臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度簡上字第197號上 訴 人 陳文英訴訟代理人 謝勝合律師被 上訴人 王世萍
王世媗兼 上二人訴訟代理人 王世明上 一 人訴訟代理人 葉佩如律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國107 年10月18日本院旗山簡易庭107 年度旗簡字第49號第一審判決提起上訴，本院於108 年6 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
被上訴人王世明、王世媗、王世萍應自民國一百零六年十一月一日起至坐落高雄市○○區○○○段○○○○號土地上門牌號碼高雄市○○區○○里○○路○○○號未辦保存登記之房屋得使用之期限止，按月給付上訴人新臺幣貳佰伍拾伍元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔四分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○○段○○○ ○號土地（重測前為高雄市○○區○○○段○○○○○號土地，下稱系爭土地）係伊於民國106 年10月17日經法院拍定取得，於106年11月1 日經本院核發不動產權利移轉證書。惟被上訴人所有坐落系爭土地上門牌號碼高雄市○○區○○里○○路○ ○○ 號未辦保存登記之房屋（下稱系爭房屋），無權占有系爭土地如附圖所示A 、B 、C 、D 面積共127.39平方公尺。被上訴人自應將系爭房屋拆除後，將如附圖所示A 、B 、C 、
D 面積共127.39平方公尺土地騰空返還予伊，暨按系爭土地申報地價年息10% 計算為新臺幣（下同）254.78元（240 ×
127.39×10％÷12＝254.78）之金額，自伊取得不動產權利之106 年11月1 日起至返還上開土地為止，按月給付伊相當於租金之不當得利。爰依民法第767 條、第179 條規定，先位請求被上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利。倘被上訴人有權占用系爭土地，依民法第179 條規定，備位請求被上訴人給付占用系爭土地相當於租金之損害等語。於原審先位聲明：㈠被上訴人應將系爭土地上如附圖所示A 、B、C 、D 面積共127.39平方公尺之地上物拆除後，騰空返還予伊。㈡被上訴人應自106 年11月1 日起至返還上開土地為止，按月給付伊254.78元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。備位聲明：㈠被上訴人應自106 年11月1 日起，按月給付伊254.78元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人王世明則以：系爭土地原屬訴外人郭陳桂美所有，郭陳桂美於72至73年間與建商協議，由郭陳桂美提供系爭土地予建商興建10棟透天厝，完工後分配部分房屋予郭陳桂美所有，其餘房屋則分由建商出售獲利，惟建商未完工即去向不明，郭陳桂美則於73年3 月15日將郭陳桂美與建商預先協議分得之其中一棟即系爭房屋及坐落基地出賣予被繼承人即被上訴人王世萍、王世明、王世媗之父親王連（101 年12月27日死亡），然礙於系爭土地為農地，故買賣合約書載明待法令規定可分割移轉時，郭陳桂美應將坐落基地無條件分割過戶予王連，是依民法第425 條之1 規定，郭陳桂美即使因法令限制，未將系爭土地之所有權移轉登記予王連，惟王連與郭陳桂美間，在系爭房屋得使用之期限內，就系爭房屋坐落基地推定有租賃關係，被上訴人為王連之繼承人，自得概括繼承王連之權利義務。又郭陳桂美於80年間以系爭土地設定抵押借款，經債權人以本院105 年度司執字102418號執行拍賣程序時，被上訴人本應可依土地法第104 條規定，以基地承租人之身分優先承購，惟執行法院竟漏未通知被上訴人，是上訴人就系爭房屋所坐落基地之拍定效力未定，尚不得據此請求伊拆屋還地，伊占有系爭土地並非無權占有，亦無不當得利可言等語置辯。於原審聲明：原告之訴駁回。
三、原審審理結果，認上訴人之訴無理由，為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴意旨援引原審之陳述及書狀，於本院另補陳：先位聲明部分：㈠王連非自耕農，不得購買農地及農舍，故王連於73年間固與郭陳桂美訂立買賣契約，然因該買賣契約違反修正前土地法第30條、農業發展條例第18條第4 項之規定而無效，故王連並未自郭陳桂美取得系爭房屋之事實上處分權，被上訴人亦未因繼承而成為系爭房屋之事實上處分權人。㈡被上訴人因王連並未取得系爭建物之所有權，縱取得事實上處分權，亦無成為民法第425 條之1 法定租賃權人、第876 條法定地上權人之餘地，而不能符合土地法第104 條第1 項規定，主張優先承買權，亦無法依民法第425 條之1 主張有權占有。㈢縱認被上訴人就系爭土地有合法占用權源，被上訴人合法占有面積亦僅為37.375平方公尺即應以使用執照上之記載為準，被上訴人所有系爭建物合法之占用面積僅為37.375平方公尺（計算式：寬4.2公尺×長8.9 公尺=37.375 平方公尺），故被上訴人就超過
37.375平方公尺之部分，仍應拆除。縱依高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書記載：「層次1 卡序A0面積37.40 平方公尺（起課年月07401 ）、層次1 卡序B0面積10.10 平方公尺（起課年月07401A）」計算，被上訴人一層樓之合法使用面積至多47.5平方公尺（計算式：37.4+10.1=47.5平方公尺）。
備位聲明部分：被上訴人應依民法第425 條之1 第2 項給付租金：②以被上訴人實際占用系爭土地之面積計算應給付之租金為255 元【計算式：（申報地價240 元×l27.39平方公尺×l0％）÷12個月=255元，元以下四捨五入】。縱認被上訴人為有權占用系爭土地，被上訴人應自106 年11月1 日起按月給付上訴人255 元等語。於本院先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人王世萍、王世媗、王世明應將坐落高雄市○○區○○○段○○○ ○號（重測前圓潭子段37-1地號）土地上，如107 年6 月7 日高雄市政府地政局旗山地政事務所土地複丈成果圖項次A 、B 、C 、D 所示，面積合計127.39平方公尺地上物拆除，並將前開占用土地騰空返還上訴人。㈢被上訴人王世萍、王世媗、王世明應自106 年11月1 日起至拆除第一項所示地上物止，按月給付上訴人255 元。備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人王世萍、王世媗、王世明應自
106 年11月1 日起，按月給付上訴人255 元。被上訴人除援引原審之陳述及答辯外，於本院補陳：王連與郭陳桂美之買賣契約有效，確實自郭陳桂美受讓系爭建物之事實上處分權，而被上訴人亦因繼承而取得系爭建物之事實上處分權。被上訴人依民法第425 條之1 規定，就系爭土地有法定租賃權，並非無權占有，且系爭建物占用系爭土地之面積為：A 增建廚房及圍牆（33.34 平方公尺）、B 主建物主體（67.0 9平方公尺）、C 雨遮（21.08 平方公尺）、D 雨遮至地籍線（5.88平方公尺），總計127.39平方公尺，以1 平方公尺＝
0.3025坪計算，約為38.53 坪（計算式：127.39平方公尺×
0.3025 = 38.53坪），為當初向郭陳桂美買受時之現況，所占用之土地面積均在買賣契約所載之買賣標的基地40坪之範圍內，並無越界建築之情形，僅王連分別於87年、91年時於標示B 主建物主體向上增建3 樓及4 樓雨遮；又上開A 、C、D 部分均為B 之附屬建物，構造上及使用上均不可分，為主建物之部分，其占用面積自為法定租賃權效力範圍所及。另被上訴人得依土地法第104 條之規定，就系爭土地主張有優先購買權，上訴人與郭忠雄間之買賣契約不得對抗被上訴人，被上訴人等既係基於法定租賃法律關係得以繼續使用系爭土地，核屬土地法第104 條第1 項於基地出賣時有依同樣條件優先購買之承租人，而強制執行程序所為之拍賣為買賣之一種，於拍賣程序上仍有上開規定之適用，故不動產拍定後，如有上開法條所定之優先購買權人時，執行法院應通知該優先購買權人是否優先購買，執行法院如未通知，縱已核發權利移轉證書予拍定人，其移轉亦不得對抗優先承購人。是本件執行法院並未通知被上訴人等人有依相同先購買系爭土地，其執行程序難認合法，被上訴人等三人就此已另訴請求上訴人塗銷系爭土地所有權移轉登記，並請求郭忠雄與被上訴人補訂系爭土地之買賣書面契約、協同辦理系爭土地所有權移轉登記；於本訴中，上訴人亦不得對被上訴人主張伊為系爭土地之所有權人而依民法第767 條之規定請求被上訴人拆屋還地或請求給付相當於租金之不當得利。至備位聲明部分，對上訴人關於租金之計算沒有意見等語。於本院聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項㈠坐落高雄市○○區○○○段○○○ ○號土地（重測前為高雄市
○○區○○○段○○○○○號土地，系爭土地）原係訴外人郭陳桂美所有。上訴人於106 年10月17日經法院拍定取得，於10
6 年11月1 日經本院核發不動產權利移轉證書。㈡郭陳桂美於73年間在系爭土地上起造農舍門牌號碼高雄市○
○區○○里○○路4-6 、4-7 、4-8 、4-9 、4-10、4-11、4-12、4-13之農舍，並取得使用執照，但未辦理保存登記。
㈢坐落系爭土地上門牌號碼高雄市○○區○○里○○路○○○ 號
未辦保存登記之房屋（系爭房屋），占有系爭土地如107 年
6 月7 日高雄市政府地政局旗山地政事務所土地複丈成果圖項次A 、B 、C 、D 所示，面積合計127.39平方公尺。
㈣被上訴人之父即被繼承人王連於73年3 月15日與郭陳桂美訂
立買賣契約（旗簡卷第104 至108 頁），買賣契約記載：房屋建坪1 、2 樓共40坪、基地40坪，從路面水溝算起至後面築起地基尾端止）。本筆地號坐○○○區○○○段○○○○○號乃係田地目、目前尚無法分割過戶於甲方，待法令規定可分割移轉時，乙方應無條件分割過戶於甲方。
㈤買賣契約公證書（旗簡卷第109 至113 頁）。
㈥73年8 月23日、75年4 月25日航照圖形式真正不爭執。
五、本件爭點：先位部分：
㈠上訴人主張被上訴人王世萍、王世媗、王世明所有系爭房屋
無權占用系爭土地，應將系爭房地，如107 年6 月7 日高雄市政府地政局旗山地政事務所土地複丈成果圖項次A 、B 、
C 、D 所示，面積合計127.39平方公尺地上物拆除，並將前開占用土地騰空返還上訴人有無理由？㈡上訴人主張被上訴人王世萍、王世媗、王世明應自106 年11
月1 日起，按月給付上訴人相當於租金之不當得利255 元有無理由？備位部分：
㈠上訴人主張被上訴人王世萍、王世媗、王世明應自106 年11
月1 日起，按月給付上訴人255 元有無理由？
六、上訴人主張被上訴人王世萍、王世媗、王世明所有系爭房屋無權占用系爭土地，應將系爭房地，如107 年6 月7 日高雄市政府地政局旗山地政事務所土地複丈成果圖項次A 、B 、
C 、D 所示，面積合計127.39平方公尺地上物拆除，並將前開占用土地騰空返還上訴人有無理由？㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條固定有明文。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項亦定有明文。土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。違章建築之讓與，因不能為移轉登記而不得為不動產所有權之讓與，如受讓人與讓與人間無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又民法第425 條之1 規範目的在於調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原同屬一人所有之土地及房屋，不因土地或房屋讓與他人，或土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，房屋成為無權占有土地，即側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因房屋、土地所有權之嗣後變動而受影響。未辦所有權第一次登記之建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，且與前開側重房屋所有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律狀態，並無不同，最高法院亦迭採肯定見解（99年度台上字第1723號、100 年度台上字第2103號、102 年度台上字第580 號、102 年度台上字第2204號、106 年度台上字第709 號判決意旨參照）。
㈡經查：
⑴系爭房屋為郭陳桂美於72、73年間所起造，而起造當時，系
爭土地亦為郭陳桂美所有一情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋使用執照、建造執照原卷等件附卷可稽（旗簡卷一第51、54、174-177 、206-222 頁），上開事實堪可認定。而郭陳桂美於73年3 月15日將系爭房屋及其坐落基地出售予王連一情，有買賣合約書、公證書附卷可憑（旗簡卷一第104 至
113 頁），其真正性亦為上訴人所不爭執（旗簡院卷一第18
2 頁），堪認郭桂美確有在73年間將系爭房屋及其坐落基地出售予王連之行為。
⑵次按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並
不得移轉為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效，89年1 月26日修正公布前土地法第30條第1 、2 項定有明文。然以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效，民法第246 條亦定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，如有民法第246 條第1 項但書及第2項之情形者，其契約非屬無效。系爭土地為農業發展條例（下稱農發條例）規定之農地，於王連向郭陳桂美購買系爭房屋及其坐落基地時，因王連並非自耕農，故郭陳桂美未能將坐落基地移轉登記予王連，而王連於73年3 月15日與郭陳桂美訂立買賣契約已載明：房屋建坪1 、2 樓共40坪、基地40坪，從路面水溝算起至後面築起地基尾端止）。本筆地號坐○○○區○○○段○○○○○號乃係田地目、目前尚無法分割過戶於甲方，待法令規定可分割移轉時，乙方應無條件分割過戶於甲方等語，為兩造所不爭執，並有上開買賣契約在卷可佐（旗簡卷第104 至108 頁），足見系爭買賣契約已約明待法令規定可分割移轉時，郭陳桂美應無條件分割過戶予王連，核屬民法第246 條第1 項但書及第2 項之情形者，則系爭買賣契約關於土地所有權移轉之時點附有期限，即非屬當然無效。
⑶又系爭房屋與其坐落之系爭土地為不同之所有權，故郭陳桂
美將房屋、土地出售予王連之買賣契約，係為二個不同標的之買賣契約，其出售土地之買賣契約關於所有權移轉之物權契約部分因期限尚未屆至，尚未生可得移轉所有權之效力，然就系爭房屋之買賣契約並不因此無效或尚未生效。而上訴人主張依農發條例第18條第4 項規定：第1 項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權等語，主張系爭房屋與其坐落基地未併同移轉，王連買受系爭房屋違反強制規定而無效等語。農發條例為89年1 月26日所修訂，該條第1 項亦明示其適用範圍限於「89年1 月4 日修正施行後取得農業用地之農民」，是本件買賣契約係發生於00年間，顯然不在上開條文適用範圍，故上訴人此部分主張並無依據。故郭陳桂美於73年間將系爭房屋出售予王連後，王連即取得系爭房屋之事實上處分權與系爭土地之附期限所有權移轉登記請求權，而王連於101 年12月27日死亡後，被上訴人3 人為王連之繼承人（旗簡卷一第30、31頁），自繼承王連之權利而成為系爭房屋之事實上處分權人。
⑷再按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之
1 第1 項定有明文。次按土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。民法第425 條之1 雖為88年民法修正後所新增，惟其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，其早已於48年間業經最高法院著有判例，僅在88年間就上開法理明文化，是民法修正前所興建之房屋亦有民法第425 條第1 之適用。衡諸系爭房屋及其坐落基地原均屬郭陳桂美所有，而郭陳桂美僅將系爭房屋之事實上所有權讓與王連，系爭房屋就坐落基地因未辦理所有權移轉登記前，由郭陳桂美之繼承人因拍賣而轉讓予上訴人，類推適用民法第425 條之1 規定，上訴人與被上訴人間，在系爭房屋得使用期限內，推定有租賃關係，故系爭房屋使用系爭土地，非屬無權占用，上訴人依民法第767 條第1 項之規定請求拆屋還地等語，則屬無據，應予駁回。
⑸另上訴人主張：被上訴人合法占用權源，僅限37.375平方公
尺或47.5平方公尺一事，其依據係郭陳桂美申請建造執照時所附之農舍新建工程設計圖或房屋稅籍證明書（旗簡院卷一第117 、221 頁），惟被上訴人辯稱：系爭房屋自從向郭陳桂美購買時，即為現況，期間未曾增建等語。參諸民法第42
5 條之1 規定，其「房屋」並未限制為合法保存登記之房屋，其立法意旨既認土地及房屋同屬一人，縱先後分別出售，土地承買人應有默許房屋承買人繼續使用土地之意，是其上之「房屋」若為同屬一人之土地所有人所興建，該所有人縱使未依建造執照登記之平面圖興建房屋，其所搭建之雨遮、增建物、附屬建物…等增加基地占用面積之建物，自應在上開法條之適用範圍，就坐落基地同有合法使用之權限。查系爭土地上坐落之數間建物均為郭陳桂美於72、73年間與建商簽約所合建，故上開建物均為同時間、以同建築形式所興建，而其餘數間建物坐落基地面積幾乎與系爭房屋大致相符，有拍賣公告、現場照片等件在卷可參（旗簡卷一第120 至12
3 頁、第147 至152 頁），足見被上訴人辯稱系爭房屋並未經增建，而係郭陳桂美蓋好時即如現存狀況等語，應屬非虛；復參以王連與郭陳桂美簽立之買賣合約書第2 條：「房屋建坪一、二樓共40坪、基地40坪（從路面水溝算起至後面築起地基尾端止）。」（旗簡卷一第104 頁），對照附圖所示之複丈成果圖，其所謂「建坪」20坪（40÷2 ＝20）核與主建物67.09 平方公尺換算為20.29 坪（計算式：67.09 ×0.3025＝20.294725 ）大致相符，而A 、B 、C 、D 面積約係自路面水溝起算，合計約39坪，亦核與上開記載之「基地」面積相合，堪認郭陳桂美出售系爭房屋予王連時，系爭房屋使用之基地面積即為現存之狀況，上訴人稱其合法使用面積僅有37.375平方公尺或47.5平方公尺等語，即乏所據，要非可採。至於上訴人另陳稱系爭房屋之房屋稅籍證明書所示起課年月不同，應有增建等語，惟該房屋稅籍證明書所示之1、2 層樓起課年月均為「7401」、「6401」，而「8707」、「9107」所增建者，係系爭房屋之3 、4 樓（旗簡卷一第11
7 頁），是被上訴人若有增建，亦為系爭房屋之3 、4 樓，其並未增加占用基地之面積，上訴人此部分主張，亦無理由。至上訴人另提出空照圖以證明被上訴人確有增建等語。然空照圖受限於拍攝角度、清晰度及比例大小，並無法正確測量系爭房屋之面積，且畫面未必清晰，是尚難逕以空照圖認定上訴人有增建之情形。
⑹綜上，被上訴人與郭陳桂美間就系爭土地所為之買賣契約並
非無效，被上訴人亦取得具有事實上處分權之系爭房屋，既與系爭土地與房屋原均係郭陳桂美所有，郭陳桂美將系爭房地出售予王連後，王連本得於89年1 月26日農發條例公布施行後，向郭陳桂美主張移轉應有部分所有權，然王連未向郭陳桂美主張，嗣因系爭土地遭拍賣，而使系爭土地與系爭房屋之權利人不同，因認被上訴人就系爭房屋占用系爭土地，得類推適用民法第425 條之1 第1 項規定，推定有租賃關係。
㈢從而，上訴人主張被上訴人就系爭土地為無權占有等語，與
事實並不相符，並非可採。是上訴人主張依民法第767 條之規定，請求被上訴人拆屋還地等語，於法不合，不予准許。
七、上訴人主張被上訴人王世萍、王世媗、王世明應自106 年11月1 日起，按月給付上訴人相當於租金之不當得利255 元有無理由？按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。查系爭房屋占用系爭土地，係基於推定租賃關係，已如前述，是被上訴人使用系爭土地並非無法律上之原因，上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，並無理由，應予駁回。
八、上訴人主張被上訴人王世萍、王世媗、王世明應自106 年11月1 日起，按月給付上訴人255 元有無理由？㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425 條之
1 定有明文。此規範目的乃在保障社會經濟利益兼顧受讓人之利益，是前手有民法第425 條之1 規定適用，俾免房屋遭受拆除損及社會經濟利益，則其後繼受房屋或土地者，因該房屋仍有利用該土地之必要，基於相同維護社會經濟需求，亦應同受民法第425 條之1 規定之保護，而為同一解釋，始為允當。
㈡經查，系爭土地與系爭建物原同為郭陳桂美所有，王連於73
年3 月15日與郭陳桂美訂立買賣契約，向郭陳桂美購買系爭房地，嗣系爭土地因未辦理所有權移轉登記而經原告拍賣取得，系爭房屋則未併附拍賣，仍由被上訴人享有事實上處分權，因系爭房屋仍有利用系爭土地之必要，且被上訴人使用系爭土地已支付對價予郭陳桂美，於上訴人拍定系爭土地後，應認有民法第425 條之1 規定之適用，故兩造間於系爭房屋得使用期限內，就系爭土地之利用推定有租賃關係，被上訴人應給付租金予上訴人，是上訴人請求核定租金數額，洵屬正當。至被上訴人雖主張伊等就系爭土地可得行使優先購買權而無庸給付租金等語。然本件被上訴人依民法425 條之
1 規定，就系爭土地推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，業經認定如前，被上訴人僅提起訴訟主張確認渠等就系爭土地有優先購買權，尚未舉證推翻兩造間之租賃契約法律關係，是被上訴人此部分主張，尚非可採。
㈢次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，為土地法施行法第25條所明定。而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。故土地法第97條所謂之申報價額，即指土地之申報地價而言。
另土地法第97條、第105 條限制房屋、土地租金最高額，旨在保護經濟上弱者，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，是承租房屋或土地，既非供居住安身之用，即與生存權之保障無涉，故土地法第97條、第105 條之規定，不包括供營業用使用之房屋、土地在內（最高法院94年度台簡上字第8 號判決、最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。本件上訴人主張以被上訴人應自106 年11月1 日核發不動產權利移轉證書時起，依實際占用土地之面積計算應給付之租金為255 元（計算式：申報地價240 元×127.39平方公尺×10% ÷12＝254.78，元以下四捨五入），按月給付
255 元予上訴人等情，為被上訴人所不爭執（本院卷第53頁）。準此，上訴人自106 年11月1 日起，於系爭房屋得使用之期限內，按月給付255 元，為有理由，應予准許。
九、綜上所述，上訴人與被上訴人間就系爭土地推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，上訴人先位之訴依民法第767條、第179 條之規定，請求被上訴人拆除系爭房屋返還土地及給付相當於租金之不當得利，為無理由，不應准許。上訴人備位之訴依民法第425 條之1 第2 項規定，請求被上訴人自106 年11月1 日起至系爭房屋得使用之期限止，按月給付上訴人255 元，為有理由，應予准許。原判決未及審酌而駁回上訴人備位之訴部分，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院將原判決此部分廢棄改判如主文第二項所示。至上訴人其餘之請求，原判決連同假執行之聲請予以駁回，核無不合，此部分上訴人之上訴為無理由，應予駁回。
十、本件事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影嚮，爰不一一論述。
據上論結，本件上訴人上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第46
3 條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 7 月 3 日
民事第一庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 許慧如法 官 謝文嵐以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 108 年 7 月 3 日
書記官 許琇淳附圖：