臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度訴字第993號原 告 林萬家訴訟代理人 林麗棉
朱立人律師被 告 雄崗建設股份有限公司法定代理人 林清吉被 告 杜志釗共 同訴訟代理人 王仁聰律師
田崧甫律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國107年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告雄崗建設股份有限公司應將高雄市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼高雄市○○區○○路○段○○巷○號建物所有權全部移轉登記予原告。
被告杜志釗應將高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地所有權全部移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國105年6月21日以新臺幣（下同）2,000萬元向被告買受「岡山帝堡」建案編號B5即被告杜志釗所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地及被告雄崗建設股份有限公司（下稱雄崗建設公司）所有其上同段1301建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○段00巷0號建物（權利範圍均為全部，下合稱系爭房地），並於同日與雄崗建設公司簽訂斡旋訂金單。伊已於105年6月21日、同年8月10日分別交付面額1,500萬元支票1紙、現金15萬元予雄崗建設公司，復於105年12月27日匯款334萬元、245,000元至杜志釗所有之臺灣土地銀行帳戶，再於106年2月8日交付現金140萬元予杜志釗而給付買賣價金完畢，詎被告竟未依約將系爭房地之所有權移轉登記予伊，迄今仍分別登記於被告名下。又被告業將系爭房地與同段1420、1420-10、1420-19、1420-22、1
422、1424、1427地號土地及其上同段1297、1300、1302建號建物設定共同擔保債權總金額9,900萬元之最高限額抵押權（下稱系爭最高限額抵押權）予訴外人華泰商業銀行股份有限公司（下稱華泰銀行），縱被告將系爭房地所有權移轉登記予伊，伊仍受有相當於系爭最高限額抵押權擔保債權金額之交易價值減損，被告自負有塗銷系爭最高限額抵押權之義務，否則即屬不完全給付，伊亦得請求損害賠償。伊已於106年3月27日委請律師發函催告被告塗銷系爭最高限額抵押權登記並移轉系爭房地所有權予伊，均未獲置理，為此，爰依買賣契約及民法第227條、第348條、第349條、第353條等規定提起本訴等語。先位聲明：㈠如主文第1、2項所示。㈡被告應給付原告1,212萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢前項聲明願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠如主文第1、2項所示。㈡被告應清償系爭最高限額抵押權所擔保之債權，並將系爭最高限額抵押權登記予以塗銷。
二、被告均以：兩造所成立之買賣契約內容係約定將系爭房地所有權移轉登記予訴外人即雄崗建設公司法定代理人林清吉之3名子女即原告之內孫，而非移轉登記予原告，原告則得居住使用系爭房地至死亡，且不須負擔系爭房地貸款。又原告未代被告向抵押權人提出清償，實際上未受到任何損害，其先位聲明請求賠償1,212萬元並無理由；又系爭最高限額抵押權人為華泰銀行，被告並無塗銷之權利，原告備位聲明請求被告塗銷系爭最高限額抵押權登記亦無理由等語置辯。並聲明：原告先備位之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告已交付雄崗建設公司1,500萬元、15萬元。
㈡原告於105年12月27日匯款334萬元、245,000元至杜志釗所
有之臺灣土地銀行帳戶，再於106年2月8日交付現金140萬元予杜志釗，合計4,985,000元。
㈢原告於106年3月間搬遷入住系爭房地，並已就系爭建物進行裝潢。
㈣兩造就系爭房地並未簽立書面之買賣契約。
四、本件爭點：㈠兩造就系爭房地買賣有無約定移轉所有權登記予林清吉之3
名子女？原告請求被告將系爭房地移轉登記為原告所有，有無理由？㈡原告依權利瑕疵擔保之法律關係，請求被告賠償1,212萬元
之損害，有無理由？㈢原告請求被告清償系爭最高限額抵押權所擔保之債權並塗銷
系爭最高限額抵押權登記，有無理由？
五、本院之判斷：㈠兩造就系爭房地買賣有無約定移轉所有權登記予林清吉之3
名子女？原告請求被告將系爭房地移轉登記為原告所有，有無理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號民事判例意旨參照）。次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第345條、第348條第1項分別定有明文。而買賣為諾成契約，故當事人雖未訂立書面買賣契約，並不影響已成立之買賣契約（最高法院80年度台上字第1260號判決意旨參照）。
⒉原告主張兩造就系爭房地成立買賣契約，並已付訖買賣價金
，被告雖於106年3月間交付系爭房地予其占有使用，惟迄未辦理所有權移轉登記等情，業據提出斡旋金單、華南商業銀行支票存根聯、收據、岡山區農會匯款回條、取款憑條、匯款申請書、臺灣土地銀行存摺類存款憑條、存證信函及系爭房地登記第二類謄本等件為證（本院106年度審訴字第670號卷《下稱審訴卷》第10至22頁），被告亦不爭執兩造就系爭房地成立買賣契約及原告已交付全部價金並占有使用系爭房地之事實，是依民法第348條第1項規定，被告自負有移轉所有權登記予買受人之義務。被告雖以兩造所成立之買賣契約，係約定逕將系爭房地所有權移轉登記予林清吉之3名子女，原告則得占有使用系爭房地迄至死亡，而認並不負移轉所有權登記予原告之義務等語為辯，惟為原告所否認，徵諸上揭說明，自應由被告就對己有利之事實，負舉證之責。
⒊就被告抗辯兩造係約定系爭房地移轉所有權登記予林清吉之
3名子女一節，固據林清吉於本院陳稱：原告在105年6月21日向朱美華表示要購買系爭房地時，朱美華有打電話給伊特助，特助有告訴伊，但伊希望原告跟伊一起同住，不希望原告搬出去，伊收取原告之款項係表示伊同意讓原告使用系爭房地，不代表伊同意賣房子給原告，在原告下斡旋金之後過幾天，伊與伊父母討論後，伊仍然不同意要賣給原告，後來原告才說那不然將房子登記給伊的三個小孩，伊才同意的等語（本院卷第105至107頁）；另證人即原告配偶林黃球固亦證稱其有在場聽聞原告稱要將系爭房地所有權移轉登記予林清吉之子女等語（本院卷第89頁），然證人即雄崗建設公司員工朱美華於本院證稱：伊負責該建案之銷售，當時原告向伊表示要買房子，由伊負責接待原告，伊當場有聽原告說他是林清吉的父親，為何還賣他這麼貴，所以原告就很生氣，他認為他是要買給他的孫子即林清吉的兒子，認為林清吉賣太貴等語（本院卷第81至83頁），與林清吉及證人林黃球所述係原告在105年6月21日下斡旋金後幾天，原告表示要將系爭房地過戶予林清吉之子女一節，已有未合；而證人林黃球與原告感情不睦，亦據證人林黃球、證人即原告之女林麗棉證述在卷（本院卷第90、101頁），且證人林黃球現與林清吉一家共同居住生活，其證詞不免有偏頗之虞，再參以證人林黃球另證稱：起先林清吉有說要賣給原告，但是伊和林清吉講說原告年紀那麼大了，不用過戶了等語（本院卷第90頁），顯然被告確有出賣系爭房地予原告之意，僅因認原告年事已高，乃不願配合辦理系爭房地所有權移轉登記，而原告於106年2月間繳清系爭房地買賣價金後，即促請雄崗建設公司辦理移轉系爭房地之所有權登記，並已就系爭建物出資進行裝潢，此有存證信函及證人林麗棉與林清吉之iMessage通訊軟體對話內容在卷可參（審訴卷第16至17頁；本院卷第62至64頁），是兩造是否業就系爭房地所有權移轉登記予訴外人一節達成合意，尚非無疑，依前揭舉證責任分配之原則，自難為有利於被告之認定。
㈡原告依權利瑕疵擔保之法律關係，請求被告賠償1,212萬元
之損害，有無理由？⒈按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
張任何權利；又出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349、353條分別定有明文。而所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等（最高法院90年度台上字第2093號判決意旨參照）。又民法第353條規定準用債務不履行規定，應依該權利瑕疵在客觀上是否得以除去，而分別準用「給付不能」或「給付遲延」的規範，若該權利瑕疵可以除去，則準用給付遲延之規範，出賣人負有除去義務，買受人並得依民法第353條準用第231條第1項規定請求遲延損害賠償；若該權利瑕疵無法除去，則準用給付不能之規範，買受人得依民法第353條準用第226條第2項規定請求全部不履行之損害賠償。
⒉經查，被告於105年4月25日將系爭房地與同段1420、1420-1
0、1420-19、1420-22、1422、1424、1427等地號土地及其上同段1297、1300、1302等建號建物共同設定系爭最高限額抵押權予華泰銀行，有系爭房地登記第二類謄本為證（審訴卷第19至22頁），是於兩造成立系爭房地買賣契約之前，系爭房地上已存有系爭最高限額抵押權登記，足使原告就系爭房地之所有權權能受到妨礙，自屬權利瑕疵，依民法第349、353條規定，被告應對原告負權利瑕疵擔保責任。而單獨塗銷系爭房地抵押權登記，債務人需清償1,212萬元，倘債務人遲延繳款之每日利息為5,378元，違約金為538元（逾期在6個月以內部分），此據華泰銀行函復在卷（審訴卷第54頁）。原告雖主張因系爭房地存有系爭最高限額抵押權登記而受有價值減損1,212萬元之損害云云，惟於系爭最高限額抵押權未經抵押權人行使，並請求法院拍賣系爭房地而致第三人取得系爭房地所有權前，該權利瑕疵既得經債務人即被告2人提出清償，而由抵押權人塗銷系爭最高限額抵押權登記而除去，即難認原告因系爭最高限額抵押權存在而受有損害。原告復未舉證證明受有其他損害，其先位請求被告賠償1,212萬元，並無理由。
㈢原告請求被告清償系爭最高限額抵押權所擔保之債權並塗銷
系爭最高限額抵押權登記，有無理由？按給付判決必須明確其給付之範圍，原告提起給付之訴，亦須於其訴之聲明表明給付之範圍，此有最高法院32年上字第5502號判例意旨可為參照。次按訴請塗銷抵押權，僅得對抵押權人為之，抵押人並無塗銷之權能，亦有最高法院83年台上字第1055號判例意旨足參。承上述，系爭房地存有系爭最高限額抵押權登記之權利瑕疵尚能除去，被告依民法第349、353條規定，固負有除去系爭最高限額抵押權登記之義務，而原告備位請求被告應清償系爭最高限額抵押權所擔保之債權，然系爭房地係與同段1420、1420-10、1420-19、1420-22、1422、1424、1427等地號土地及其上同段1297、1300、1302等建號建物共同設定擔保債權總金額9,900萬元之最高限額抵押權，原告僅泛稱被告應清償系爭最高限額抵押權所擔保之債權，未就被告應清償之債務數額若干具體特定其請求，與前揭判例意旨已有未合；再被告僅為系爭房地抵押人，並無塗銷系爭最高限額抵押權登記之權能，原告請求被告塗銷系爭最高限額抵押權登記，亦無理由。
六、綜上所述，原告依買賣契約，請求被告將系爭房地移轉登記為原告所有，為有理由，應予准許。惟其另依權利瑕疵擔保之法律關係，先位聲明請求被告給付1,212萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；備位聲明請求被告清償系爭最高限額抵押權所擔保之債權並塗銷系爭最高限額抵押權登記，均無理由，應予駁回。
七、原告就其請求被告給付1,212萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息部分，雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟此部分業經本院為原告敗訴之判決，其假執行之聲請已失依據，應予駁回，併此指明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
民事第三庭 法 官 楊捷羽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
書記官 周素秋