臺灣橋頭地方法院民事裁定 107年度抗字第91號抗 告 人 方榮興
方一登代 理 人 范仲良律師相 對 人 陳寶鳳代 理 人 李明益律師上列抗告人與相對人等間裁定變更共有物管理事件，抗告人對於民國107 年11月30日本院107 年度聲字第132 號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定關於命抗告人於民國一０七年五月二十五日所為將高雄市○○區○○段○○○○○號、權利範圍全部，面積共三七四八點七七平方公尺土地暨其上同段建號四號、門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號農舍，自民國一０七年六月一日起至民國一一七年五月三十一日止，以每年租金新臺幣壹拾捌萬元出租予泰惟機械有限公司之決定，應變更為抗告人不得將上開土地暨其上農舍出租予泰惟機械有限公司部分廢棄。
上開廢棄部分相對人於原審之聲請駁回。
聲請及抗告程序費用均由相對人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：坐落高雄市○○區○○段○○○○○號、權利範圍全部，面積共3748.77 平方公尺土地（下稱系爭土地）暨其上同段建號4 號、門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號農舍（下合稱系爭房地）係第三人泰惟機械有限公司於民國86年間出資購買、興建廠房使用，並自87年間使用迄今，抗告人將系爭房地出租予泰惟公司使用，僅係維持原有房屋土地使用狀態，並無任何不公平情事，租金方面亦無低價出租情事，若不將系爭房地出租予泰惟公司，反無法收到租金，對全體共有人反而不利等語。
二、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。共有人依第1 項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任，民法第820條第1 項前段、第2 項、第4 項分別定有明文。又共有物之出租，乃典型之管理或利用行為，而屬民法第820 條第1 項規定管理權能之範圍。另本條規範之對象乃是「共有物之管理」，而非分管契約之成立方式，故若共有人間無法達成分管協議時，仍然無法據此訴請法院以裁判定之，準此，法院僅能以裁定變更共有人以多數決的方式就共有物之管理所為決定，自無從進而以裁定代替共有人之決定而定其分管方法。
三、經查：㈠乙○○與相對人於婚姻關係存續中，由乙○○擔任泰惟公司
負責人、相對人擔任泰惟公司股東，於86年間為經營泰惟公司設置泰惟公司廠房之用，而購買系爭土地以興建系爭房屋，並借名登記於第三人陳樹蘭名下，嗣於87年間以泰惟公司為債務人，向合作金庫商業銀行申請貸款；陳樹蘭、泰惟公司為設定義務人兼債務人，辦理共同擔保最高限額1,600 萬元抵押權，擔保泰惟公司對合作金庫銀行現在及將來在上開抵押權設定契約書所定最高限額內所負之債務。再於101 年10月15日以買賣為登記原因，將系爭房地所有權移轉登記予乙○○、甲○○及相對人名下，上開抵押權設定登記則未予塗銷。又乙○○與相對人於107 年5 月17日經調解成立雙方同意離婚，相對人同意將泰惟公司之股權60萬元移轉予乙○○，系爭房地所有權登記於雙方名下者，各自保有所有權等情，業經兩造自承在卷（原審卷第99至100 頁、本院卷第15頁背面），並有地籍圖謄本、高雄縣岡山地政事務所建物測量成果圖、系爭房地登記謄本、抵押權設定契約書、他項權利證明書、臺灣高雄少年及家事法院105 年度婚字第246 號、臺灣高等法院高雄分院107 年度加上移調字第12號調解筆錄在卷可佐（原審卷第14至16頁、第50至68頁、本院卷第9至10頁、第20至28頁），上開事實應堪認定。
㈡乙○○、甲○○於107 年5 月25日與乙○○為代表人之泰惟
公司簽訂系爭房地租賃契約（系爭租約），以租金每年18萬元、租賃期間自107 年6 月1 日起止117 年5 月31日止，將系爭房地出租予泰惟公司，並將收取之1 年租金18萬元，按相對人就系爭房地之所有權應有部分3 分之1 比例將6 萬元租金分配予相對人等情，有土地、建物登記第二類謄本、公證書、不動產租賃契約書、郵政匯票在卷為證。因乙○○、甲○○就系爭土地應有部分合計過半、其2 人之人數過半，是系爭租約符合民法第820 條第1 項前段規定，堪以認定。
㈢相對人雖主張系爭土地之使用分區為特定農業區、使用地類
別為農牧用地，是為農業發展條例所規定之「耕地」，而系爭房屋則登記為農舍，是系爭房地自應供農業使用等語，固據其提出高雄市政府地政局106 年12月25日高市地政用字第10633490400 號函、高雄市政府經濟局107 年1 月22日高市經發工字第10636259500 號函為佐（原審卷第32頁、發始合法。然乙○○與相對人自始購買系爭土地、建造系爭房屋即係為供泰惟公司當工廠使用，且系爭房地因係農地與農舍，於法令變更前均借名登記於陳樹蘭名下，迄至101 年間始辦理所有權移轉至本件抗告人、相對人名下，相對人亦擔任股東至與乙○○達成離婚協議時止，相對人稱不知系爭房地供泰惟公司使用係違反相關法令等語，並非可信。又地政局、經濟發展局固因泰惟公司從事有違地目不合法令規定之機械製造行為，而發函予以裁罰，然經乙○○向地政局、經濟發展局承認為行為人，而對乙○○為處罰，業經乙○○自承在案，足見系爭房地供泰惟公司使用，係乙○○違反行政法規，然對相對人而言，並無何法律上之不利益。是相對人此部分主張，亦非有據。
㈣再者，系爭房地供泰惟公司使用後，除乙○○、甲○○於10
7 年5 月25日與乙○○為代表人之泰惟公司簽訂系爭房地租賃契約（系爭租約）外，於此之前，並未曾簽訂租約一節，為兩造自承在卷（本院卷第84頁），是兩造迄至107 年5 月24日止，均未曾與泰惟公司簽立租賃契約並收取租金之事實，亦可認定。因系爭房地自興建完成供泰惟公司使用迄今已將近20年，至107 年5 月24日前均未曾繳納租金予兩造，則系爭租約之成立，對相對人而言乃增加租金收入。因系爭租約乃抗告人與泰惟公司間之債權契約，非本件兩造間之法律關係，是尚非本件可得變更或調整之法律關係，如相對人認該租賃契約無效或有調整租金之必要，應另訴對抗告人及泰惟公司主張，附此敘明。
㈤至相對人於原審聲請按伊與抗告人應有部分1/3 、2/3 訂分
管契約部分，因分管契約需全體共有人同意訂定，與民法第
820 條第1 項所示以多數決之方式決定共有物之管理方法有間，依民法第820 條第2 、3 項之規定，法院僅能調整變更管理方法，若共有人間無法達成分管協議，尚無法依上開規定，以裁判定之。是相對人此部分主張，亦非有據。
四、綜上所述，抗告人以共有人過半數、應有部分過半數之多數決，就系爭房地為出租之管理行為，符合民法第820 條第1項規定，且形式上對相對人並非顯失公平，是本院尚不得依第820 條第2 項規定變更系爭房地之管理方法即出租行為。
而相對人依上開法條請求本院裁定按應有部分1/3 、2/ 3訂立分管契約，亦非法之所許，應予駁回，原裁定此部分並無違誤。至抗告人將系爭房地出租予泰惟公司供工廠使用，違反行政規定而有遭裁罰，是否係管理決定有故意或重大過失，並致相對人受損害，相對人得依民法第820 條第4 項規定，另訴向抗告人請求連帶賠償其損害。抗告意旨求予廢棄原裁定不利於抗告人部分，為有理由，自應由本院將原裁定此部分廢棄，更為裁定如主文第二項所示。
據上論結，本件抗告為有理由，依非訟事件法第46條、第21條第
2 項，民事訴訟法第492 條、第95條、第78條，裁定如主文。中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 許慧如法 官 謝文嵐以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內，委任律師為代理人以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須按對造人數添具繕本），並繳納再抗告裁判費新臺幣1000元。
中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
書記官 許琇淳