臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第165號原 告 許中直
許中岳共 同訴訟代理人 王叡齡律師被 告 中華更生文教關懷協會兼法定代理人 黃淯琳共 同訴訟代理人 宋明政律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年7 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告中華更生文教關懷協會應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○○○○○○○○號三間房屋遷讓返還予原告許中直、許中岳。
被告中華更生文教關懷協會應自民國一百零六年十一月一日起至遷讓返還上開三間房屋之日止，按月給付原告許中直、許中岳新臺幣肆萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告中華更生文教關懷協會負擔。
本判決第一項原告以新臺幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行；被告中華更生文教關懷協會以新臺幣柒拾伍萬伍仟柒佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項已到期部分於原告每期以新臺幣壹萬參仟元供擔保後，得假執行；被告中華更生文教關懷協會就已到期部分每期以新臺幣肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
理 由
一、按被告中華更生文教關懷協會，經內政部核准立案，具有一定名稱、事務所，有內政部107 年2 月14日台內團字第1070406306號函檢附中華更生文教關懷協會申請設立資料在卷可佐（審訴卷第58至71頁），核屬民事訴訟法第40條第3項 所稱之非法人團體，有當事人能力，核先說明。
二、原告主張：原告許中直、許中岳2 人前於民國101 年9 月26日與被告中華更生文教關懷協會（法定代理人即被告黃淯琳）簽立租賃契約（下稱系爭租約），將所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ ○○○○ ○○○○ 號等3 間房屋（下合稱系爭房屋）出租予中華更生文教關懷協會，租期自101 年10月
1 日起至106 年9 月30日止，每月租金新臺幣（下同）40,000元。租約屆滿前45日即106 年8 月16日原告即以存證信函通知不再續約，106 年9 月30日租期屆滿後，黃淯琳欲以16,000,000元購買系爭房屋，原告與黃淯琳於106 年9 月30日當日達成買賣系爭房屋合意，並簽訂房屋買賣定金收據（下稱系爭定金收據），約定當日由黃淯琳交付定金200,000 元，並於同年10月16日前簽署房地產買賣移轉契約，簽約時並須交付簽約款4,800,000 元，同月26日交付完稅款10,000,000元，而尾款（即貸款）1,000,000 元則應於同年11月7 日交付，惟黃淯琳迄今未出面簽約或交付簽約款及完稅款，顯構成系爭定金收據第5 條第2 項之解約事由，另依系爭定金收據其他約定事項所載，系爭房屋租賃契約因買賣而中止，惟被告2 人仍占用系爭房屋，原告爰以本件起訴狀之送達為解除系爭房屋買賣契約並沒收保證金200,000 元之意思表示，並得主張租賃物返還請求權或所有物返還請求權，請求本院擇一為勝訴判決，於被告2 人遷讓返還系爭房屋前，原告亦得依民法第179 條之規定請求被告2 人應給付相當於租金之不當得利等語。聲明：㈠被告2 人應共同將系爭房屋全部遷讓返還予原告2 人。㈡被告2 人應共同自106 年11月1 日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告2 人40,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告等則均以：原告雖與黃淯琳簽訂系爭定金收據並有其他約定事項等記載，惟系爭租約之當事人為原告與中華更生文教關懷協會，系爭定金收據則為原告與黃淯琳所簽訂，且黃淯琳並未代理中華更生文教關懷協會，是原告與黃淯琳間之約定，就中華更生文教關懷協會尚不生終止之效力。又依系爭租約第6條第7項約定，原告既未於租賃期滿前30日（即106年8月30日）以存證信函通知中華更生文教關懷協會不為續租之意思表示，原告與中華更生文教關懷協會間之租賃關係仍繼續存在，是中華更生文教關懷協會自有占有、使用系爭房屋之權源，原告僅得請求中華更生文教關懷協會給付租金，請求中華更生文教關懷協會遷讓系爭房屋自屬無據。又系爭房屋之承租人為中華更生文教關懷協會、系爭房屋內亦堆置中華更生文教關懷協會之物品，黃淯琳並未自106年9月30日起占有系爭房屋，是原告請求黃淯琳遷讓系爭房屋及給付相當於租金之不當得利顯無理由。另黃淯琳雖遲延履行系爭定金收據內容，惟並未賦予原告得不經催告即得解除系爭房屋買賣契約之權利，且依系爭定金收據之約定內容及系爭房屋買賣之性質，亦無法解釋為非於一定時期給付不能達其契約之目的，是原告未定相當期限催告黃淯琳履行前，逕以起訴狀之送達作為解除契約之意思表示，並未合法行使解除權，系爭房屋買賣契約仍屬存在，黃淯琳仍得請求原告履行系爭房屋買賣契約，黃淯琳願給付原告簽約款與完稅款共1480萬元（但應扣除原告應負擔之土地增值稅、工程受益費），原告應將系爭房屋移轉登記予黃淯琳或黃淯琳指定之第三人等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行均駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠許中直、許中岳2 人前於101 年9 月26日與中華更生文教關
懷協會（法定代理人黃淯琳）簽立系爭租約，將所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ ○○○○ ○○○○ 號等3 間房屋（即系爭房屋）出租予中華更生文教關懷協會，租期自101 年10月1 日起至106 年9 月30日止，每月租金40,000元。
㈡租約屆滿前45日即106 年8 月16日原告以存證信函通知不再續約。
㈢106 年9 月30日租期屆滿後，黃淯琳欲以16,000,000元購買
系爭房屋，原告與黃淯琳於106 年9 月30日當日達成買賣系爭房屋合意，並簽訂房屋買賣定金收據（即系爭定金收據），當日由黃淯琳交付定金200,000 元，並約定於同年10月16日前簽署房地產買賣移轉契約，簽約時並須交付簽約款4,800,000 元，同月26日交付完稅款10,000,000元，而尾款（即貸款）1,000,000 元則應於同年11月7 日交付，迄今未完成簽約或交付簽約款及完稅款。
㈣卷內資料形式真正不爭執。
五、本件爭點如下：㈠原告主張依租賃物返還請求權、所有物返還請求權請求更生
文教協會、黃淯琳應共同將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，有無理由？㈡原告主張被告2 人應共同自106 年11月1 日起至遷讓返還系
爭房屋之日止，按月給付原告2 人40,000元，有無理由？
六、原告主張依租賃物返還請求權、所有物返還請求權請求更生文教協會、黃淯琳應共同將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，有無理由？㈠按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，此民法第450條第1 項、第455 條分別定有明文。又原告不擬續出租系爭房屋時，應於租賃期滿30日前，以存證信函通知中華更生文教關懷協會，否則視為同意以原租賃契約條件內容續租之表示。中華更生文教關懷協會於租賃契約終止或租賃屆滿，應將房屋回復原狀騰空遷讓交還，系爭房屋租賃契約第6 條第
7 項、第4 條第2 項亦訂有明文（審訴卷第7 至8頁）。㈡許中直、許中岳2 人前於101 年9 月26日與中華更生文教關
懷協會簽立系爭租約，將所有系爭房屋出租予中華更生文教關懷協會協會，租期自101 年10月1 日起至106 年9 月30日止，每月租金40,000元。又租約屆滿前45日即106 年8 月16日原告以存證信函通知不再續約等情，為兩造所不爭執。而租約屆滿前45日即106 年8 月16日原告以存證信函通知中華更生文教關懷協會及連帶保證人林宛宣不再續約，有高雄凹子底郵局511 號存證信函、回執在卷可佐（本院卷第21至22頁），並為被告所不爭執，是原告確實於租賃前30日，以存證信函通知中華更生文教關懷協會不再續租，堪以認定。又黃淯琳於106 年9 月30日在與原告簽訂之房屋買賣定金收據記載雙方同意於106 年10月16日簽署房地買賣移轉契約，房屋租賃因買賣而中止租賃等語，有系爭定金收據在卷可佐（審訴卷第9 頁）。因黃淯琳為中華更生文教關懷協會之法定代理人，其告知原告房屋租賃因買賣而中止租賃等語，自屬為中華更生文教關懷所為，且為兩造所明知，就中華更生文教關懷協會部分，非不生效力。又黃淯琳於106 年10月16日則以Line向原告表示：「請大哥再讓我延後至10月23日付款，若未能于23日付款則自行解除該合約搬離店仔頂路107、
109、111號處所」、原告以手機簡訊通知黃淯琳「黃小姐：你自己期許的日期已過。所以請你在十月三十日星期一搬離所有東西。並交出鑰匙。如到時不搬，視同放棄。本人將另配鑰匙，丟棄你所有放棄的物品等語，亦有黃淯琳與原告之Line對話資料、簡訊在卷可佐（本院卷第23頁、第38頁）。
亦可見原告與中華更生文教關懷協會於租期屆滿後，未成立新租約，則自106年9月30日止，即無租賃契約關係存在，堪以認定。是系爭租約於106年9月30日期限屆滿，租賃關係因未續約而當然消滅，原告依上開規定及合約約定，請求中華更生文教關懷協會返還系爭房屋，自屬有據。
㈢黃淯琳為中華更生文教關懷協會之法定代理人，中華更生文
教關懷協會承租系爭房屋使用，則黃淯琳占用系爭房屋係為處理中華更生文教關懷協會之事務，足堪認定。中華更生文教關懷協會非屬自然人，於系爭房屋從事相關業務活動，無法自行為意思表示或受意思表示，皆須由其法定代理人為之，黃淯琳本於其法定代理人之身分，為中華更生文教關懷協會處理事務，自須占用中華更生文教關懷協會所在之系爭房屋，應屬中華更生文教關懷協會之占有輔助人。又系爭定金收據中（審訴卷第9 頁），約定事項記載：房屋租賃因買賣而終止租賃等語，乃黃淯琳代表中華更生文教關懷協會所為之意思表示，業經認定如前。然中華更生文教關懷協會尚未完成遷讓交還，且原告與黃淯琳間亦為就系爭房屋為指示或簡易交付，是應認系爭房屋仍由中華更生文教關懷協會占有中，應依上開約定負遷讓返還之義務。另本件原告與黃淯琳簽訂系爭定金收據時，並未以房屋買賣為由，將房屋交付予黃淯琳，則中華更生文教關懷協會仍屬直接占有人，又黃淯琳亦未因房屋買賣之原因，直接占有系爭房屋，故原告雖未對黃淯琳為解約之意思表示，亦不因此使黃淯琳擁有占有系爭房屋之合法權源。從而黃淯琳係中華更生文教關懷協會之法定代理人，係依中華更生文教關懷協會指示而管領系爭房屋，為中華更生文教關懷協會之占有輔助人，並非占有人，對中華更生文教關懷協會請求遷讓交還效力自及於其占有輔助人，無再對之請求之餘地。是原告併請求黃淯琳遷讓房屋，即屬無據，應予駁回。另本件訴請遷讓房屋，依民法第
455 條已可獲致有利之判決，而原告係請求擇一為有利之判決，本院自無需就另依據之同法第767 條部分為判斷，併予敘明。
七、原告主張被告2人應共同自106年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2人40,000元，有無理由？㈠再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條前段亦有明文。又無權占用他人之土地、房屋，依一般社會通念，足認為占有人可獲得相當於租金之利益，致所有權人受有無法使用該土地、房屋之損害，則依上開規定，占有人自應將所獲得相當於租金之利益返還所有權人。
㈡經查，原告為系爭房屋之所有權人，系爭租約已於106 年9
月30日租期屆滿，惟中華更生文教關懷協會逾期仍未搬遷一節，業如前述，則揆諸前揭規定，中華更生文教關懷協會自屬無權占用系爭房屋，且中華更生文教關懷協會用系爭房屋期間，即受有相當於系爭房屋使用費之利益，致原告受有同額之損害，是以，原告請求中華更生文教關懷協會給付相當於租金每月40,000元之不當得利，自屬有據。則原告自106年11月1 日起至返還系爭房屋止，按月應給付之不當得利損害金為40,000元，洵屬有據。
八、綜上所述，原告依租賃物返還請求權，請求中華更生文教關懷協會遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條之規定，請求中華更生文教關懷協會按月給付相當於租金之不當得利40,000元，為有理由，應予准許。於此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，原告陳明願供擔保聲請宣告為假執行；而被告亦陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影嚮，爰不一一論述。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 17 日
民事第一庭 法 官 謝文嵐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 17 日
書記官 許琇淳