臺灣橋頭地方法院民事裁定 107年度聲字第132號聲 請 人 陳寶鳳相 對 人 方榮興
方一登上列當事人間請求變更共有物管理方法事件，本院裁定如下：
主 文相對人於民國一０七年五月二十五日所為將高雄市○○區○○段○○○○○號、權利範圍全部，面積共3748.77 平方公尺土地暨其上同段建號4 號、門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號農舍，自民國一０七年六月一日起至民國一一七年五月三十一日止，以每年租金新臺幣壹拾捌萬元出租予泰惟機械有限公司之決定，應變更為相對人不得將上開土地暨其上農舍出租予泰惟機械有限公司。
其餘聲請駁回。
聲請程序費用由相對人負擔。
理 由
一、本件聲請意旨略以：緣坐落高雄市○○區○○段○○○○○號、權利範圍全部，面積共3748.77 平方公尺土地（下稱系爭土地）暨其上同段建號4 號、門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號農舍（以下合稱系爭房地）為伊與相對人即伊前夫方榮興、相對人即伊長子方一登所共有，應有部分各為3 分之
1 。詎相對人2 人竟於107 年5 月25日，與方榮興為代表人之第三人泰惟機械有限公司（下稱泰惟公司）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），以租金每年新臺幣（下同）18萬元、租賃期間自107 年6 月1 日起止117 年5 月31日止，將系爭房地出租予泰惟公司（下稱系爭決定）。然系爭租約之租金核與市場行情相差懸殊，系爭決定竟以低於市場租金行情之租金出租系爭房地予泰惟公司，而泰惟公司為方榮興所掌控，其目的在圖泰惟公司之私利，等同圖一己之私利，有失公正立場，且嚴重損害伊之權益至鉅。又系爭土地係屬農地，出租予泰惟公司設置廠房，從事有違地目且不合法令規定之機械製造行為，業經高雄市政府地政局於106 年10月27日發函限於107 年3 月10日前變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀，及高雄市政府經濟發展局依工廠管理輔導法先後裁罰2 萬元及10萬元在案，而伊亦於107 年6 月15日以郵局存證信函通知方榮興儘速拆除不合法地上物，惟方榮興置之不理。則系爭決定顯失公平，而為合法使用系爭土地，爰依民法第820 條第2 項規定，聲請就系爭決定應予變更，將系爭房地由伊與相對人2 人分別按應有部分3 分之1 及3 分之
2 分管使用系爭房地（位置、面積以實測圖為準）等語。
二、按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾
3 分之2 者，其人數不予計算。」、「依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」，民法第820 條第1 項、第2 項分別定有明文。觀之本條第2項規定其立法理由記載：「．．二、共有人依第1 項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2 項。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過三分之二所定之管理。」，即係為免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益而為規範，賦予法院得以裁定變更多數決所定之管理方法，以止紛爭。次按共有物之出租，乃典型之管理或利用行為，而屬民法第820 條第1 項規定管理權能之範圍。又依民法第421 條規定，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。是以共有物之出租，包含出租之對象為何、出租之標的範圍若干、出租之租金數額高低、租約之租期等事項，自均屬民法第820 條第1 項規定管理權能之範圍。故依同條第2 項規定，如法院認前述出租之事項、內容顯失公平，自得依不同意之共有人之聲請而裁定變更之，乃屬當然。惟本條規範之對象乃是「共有物之管理」，而非分管契約之成立方式，故若共有人間無法達成分管協議時，仍然無法據此訴請法院以裁判定之，準此，法院僅能以裁定變更共有人以多數決的方式就共有物之管理所為決定，自無從進而以裁定代替共有人之決定而定其分管方法。
三、經查：㈠系爭房地為聲請人與相對人方榮興、方一登所共有，應有部
分各為3 分之1 ；相對人2 人於107 年5 月25日，與方榮興為代表人之泰惟公司簽訂系爭租約，以租金每年18萬元、租賃期間自107 年6 月1 日起止117 年5 月31日止，將系爭房地出租予泰惟公司等情，業據聲請人提出土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、公證書、不動產租賃契約書在卷為證（見本院卷第18～29頁），據此，相對人2 人於107 年
5 月25日決定將系爭房地出租予泰惟公司，自形式上觀之，自符合民法第820 條第1 項之規定。
㈡相對人2 人將系爭房地出租予泰惟公司後，對於依據系爭決
定所收取之租金，係按聲請人就系爭房地之所有權應有部分比例分配予聲請人，此觀聲請人提出之6 萬元郵政匯票自明。惟系爭土地之使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地，是為農業發展條例所規定之「耕地」，而其上房屋則登記為農舍，是系爭房地自應供農業使用，始合法。惟系爭決定將系爭房地出租予泰惟公司設置廠房，從事有違地目且不合法令規定之機械製造行為，業經高雄市政府地政局於10
6 年10月27日發函限於107 年3 月10日前變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀，及高雄市政府經濟發展局依工廠管理輔導法先後裁罰2 萬元及10萬元在案，此有函影本2紙在卷可憑（見本院卷第32～34頁），足認系爭決定將系爭房地出租予泰惟公司違反法令使用，致使共有人遭受不利益，自非允當，對聲請人而言亦顯失公平。
四、綜上所述，系爭決定確實對於全部共有人並非允當，因此聲請人依據民法第820 條第2 項規定聲請本院裁定變更系爭決定之管理方法，應屬有據，應予准許。本院審酌系爭房地應作農業使用，而泰惟公司承租之目的係作非農業使用，故系爭決定應變更為相對人不得將上開土地暨其上農舍出租予泰惟公司。至聲請人聲請本院裁定系爭房地由伊與相對人2 人分別按應有部分3 分之1 及3 分之2 分管使用系爭房地（位置、面積以實測圖為準），惟聲請人既無權訴請法院以裁判定其分管方法，業如上述說明，是聲請人此部分聲請即屬於法無據，應予駁回。
五、依非訟事件法第21條第2 項、民事訴訟法第79條，裁定如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
民事第二庭法 官 郭佳瑛正本係照原本作成。
如對本裁定，抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
書記官 楊淳如