場詢問屋主，其乃是因為先前旗山大地震時有部分牆面產生裂縫，致會漏水故以鐵皮包覆防止漏水。依上述觀點足以判斷Ａ棟已達不堪使用之程度，若再發生大地震，恐有安全之虞等語（見鑑定報告書第3 頁）。綜上足認，系爭Ａ建物於建築師公會於107 年7 月19日進行鑑定時確已達不堪使用之狀態。
另按房屋須具備足以遮風避雨之功能，縱認系爭Ｂ建物之四面牆壁原始材質即為土磚造，未經改建，然則其原有之屋頂業經拆除，現有之鐵皮屋頂乃事後增設，如前所述，本件不得以更新材質或增建後之狀態判斷系爭Ｂ建物是否不堪使用，準此，鑑定報告之鑑定意見雖認系爭Ｂ建物由於牆面寬度及高度較小，且從牆面觀察較無重大裂縫，故其尚稱堪用等語（見鑑定報告第3 頁），然系爭Ｂ建物既已無原始屋頂，已不足以遮避風雨，自已達不堪使用之程度，尚難以上開鑑定報告所載之鑑定結果遽採為有利被告之認定。另系爭Ｃ建物既屬增建之建物，而非系爭租約成立當時所約定興建之建物，自亦不得以系爭Ｃ建物之狀態認定系爭建物是否仍堪使用。⒌被告雖抗辯系爭租約係不定期限之契約，系爭Ａ、Ｂ及
Ｃ建物至遲於50幾年間即已存在，原告於67年間取得土地所有權，且系爭租約之前手及原告均持續收取租金，而在系爭Ａ建物搭建鐵皮屋頂後，原告及其前手仍繼續收租長達一、二十年，並未要求承租人拆除，原告及其前手就系爭Ａ、Ｂ及Ｃ建物之增加或更換鐵皮屋頂均未反對而繼續收租，承租人亦繼續繳納租金，應認雙方間已有更新租約或成立新的基地租賃契約之事實等語。惟查，系爭租約係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，故而系爭租約乃定有期限之不確定期限契約，並非不定期限之契約，業經本院認定如前。從而，原告或其前手僅係在原來租賃契約之存續期間內依約向承租人即被告或其前手收取租金，原來租賃契約之租賃關係在房屋未達不堪使用之程度前，尚未因租賃期限屆滿而消滅，自無從認定原告或其前手繼續向承租人收取租金之行為屬於「租賃期限屆滿後」同意更新契約或重新訂立契約之意思表示。且系爭租約所約定之租賃範圍為系爭土地，則在被告或其前手於系爭土地上翻修、改建或增建建物時，原告或其前手雖未為反對，並繼續收取租金，然因原告或其前手依系爭租約之約定，本得就系爭土地所在之範圍向承租人收取租金，此至多僅得認為原告或其前手為單純之沉默，尚無從以原告或其前手歷來依約收取租金之行為推認其等有默示同意被告或其前手翻修、蓋建或增建建物之意思表示，故被告此部分抗辯並不足採。基上所述，原告依民法第
767 條第1 項之物上請求權，請求被告拆除系爭地上物，並將系爭土地返還原告，當屬有據。
⒍又本院既認原告基於土地法第103 條第1 款規定終止系
爭租約，請求收回土地，為有理由，原告另主張被告有違法轉租系爭土地，依同條第3 款終止租約等語，自毋庸再予論斷。
㈡原告請求被告拆除系地上物及返還所占有之系爭土地，有
無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。
承前所述，被告就系爭土地之租賃契約既已消滅，惟其所有之系爭地上物仍繼續占用系爭土地，被告占用系爭土地既無合法占有權源，而屬無權占有，是原告依上揭民法規定，請求被告拆除系爭地上物，並返還系爭土地，自屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告拆除系爭地上物，並將系爭土地返還予原告，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於本件判決之結果不生影響，爰不逐一論敘。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 15 日
民事第一庭法 官 許慧如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 15 日
書記官 黃鈺玲