臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第177號原 告 允瀚不動產經紀有限公司法定代理人 董國良被 告 孫嬿晴訴訟代理人 林朋助律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國107年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告委託原告居間仲介銷售被告所有門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號00樓之房屋及所坐落基地（下稱系爭房地），並於民國106年5月29日簽立專任委託銷售契約書（下稱系爭專任委託契約），詎原告公司於委託期間內已覓得買方出價達被告書面同意之出售底價新臺幣（下同）680萬元，並代理收受定金15萬元，系爭房地之買賣契約業已成立，被告竟以買方出身背景不符合期待為由，拒絕簽立不動產買賣契約書。依系爭專任委託契約第8條第3項第3款之約定，被告仍應一次支付委託價680萬元之百分之4服務報酬，即27萬2,000元予原告公司；被告另應賠償定金15萬元，及買方原應給付原告買賣成交總價680萬元之百分之1.5服務報酬，即10萬2,000元之損害賠償予原告。綜上，爰依兩造間契約關係、民法第565條、第566條、第568條、第248條、第249條、第216條規定提起本訴，並聲明：被告應給付原告52萬4,000元，並自106年11月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：被告於106年5月29日與原告簽立專任委託銷售契約，委託原告銷售被告所有之系爭房地，委託期間自106年5月29日起至106年9月30日止。惟原告於106年9月27日告知被告仍未找到買受人，希望於專任委託銷售契約到期後，改以一般委託銷售，兩造乃於106年9月27日簽立委託事項變更契約書，並於第4條特約條款約定「原合約專約改為一般約，目前開價798萬」。然兩造未再簽立一般委託銷售契約書，更未於一般委託之情況下授權原告收受定金，原告自無權代理被告收受定金，被告與訴外人間之買賣契約自未成立生效，原告尚未完成居間仲介之義務，自不得向被告請求居間報酬，亦無買方服務費報酬之損害，又原告並非買方，亦無權請求加倍返還定金等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）兩造於106年5月29日簽立專任委託銷售契約書，由原告委託被告銷售系爭房地，委託銷售價格938萬元，委託期間自106年5月29日起至106年9月30日止；兩造嗣於同年9月27日簽立委託事項變更契約書，變更委託期間自106年10月1日起至同年12月31日止，並於特約條款約定「原合約專約改為一般約，目前開價798萬」；復於同年11月13日簽立委託事項變更契約書，將委託銷售價格更改為680萬元等情，為兩造所不爭執，並有系爭專任委託契約及委託事項變更契約書在卷可參（見本院審訴卷第10-14頁），應堪認為真實。又訴外人王○○於106年11月12日簽署不動產買賣意願書，同意以680萬元購買系爭房地，並支付15萬元作為斡旋金一節，有不動產買賣意願書在卷可考（見本院審訴卷第15頁），亦堪認為真實。
（二）原告主張於委託期間內已有買方出價達委託價額，原告有權代理被告收受定金而使系爭房地之買賣契約成立等語，然為被告所否認，辯以：被告並未授權原告得代理收受定金等語。經查：
1.訴外人王○○於106年11月12日簽署不動產買賣意願書，同意以680萬元購買系爭房地，而被告於翌日即106年11月13日簽立委託事項變更契約書，將系爭房地之委託銷售價格更改為680萬元，已如前述，是原告主張於被告委託期間內已有買方出價達委託價格等語，應屬可採。又原告主張其有權代理被告收受定金，無非係以雙方所簽訂之系爭專任委託契約第6條為據，然系爭專任委託契約之委託期間至106年9月30日已經屆滿，而原告遲至106年11月12日始收受王○○之斡旋金，則原告得否依系爭專任委託契約主張其得代理被告收受定金，已有可疑。
2.原告雖再主張兩造嗣後已簽立委託事項變更契約書，有延續系爭專任委託契約之效力，原告自得依系爭專任委託契約代理收受定金云云，然兩造於106年9月27日所簽訂之委託事項變更契約書，已約定將專任委託契約更改為一般委託契約，顯見系爭專任委託契約至106年9月30日時，已因委託期間屆滿而終止，自106年10月1日起至同年12月31日止，雙方係成立一般委託契約，並無延續系爭專任委託契約之情事。
3.另原告主張系爭專任委託契約書與一般委託銷售契約書，僅於專任委託銷售契約第8條第3項第1款增加「賣方不得自行將標的物出售或委託第三人居間仲介」等文字，其餘均相同，而被告既已於系爭專任委託契約第6條簽名同意原告代理收受定金，自應認雙方於一般委託之契約關係下，被告已同意原告代理收受定金等語。然系爭專任委託契約第6條關於定金之收取約定：⑴甲方（即被告）同意乙方（即原告）可為買賣雙方之代理人⑵本契約成立後，除甲方同意授權乙方代為收受買方支付之定金外，否則視為不同意授權⑶買方出價達於委託價額時，甲方同意乙方無需再行通知甲方即可全權代理收受定金。甲方同意簽名：▁▁▁。是依上開約定之文字觀之，除非甲方同意授權外，乙方不得代理收受定金，且為求慎重起見，如甲方同意乙方代理收受定金，尚要求甲方需簽名確認。而原告亦坦認專任委託銷售契約於委託期間不可自行銷售或委託第三人居間銷售，一般委託銷售契約則可由賣方自行銷售或委託多家仲介業者銷售等語（見本院卷第16頁），是依專任委託契約之性質，僅專任委託之仲介業者得以銷售委託之不動產，賣方及其他仲介業者均不得銷售，故賣方於簽署專任委託契約之情況下，並無使自己或其他第三人銷售委託之不動產之可能，而得委託專任委託之仲介業者，於買方出價達委託之底價時，得代理收受定金而使買賣契約成立，以避免成交機會流逝。從而，兩造於簽署系爭專任委託契約時，被告簽名同意原告代理收受定金，尚屬合理。然於兩造簽立一般委託契約時，賣方及其他仲介業者均得銷售委託之不動產，如賣方仍授權仲介業者得於買方出價達委託價格時無庸通知買方即得代理收受定金，非無可能於仲介業者代理收受定金同時，賣方已與其他買方簽立不動產買賣契約書，而導致賣方有一屋二賣之情事；佐以不動產買賣之交易，牽涉層面甚廣，如買賣價金金額龐大、過戶需費相當時間，亦涉及對不動產之感情，故如賣方對於買方之資力、背景或購買動機等尚有疑義時，基於契約自由原則，縱有買方出價已達委託銷售價格，賣方亦有選擇買方之權利，此於一般委託契約，於賣方保有自主銷售權之情況下，更應如此解釋。是在一般委託契約之情況下，性質上本不適宜於買方出價達委託價額時，仲介業者無須通知賣方即得代理收受定金而使買賣契約成立。原告既不否認於收受訴外人王○○之斡旋金時，與被告間僅有一般委託契約關係，已與系爭專任委託契約簽立時之專任委託契約關係，委託關係上已全然不同，被告應無仍同意原告得代理收受定金，而使自己陷入隨時可能違約之風險之中，且原告亦未能證明被告於一般委託之情況下，仍同意原告得代理收受定金，故原告自難執系爭專任委託契約之約定，主張其於訴外人王○○在106年11月12日簽署不動產買賣意願書並支付15萬元之斡旋金時，仍有權代理被告收受定金。是被告辯以未於一般委託之情況下授權原告收受定金，原告自無權代理被告收受定金等語，應屬可採。
4.依訴外人王○○所簽署之不動產買賣意願書第3條第1項約定：斡旋期間若賣方接受買方（即訴外人王○○）之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據......（見本院審訴卷第15頁）。可知需賣方接受買方之承買價款及該意願書之條款時，買賣契約方成立生效，且需賣方授權受託人得代理收受定金時，買方所支付之斡旋金方能轉為定金而由受託人代理收受後交予賣方。而被告既未授權原告代理收受定金，則訴外人王○○所提出者仍為斡旋金而非定金，且被告又未在上開不動產買賣意願書之賣方簽章欄簽名確認同意依意願書上之條件出售及已收受買方支付之定金（見本院審訴卷第15頁），足見被告並未同意依意願書上之條件出售系爭房地，亦未同意將斡旋金轉為定金後收受。是原告主張被告與訴外人王○○間就系爭房地之不動產買賣契約已經成立云云，要屬無據。
（三）原告雖主張其得依系爭專任委託契約第8條第3項第3款之約定請求被告一次給付委託銷售價百分之4之服務報酬等語，然系爭專任委託契約委託期間業已屆滿而終止，是原告得否依系爭專任委託契約向被告請求服務報酬，已有可疑。系爭專任委託契約第9條雖約定本約第8條第3項之約定不因本契約解除或終止而受影響。然該約定應解為於契約遭提前解除或終止時，方有適用，於委託期間屆滿而終止委託契約時，應不在適用範圍內，否則無異與專任委託中委託期間訂立之目的相違，亦恐使委託方受到無止盡之拘束，則系爭專任委託契約之委託期間既於106年9月30日屆滿，原告自不得再執系爭專任委託契約之約定，向被告請求服務報酬。況依系爭專任委託契約第8條第3項第3款之約定：專任委託之遵守，乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約時，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。是被告需支付原告服務報酬之前提，係原告有權代理被告收受定金之情況，而本件原告所收受之斡旋金既未經被告同意而轉為定金，原告亦無權代理被告將斡旋金轉為定金收受之情況下，原告並無收受定金之情事，從而，原告主張其得依系爭專任委託契約第8條第3項第3款之約定請求被告一次給付委託銷售價百分之4之服務報酬等語，亦屬無據。
（四）按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第248條、第565條及第568條第1項分別定有明文。又依買方給付服務費承諾書約定：立書人（即訴外人王○○）承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分之1.5之服務報酬（見本院審訴卷第16頁）。是依上開承諾書約定，立書人於買賣契約成立時，方有給付買賣總價款百分之1.5之服務報酬之義務。查原告無權代理被告收受訴外人王○○之斡旋金，且亦無證據證明被告已收受訴外人王○○之斡旋金而轉為定金，已如前述，自難認被告與訴外人王○○就系爭房地已因收受定金而成立不動產買賣契約。此外，原告亦未提出因其報告或媒介而使被告與其他人成立系爭房地不動產買賣契約之證據，從而原告主張其得向被告請求居間報酬等語，自屬無據。又被告與訴外人王○○間就系爭房地既未成立不動產買賣契約，且訴外人王○○簽署買方給付服務費承諾書之對象為○○○國際商用地產股份有限公司，而非原告（見本院審訴卷第16頁），是訴外人王○○並無給付原告服務報酬之義務，原告自無買方服務報酬之損失，故原告主張因被告拒不簽署買賣契約而受有買方服務報酬之損失等語，亦屬無據。
（五）至原告雖主張被告應加倍返還定金15萬元等語，然被告並未收受訴外人王○○之斡旋金，已如前述，況形式上依買賣契約得主張加倍返還定金者，實乃訴外人王○○而非身為仲介業者之原告，且原告亦未提出任何證據證明訴外人王○○已將請求加倍返還定金之權利轉讓給原告，是原告主張被告應加倍返還定金等語，實屬無由。
四、從而，原告依兩造間契約關係、民法第565條、第566條、第568條、第248條、第249條及第216條規定，請求被告應給付原告52萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 4 日
民事第二庭 法 官 吳保任以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 4 日
書記官 黃淑菁