臺灣橋頭地方法院民事判決
107年度簡上字第185號上 訴 人 黃榮南訴訟代理人 王仁聰律師
田崧甫律師被上訴人 陳長文上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於107年7月12日本院橋頭簡易庭106年度橋簡字第760號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，本院合議庭於107年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被上訴人應給付上訴人新臺幣參仟伍佰伍拾伍元，暨自民國一百零七年一月一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人應自民國一百零七年一月一日起至租賃關係終止之日止，按月於每月一日給付上訴人如附表一所示之租金。
上訴人其餘變更之訴駁回。
變更之訴訴訟費用由被上訴人負擔三分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之，此有最高法院100年度台抗字第716號民事裁判要旨可供參照。另原告將原訴變更時，如其訴之變更為合法，而原訴可認為已因撤回而終結，法院應專就新訴裁判，此亦有最高法院65年台上字第2183號民事判例要旨可供參酌。查上訴人原主張被上訴人以其所有之建物無權占用上訴人所有之土地，而請求被上訴人拆屋還地並給付相當於租金之不當得利，惟上訴人於上訴後認兩造間有法定租賃關係存在，改依租賃關係請求被上訴人給付租金。經核，上訴人訴之變更，係基於與原請求給付相當於租金之不當得利同一之基本事實，原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，是揆諸前開說明，其訴之變更自應予准許。而上訴人在原審之訴，既已因訴之變更即視為撤回而消滅訴訟繫屬，則原審就原訴所為之裁判，亦因合法訴之變更而當然失其效力，則上訴人對原審判決不服部分，自無庸裁判，附此敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人於本院為訴之變更並主張：上訴人所有坐落於高雄市○○區○○段○○○○號土地（重測前為高雄市○○區○○○段○○○○○○○號，下稱系爭土地），遭被上訴人以其所有門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○○○號之未辦理保存登記房屋（下稱系爭房屋）占用，占用部分如附圖編號A所示，占用面積共計5.5平方公尺。因原審判決認定兩造間有民法第425條之1第1項之租賃關係存在，但兩造間對租金數額不能協議，而被上訴人自民國91年間以系爭房屋占用系爭土地迄今，自應依租賃關係給付上訴人租金，故上訴人自得向被上訴人請求給付自107年1月1日回溯5年期間之租金新臺幣（下同）4,444元，並自107年1月1日起至租賃關係終止之日止，按月於每月1日給付上訴人依該年度申報地價乘以占用面積乘以年息百分之10再除以12之租金等語。爰依民法第425條之1第2項規定提起本訴，並聲明：（一）被上訴人應給付上訴人4,444元整，暨自107年1月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。（二）被上訴人應自107年1月1日起至租賃關係終止之日止，按月於每月1日給付上訴人依該年度申報地價乘以占用面積乘以年息百分之10再除以12之租金。
二、被上訴人則以：對於系爭房屋占用系爭土地面積5.5平方公尺，及兩造間有租賃關係存在沒有意見，但伊占用土地沒有很多，且週邊的環境未如上訴人所稱生活便利，應以申報地價總額年息百分之5計算系爭土地租金為適當等語置辯。並聲明：變更之訴駁回。
三、兩造之不爭執事項：
（一）坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地為上訴人所有，107年1月之申報地價為1,760元。
（二）被上訴人所有之門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○○○號房屋占用上開土地5.5平方公尺。
（三）被上訴人所有之系爭房屋就占用上訴人所有之系爭土地部分有租賃關係存在。
四、本院之判斷：
（一）按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人按民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制」，立法目的在於使房屋，不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益，該條文所謂「土地及房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。又未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形（最高法院102年度台上字第2310號民事判決意旨可資參照）。
又按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，亦有最高法院48年台上字第1457號判例、及最高法院95年度台上字第551號、80年台上字第1671號判決意旨可資參照。
（二）被上訴人所有之系爭房屋占用上訴人所有之系爭土地，位置如附圖A部分所示，面積共計5.5平方公尺，及系爭房屋於82年7月起課房屋稅，原納稅義務人為訴外人許○○，後於86年8月變更納稅義務人為訴外人王○○，再於91年12月變更納稅義務人為被上訴人。另系爭土地於79年10月9日以買賣為原因登記所有權人為許○○，於92年9月15日以相同原因變更登記為訴外人許○○所有，再於92年9月29日以買賣為原因變更登記為上訴人所有等情，為兩造所不爭執，且有系爭土地土地登記謄本、異動索引、高雄市捐稽徵處仁武分處107年2月22日函文暨所檢附之房屋稅籍證明書在卷可佐（見原審卷第30-33頁、第40-42頁、第96-104頁），堪認許○○原為系爭房屋及系爭土地之所有權人，嗣後輾轉由被上訴人取得系爭房屋之事實上處分權，另由上訴人取得系爭土地之所有權，則依上開見解，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，本件即有民法第425條之1推定租賃關係之適用，而推定被上訴人與上訴人間在系爭房屋得使用期間內，有租賃關係存在。而兩造對於系爭房屋占用系爭土地之部分有租賃關係存在亦不爭執，僅就租金之數額無法達成協議，則上訴人依民法第425條之1第2項之規定，請求本院酌定租金之數額，自應准許。
（三）又建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價，最高法院61年台上字第1695號、75年度台上字第378號分別著有判例或判決。又所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。衡以系爭土地位於高雄市大樹區，使用分區為農村區、使用地類別為乙種建築用地，有土地登記謄本在卷為憑（見原審卷第8頁），暨系爭土地附近有九曲堂火車站，然週邊環境無充分生活機能等情，有google地圖及現場照片為憑（見本院卷第39-43頁、第49-58頁），復斟酌被上訴人利用基地之經濟價值等情，認上訴人就系爭土地請求以土地申報地價年息10％計算租金，尚屬過高，應以土地申報地價年息8％計算租金為宜。是依系爭土地102年1月至104年1月各期申報地價俱為每平方公尺1,520元、105年1月至107年1月各期申報地價俱為每平方公尺1,760元（見本院卷第38頁）及系爭占用部分土地之面積
5.5平方公尺計算，上訴人請求被上訴人給付自107年1月1日回溯5年之租金3,555元（計算式詳如附表二所示），另請求被上訴人自107年1月1日起至租賃關係終止之日止，按月於每月1日給付按占用面積5.5平方公尺依各年土地申報地價年息8％再除以12計算之月租金部分，為有理由，逾此部分之請求，則無理由。
（四）又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件上訴人就得請求被上訴人給付3,555元未定期限債務，併請求自107年1月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息，應屬有據。
五、綜上所述，上訴人依租賃關係請求被上訴人給付3,555元，及自107年1月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨如主文第2項所示自107年1月1日起至租賃關係終止之日止，按月每月1日給付按占用面積依各年土地申報地價年息8％除以12計算之月租金，均屬有據，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，上訴人變更之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 20 日
民事第二庭審判長法 官 陳嘉惠
法 官 周佳佩法 官 吳保任以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 20 日
書記官 黃淑菁附表一：
┌────────────────────────────────┐│按占用面積五點五平方公尺依該年土地申報地價乘以年息百分之八再除以││十二計算之租金。 │└────────────────────────────────┘附表二：
┌─┬──────┬───┬─────┬───┬───┬─────┐│編│ 起迄日期 │占用面│ 申報地價 │ 年息 │ 期間 │ 金額 ││號│ │積（平│（新臺幣元│ │（年）│（新臺幣元││ │ │方公尺│/平方公尺 │ │ │，元以下四││ │ │） │） │ │ │捨五入） │├─┼──────┼───┼─────┼───┼───┼─────┤│ │102年1月1日 │ 5.5 │ 1,520 │ 8％ │ 3 │ 2,006 ││1 │至104年12月 │ │ │ │ │ ││ │31日 │ │ │ │ │ │├─┼──────┼───┼─────┼───┼───┼─────┤│ │105年1月1日 │ 5.5 │ 1,760 │ 8％ │ 2 │ 1,549 ││2 │至106年12月 │ │ │ │ │ ││ │31日 │ │ │ │ │ │├─┴──────┴───┴─────┴───┴───┴─────┤│小計：3,555 │└────────────────────────────────┘